【正文】 地理位置和市區(qū)客戶交通可達性因素。所以，預計 2022 年北京購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。 客群構成方面由于 2022 年奧運會期限的臨近，奧運概念余奧運經(jīng)濟更加凸顯。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。從在需求方面分析：京城購房人群當中絕大部分都是個人購房者，他們有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟收入、年齡比較年輕，多數(shù)為 30 歲上下，有著非常強烈的房屋居住需求，央行加息并不會對他們的購房意愿產(chǎn)生較大的影響，所以并不會影響他們對房產(chǎn)的需求量。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功22 / 134夫，走精品路線，這些因素都將導致綜合成本加大。從供應角度分析，開發(fā)成本的增加。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2022年將是北京樓市的規(guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項目出現(xiàn)，預計2022 年北京樓市的供應量仍穩(wěn)居高位線。受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回攏資金。按照正常的開發(fā)周期，這些項目經(jīng)過 04 年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預計在 05 年將會出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。 未來整體市場預測 供應量方面05 年的供應量將有一個比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。在國家森林公園西側，倚林佳園、風林綠洲等樓盤組成的“西奧生態(tài)居住區(qū)”的房價也基本上維持原先的狀況，約為每平方米 7600 元。21 / 134 該區(qū)域價格定位亞運村的房價近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米7500 元到 8000 元之間的水平。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價在 8000 元以上，海淀由于西山腳下的幾個別墅項目而帶動了整個區(qū)的均價。 總體價格定位? 按行政區(qū)劃0202240006000800010000120221400016000昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺 海 淀 密 云 平 谷 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武各 區(qū) 縣 新 增 供 應 均 價東城區(qū)由于 pop moma 的價格使得整體的均價遙遙領先，為所有區(qū)縣里價格最高。其中，寫字樓受入市量增加的影響，其銷售價格同比下降 ％，商業(yè)用房和其他用房同比分別上漲 ％和 ％。 在北京房屋銷售價格指數(shù)構成中，商品房銷售價格和私有住房銷售價格分別比 2022 年上漲 ％和 ％，漲幅同比分別比提高 和 個百分點。 2022 年北京市房屋銷售價格總水平比 2022 年上漲 ％，漲幅提高了 個百分點。 住宅宏觀價格分析 總體價格走勢2022 年，北京商品房平均價格為 元/平方米，僅次于上海市的 元/平方米，列全國第二位。? 奧運概念隨著 2022 年的臨近，奧運概念也逐漸變得清晰。? 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域會占有不可動搖的地位。? 大盤造勢帶動區(qū)域發(fā)展。? 在強調(diào)健康住宅的同時，使用的方便也很重要。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費者偏好通風好、采光好、及使用率相對高的板樓。全年存量房成交面積 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年增長 %和%。全年商品房平均售價為每平方米 5053 元，比上年提高 316 元；其中，商品住宅平均售價 4747元，提高 291 元。全年商品房銷售額 億元，增長 %；其中商品住宅銷售額 億元，增長 %。 商品房市場需求活躍。全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。也在另一個方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。而“走出去” ，還可以走的更遠——直接赴外埠進行營銷推廣。寫字樓巡展、目標客戶的聯(lián)誼活動等等。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請進來”的方式，已經(jīng)不能適應市場的需要。在銷售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷售的多元化。這種影響會滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。價位是最主要的考慮因素，對小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。這一類型的消費者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。購房面積為 95 平方米左右，可接受的總房價平均為 40萬元，購房的考慮因素主要是位置和價位。 中間型中間型的潛在購房者各項指標都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時又不愿多付錢，相對來說較為挑剔。品質(zhì)追求型的購房者對住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為 110 平方米，對總房價的需求從 50 萬元到 200 萬元不等，平均為 60 萬元，希望購買的戶型是 2—3 室 2 廳 2 衛(wèi)的戶型。 需求特征根據(jù)市場的不斷細分，各個細分市場的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類： 品質(zhì)追求型在購房時注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對于價格有較大的承受能力。另外,作為國際化大都市的北京,也在吸引著越來越多的外埠人士創(chuàng)業(yè)、定居。16 / 134從居民消費能力看，目前北京人均 GDP 已達 3800 美元，到 2022 年將有較大增長，這對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。按照 2022 年末全市戶籍人口 1148．8 萬人計算，再除以0．75 的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積 1930．0 萬平方米，如果按照每套住房 100 平米計算， 2022 年前北京市每年有 20 萬套住房需求。 需求分析 需求情況從總體上說,北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時期，北京住宅建設仍有較大需求空間。瀛海名居是今年亦莊項目中的一個代表作。長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟貿(mào)易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。該項目為花園式獨立企業(yè)建筑。同時一批高端住宅項目的開盤及熱銷也給亦莊發(fā)展 5 年后的居住升級提供了機會。15 / 134 亦莊區(qū)域作為 CBD 后花園，亦莊長期以來是以低密度住宅區(qū)的面貌出現(xiàn)。2022 年，朝陽區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會戰(zhàn)，總面積約 20 平方米的朝陽廣場建起了圍檔，還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉商務天地，不遠處的東直門樞紐東華廣場等等，而周邊還有多個寫字樓項目正處于緊張施工狀態(tài)。 東二環(huán)區(qū)域東城區(qū)政府于 2022 年規(guī)劃了 “東二環(huán)交通商務帶” ，北起安定門東大街，南至建國門內(nèi)大街，西起東直門南北小街、朝陽門南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運中心”規(guī)劃的實施。江南、戀舍此外，該區(qū)域目前正在運作的中高檔項目紫金長安，總體量達到 60 萬平方米，也將在奧運會之前全部入市。第二大盤是上城，總建筑面積 160 萬平方米，開發(fā)商計劃在奧運會之前全部入市。14 / 134 玉泉路區(qū)域包括目前正在運作的幾個大盤在內(nèi)，玉泉路兩側是目前北京大盤最集中的區(qū)域。作為豪宅板塊之首的西山板塊，隨著西山美墅館、檀香山等高端項目的相繼推出，而備受業(yè)內(nèi)人士和購房者關注。停止土地供應意味著本區(qū)域別墅市場會形成一個斷檔，而且在建項目也變得稀缺。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。從北往南有首創(chuàng)陽光總建筑面積70 萬平方米的高檔公寓陽光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國興觀湖國際。棕櫚泉銷售良好,公園大道也靜悄悄的以很快的速度銷售著。朝陽公園以西新項目有北京 GOLF 公寓以及 9 號公寓。第三，新增供應較少的區(qū)域為東城區(qū)和西城區(qū)，由于這兩個城區(qū)都屬于13 / 134城市的中心地段，可開發(fā)的面積越來越少，因而這兩個區(qū)域的總體供應量也是最少的。由各區(qū)縣的供應情況，我們可以看出以下幾點：第一，朝陽區(qū)依然是新增供應量最多的大戶，這其中的主要原因是朝陽區(qū)本身所管轄的面積大，且位于房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的東部區(qū)域，而且很長時間以來朝陽區(qū)的供應量都位居各區(qū)縣之首。各 區(qū) 縣 供 應 量 及 供 應 個 數(shù)0100200300400500600700昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺 海 淀 密 云 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武0102030405060供 應 量 供 應 個 數(shù)從上表我們可以看出，2022 年全年，新增商品房供應量最大的區(qū)縣是朝陽區(qū)，總供應量為 萬平米；其次是通州，總供應量為 萬平米；第三位是豐臺，總供應量為 萬平米；第四位是海淀，總供應量為 萬平米。到 2022 年，北京將基本建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，城市道路密度達到 公里／平方公里，到 2022 年，新建和改建城市道路 318 公里，整個北京的交通狀況將得到有效改善。奧運村區(qū)域道路的建設已經(jīng)全面啟動，立體交通網(wǎng)絡即將形成。這些改造每年為北京的房地產(chǎn)市場提供了大量的建設用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料——土地，在根本上促進了房地產(chǎn)的發(fā)展。 建設用地的增加為舉辦奧運，北京進入了高速發(fā)展的階段。 房地產(chǎn)投資將高速增長2022 年至 2022 年，北京市奧運設施建設及相關投資將達到 2800 億元，受奧運會的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速高于經(jīng)濟總體發(fā)展速度。亞北地區(qū)將由原來的城市邊緣集團轉(zhuǎn)換定位為城市中心區(qū)——奧林匹克公園中心區(qū)。ＣＢＤ以11 / 134商務為主，中關村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區(qū)則是集體育、文化、會展、休閑等為一體。 一個新城市中心的出現(xiàn)北京未來的發(fā)展正在從單一中心向多中心的過渡與轉(zhuǎn)變，2022 年奧運會對北京房地產(chǎn)市場最大的影響在于對北京城市總體規(guī)劃布局的改變。奧運對北京房地產(chǎn)市場的影響是深刻、深遠、全面的。此外，在其他地區(qū)，改擴建工人體育場等 4 個場館，為相鄰地區(qū)群眾開展文化體育活動創(chuàng)造條件。大學區(qū)，安排首都體育館等 4 個場館，賽后成為大學及社區(qū)文化體育活動的場所。奧林匹克公園內(nèi)具有代表性的新建場館有：國家體育場, 國家體育館,國家游泳中心 奧運村等。奧林匹克公園依托亞運會場館和各項配套設10 / 134施，交通便捷，人口集中，市政基礎條件較好，商業(yè)、文化等配套服務設施齊備。奧林匹克公園是舉辦奧運會的主中心區(qū)，內(nèi)有 13 個場館。此外，還要改造 59 個訓練場館及配套建設殘奧會專用設施。本階段具體建設內(nèi)容：奧運會比賽計劃使用場館 37 個，其中北京地區(qū)32 個，京外地區(qū) 5 個（包括青島國際帆船中心、天津體育場、秦皇島體育場為新建項目；沈陽五里河體育場、上海體育場為改造項目） 。目前正處在第二個階段，奧運場館建設和其它相關設施建設全面展開。人均公共綠地面積達到10 平方米，增加 平方米。城近郊區(qū)新增綠地面積 848 公頃，其中新增大型綠地 20 余處，共 117 公頃。城市園林綠化水平進一步提高。野生動物保護及自然保護區(qū)建設得到加強。三道綠色生態(tài)屏障建設取得新進展。9 / 134 綠化綠化美化步伐加快。城市道路建設進一步加強，首體南路、圓清路、五塔寺路、白云路、馬家堡西路等工程建成通車，道路通行能力不斷提高。軌道交通項目進展順利，地鐵四、五、十號線（含奧運支線）全面開工，在建規(guī)模達到 公里。 市政交通建設對房地產(chǎn)市場的影響 道路交通 2022 年，交通設施建設繼續(xù)加快。出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟適用住房。◆《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》執(zhí)行時間：2022 年 5 月 20 日購買經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿 5 年，不允許按市場價格出售。新合同中對房屋租賃市場出現(xiàn)的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關費用的收付、房屋的轉(zhuǎn)租、無權代表等投訴相對集中的問題首次給予了明確的規(guī)定?！簟蛾P于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法的通知》執(zhí)行時間：2022 年 5 月 1 日8 / 134配套文件：《北京市房屋出租代理合同》與《北京市房屋租賃合同》示范文本房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。申請人將在北京建設網(wǎng)上被公示，公示期為 10 個工作日，公示期滿未被舉報的，批準其購買資格，嚴格了經(jīng)濟適用房的購買條件、程序，并且提高了利用經(jīng)濟適用房進行投資、投機，甚至是炒作的門檻。實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開始實行的日期。◆《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》執(zhí)行時間：2022 年 6 月 16 日新《辦法》明確了小區(qū)內(nèi)機動車停車服務的責任，并強調(diào)了社區(qū)業(yè)主對社區(qū)內(nèi)車位的優(yōu)先承租和購買權。新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。 物業(yè)管理◆《關于業(yè)主大會招標有關問題的意見》執(zhí)行時間：2022 年 3 月 2 日指導和規(guī)范了業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為。金融機構一年期存款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %?！簟斗侵付ㄙN息項目也可申請貼息貸款》執(zhí)行時間：2022 年 10 月 5 日貼息貸款的好處有兩點：首先是手續(xù)簡便，借款者只需通過已經(jīng)與中心簽訂了貼息合作協(xié)議的銀行及相應律師事務所進行辦理，其次，經(jīng)管理中心審核部分的借款金額可以享受公積金借款利率。評估費用不足