【正文】 63 / 134 高檔項(xiàng)目項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)高檔項(xiàng)目融域9000分東西兩個(gè)區(qū)，共6 棟板樓。逸成東苑6400“逸成?東苑”由A、B、C、D 四個(gè)區(qū)構(gòu)成。因此在進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃時(shí)首先考慮到的是項(xiàng)目的實(shí)用性，在規(guī)劃理念上并不求標(biāo)新立異。亞運(yùn)村區(qū)域作為北京較早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒有土地供給，因此沒有作為調(diào)研供給范圍。既有容積率相對(duì)較低的疊拼、花園洋房、底高層板樓，又有相當(dāng)一部分高容積率的點(diǎn)式塔樓。本項(xiàng)目周邊學(xué)清路區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目普遍開發(fā)規(guī)模較小，除逸成東苑外均在 10 萬平米以下。主要包括清河小營(yíng)區(qū)域；中關(guān)村區(qū)域等。包括土地成本（ 政策的實(shí)施）、建筑成本（原材料價(jià)格的上漲） 、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮） 。其次，均價(jià)在 8000 元/平方米以上的城區(qū)分別有：崇文、海淀、順義、西城、宣武。2022 年的新增供應(yīng)中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進(jìn)程的有三個(gè)，其一是位于西南三環(huán)的萬年花城，首先提出公共交通導(dǎo)向系統(tǒng)，因而使項(xiàng)目一經(jīng)推出，很受歡迎，也由于這個(gè)項(xiàng)目的帶動(dòng)，使得西南三四環(huán)今年的發(fā)展迅速，各個(gè)樓盤的銷售一路綠燈；其二，是通縣的世紀(jì)星城，依靠良好的教育吸引了眾多的買家，也帶動(dòng)通州的房?jī)r(jià)又上了一個(gè)臺(tái)階；其三，是位于東北四環(huán)的陽光上東，首創(chuàng)依靠百萬平米的社區(qū)打造出東北四環(huán)新形象，全新富人區(qū)的概念使得項(xiàng)目銷售迅速，周邊新開項(xiàng)目也因此受益非淺。18 / 134 總體銷售情況房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。17 / 134 基本改善型關(guān)注價(jià)格因素，在購房時(shí)更注重一些住房基本功能的實(shí)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，對(duì)于較奢侈的配置相對(duì)有所舍棄。該項(xiàng)目采用了具有異國(guó)情調(diào)的建筑風(fēng)格，而以瀛海名居為代表的項(xiàng)目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。長(zhǎng)安明珠、蘭德華庭、中國(guó)房子、永達(dá)逸家、水岸芳園等在內(nèi)，建筑面積之和接近 100 萬平方米。朝陽公園以東四環(huán)逐漸開始放量。為迎接奧運(yùn)，北京進(jìn)行了以危舊房改造為代表的大規(guī)模城市改造。另外三個(gè)區(qū)域包括：西部社區(qū)，有 9 個(gè)場(chǎng)館，其中新建五棵松文化體育中心，賽后將成為市區(qū)西南部群眾文體活動(dòng)場(chǎng)所。城市楔形綠地建設(shè)進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段。確需出售的，可以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度和土地儲(chǔ)備制度。1 / 134逸城立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄1．宏觀市場(chǎng)概述 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 ..............................................1 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ....................................2 市政交通建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ................................7 奧運(yùn)規(guī)劃及對(duì)房地產(chǎn)影響 ........................................8 相關(guān)地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) ...........................11 需求分析 .....................................................14 住宅宏觀銷售分析 .............................................16 住宅宏觀價(jià)格分析 .............................................19 未來整體市場(chǎng)預(yù)測(cè) .............................................21 22 區(qū)域市場(chǎng)界定及分析說明 .......................................22 供應(yīng)量分析 ...................................................26 產(chǎn)品分析 .....................................................32 價(jià)格分析 .....................................................57 銷售情況分析 .................................................643．客群特征分析 69調(diào)研項(xiàng)目客群特征分析 .............................................69 客群定位模型 .................................................69 客群特征描述 .................................................69 71 80 宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾 ...............802 / 134 新世紀(jì)北京面臨新機(jī)遇，商品房市場(chǎng)供銷兩旺 .....................80 區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論： ...........................................81 個(gè)案橫向點(diǎn)評(píng)分析結(jié)論： .......................................823 / 1341．宏觀市場(chǎng)概述 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2022 年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。 物業(yè)管理◆《關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問題的意見》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 3 月 2 日指導(dǎo)和規(guī)范了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為。出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。城近郊區(qū)新增綠地面積 848 公頃，其中新增大型綠地 20 余處，共 117 公頃。大學(xué)區(qū)，安排首都體育館等 4 個(gè)場(chǎng)館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動(dòng)的場(chǎng)所。這些改造每年為北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量的建設(shè)用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料——土地，在根本上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。從北往南有首創(chuàng)陽光總建筑面積70 萬平方米的高檔公寓陽光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國(guó)興觀湖國(guó)際。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運(yùn)中心”規(guī)劃的實(shí)施。 需求分析 需求情況從總體上說,北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時(shí)期，北京住宅建設(shè)仍有較大需求空間。這一類型的消費(fèi)者平均年齡在三類人中是最高的，其個(gè)人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %?？傊?，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域會(huì)占有不可動(dòng)搖的地位。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價(jià)較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價(jià)在 8000 元以上，海淀由于西山腳下的幾個(gè)別墅項(xiàng)目而帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的均價(jià)。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功22 / 134夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。 區(qū)域界定根據(jù)? 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射 5 公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項(xiàng)原則。森林公園西部區(qū)域的澳林 park 開發(fā)周期較長(zhǎng)，目前銷售到五期，相比較規(guī)模較大，其余規(guī)模也都不大。從銷售價(jià)格情況上看奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到近期進(jìn)入了快速攀升的階段是和奧運(yùn)題材密不可分的。該區(qū)域整體價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，未來會(huì)在奧運(yùn)板快的帶動(dòng)下有小幅度上揚(yáng)。通過上述表格可以看出，有些體量較小的項(xiàng)目規(guī)劃理念簡(jiǎn)潔明了，在48 / 134規(guī)劃特點(diǎn)上并無明顯創(chuàng)新及亮點(diǎn)。 57 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)A 區(qū)——“逸成 A 計(jì)劃” ，在該地塊的西側(cè)，控高 60米。園內(nèi)200公頃人64 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)工湖，蕩漾碧波，水天一色，輕松實(shí)現(xiàn)對(duì)自然65 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)原始欲望的回歸，在城市中展開與自然的66 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)親密接觸。圍合、陣列相結(jié)合，在秩序中尋求變化?；⌒吐涞赜^景窗全部采用韓國(guó)進(jìn)口 LG型材。華 58 社區(qū)47 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)清嘉園00 分為暢春園、蔚秀園、照瀾園高巢5800一棟連體板樓，小戶型學(xué)府園5500中低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)做，主要考慮其開發(fā)成本，通過控制價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)。清河小營(yíng)一帶從整體情況來看，在未來幾年內(nèi)將會(huì)有一定的放量，如清河新城、紫城等，而該地區(qū)整體價(jià)格已經(jīng)趨于平穩(wěn)，除了項(xiàng)目自身價(jià)格變化外，區(qū)域整體價(jià)格只會(huì)有小幅度的上升。奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢(shì)?？傮w容積率大致在 左右。外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。從供應(yīng)角度分析，開發(fā)成本的增加。 總體價(jià)格定位? 按行政區(qū)劃0202240006000800010000120221400016000昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺(tái) 海 淀 密 云 平 谷 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武各 區(qū) 縣 新 增 供 應(yīng) 均 價(jià)東城區(qū)由于 pop moma 的價(jià)格使得整體的均價(jià)遙遙領(lǐng)先，為所有區(qū)縣里價(jià)格最高。? 大盤造勢(shì)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。也在另一個(gè)方面體現(xiàn)了營(yíng)銷方式的多元化。購房面積為 95 平方米左右，可接受的總房?jī)r(jià)平均為 40萬元，購房的考慮因素主要是位置和價(jià)位。瀛海名居是今年亦莊項(xiàng)目中的一個(gè)代表作。江南、戀舍棕櫚泉銷售良好,公園大道也靜悄悄的以很快的速度銷售著。 建設(shè)用地的增加為舉辦奧運(yùn)，北京進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。奧林匹克公園內(nèi)具有代表性的新建場(chǎng)館有：國(guó)家體育場(chǎng), 國(guó)家體育館,國(guó)家游泳中心 奧運(yùn)村等。城市園林綠化水平進(jìn)一步提高?！簟蛾P(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 5 月 20 日購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿 5 年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。嚴(yán)格建設(shè)用地計(jì)劃管理、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和土地審批，杜絕土地征用和占用的違規(guī)操作。初步測(cè)算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)，為 1995 年以來最高增速?！簟蛾P(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 5 月 9 日與 3 月 25 日《北京市人民政府關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》作用一樣，從源頭上對(duì)土地進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，5 / 134從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過熱起到降溫作用?！簟段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 5 月 1 日物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，不同的級(jí)別有不同的要求。購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿 5 年的，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，出售人須按成交額的 10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款，出售后不得再購買政策性保障住房。城近郊區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。北部風(fēng)景旅游區(qū)，安排北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)等 2 個(gè)場(chǎng)館，便于賽后發(fā)展郊區(qū)旅游業(yè)。 交通環(huán)境的改善。 西山區(qū)域西部的別墅集群源于對(duì)“獨(dú)占稀缺資源”別墅居住理念的普及。另外，交通等大市政的開工，也成了玉泉路住宅放量的原因之一，根據(jù)規(guī)劃，奧運(yùn)會(huì)之前，玉泉路將擴(kuò)建成 60 米寬的城市主干道，延長(zhǎng)至杏石口路和京石高速公路。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：按照北京市政府提出的目標(biāo)，2022 年，北京市城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積要達(dá)到 25 平方米，到 2022 年底，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積已經(jīng)達(dá)到 18．7 平方米，也就是說，在接下來的 5 年里，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積需要增加 6．3 平方米，平均每年增加1．26 平方米?；靖纳菩唾彿空咧饕x擇經(jīng)濟(jì)適用房，其中有 77．9％的人準(zhǔn)備購買經(jīng)濟(jì)適用房，只有 20％左右的人會(huì)考慮購買普通商品房，他們更愿意購買小面積的住房，60 至 80 平方米的住房是他們的首選，總房?jī)r(jià)平均為30 萬元，預(yù)期的戶型以傳