【正文】 效供應量為計算標準，共計供應量為 萬平米。從新盤個數(shù)來看，第一位是朝陽，共有 51 個新盤；第二位是豐臺，共有 18 個新盤；第三位是海淀，共計 18 個新盤；第四位是通州，共計 15 個新盤。第二，今年新增供應不在僅僅是以朝陽和海淀為主，通州區(qū)和豐臺區(qū)的供應量比前些年有較大幅度的提高，位居總供應量的第二和第三位，通州和豐臺在地理位置及區(qū)域板塊上有一定的優(yōu)勢，購房需求旺盛，是這兩個區(qū)域供應量大副增加的主要原因。 區(qū)域市場特點2022 年,北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一下一些熱點區(qū)域: 朝陽公園區(qū)域 “北京上東區(qū)” 、 “北京富人區(qū)” 、公園地產(chǎn)等話題是 2022 年媒體關注的焦點，眾多高檔項目的出現(xiàn)和熱銷使朝陽公園區(qū)域成為 2022 年北京樓市的熱點區(qū)域。朝陽公園以南棕櫚泉國際公寓和公園大道都在 2022 年進入高峰銷售期。朝陽公園以東四環(huán)逐漸開始放量。 西山區(qū)域西部的別墅集群源于對“獨占稀缺資源”別墅居住理念的普及。隨著“北京別墅用地叫?！?，香山地區(qū)在建在售的項目就顯得尤為珍貴，升值潛力也驟然凸顯。西山地區(qū)共有別墅項目 10 多個，分布在香山地區(qū)，大部分項目依山而建，形成獨有的山地別墅群。西山腳下目前大約有 200 萬平方米的豪宅項目進入市場，目前在售的別墅項目有西山美墅館、御墅臨楓、湯泉藝墅、西山美廬、香山甲第等，這些別墅項目的集中放量，共同掀起了西山“城市別墅”的市場熱潮。該區(qū)域第一大盤是遠洋山水，包括其東區(qū)在內(nèi)，預計整個項目總建筑面積接近 200 萬平方米，開發(fā)商計劃在 2022 年之前全部入市。第三大盤是下半年開盤的玉泉新城，該項目總建筑面積 105 萬平方米，開發(fā)商初步計劃是在未來 5 年左右全部入市。除這些大盤外，玉泉路在售的一些中小型項目包括樂府長安明珠、蘭德華庭、中國房子、永達逸家、水岸芳園等在內(nèi)，建筑面積之和接近 100 萬平方米。另外，交通等大市政的開工，也成了玉泉路住宅放量的原因之一，根據(jù)規(guī)劃，奧運會之前，玉泉路將擴建成 60 米寬的城市主干道，延長至杏石口路和京石高速公路?？傉嫉孛娣e 平方公里，其中新建寫字樓面積約 200 萬平方米。未來，中國海洋石油總公司、中國移動通信公司、中國電信集團公司、中國人民保險公司、中國青年旅行社、保利集團等國企巨頭的總部大樓將矗立在有“新國企大道”之稱的東二環(huán)商務帶兩側(cè)。但是在 2022 年，亦莊出現(xiàn)了向復合性、多元化發(fā)展的趨勢，一系列總部辦公及商業(yè)項目開盤。BDA 國際企業(yè)大道是繼豐臺總部基地后又一個以總部辦公為定位的項目。其開盤打破了亦莊開發(fā)項目單一化的印象，也使亦莊高科技開發(fā)區(qū)的功能更加豐富。該項目由 5A 級商務大廈、國際標準星級酒店、大型高檔多功能會展中心、高檔公寓及原有的圣福華國際俱樂部共同構(gòu)成，集居住、消費、商務、休閑于一體。該項目采用了具有異國情調(diào)的建筑風格，而以瀛海名居為代表的項目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。從宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析：按照北京市政府提出的目標，2022 年，北京市城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積要達到 25 平方米，到 2022 年底，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積已經(jīng)達到 18．7 平方米，也就是說，在接下來的 5 年里，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積需要增加 6．3 平方米，平均每年增加1．26 平方米。今后 510 年以至更長時間，北京經(jīng)濟保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。在居民家庭消費性支出結(jié)構(gòu)中，北京市居民消費的恩格爾系數(shù)由十幾年的 50%左右下降到現(xiàn)在的 30%左右，這意味著老百姓將有更多資金用于投資消費，而改善居住條件的支出無疑將占消費的絕對比例。他們對于房產(chǎn)的消費也在一定程度上支撐了北京整體的住宅市場需求。這一類型的消費者年齡偏低，擁有三種類型中最高的個人年收入和家庭年收入，也是擁有汽車比例最高的一類消費者。購房的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價位和小區(qū)綠化環(huán)境狀況。中間型購房者對住房需求的特點是以經(jīng)濟適用房和普通商品房為主，比例大致為 6：4。17 / 134 基本改善型關注價格因素，在購房時更注重一些住房基本功能的實現(xiàn)，由于經(jīng)濟承受能力的限制，對于較奢侈的配置相對有所舍棄?；靖纳菩唾彿空咧饕x擇經(jīng)濟適用房，其中有 77．9％的人準備購買經(jīng)濟適用房，只有 20％左右的人會考慮購買普通商品房，他們更愿意購買小面積的住房，60 至 80 平方米的住房是他們的首選，總房價平均為30 萬元，預期的戶型以傳統(tǒng)的 2 室 1 廳 1 衛(wèi)為主。 住宅宏觀銷售分析 總體銷售方式2022 年，隨著政府宏觀調(diào)控的進一步加強，房地產(chǎn)行業(yè)的最重要生產(chǎn)資料——土地，受到了前所未有的限制。土地的緊縮，使開發(fā)商之間、項目之間的競爭日趨激烈。以往的房地產(chǎn)一手樓盤銷售，以坐銷為主，往往是業(yè)務員在售樓處等顧客上門。不少項目都采取了主動出擊， “走出去” ，直接面對目標客戶群。榮尊堡項目的外圍營銷也曾一度在業(yè)界鬧得沸沸揚揚，姑且不對其功過進行評論，單從其做法本身分析，不難看出北京房地產(chǎn)項目在營銷方面的新變化。無論是去年底的溫州房展會，還是今年初的山西房展會，北京項目均積極參與。18 / 134 總體銷售情況房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長%；商品房開復工面積 萬平方米，增長 %；竣工面積3067 萬平方米，增長 %。全年商品房銷售面積 2472 萬平方米，增長%；其中，商品住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。商品房價格有所上升。存量房交易量進一步擴大。 總體銷售特點? 在 2022 年全年公寓和普通住宅項目當中，有 85%左右的項目都采取的板樓或板塔結(jié)合的形式。健康住宅的概念正在深入人心。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢，也是了今后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢。2022 年的新增供應中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進程的有三個，其一是位于西南三環(huán)的萬年花城，首先提出公共交通導向系統(tǒng)，因而使項目一經(jīng)推出，很受歡迎，也由于這個項目的帶動，使得西南三四環(huán)今年的發(fā)展迅速，各個樓盤的銷售一路綠燈；其二，是通縣的世紀星城，依靠良好的教育吸引了眾多的買家，也帶動通州的房價又上了一個臺階；其三，是位于東北四環(huán)的陽光上東，首創(chuàng)依靠百萬平米的社區(qū)打造出東北四環(huán)新形象，全新富人區(qū)的概念使得項目銷售迅速，周邊新開項目也因此受益非淺。19 / 134 該區(qū)域銷售特點本區(qū)域樓盤在銷售上主推一下三點：? 環(huán)境亞奧區(qū)域位于北京北部，屬于上風上水位置，加之擁有北京最大的一塊綠肺———奧林匹克公園 320 萬平方米的綠地，自然環(huán)境得天獨厚。此外，軌道交通是本區(qū)域的另一大優(yōu)勢，地鐵 13 號線以及在建的地鐵 5 號線，為居民出行提供了極大的方便。國家在本區(qū)域基礎設施方面的投入，將會逐年加大，為區(qū)域的發(fā)展，以及日后物業(yè)的保值、增值提供了基礎和保障。在國家實行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下,北京市房地產(chǎn)市場供需兩旺，進入 9 月份以后，商品房銷售價格達到七年來最高。1 至 3 季度分別比上年同期上漲％、％、％，4 季度上漲 ％，達到 7 年來最高，全年商品房銷售價格呈逐季上升之勢。從商品房銷售價格指數(shù)的構(gòu)成和分類看，住宅類銷售價格比 2022 年上漲 ％，其中，普通住宅和豪華住宅的銷售價格同20 / 134比分別上漲 ％和 ％；非住宅類銷售價格同比上漲 ％。 此外，從房屋類型看，多層住宅和高層住宅的銷售價格比 2022 年分別上漲 ％和 ％，別墅和高檔公寓的銷售價格分別上漲 ％和％。其次，均價在 8000 元/平方米以上的城區(qū)分別有：崇文、海淀、順義、西城、宣武。均價在 60008000 元/平方米的區(qū)域有三個，分別為昌平、朝陽和通州，在這三個區(qū)縣里，朝陽由于需求的旺盛，使得區(qū)域整體的均價達到7000 元/平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動，區(qū)域均價在 7800元/平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類型也由單一的普通住宅轉(zhuǎn)向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產(chǎn)品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價。在亞北的北苑地區(qū)，北苑家園、新街坊、北京青年城等樓盤的價格基本上都沒有變化，仍然維持在每平方米 4800 元到 5300 元之間。而后期入市的新項目天和人家等，均價卻在每平方米 6000 元到 6800 元之間，反而拉低了該區(qū)域的平均房價。主要是因為 04 年的 大限已經(jīng)成為京城房地產(chǎn)界的一道分水嶺，目前已經(jīng)通過大限的 288 個項目，其總量在 4300 多萬平米，其中大盤的比例明顯增加。這些過關項目將成為 2022 年北京房地產(chǎn)市場上的主導項目，引導市場新格局。同時，受到奧運限建因素的左右，各種項目都將會抓緊項目上馬時間，搶占 2022 年這一關鍵時間段。 價格方面預計 05 年總體價格穩(wěn)中有升。包括土地成本（ 政策的實施）、建筑成本（原材料價格的上漲） 、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮） 。也就是說，土地成本的上升，房屋建造質(zhì)量和成本的上升，營銷費用的上升等等，都從一個方面決定了房價上升不可逆轉(zhuǎn)。市場極大的有效需求量的實際存在控制了價格杠桿，這一點從 2022 年銷售市場的表現(xiàn)即可一目了然，而且這些有效需求量并不因為政府的宏觀調(diào)控以及銀行的貸款限制而緊縮。考慮到慣性因素的影響，2022 年北京樓市的住宅價格將依然延續(xù) 2022年的形勢，呈現(xiàn)上升趨勢。這一點將吸引更多的外地與外籍人士在北京置業(yè)投資。 區(qū)域市場界定及分析說明 區(qū)域界定： 區(qū)域界定關于區(qū)域市場界定方法，中原的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場競爭的區(qū)域性，根據(jù)項目所在地理位置，選定以項目位置為中心一定范圍內(nèi)的區(qū)域為該項目的區(qū)域市場；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場內(nèi)具有相同類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項目。我們確定本項目輻射調(diào)研區(qū)域的范圍為：北23 / 134至小營橋；南至北四環(huán)；西至中關村北大街；東至天辰路。主要是學清路周邊、奧運村國家森林公園西部。主要包括清河小營區(qū)域；中關村區(qū)域等。? 交通動線便捷的交通條件是購房人群選擇商品房的重要標準，寬闊的學清路是本項目的交通干線，緊鄰八達嶺高速路。學清路貫穿八大校園，八達嶺高速直通清河、小營。? 區(qū)域共性 本項目緊鄰八大高校，周邊人群文化層次較高，文化氛圍濃郁，歷史悠久、自然環(huán)境優(yōu)越，購房者看中的是這里的文化氣質(zhì)和健康環(huán)境。 奧運國家森林公園作為國家重點投資區(qū)域，擁有最優(yōu)美的綠化環(huán)境和大批高學歷人群，該區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢、完善配套加之距離接近，必然對于本項目有一定的指導作用，其中的部分樣本不論從規(guī)劃、產(chǎn)品還是從營銷手段上都很值得借鑒，因此本區(qū)域也在我們的調(diào)研范圍之內(nèi)。雖然學清路區(qū)域大部分樓盤由于上市時間較早已經(jīng)銷售完畢，但是這些項目的情況最能反映區(qū)域的市場特點，對于本項目有最直接的影響及借鑒意義，因此也作為分析項目而在所選調(diào)研區(qū)域內(nèi)，我們并沒有過多的選取上地高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的項目作為樣本，主要是由于該區(qū)域內(nèi)項目多為園區(qū)內(nèi)客戶自行消化，對于本項目并沒有過多的競爭，只是在考慮本項目目標客群時才將此區(qū)域內(nèi)樣本做一借鑒。分析的內(nèi)容：首先分析區(qū)域市場的供應量現(xiàn)狀和未來供應量情況；然后從規(guī)劃、配套、戶型、裝修、物業(yè)管理等方面對本區(qū)域現(xiàn)有住宅產(chǎn)品進行分析；再分析區(qū)域項目的價格和銷售情況；最后對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品或營銷比較成功的項目點評。 供應量分析 核心區(qū)供應量 總體供應量區(qū)域選中項目供應量列表區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項目容積率（平方米）清林苑 逸成東苑 32 學知軒 清楓華景園 學府園 富潤家園 文城*杰座 澳景花庭 8 倚林家園 10 16 澳林 park 7（五期） 2核心區(qū)（10 個）澳立國際 27 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項目容積率（平方米）融域 合計 —— 114..92 ——從上表可以看出，核心區(qū)選中項目總占地 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 114..92 萬平方米。本項目周邊學清路區(qū)域內(nèi)的項目普遍開發(fā)規(guī)模較小，除逸成東苑外均在 10 萬平米以下。本項目占地 6 萬，建筑面積 21 萬相對于周邊其他項目開發(fā)規(guī)模要大，我們要做大而精，即比其他項目從產(chǎn)品、配套、硬件上都要突出，這樣才能吸引關注本區(qū)域文化氛圍又注重生活品質(zhì)的人群。 項目規(guī)模分組分析區(qū)域選中項目規(guī)劃建筑面積規(guī)模比例圖5萬 平 米 以 下33%510萬 平 米33%1015萬 平 米17%15萬 以 上17%28 / 134通過以上統(tǒng)計我們可以看出，核心區(qū)內(nèi)以 5 萬平方米以下的小規(guī)模項目為主，同時兼有 515 萬平方米的中等項目。高校和森林公園占據(jù)區(qū)域大部分土地，形成相對于北京其他區(qū)域密度較小的一個居住區(qū)，因此該區(qū)域的產(chǎn)品一經(jīng)上市，往往會以較短的時間銷售完畢。因此本項目要在充分發(fā)揮地理優(yōu)勢的同時，從產(chǎn)品著手，全力打造具有天時地利人和優(yōu)勢的項目。滾動開發(fā)的模式其優(yōu)勢在于可先在市場上試探性的做出一期開發(fā)，觀察市場反映，同時調(diào)整后期產(chǎn)品及價格，進一步適應市場，力爭做到雙贏。 目前在售面積區(qū)域選中項目在售面積列表區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）核心區(qū) 清林苑 ——29 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）逸成東苑 ——學知軒 ——清楓華景園 15400學府園 ——富潤家園 ——文城*杰座 94000澳景花庭 210000倚