【正文】 統(tǒng)的 2 室 1 廳 1 衛(wèi)為主。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長%；商品房開復(fù)工面積 萬平方米，增長 %；竣工面積3067 萬平方米，增長 %。19 / 134 該區(qū)域銷售特點(diǎn)本區(qū)域樓盤在銷售上主推一下三點(diǎn)：? 環(huán)境亞奧區(qū)域位于北京北部，屬于上風(fēng)上水位置，加之擁有北京最大的一塊綠肺———奧林匹克公園 320 萬平方米的綠地，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。均價在 60008000 元/平方米的區(qū)域有三個，分別為昌平、朝陽和通州，在這三個區(qū)縣里，朝陽由于需求的旺盛，使得區(qū)域整體的均價達(dá)到7000 元/平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動，區(qū)域均價在 7800元/平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類型也由單一的普通住宅轉(zhuǎn)向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產(chǎn)品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價。也就是說，土地成本的上升，房屋建造質(zhì)量和成本的上升，營銷費(fèi)用的上升等等，都從一個方面決定了房價上升不可逆轉(zhuǎn)。? 交通動線便捷的交通條件是購房人群選擇商品房的重要標(biāo)準(zhǔn)，寬闊的學(xué)清路是本項(xiàng)目的交通干線，緊鄰八達(dá)嶺高速路。本項(xiàng)目占地 6 萬，建筑面積 21 萬相對于周邊其他項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模要大，我們要做大而精，即比其他項(xiàng)目從產(chǎn)品、配套、硬件上都要突出，這樣才能吸引關(guān)注本區(qū)域文化氛圍又注重生活品質(zhì)的人群。正在建造的萬畝國家森林公園和市政府對奧運(yùn)區(qū)域整體的資金投入、環(huán)境30 / 134道路改造給區(qū)域房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了較大的賣點(diǎn)，而很多項(xiàng)目的前期開發(fā)均在最大程度上利用了這一優(yōu)勢。 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析說明產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平、33 / 134物業(yè)管理六個方面進(jìn)行。大部分項(xiàng)目采用圍合中庭花園式規(guī)劃，利用花園水景打造小區(qū)環(huán)境。為八棟17~22層塔樓和一棟10 層板樓。文津國際128000文津國際公寓專業(yè)定位于中67 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)關(guān)村地區(qū)酒店式服務(wù)公寓。如逸成東苑項(xiàng)目在規(guī)劃和建筑特色上就很好的貫穿了這一理念，其小區(qū)內(nèi)動線設(shè)計(jì)合理，人車分流；A、B、C、D 四個區(qū)。270176。獨(dú)創(chuàng)270度角飄窗,從40平米到180平米三十余種精46 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)致戶型,永泰園(新地標(biāo)） 5500樓盤采用流行的井字型設(shè)計(jì)，戶內(nèi)多采用輕質(zhì)隔墻，可靈活的進(jìn)行二次設(shè)計(jì)。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項(xiàng)目，因此該區(qū)域的未來放量并不局限于此。雖然學(xué)清路區(qū)域供給較少，但是奧運(yùn)已深入人心，國家森林公園環(huán)境非比尋常，已經(jīng)得到客群認(rèn)可，且有部分客戶一直關(guān)注這類項(xiàng)目，因此新項(xiàng)目若想在短時間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場仍有一定的困難，局部市場競爭還是非常激烈的。 供應(yīng)量分析 核心區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）清林苑 逸成東苑 32 學(xué)知軒 清楓華景園 學(xué)府園 富潤家園 文城*杰座 澳景花庭 8 倚林家園 10 16 澳林 park 7（五期） 2核心區(qū)（10 個）澳立國際 27 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）融域 合計(jì) —— 114..92 ——從上表可以看出，核心區(qū)選中項(xiàng)目總占地 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 114..92 萬平方米。主要是學(xué)清路周邊、奧運(yùn)村國家森林公園西部。 價格方面預(yù)計(jì) 05 年總體價格穩(wěn)中有升。 此外，從房屋類型看，多層住宅和高層住宅的銷售價格比 2022 年分別上漲 ％和 ％，別墅和高檔公寓的銷售價格分別上漲 ％和％。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢，也是了今后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢。無論是去年底的溫州房展會，還是今年初的山西房展會，北京項(xiàng)目均積極參與。中間型購房者對住房需求的特點(diǎn)是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主，比例大致為 6：4。該項(xiàng)目由 5A 級商務(wù)大廈、國際標(biāo)準(zhǔn)星級酒店、大型高檔多功能會展中心、高檔公寓及原有的圣福華國際俱樂部共同構(gòu)成，集居住、消費(fèi)、商務(wù)、休閑于一體。除這些大盤外，玉泉路在售的一些中小型項(xiàng)目包括樂府朝陽公園以南棕櫚泉國際公寓和公園大道都在 2022 年進(jìn)入高峰銷售期。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是由注意力資源的相對集中給舉辦城市和國家?guī)淼囊环N階段性加速發(fā)展，大量的固定資產(chǎn)投資，同時業(yè)帶熱了房地產(chǎn)行業(yè)。奧林匹克公園的規(guī)劃將著眼于城市的長遠(yuǎn)發(fā)展和市民物質(zhì)文化生活的需要，使之成為一個集體育競賽、會議展覽、文化娛樂和休閑購物于一體，空間開敞、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務(wù)的市民公共活動中心。啟動了密云水庫濕地、漢石橋濕地建設(shè)工作，保護(hù)區(qū)面積占全市總面積的 8%。同時標(biāo)志著租賃行業(yè)的管理從“主體審批”向“行為監(jiān)管”推進(jìn)了一大步。◆《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》執(zhí)行時間：2022 年 10 月 29 日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。征用和占用土地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃，并納入建設(shè)用地利用年度計(jì)劃。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長%，增幅下降 個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長%，增幅提高 個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2570 億元，增長%，增幅提高 個百分點(diǎn)。對新商品房的供給無疑起到了一定的抑制作用。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。 市政交通建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響 道路交通 2022 年，交通設(shè)施建設(shè)繼續(xù)加快。人均公共綠地面積達(dá)到10 平方米，增加 平方米。此外，在其他地區(qū)，改擴(kuò)建工人體育場等 4 個場館，為相鄰地區(qū)群眾開展文化體育活動創(chuàng)造條件。奧運(yùn)村區(qū)域道路的建設(shè)已經(jīng)全面啟動，立體交通網(wǎng)絡(luò)即將形成。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。 東二環(huán)區(qū)域東城區(qū)政府于 2022 年規(guī)劃了 “東二環(huán)交通商務(wù)帶” ，北起安定門東大街，南至建國門內(nèi)大街，西起東直門南北小街、朝陽門南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界。按照 2022 年末全市戶籍人口 1148．8 萬人計(jì)算，再除以0．75 的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積 1930．0 萬平方米，如果按照每套住房 100 平米計(jì)算， 2022 年前北京市每年有 20 萬套住房需求。價位是最主要的考慮因素，對小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。 商品房市場需求活躍。? 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。21 / 134 該區(qū)域價格定位亞運(yùn)村的房價近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米7500 元到 8000 元之間的水平。從在需求方面分析：京城購房人群當(dāng)中絕大部分都是個人購房者，他們有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、年齡比較年輕，多數(shù)為 30 歲上下，有著非常強(qiáng)烈的房屋居住需求，央行加息并不會對他們的購房意愿產(chǎn)生較大的影響，所以并不會影響他們對房產(chǎn)的需求量。因此在界定調(diào)研區(qū)域時，我們將交通動線因素作為主要考慮因素，所確定最終調(diào)研區(qū)域均與本項(xiàng)目區(qū)域在交通動線上有很大關(guān)聯(lián)。該區(qū)域開發(fā)較早，整體市場環(huán)境已經(jīng)比較成熟；環(huán)境優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項(xiàng)目價值，作為賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目競爭力。如奧林春天、倚林家園等項(xiàng)目均打奧運(yùn)、綠色健康牌，且市場反映情況良好。將樣本項(xiàng)目打破區(qū)域限制，按其售價分為高檔項(xiàng)目、中高檔項(xiàng)目及中低檔項(xiàng)目。不過隨著市場競爭的日益激烈，以及開發(fā)商的日趨成熟，中低檔項(xiàng)目在日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，也應(yīng)適當(dāng)推陳出新，力求提高項(xiàng)目性價比，增強(qiáng)市場競爭力。B 區(qū)——分為逸成東苑 B區(qū)一期和二期，在58 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)該地塊的東側(cè)，控高 45 米，為 10 棟12 層躍 13 層或 14 層躍 15 層的板式小高層，以155 平米的 5 米挑空客廳或 米下錯客廳三居室為主力戶型。其中，516層為68 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)小戶型商住公寓，1719層為大戶型純居住69 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)公寓。外立面往往用石材結(jié)合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。 藍(lán)色澳林650080 米超寬樓間距，樓層狀況： 9 層、13 層清林苑6300多層帶電梯低密度花園洋房，首層住宅全部贈送私家花園，戶型設(shè)計(jì)采用方正格56 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)局，戶戶朝陽，南北通透。獨(dú)特的短45 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)板式建筑、5000平米中心花園、會所。 目前在售面積區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）紫城 107250外圍區(qū)（7 個） 力度家園 2040010萬 平 方 米 以下14%5萬 平 米 以 下25%510萬 平 米17%1020萬 平 米33%20萬 以 上11%32 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）燕清*源 10930清河新城 800000清上園 59700上地佳園 23000 左右永泰園(新地標(biāo)） 15000 左右藍(lán)色澳林 6200高巢 4600懿品閣 16800華清嘉園 ——文津國際 90000總計(jì) —— 1153880外圍區(qū)選中項(xiàng)目在售面積大致在 115 萬平方米左右，部分項(xiàng)目銷售的是第二期或第三期，所選項(xiàng)目未來供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項(xiàng)目不會有新的供給。就供給而言，學(xué)清路區(qū)域目前僅有清楓華景園還有尾盤供給，預(yù)計(jì)還將有文城*杰座在 2022 年上市；森林公園西部區(qū)域供給較多，如澳景花庭、融域都是 2022 年新增項(xiàng)目。總之，通過區(qū)域市場分析，了解區(qū)域市場的現(xiàn)狀和未來競爭情況，為本案的市場定位提供市場方面的依據(jù)。根據(jù)對本案競爭情況，將區(qū)域市場劃分為兩個區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2022年將是北京樓市的規(guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2022 年北京樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。其中，寫字樓受入市量增加的影響，其銷售價格同比下降 ％，商業(yè)用房和其他用房同比分別上漲 ％和 ％。? 在強(qiáng)調(diào)健康住宅的同時，使用的方便也很重要。而“走出去” ，還可以走的更遠(yuǎn)——直接赴外埠進(jìn)行營銷推廣。 中間型中間型的潛在購房者各項(xiàng)指標(biāo)都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時又不愿多付錢，相對來說較為挑剔。長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。此外，該區(qū)域目前正在運(yùn)作的中高檔項(xiàng)目紫金長安，總體量達(dá)到 60 萬平方米，也將在奧運(yùn)會之前全部入市。朝陽公園以西新項(xiàng)目有北京 GOLF 公寓以及 9 號公寓。 房地產(chǎn)投資將高速增長2022 年至 2022 年，北京市奧運(yùn)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達(dá)到 2800 億元，受奧運(yùn)會的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高于經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度。奧林匹克公園依托亞運(yùn)會場館和各項(xiàng)配套設(shè)10 / 134施，交通便捷，人口集中，市政基礎(chǔ)條件較好，商業(yè)、文化等配套服務(wù)設(shè)施齊備。野生動物保護(hù)及自然保護(hù)區(qū)建設(shè)得到加強(qiáng)。新合同中對房屋租賃市場出現(xiàn)的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關(guān)費(fèi)用的收付、房屋的轉(zhuǎn)租、無權(quán)代表等投訴相對集中的問題首次給予了明確的規(guī)定?！簟斗侵付ㄙN息項(xiàng)目也可申請貼息貸款》執(zhí)行時間：2022 年 10 月 5 日貼息貸款的好處有兩點(diǎn)：首先是手續(xù)簡便，借款者只需通過已經(jīng)與中心簽訂了貼息合作協(xié)議的銀行及相應(yīng)律師事務(wù)所進(jìn)行辦理，其次，經(jīng)管理中心審核部分的借款金額可以享受公積金借款利率。對耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地規(guī)模實(shí)行總量控制。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步