【正文】 林家園 16000澳林 park 56000澳立國(guó)際 2200（12 個(gè)）融域 163000合計(jì) —— 556600目前核心區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求相對(duì)比較旺盛，各級(jí)市場(chǎng)對(duì)于中檔產(chǎn)品需求相對(duì)集中，個(gè)別樓盤項(xiàng)目上市到售罄時(shí)間較短（如：逸成東苑） 。雖然學(xué)清路區(qū)域供給較少，但是奧運(yùn)已深入人心，國(guó)家森林公園環(huán)境非比尋常，已經(jīng)得到客群認(rèn)可，且有部分客戶一直關(guān)注這類項(xiàng)目，因此新項(xiàng)目若想在短時(shí)間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)仍有一定的困難，局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是非常激烈的。既有容積率相對(duì)較低的疊拼、花園洋房、底高層板樓，又有相當(dāng)一部分高容積率的點(diǎn)式塔樓。正在建造的萬(wàn)畝國(guó)家森林公園和市政府對(duì)奧運(yùn)區(qū)域整體的資金投入、環(huán)境30 / 134道路改造給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了較大的賣點(diǎn)，而很多項(xiàng)目的前期開發(fā)均在最大程度上利用了這一優(yōu)勢(shì)。 外圍區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目容積率紫城 力度家園 燕清*源 清河新城 80 3清上園 上地佳園 23 2永泰園(新地標(biāo)） 15 藍(lán)色澳林 2高巢 懿品閣 4華清嘉園 30 外圍區(qū)（12 個(gè)）文津國(guó)際 總計(jì) —— ——從上表可以看出，區(qū)域選中項(xiàng)目總占地 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米，總體容積率在 左右。清河小營(yíng)區(qū)域出現(xiàn)高巢、北沙灘出現(xiàn)懿品閣這樣的小戶型樓盤，中關(guān)村出現(xiàn)文津國(guó)際這樣的高檔國(guó)際公寓項(xiàng)目。清河小營(yíng)項(xiàng)目吸引較多的是上地工業(yè)園區(qū)和中關(guān)村的人群。而以短平快進(jìn)入市場(chǎng)的有小戶型項(xiàng)目高巢和懿品閣，目前已接近尾聲。中關(guān)村區(qū)域的華清嘉園，30 萬(wàn)體量已經(jīng)銷售完畢，文津國(guó)際作為高檔公寓項(xiàng)目，規(guī)模不大，但是價(jià)格超過(guò)倚林家園的連排疊拚。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項(xiàng)目，因此該區(qū)域的未來(lái)放量并不局限于此。亞運(yùn)村區(qū)域作為北京較早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒(méi)有土地供給，因此沒(méi)有作為調(diào)研供給范圍。 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析說(shuō)明產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平、33 / 134物業(yè)管理六個(gè)方面進(jìn)行。樣本分類表項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）倚林家園8800融域 9000高檔項(xiàng)目 文津國(guó)際13000澳景花庭 7000澳林park 6200中高檔項(xiàng)目澳立國(guó)際 748034 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）紫城 6400上地佳園 7000懿品閣 7800藍(lán)色澳林 6500清林苑6350逸成東苑6400學(xué)知軒6300清風(fēng)華750035 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）景園富潤(rùn)家園6100文城*杰座力度家園 5800燕清*源 5700清河新城6000（預(yù)計(jì)）中低檔項(xiàng)目清上園 570036 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）永泰園(新地標(biāo)）5500高巢 5300學(xué)府園5500華清嘉園5800為了及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，正確反映市場(chǎng)供需特點(diǎn)，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型分析時(shí)，我們采用項(xiàng)目類型分類比較法，通過(guò)分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對(duì)同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。 規(guī)劃及建筑特點(diǎn)樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表37 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）項(xiàng)目綠化率清林苑 45%逸成東苑 32 36%學(xué)知軒 33%清楓華景園 30%學(xué)府園 30%富潤(rùn)家園 35%文城*杰座 53%澳景花庭 8 32%倚林家園 10 16 51%澳林 park 7（五期） 2 40%澳立國(guó)際 30%核心區(qū)（12 個(gè)）融域 32%總計(jì) —— 114..92 ——紫城 %力度家園 30%燕清*源 45%清河新城 80 3 35%清上園 35%上地佳園 23 2 43%永泰園(新地標(biāo)） 15 41%藍(lán)色澳林 2 40%高巢 35%外圍區(qū)（12 個(gè)）懿品閣 4 30%38 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）項(xiàng)目綠化率華清嘉園 30 41%文津國(guó)際 30%總計(jì) —— —— 中低檔項(xiàng)目分析項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)中低檔項(xiàng)目力度家園5800兩棟板樓、五棟塔樓，圍合式結(jié)構(gòu)。燕清5700一個(gè)由 940 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)*源棟28層板樓圍合而成的人文社區(qū)，整個(gè)社區(qū)被三重綠化帶圍繞，雖然處于成熟生活區(qū)卻不吵41 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)鬧，內(nèi)部園林有特色水景和與湖水融為一體的泳池會(huì)所。為了真正達(dá)到人車分流，43 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)整個(gè)社區(qū)采用下沉車輛專用通道。二期工程計(jì)劃明年動(dòng)工44 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)建設(shè)清上園5700小區(qū)整體規(guī)劃，中水回用，到清潔能源，環(huán)保材料的具體應(yīng)用方面都進(jìn)行了創(chuàng)新。獨(dú)創(chuàng)270度角飄窗,從40平米到180平米三十余種精46 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)致戶型,永泰園(新地標(biāo)） 5500樓盤采用流行的井字型設(shè)計(jì)，戶內(nèi)多采用輕質(zhì)隔墻，可靈活的進(jìn)行二次設(shè)計(jì)。因此在進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃時(shí)首先考慮到的是項(xiàng)目的實(shí)用性，在規(guī)劃理念上并不求標(biāo)新立異。大部分項(xiàng)目采用圍合中庭花園式規(guī)劃，利用花園水景打造小區(qū)環(huán)境。 中高檔項(xiàng)目分析項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)澳景花庭7000七棟板樓，陣列式排列。一期 5萬(wàn)平米；二期 2棟 24 層塔樓；49 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)三期 10棟多層板樓；四期為四棟 912 層南北向板式建筑；總建筑面積 10萬(wàn)平方米澳立國(guó)際7380一層為商鋪，2—14層精裝修公寓。外掛浮板開敞式景觀陽(yáng)臺(tái)，51 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)使立面表情豐富，拉近家居和自然的距離。紫城680018 幢六層電梯板樓和2 萬(wàn)余平米的社區(qū)商52 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)業(yè)配套組成，其總體規(guī)劃呈現(xiàn)“建筑布局合理，交通線路清晰，景觀收放有序”的特征；在建筑設(shè)計(jì)上，突出大面寬、小進(jìn)深的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)，所有戶53 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)型均為南北朝向，采光通風(fēng)極佳；精心設(shè)計(jì)的立面、穩(wěn)重典雅的面磚上地佳園7000上地佳園共有998 戶單元組成，南北通透式板式小高層，層高—54 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 米，綠地覆蓋率43%。項(xiàng)目設(shè)有 20055 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)多平米中央大堂。270176。逸成東苑6400“逸成?東苑”由A、B、C、D 四個(gè)區(qū)構(gòu)成。為八棟17~22層塔樓和一棟10 層板樓。C 區(qū)——有四棟控高60 米的公共建筑，其中，地59 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)上建筑面積約9 萬(wàn)平米、地下約 2萬(wàn)平米。十棟板式小高層60 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)建筑中有八棟采用行列式布局。 學(xué) 63 外墻首61 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)知軒00 層勒角采用天燃燒毛花崗石飾面，一至四層裙房采用高級(jí)天然石材飾面。四層屋頂設(shè)屋頂花園，并配置有噴泉62 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)和暖房。從樣本列表可以看出，多數(shù)項(xiàng)目在規(guī)劃方面都做了精心的安排，有部分項(xiàng)目由于規(guī)劃設(shè)計(jì)突出從而在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)迅速提升知名度，快速占領(lǐng)市場(chǎng)。如逸成東苑項(xiàng)目在規(guī)劃和建筑特色上就很好的貫穿了這一理念，其小區(qū)內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，人車分流；A、B、C、D 四個(gè)區(qū)。63 / 134 高檔項(xiàng)目項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)高檔項(xiàng)目融域9000分東西兩個(gè)區(qū)，共6 棟板樓。文津國(guó)際128000文津國(guó)際公寓專業(yè)定位于中67 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)關(guān)村地區(qū)酒店式服務(wù)公寓。公寓另設(shè)開敞通透的三層中庭倚林家8300 倚林佳70 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)園 園是低密度、高檔次的綠色住宅社區(qū)。一期是18棟四層半的Cityhouse為傳統(tǒng)的正南正72 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)北