【正文】 點(diǎn)在于，發(fā)展商在把商場分割成 眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報(bào)率和回報(bào)年限與購買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議，再由發(fā)展商自己或委托專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。而聯(lián)邦國際禮品城借助當(dāng)年“廈門國際禮品博覽會(huì)”開幕和“國際禮品城”全新概念加上代理公司的強(qiáng)勢營銷，在短短數(shù)月就銷售一空。隨著廈門商業(yè)地產(chǎn)競爭發(fā)展，中山路商圈、火車站 — 富山商圈與江頭商貿(mào)中心依托各自的優(yōu)勢，形成三足鼎立之勢，今后商業(yè)市場上的競爭主角必將是這些強(qiáng)大的商圈。 江頭商貿(mào)中心 —— 專業(yè)立身 廈門江頭商貿(mào)中心是個(gè)后起之秀，以其三大行業(yè)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)廈門商業(yè)市場。在廈門市政府的 10 年規(guī)劃中，現(xiàn)有的火車站將改為城市捷運(yùn)總站，這種人流物流性質(zhì)的改變， 將會(huì)提升火車站周邊的整體商業(yè)檔次。這個(gè)片區(qū)處于中山商圈的邊緣地段，是廈門中央商務(wù)區(qū)（ CBD），這里高級寫字樓林立，眾多國內(nèi)外知名公司扎根于此；同時(shí)近年來，高檔住宅樓成片開發(fā)，如華僑海景城、東方時(shí)代廣場、帝標(biāo)海景等十多個(gè)高檔樓盤拔地而起。廈門商業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)供過于求，截止到 2021 年底，商鋪 空置面積 就 已高達(dá) 26 萬平方米，其中還有許多項(xiàng)目空置多年；同時(shí)在全國造 MALL 熱潮中，廈門也緊跟商業(yè)熱潮開發(fā)了 40萬平方米的明發(fā)商業(yè)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目，另外名匯銅鑼灣廣場、“閩南印象”、“ 加州城市廣場”、“瑞景城市廣場”等商業(yè)項(xiàng)目相繼出臺(tái)， 由于廈門商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性的增長勢頭，引發(fā)各方面的競爭劍拔弩張。廈門的城市定位是港口風(fēng)景旅游城市，旅游是廈門的一條基本線，它的作用就是對城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合拉動(dòng)。 有關(guān)資料顯示，廈 門平均每千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已達(dá) 個(gè)，人均商業(yè)面積約 平方米，略高于蘇州、寧波等同類型城市。 這幾年，整個(gè)廈門的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局確實(shí)發(fā)生了比較大的變化，特別是新城的建設(shè)、老城區(qū)的改造，使得 MALL 這種超大型 的購物中心在廈門并不陌生?？偟膩砜赐赓Y比例不高，但是其中競爭的焦點(diǎn)在“大賣場”上，而“大賣場”的港、澳、臺(tái)及外資比例已經(jīng)超過了 50％，并且這種趨勢將繼續(xù)加劇。 批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)充分發(fā)揮規(guī)模大、網(wǎng)絡(luò)多的優(yōu)勢，實(shí)行多元化、多功能經(jīng)營，在穩(wěn)步擴(kuò)大國內(nèi)市場的同時(shí)，他們把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國際市場，跨出國門積極開拓國際 貿(mào)易，參與國際市場競爭，不斷促進(jìn)商品的流通。另一方面，在引進(jìn)外資的同時(shí)，對商業(yè)領(lǐng)域的所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，增加民營、外資的比重，對國企進(jìn)行改組改造。 回望 “ 十五 ” ， 廈門 市在加快流通結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動(dòng)商貿(mào)業(yè)擴(kuò)大開放，推進(jìn)國有商貿(mào)企業(yè)改革等方面都有了長足的進(jìn)步，流通業(yè)規(guī)?；?、現(xiàn)代化水平也有了明顯提高。 1）政府主導(dǎo)性投資比例較大，外商投資、民間投資所占比重依然偏低。 廈門市 人均可支配收入 2021 年上半年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9411 元，增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 4219 元，增長 %。上半年外貿(mào)出口總額只完成年計(jì)劃的 %，比去年同期減慢 個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比去年同期增長 %，占全市零售總額比重的%，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，直接拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 個(gè)百分點(diǎn)。全市由廈門島、鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和廈門灣沿岸組成，其主體 廈門島是福建省第四大島嶼，土地面積約 平方公里，全島海岸線蜿蜒曲折，全長 234 公里，水清浪靜、風(fēng)光旖旎，擁有條件優(yōu)越海峽性的天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸。上半年限額以上貿(mào)易業(yè)商品銷售類值、數(shù)量統(tǒng)計(jì)資料顯示，汽車類、石油制品類分別實(shí)現(xiàn)零售額 億元和 億元，比去年同期分別增長 %和 %，兩者占限額以上貿(mào)易業(yè)零售額的 %，直接拉動(dòng)全市零售額增長 個(gè)百分點(diǎn)。 廈門 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 從三大產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)調(diào)減，第二產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)增長較快，三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： 。 三、 小結(jié)： 廈門 市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 2021 年上半年，廈門新一輪跨越式發(fā)展，全市經(jīng)濟(jì)延續(xù)“十五”以來的穩(wěn)定發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成較好，合同利用外資、實(shí)際利用外資、財(cái)政總收入、地方級財(cái)政收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民可支配收入等主要指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了時(shí)間過半、完成任務(wù)過半，分別完成序時(shí)進(jìn)度的 %、 %、 %、 %、 %和 %。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長未達(dá)期望的目標(biāo)，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所下滑。汽車、通訊器材、家用電器等耐用消費(fèi)品成為居民消費(fèi)的亮點(diǎn)。 “ 格局的改變也極大地推動(dòng)了商業(yè)的繁榮。 （ 3）消費(fèi)品零售市場繁榮穩(wěn)定，不同經(jīng)濟(jì)成分市場競爭激烈 2021 年全市實(shí)現(xiàn)的全社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá) 272 億元，比改革開放前的 1978 年增加 倍，年平均增長 %。 廈門市委市政府已經(jīng)下發(fā)了加快廈門市海灣型城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，提出廈門市發(fā)展規(guī)劃。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，由此而帶來城市產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，城市的區(qū)域分工 與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國際化的必然趨勢 。 更為重要的是，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門商業(yè)業(yè)態(tài)絕大部分仍以大眾消費(fèi)為主。 差異化帶來競爭力 廈門要建設(shè)海峽西岸商貿(mào)中心，這方面除了商品集散中心之外，購物中心的建 設(shè)也是重要內(nèi)容。 中山路商圈 —— 鳳凰涅槃 廈門中山路商圈廈門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，至今我們依然會(huì)從沿 街騎樓起伏的曲線中感覺到歷史的韻味。同時(shí)一些大商 家瞄準(zhǔn)了這個(gè)片區(qū)現(xiàn)有和未來巨大需求搶先進(jìn)駐，如國內(nèi)著名的大型連鎖機(jī)構(gòu) —— 好又多購物廣場。 處于 “ 啞鈴 ” 另一端的富山片區(qū)擁有好又多購物廣場、富山女人街等商場。這里的建材市場不僅供應(yīng)廈門地區(qū)，還輻射到泉州、漳州、三明等周邊地區(qū)，對閩南及福建地區(qū)產(chǎn)生積極且深遠(yuǎn)的影響。問題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于：商業(yè)地產(chǎn)不但對投資者的資金投入要求高，對發(fā)展商的資 金占用也非常大，迫于資金的壓力，多數(shù)發(fā)展商必須選擇分割產(chǎn)權(quán)銷售給中小投資者來回收資金。 “店中店 +主題概念商場”模式主要特點(diǎn)就是在確定了大型商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營主題后，把商場分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者。這個(gè)階段的營銷手法還是主要依靠報(bào)紙廣告和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群仍然鎖定在閩南金三角，訴求重點(diǎn)都放在 返租年限和回報(bào)率上。 “銷售 +主力店租賃的 SHOPPINGMALL”時(shí)代 時(shí)間： 2021 年 — 至今 典型項(xiàng)目：世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場 操作手法和市場表現(xiàn)： 2021 年 SM 城市廣場、世貿(mào)商城的相繼開業(yè) 標(biāo)志著國際最新的 SHOPPINGMALL 商業(yè)業(yè)態(tài)正式登陸廈門，也迅速地改變了廈門的商圈和商業(yè)地產(chǎn)市場格局。像世貿(mào)商城就成功了實(shí)現(xiàn)了中小店面銷售和大主力店租賃的完美結(jié)合。 新方向二：專業(yè)分工，團(tuán)隊(duì)合作 大型商業(yè)地產(chǎn)營銷將遇到種種問題，包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、招商、財(cái)務(wù)支援和經(jīng)營管理、銷售管理等，若發(fā)展商不具備相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且獨(dú)立面對這些問題，操作過程之中勢必帶有盲目性。 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：珠寶、手表 二層（品牌）：國際品牌男裝、休閑男裝、港澳臺(tái)女裝、皮鞋箱包、精品、飾品 三層（品牌）：國際品牌休閑女裝、少女裝、淑女裝、精品、飾品、品牌折扣店 四層（品牌）：特色商品街坊、臺(tái)灣水果、澳門食品、意大利石藝、香熏油、首飾、彩妝 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán) 商管公司：華天港澳 (臺(tái) )商品購物有限公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同） 返租回報(bào)率：年回報(bào) ％ 年限 ： 13 年 得房率： 100％ 車位： 265 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 電梯品牌：廈門蘇迅 種類：扶梯 數(shù)量： 20 部 具體位置：中央 安房系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材） 信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò) 建筑材質(zhì)及裝修 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 公共走道：磁磚 鋪內(nèi)墻體：涂料 地面：磁磚 商業(yè)環(huán)境 地處廈門最繁華、最俱商業(yè)價(jià)值的富山蓮坂商圈 ,交通便利 . 鋪位劃分 功能劃分： 13 層經(jīng)營品牌精品服飾 ,4 層港澳 (臺(tái) )小商品街近 150 間 面積劃分： 20150m178。 4）緊鄰來雅百貨（嘉禾店），可借助其較強(qiáng)的知名度營造出一定的商業(yè)氛圍； 5）停車場稀少，交通屬快速干道，不利人流暢通。 明發(fā)商業(yè)廣場 樓盤名稱 明發(fā)商業(yè)廣場 項(xiàng)目地址 廈禾路與蓮前西路交匯處 建筑風(fēng)格 西歐 商鋪規(guī)劃 具體布局：大型主力店綜合購物中心 商鋪（面積）： 40 萬平 大廈（面積）： 產(chǎn)品定位 一層（品牌）：中高檔服裝、精品、百貨、酒吧、餐飲、運(yùn)動(dòng)品牌、建材超市等 二層（品牌）：男裝、女裝、家具、 KTV、 百貨、建材超市等 三層（品牌）：童裝、床上用品、百貨、 KTV、電影院等 四層（品牌）：部分四層 KTV 地下一層：超市、精品、打折服裝、美食廣場、國美電器、臺(tái)灣迪諾親子樂園、輕飲咖啡廳等 銷售模式 產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立 商管公司：香港僑樂物業(yè)與新世界百貨管理公司 簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）簽訂租賃合同 返租回報(bào)率： % 年限：地上 50 年地下 40 相關(guān)承諾： 非產(chǎn)權(quán)式： 配 套 內(nèi)部設(shè)施 得房率： 70% 車位：車位 2021 個(gè) 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào) 供電系統(tǒng)： 給排水系統(tǒng)： 電梯品牌： 種類： 扶梯與觀景電梯 數(shù)量： 150 個(gè) 具體位置：分散 安防系統(tǒng)： 建筑材質(zhì)及裝修： 商鋪外立面飾材：涂料與鋼筋混凝土 門廳：玻璃 門窗：玻璃窗 商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚 廣場： 公共走道：磁磚 內(nèi)部飾材： 鋪內(nèi)墻體： 地面：大理石磁磚（步行街） 內(nèi)部門窗： 燈光照明： 商業(yè)環(huán)境 位于富山商圈，臨火車站，具有一定的地理優(yōu)勢。 世貿(mào)商城 位于火車站旁邊，是一個(gè)集休閑、娛樂、購物、飲食于一體的 citymall 模式，總共六層（地下一層，地上五層）。 摩爾蓮花 業(yè)態(tài)分布： 一層：時(shí)尚休閑、美食（租金 66— 90 元 /平方） 二層：新華都購物； 三層：主題街區(qū)正在招商； 四層：美食廣場正在招商； 五層：健康休閑館 摩爾蓮花從高調(diào)開業(yè)至今約一年有余，但市場培育相當(dāng)不成功，其原因主要是以下幾方面： 1）管理混亂，招商缺乏引導(dǎo)性和規(guī)范性，如一層招商名義上是時(shí)尚休閑主題街區(qū)，其實(shí)沒有主題，只要不是做美食的什么都可以，現(xiàn)今連一層已 經(jīng)有部分成了經(jīng)營美食的了，而且投資者還要求租賃者漲租金，致使大部分商家都急于轉(zhuǎn)手撤出； 2）扶梯較少，交通動(dòng)向混亂； 3）在一層經(jīng)營美食多為大排擋、沙縣小吃等，缺乏檔次； 4）把購物中心做成沿街店面模式，且沒有一個(gè)統(tǒng)一的方向，也沒有一定的知名品牌來帶動(dòng)，從珠寶首飾到低檔次的服裝，什么都有； 5）公共衛(wèi)生間設(shè)置不合理，放在醒目位置易使人產(chǎn)生不好反映； 6）休閑娛樂設(shè)施太少，沒有景觀，感覺就象個(gè)綜合市場而非購物中心； 7）新華都開設(shè)在整個(gè)第二層，使人流斷層，出入口集中在一處，交通不便利，設(shè)計(jì)混亂，沒有利用好新華 都這個(gè)主力店的功能； 8）通道過于狹窄，人流擁擠； 9）交通不便，位置靠后，沒有利用好呂厝公交車站的功能，難于聚集人氣，與旁邊的蘇寧電器存在相同的問題。 3） 沒有做統(tǒng)一的招商。 名匯 .銅鑼灣廣場 位置：中山路、思明東路、霞溪路、古城西路交匯處 售樓地址：中山路 銷售招商電話： 211999 2108888 開發(fā)商：廈門龍?zhí)兜禺a(chǎn) 設(shè)計(jì)單位：廈門設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì)：上海奧宇 建筑施工：省四建 物業(yè)管理：世邦魏理仕 商業(yè)管理：升名匯物業(yè)管理 建筑風(fēng)格：南洋騎樓 總占地面積： 20210 平方 總建筑面積： 91803 平方（其中商業(yè) 75000平方左右，酒店式公寓 16000 平方左右） 商業(yè)面積區(qū)間： 10— 201 平方 主力面積： 40— 60 平方 車位總數(shù)：地下 233 個(gè)，地上 200 個(gè) 交付時(shí)間： 06 年 9 月 建筑規(guī)劃：公寓、商場、獨(dú)立店面 層高 — 米 容積率： 公攤系數(shù)：地下一層 46%；地上 43%；公寓 28% 銷售進(jìn)度：公寓售完，商業(yè) 50% 認(rèn) 購時(shí)間： 2021 年 11 月 售價(jià)： — 萬元 /平方，平均價(jià)格 3 萬左右。 6）銅鑼灣百貨的進(jìn)駐，為名匯帶來活力。 名匯銅鑼灣廣場先進(jìn)的管理理念，由世界知名的商業(yè)管家 “ 世邦魏理士 ” 擔(dān)綱