【正文】 名匯銅鑼灣廣場先進(jìn)的管理理念，由世界知名的商業(yè)管家 “ 世邦魏理士 ” 擔(dān)綱操 作。 名匯 .銅鑼灣廣場 位置：中山路、思明東路、霞溪路、古城西路交匯處 售樓地址：中山路 銷售招商電話： 211999 2108888 開發(fā)商：廈門龍?zhí)兜禺a(chǎn) 設(shè)計(jì)單位：廈門設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì)：上海奧宇 建筑施工：省四建 物業(yè)管理：世邦魏理仕 商業(yè)管理：升名匯物業(yè)管理 建筑風(fēng)格：南洋騎樓 總占地面積： 20210 平方 總建筑面積： 91803 平方（其中商業(yè) 75000平方左右，酒店式公寓 16000 平方左右） 商業(yè)面積區(qū)間： 10— 201 平方 主力面積： 40— 60 平方 車位總數(shù)：地下 233 個(gè)，地上 200 個(gè) 交付時(shí)間： 06 年 9 月 建筑規(guī)劃：公寓、商場、獨(dú)立店面 層高 — 米 容積率： 公攤系數(shù)：地下一層 46%；地上 43%；公寓 28% 銷售進(jìn)度：公寓售完，商業(yè) 50% 認(rèn) 購時(shí)間： 2021 年 11 月 售價(jià)： — 萬元 /平方，平均價(jià)格 3 萬左右。 摩爾蓮花 業(yè)態(tài)分布： 一層：時(shí)尚休閑、美食（租金 66— 90 元 /平方） 二層：新華都購物； 三層：主題街區(qū)正在招商； 四層：美食廣場正在招商； 五層：健康休閑館 摩爾蓮花從高調(diào)開業(yè)至今約一年有余，但市場培育相當(dāng)不成功，其原因主要是以下幾方面： 1）管理混亂，招商缺乏引導(dǎo)性和規(guī)范性，如一層招商名義上是時(shí)尚休閑主題街區(qū)，其實(shí)沒有主題，只要不是做美食的什么都可以，現(xiàn)今連一層已 經(jīng)有部分成了經(jīng)營美食的了，而且投資者還要求租賃者漲租金，致使大部分商家都急于轉(zhuǎn)手撤出； 2）扶梯較少，交通動向混亂； 3）在一層經(jīng)營美食多為大排擋、沙縣小吃等，缺乏檔次； 4）把購物中心做成沿街店面模式，且沒有一個(gè)統(tǒng)一的方向，也沒有一定的知名品牌來帶動，從珠寶首飾到低檔次的服裝，什么都有； 5）公共衛(wèi)生間設(shè)置不合理，放在醒目位置易使人產(chǎn)生不好反映； 6）休閑娛樂設(shè)施太少，沒有景觀，感覺就象個(gè)綜合市場而非購物中心； 7）新華都開設(shè)在整個(gè)第二層，使人流斷層，出入口集中在一處，交通不便利，設(shè)計(jì)混亂，沒有利用好新華 都這個(gè)主力店的功能； 8）通道過于狹窄，人流擁擠； 9）交通不便，位置靠后，沒有利用好呂厝公交車站的功能，難于聚集人氣，與旁邊的蘇寧電器存在相同的問題。 明發(fā)商業(yè)廣場 樓盤名稱 明發(fā)商業(yè)廣場 項(xiàng)目地址 廈禾路與蓮前西路交匯處 建筑風(fēng)格 西歐 商鋪規(guī)劃 具體布局：大型主力店綜合購物中心 商鋪（面積）： 40 萬平 大廈（面積）： 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：中高檔服裝、精品、百貨、酒吧、餐飲、運(yùn)動品牌、建材超市等 二層（品牌）：男裝、女裝、家具、 KTV、 百貨、建材超市等 三層（品牌）：童裝、床上用品、百貨、 KTV、電影院等 四層（品牌）：部分四層 KTV 地下一層：超市、精品、打折服裝、美食廣場、國美電器、臺灣迪諾親子樂園、輕飲咖啡廳等 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立 商管公司：香港僑樂物業(yè)與新世界百貨管理公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）簽訂租賃合同 返租回報(bào)率： % 年限：地上 50 年地下 40 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 70% 車位：車位 2021 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌： 種類： 扶梯與觀景電梯 數(shù)量： 150 個(gè) 具體位置：分散 安防系統(tǒng)： 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材：涂料與鋼筋混凝土 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體： 地面：大理石磁磚（步行街） 內(nèi)部門窗： 燈光照明： 商業(yè)環(huán)境 位于富山商圈，臨火車站，具有一定的地理優(yōu)勢。 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：珠寶、手表 二層（品牌）：國際品牌男裝、休閑男裝、港澳臺女裝、皮鞋箱包、精品、飾品 三層（品牌）：國際品牌休閑女裝、少女裝、淑女裝、精品、飾品、品牌折扣店 四層（品牌）：特色商品街坊、臺灣水果、澳門食品、意大利石藝、香熏油、首飾、彩妝 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán) 商管公司：華天港澳 (臺 )商品購物有限公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率：年回報(bào) ％ 年限 ： 13 年 得房率： 100％ 車位： 265 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 電梯品牌：廈門蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 20 部 具體位置：中央 安房系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 地處廈門最繁華、最俱商業(yè)價(jià)值的富山蓮坂商圈 ,交通便利 . 鋪位劃分 功能劃分： 13 層經(jīng)營品牌精品服飾 ,4 層港澳 (臺 )小商品街近 150 間 面積劃分： 20150m178。像世貿(mào)商城就成功了實(shí)現(xiàn)了中小店面銷售和大主力店租賃的完美結(jié)合。這個(gè)階段的營銷手法還是主要依靠報(bào)紙廣告和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群仍然鎖定在閩南金三角，訴求重點(diǎn)都放在 返租年限和回報(bào)率上。問題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于：商業(yè)地產(chǎn)不但對投資者的資金投入要求高，對發(fā)展商的資 金占用也非常大，迫于資金的壓力，多數(shù)發(fā)展商必須選擇分割產(chǎn)權(quán)銷售給中小投資者來回收資金。 處于 “ 啞鈴 ” 另一端的富山片區(qū)擁有好又多購物廣場、富山女人街等商場。 中山路商圈 —— 鳳凰涅槃 廈門中山路商圈廈門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，至今我們依然會從沿 街騎樓起伏的曲線中感覺到歷史的韻味。 更為重要的是，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門商業(yè)業(yè)態(tài)絕大部分仍以大眾消費(fèi)為主。 廈門市委市政府已經(jīng)下發(fā)了加快廈門市海灣型城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，提出廈門市發(fā)展規(guī)劃。 “ 格局的改變也極大地推動了商業(yè)的繁榮。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長未達(dá)期望的目標(biāo)，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所下滑。 廈門 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 從三大產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)調(diào)減，第二產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)增長較快，三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： 。全市由廈門島、鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和廈門灣沿岸組成，其主體 廈門島是福建省第四大島嶼，土地面積約 平方公里，全島海岸線蜿蜒曲折，全長 234 公里，水清浪靜、風(fēng)光旖旎，擁有條件優(yōu)越海峽性的天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸。上半年外貿(mào)出口總額只完成年計(jì)劃的 %，比去年同期減慢 個(gè)百分點(diǎn)。 1）政府主導(dǎo)性投資比例較大，外商投資、民間投資所占比重依然偏低。另一方面，在引進(jìn)外資的同時(shí)，對商業(yè)領(lǐng)域的所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，增加民營、外資的比重，對國企進(jìn)行改組改造?？偟膩砜赐赓Y比例不高，但是其中競爭的焦點(diǎn)在“大賣場”上，而“大賣場”的港、澳、臺及外資比例已經(jīng)超過了 50％，并且這種趨勢將繼續(xù)加劇。 有關(guān)資料顯示，廈 門平均每千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已達(dá) 個(gè)，人均商業(yè)面積約 平方米，略高于蘇州、寧波等同類型城市。廈門商業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)供過于求，截止到 2021 年底，商鋪 空置面積 就 已高達(dá) 26 萬平方米，其中還有許多項(xiàng)目空置多年；同時(shí)在全國造 MALL 熱潮中，廈門也緊跟商業(yè)熱潮開發(fā)了 40萬平方米的明發(fā)商業(yè)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目，另外名匯銅鑼灣廣場、“閩南印象”、“ 加州城市廣場”、“瑞景城市廣場”等商業(yè)項(xiàng)目相繼出臺， 由于廈門商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性的增長勢頭，引發(fā)各方面的競爭劍拔弩張。在廈門市政府的 10 年規(guī)劃中，現(xiàn)有的火車站將改為城市捷運(yùn)總站，這種人流物流性質(zhì)的改變， 將會提升火車站周邊的整體商業(yè)檔次。隨著廈門商業(yè)地產(chǎn)競爭發(fā)展，中山路商圈、火車站 — 富山商圈與江頭商貿(mào)中心依托各自的優(yōu)勢，形成三足鼎立之勢，今后商業(yè)市場上的競爭主角必將是這些強(qiáng)大的商圈。這種模式特點(diǎn)在于，發(fā)展商在把商場分割成 眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報(bào)率和回報(bào)年限與購買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議，再由發(fā)展商自己或委托專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。同時(shí)把已有的作為短線投資的中小店面開發(fā)和大賣場開發(fā)所帶來的長期物業(yè)收租結(jié)合起來，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。像新時(shí)代廣場走出廈門前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷售和廈門日報(bào)社組織“廈門商鋪溫州展”都是很好的嘗試。 產(chǎn)品劣勢 停車位較少，休閑娛樂少 其 他 綜述： 1）地處富山商圈核心位置，周邊區(qū)域配套完善，商業(yè)氛圍濃厚； 2）商品較為集中，價(jià)格實(shí)惠，好又多的進(jìn)駐，大大增其吸引力； 3）停車位較少，易形成交通堵塞； 4）內(nèi)部布局較為零亂，未能 形成區(qū)間，檔次交錯(cuò)混雜。 巴黎春 天百貨也進(jìn)駐一到四層靠火車站位置，經(jīng)營不太成功，其原因是： 1）世貿(mào)定位是中低檔次的產(chǎn)品，走年輕化路線，巴黎春天百貨經(jīng)營的是中高檔次產(chǎn)品，消費(fèi)者一般以中年人居多； 2）購物環(huán)境較一般，未形成特色； 3）停車位較少，不利于中年人購物停車，制約了部分消費(fèi)群體。 7）沒有做統(tǒng)一招商，工程進(jìn)度停滯不前，都說明了開發(fā)商的實(shí)力不夠。廣場設(shè)有 6 部垂直客梯、 2 部全透明景觀梯、 3 部客貨兩用 梯、 51 部電扶梯，并設(shè)有大型室內(nèi)及室外停車場。匯聚策劃、招商、建筑設(shè)計(jì)、景觀塑造、夜景照明設(shè)計(jì)、商業(yè)經(jīng)營管理等業(yè)內(nèi)精英為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所努力打造的名匯銅鑼灣廣場，將為中山路這一商業(yè)桂冠鑲上鉆石，成為中山路商業(yè)之驕！ 三年的回報(bào)率一次性補(bǔ)給投資者也體現(xiàn)了開發(fā)商的實(shí)力。 銷售方式：獨(dú)立店銷售 購房客群：龍巖、泉州、本地、莆田、溫州等地 返租三年，年回報(bào)率 8% 項(xiàng)目分析： 1）統(tǒng)一招商，返租，回報(bào)率 8%。 綜合分析： 優(yōu)勢：地處思明南路與思明東路之間，區(qū)域配套完善，商業(yè)價(jià)值較高，商業(yè)氛圍濃厚，交通方 便。 面積劃分： 價(jià) 格 均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)： 萬元 /平 最低價(jià)： 9000 元 /平 一層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平占 10% 最底價(jià)（比例）： 萬元 /平占 10% 二層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平占 5% 最底價(jià)（比例）： 萬元 /平占 20% 三層均價(jià)： 萬元 /平 最高價(jià)（比例）： 萬元 /平占 5% 最底價(jià)（比例）： 9000 元 /平占 20% 地下一層均價(jià)： 萬 /平 最高價(jià)（比例）： 3 萬元 /平占 5% 最低價(jià)（比例）： 萬元 /平占 15% 價(jià)格走勢：整體向上 租 金 價(jià) 年回報(bào)率 06 年 1 月 5 日前統(tǒng)一按 %收取， 1 月 5 日后按 8%收取。 產(chǎn)品劣勢 商場內(nèi)較沉悶，壓抑。如何在激烈的市場中取勝，營銷方式的創(chuàng)新是其中關(guān)鍵所在，我們已經(jīng)可以看到廈門大型商業(yè)地產(chǎn)營銷新方向。 “售后返租 +主力店”時(shí)代 時(shí)間： 2021 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：新時(shí)代廣場二期、美仁廣場 操作手法和市場表現(xiàn)： “售后返 租 +主力店”模式與“售后返租 +主題概念商場”模式的區(qū)別在于，這種模式在返租后不是由自己經(jīng)營，而是引入知名的大商家進(jìn)場經(jīng)營，依托知名的大商家成熟的管理和經(jīng)營，以增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和投資者信心。 我們針對廈門商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化和招商規(guī)劃等，進(jìn)行分析如下： “店中店 +主題概念商場”時(shí)代 時(shí)間： 1997 年 — 2021 年 典型項(xiàng)目：元洪定安廣場一期、聯(lián)邦國際禮品城、中信惠揚(yáng)大廈 市場表現(xiàn)和操作手法： 元洪定安廣場一期可能是廈門“店中店 +主題概念商場”模式的始作俑者，當(dāng)年以“時(shí)尚廣場”主題概念和“總價(jià)數(shù)十萬當(dāng)中山路店東”作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)引發(fā)了廈門一波商場投資熱潮?？梢灶A(yù)見，火車站 —— 富山商圈將成為全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所。 為了挽救中 山路頹勢，相關(guān)部門積極尋找對策，進(jìn)行中山路步行街改造、中華片區(qū)整體改造，霞溪片區(qū)改造。從這個(gè)角度看，廈門商業(yè)的結(jié)構(gòu)性過剩體現(xiàn)出來的，是大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)過剩，而高端的商業(yè)形態(tài)還非常緊缺。 2021