【正文】 公寓另設(shè)開敞通透的三層中庭倚林家8300 倚林佳70 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點園 園是低密度、高檔次的綠色住宅社區(qū)。從樣本列表可以看出，多數(shù)項目在規(guī)劃方面都做了精心的安排，有部分項目由于規(guī)劃設(shè)計突出從而在區(qū)域市場內(nèi)迅速提升知名度，快速占領(lǐng)市場。C 區(qū)——有四棟控高60 米的公共建筑，其中，地59 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點上建筑面積約9 萬平米、地下約 2萬平米。項目設(shè)有 20055 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點多平米中央大堂。 中高檔項目分析項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點澳景花庭7000七棟板樓，陣列式排列。二期工程計劃明年動工44 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點建設(shè)清上園5700小區(qū)整體規(guī)劃，中水回用，到清潔能源，環(huán)保材料的具體應(yīng)用方面都進行了創(chuàng)新。樣本分類表項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）倚林家園8800融域 9000高檔項目 文津國際13000澳景花庭 7000澳林park 6200中高檔項目澳立國際 748034 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）紫城 6400上地佳園 7000懿品閣 7800藍色澳林 6500清林苑6350逸成東苑6400學(xué)知軒6300清風(fēng)華750035 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）景園富潤家園6100文城*杰座力度家園 5800燕清*源 5700清河新城6000（預(yù)計）中低檔項目清上園 570036 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）永泰園(新地標）5500高巢 5300學(xué)府園5500華清嘉園5800為了及時準確把握市場變化，正確反映市場供需特點，在進行規(guī)劃設(shè)計及戶型分析時，我們采用項目類型分類比較法，通過分析不同檔次樣本的特征，從而達到對同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。中關(guān)村區(qū)域的華清嘉園，30 萬體量已經(jīng)銷售完畢，文津國際作為高檔公寓項目，規(guī)模不大，但是價格超過倚林家園的連排疊拚。 外圍區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量區(qū)域選中項目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項目容積率紫城 力度家園 燕清*源 清河新城 80 3清上園 上地佳園 23 2永泰園(新地標） 15 藍色澳林 2高巢 懿品閣 4華清嘉園 30 外圍區(qū)（12 個）文津國際 總計 —— ——從上表可以看出，區(qū)域選中項目總占地 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，總體容積率在 左右。 目前在售面積區(qū)域選中項目在售面積列表區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）核心區(qū) 清林苑 ——29 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）逸成東苑 ——學(xué)知軒 ——清楓華景園 15400學(xué)府園 ——富潤家園 ——文城*杰座 94000澳景花庭 210000倚林家園 16000澳林 park 56000澳立國際 2200（12 個）融域 163000合計 —— 556600目前核心區(qū)域內(nèi)市場需求相對比較旺盛，各級市場對于中檔產(chǎn)品需求相對集中，個別樓盤項目上市到售罄時間較短（如：逸成東苑） 。 項目規(guī)模分組分析區(qū)域選中項目規(guī)劃建筑面積規(guī)模比例圖5萬 平 米 以 下33%510萬 平 米33%1015萬 平 米17%15萬 以 上17%28 / 134通過以上統(tǒng)計我們可以看出，核心區(qū)內(nèi)以 5 萬平方米以下的小規(guī)模項目為主，同時兼有 515 萬平方米的中等項目。分析的內(nèi)容：首先分析區(qū)域市場的供應(yīng)量現(xiàn)狀和未來供應(yīng)量情況；然后從規(guī)劃、配套、戶型、裝修、物業(yè)管理等方面對本區(qū)域現(xiàn)有住宅產(chǎn)品進行分析；再分析區(qū)域項目的價格和銷售情況；最后對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品或營銷比較成功的項目點評。學(xué)清路貫穿八大校園，八達嶺高速直通清河、小營。我們確定本項目輻射調(diào)研區(qū)域的范圍為：北23 / 134至小營橋；南至北四環(huán)；西至中關(guān)村北大街；東至天辰路。市場極大的有效需求量的實際存在控制了價格杠桿，這一點從 2022 年銷售市場的表現(xiàn)即可一目了然，而且這些有效需求量并不因為政府的宏觀調(diào)控以及銀行的貸款限制而緊縮。同時，受到奧運限建因素的左右，各種項目都將會抓緊項目上馬時間，搶占 2022 年這一關(guān)鍵時間段。在亞北的北苑地區(qū)，北苑家園、新街坊、北京青年城等樓盤的價格基本上都沒有變化，仍然維持在每平方米 4800 元到 5300 元之間。從商品房銷售價格指數(shù)的構(gòu)成和分類看，住宅類銷售價格比 2022 年上漲 ％，其中，普通住宅和豪華住宅的銷售價格同20 / 134比分別上漲 ％和 ％；非住宅類銷售價格同比上漲 ％。此外，軌道交通是本區(qū)域的另一大優(yōu)勢，地鐵 13 號線以及在建的地鐵 5 號線，為居民出行提供了極大的方便。健康住宅的概念正在深入人心。全年商品房銷售面積 2472 萬平方米，增長%；其中，商品住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。榮尊堡項目的外圍營銷也曾一度在業(yè)界鬧得沸沸揚揚，姑且不對其功過進行評論，單從其做法本身分析，不難看出北京房地產(chǎn)項目在營銷方面的新變化。 住宅宏觀銷售分析 總體銷售方式2022 年，隨著政府宏觀調(diào)控的進一步加強，房地產(chǎn)行業(yè)的最重要生產(chǎn)資料——土地，受到了前所未有的限制。購房的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價位和小區(qū)綠化環(huán)境狀況。今后 510 年以至更長時間，北京經(jīng)濟保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。其開盤打破了亦莊開發(fā)項目單一化的印象，也使亦莊高科技開發(fā)區(qū)的功能更加豐富?？傉嫉孛娣e 平方公里，其中新建寫字樓面積約 200 萬平方米。第三大盤是下半年開盤的玉泉新城，該項目總建筑面積 105 萬平方米，開發(fā)商初步計劃是在未來 5 年左右全部入市。隨著“北京別墅用地叫?！?，香山地區(qū)在建在售的項目就顯得尤為珍貴，升值潛力也驟然凸顯。 區(qū)域市場特點2022 年,北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一下一些熱點區(qū)域: 朝陽公園區(qū)域 “北京上東區(qū)” 、 “北京富人區(qū)” 、公園地產(chǎn)等話題是 2022 年媒體關(guān)注的焦點，眾多高檔項目的出現(xiàn)和熱銷使朝陽公園區(qū)域成為 2022 年北京樓市的熱點區(qū)域。奧林匹克公園內(nèi)將修建若干條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環(huán)路的修通，再加上四環(huán)、城市輕軌、地鐵五號線、奧運支線和機場輕軌的聯(lián)絡(luò)，各條道路縱橫交錯，共同構(gòu)成了未來奧運村里“棋盤狀”交通網(wǎng)，形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)，極大地提升奧運會后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況。整個區(qū)域發(fā)展、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)環(huán)境及房地產(chǎn)市場都將徹底升級。 對北京地產(chǎn)的影響舉辦奧運會已成為推動主辦國和主辦城市發(fā)展的一個有力手段,而房地產(chǎn)業(yè)又是舉辦奧運會、發(fā)展奧運經(jīng)濟直接受益的產(chǎn)業(yè)之一。奧林匹克公園地處城市中軸線北端，面積 1135 公頃，包括 680 公頃的森林公園，405 公頃奧運中心區(qū)。 奧運規(guī)劃及對房地產(chǎn)影響 奧運工期及規(guī)劃布局北京奧運會的前期工作共分三個階段，分別是：前期準備階段（2022 年 12 月～2022 年 6 月） ，全面建設(shè)階段（2022 年7 月～2022 年 6 月） ，以及完善運行階段（2022 年 7 月～2022 年奧運會開幕） 。其中，綠化隔離地區(qū)新增綠化面積 萬畝，平原綠色生態(tài)屏障建設(shè)新增綠化面積 萬畝，山區(qū)綠色生態(tài)屏障建設(shè)新增綠化面積 萬畝。全年完成交通運輸投資 億元，比上年增長 %，占城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的比重達到 %。由過去中介的單方承諾，變?yōu)楝F(xiàn)在銀行、房地局備案、中介三方的信譽度來保證，租賃雙方的利益因此得以進一步保證。 《辦法》對加強物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩7 / 134序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，進行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理具有重大意義。另外，中心承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的住房公積金貸款的應(yīng)繳擔(dān)保服務(wù)費不足300 元的，按 300 元收取。配套文件：《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的實施意見》包括 4 個方面：關(guān)于暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和須報國務(wù)院審批建設(shè)項目用地的范圍；關(guān)于重點急需建設(shè)項目確認程序；關(guān)于重點急需建設(shè)項目用地審查報批程序；關(guān)于遺留建設(shè)用地項目的清理。◆《北京市人民政府關(guān)于進一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見》執(zhí)行時間：2022 年 3 月 25 日加強土地用途管制。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進一步上升，二、三產(chǎn)業(yè)比重達到 %，比上年提高 個百分點，其中第二產(chǎn)業(yè)比重上升 個百分點。 固定資產(chǎn)投資投資增勢趨于平穩(wěn)。對耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積和建設(shè)用地規(guī)模實行總量控制。◆《關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022 年 7 月 1 日7 月 1 日后，不再頒發(fā)臨時國有土地使用證；通知執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價款的可申請核發(fā)該棟樓相應(yīng)分攤用地的國有土地使用證?！簟斗侵付ㄙN息項目也可申請貼息貸款》執(zhí)行時間：2022 年 10 月 5 日貼息貸款的好處有兩點：首先是手續(xù)簡便，借款者只需通過已經(jīng)與中心簽訂了貼息合作協(xié)議的銀行及相應(yīng)律師事務(wù)所進行辦理，其次，經(jīng)管理中心審核部分的借款金額可以享受公積金借款利率。◆《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》執(zhí)行時間：2022 年 6 月 16 日新《辦法》明確了小區(qū)內(nèi)機動車停車服務(wù)的責(zé)任，并強調(diào)了社區(qū)業(yè)主對社區(qū)內(nèi)車位的優(yōu)先承租和購買權(quán)。新合同中對房屋租賃市場出現(xiàn)的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關(guān)費用的收付、房屋的轉(zhuǎn)租、無權(quán)代表等投訴相對集中的問題首次給予了明確的規(guī)定。軌道交通項目進展順利，地鐵四、五、十號線（含奧運支線）全面開工，在建規(guī)模達到 公里。野生動物保護及自然保護區(qū)建設(shè)得到加強。目前正處在第二個階段，奧運場館建設(shè)和其它相關(guān)設(shè)施建設(shè)全面展開。奧林匹克公園依托亞運會場館和各項配套設(shè)10 / 134施，交通便捷，人口集中，市政基礎(chǔ)條件較好，商業(yè)、文化等配套服務(wù)設(shè)施齊備。奧運對北京房地產(chǎn)市場的影響是深刻、深遠、全面的。 房地產(chǎn)投資將高速增長2022 年至 2022 年，北京市奧運設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達到 2800 億元，受奧運會的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高于經(jīng)濟總體發(fā)展速度。到 2022 年，北京將基本建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，城市道路密度達到 公里／平方公里，到 2022 年，新建和改建城市道路 318 公里，整個北京的交通狀況將得到有效改善。朝陽公園以西新項目有北京 GOLF 公寓以及 9 號公寓。停止土地供應(yīng)意味著本區(qū)域別墅市場會形成一個斷檔，而且在建項目也變得稀缺。此外，該區(qū)域目前正在運作的中高檔項目紫金長安，總體量達到 60 萬平方米，也將在奧運會之前全部入市。2022 年，朝陽區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會戰(zhàn)，總面積約 20 平方米的朝陽廣場建起了圍檔，還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉商務(wù)天地，不遠處的東直門樞紐東華廣場等等，而周邊還有多個寫字樓項目正處于緊張施工狀態(tài)。長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟貿(mào)易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。16 / 134從居民消費能力看，目前北京人均 GDP 已達 3800 美元，到 2022 年將有較大增長，這對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。 中間型中間型的潛在購房者各項指標都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時又不愿多付錢，相對來說較為挑剔。這種影響會滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。而“走出去” ，還可以走的更遠——直接赴外埠進行營銷推廣。全年商品房銷售額 億元，增長 %；其中商品住宅銷售額 億元，增長 %。? 在強