【正文】 商品住宅區(qū)域分布趨勢 中國地產商域網 中國地產商域網 目前棗莊市中區(qū)在建的住宅項目主要集中在文化路、光明東路 附近區(qū)域，此外，君山路、振興路附近區(qū)域也有少量分布。而從 20202020 年的土地放量計劃中可以發(fā)現(xiàn)，未來幾年里單塊住宅土地規(guī)模均較大，以致于未來項目建筑規(guī)模較大，而本地開發(fā)商開發(fā)能力有限，需要實力較強的外來開發(fā)商前來投資。 二手房市場起步 現(xiàn)在在二手房市場上交易的房源，大多是 2020 年以后的房子， 2020 年正 中國地產商域網 中國地產商域網 是棗莊市中區(qū)商品房市場剛起步的階段，因此當時商品房的購置價格均較低，與目前的市場價格相差 10001500 元 /平方米左右，再加上目前市中區(qū)新房建設也相對火熱，因此許多有一定經濟實力的人就重新購置新房，并將原先的舊房拿出來轉手，這是二手房市場上房源的主要來源。 ◎需求三 中國地產商域網 中國地產商域網 工業(yè)化、城市化進程加快形成的住房消費需求持續(xù)增長。如將 2020年市中區(qū)年銷售 萬平方米按年均銷售計算， 161 萬平方米的體量， 3 年就基本能消化完。 ○西城區(qū)： 薛城區(qū)以老城區(qū)城中村改造為主，新城區(qū)以新建居住區(qū)為主。 ◎積極推廣住宅性能認定及康居示范工程建設 東西城住宅產品性能達到 A 級，積極推廣健康住區(qū)、綠色住區(qū)、生態(tài)住區(qū)等建設項目，規(guī)劃期末，規(guī)劃建成 2 個康居示范小 區(qū)。凡新審批，新開發(fā)的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。三是已實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理費不落實等多種原因造成物業(yè)管理服務不到位，難以達到業(yè)主滿意，矛盾糾紛不斷發(fā)生，引起投訴增多。 2 0 0 7 年1 4 月棗莊市商品房銷售面積對比圖012345678910一月份 二月份 三月份 四月份總面積 住宅面積　單位：萬平方米 中國地產商域網 中國地產商域網 2 0 0 7 年1 4 月棗莊市商品住宅銷售價格走勢圖 20641911193822081700180019002020210022002300一月份 二月份 三月份 四月份單位：元／平方米 2020 年 4 月棗莊市商品住宅銷售價格地區(qū)情況表 單位：元 /平方米 指標 2020 年 4 月 2020 年 3 月 同比增長 % 全市 市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城 區(qū) 山亭區(qū) 臺兒莊 滕州市 2208 2213 2543 2047 2040 1500 / 1272 2449 1938 2148 2533 2020 1790 1500 / 1353 1901 / 中國地產商域網 中國地產商域網 目前 棗莊 房地產 開發(fā) 市場存在的主要問題 ○ 房地產開發(fā)市場發(fā)展不平衡，有些區(qū)的開發(fā)投資規(guī)模過小、消費市場疲軟；房地產開發(fā)項目建設規(guī)模普遍較小，零星開發(fā)時有發(fā)生；本地開發(fā)企業(yè)實力普遍較差，資本金不足，開發(fā)投資能力較弱，精品項目仍然 很少。 中國地產商域網 中國地產商域網 住宅銷售為棗莊市商品房銷售的主要構成，其所占比例為 %。 ○商品房可供銷售情況 2020 年 14 月份棗莊市累計可供銷售新建商品房 萬平方米，其中可售住宅 萬平方米，占全部可售面積的 73%。 2020 年 14 月份，棗莊市竣工房屋 萬平方米，同比增長 74%。 3）建材價格的上漲也提高了商品房的建安成本。 ○房地產市場供求基本平衡。商品房銷售均價 1817 元 /平方米，住宅銷售均價為 1596 元 /平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售均價為 4030 元 /平方米。 ○可售情況 2020 年棗莊市累計可售新建商品房 萬平方米，其中住宅可售 萬平方米，占全部可售面積的 %。 中國地產商域網 中國地產商域網 第二篇、市場宏觀調查研究 □ 棗莊 市房地產狀況分析 □ 棗莊 市 20202020年住房建設規(guī)劃 □ 棗莊 市住宅市場供給及需求情況分析 □ 棗莊 市市中區(qū)二手房市場情況分析 □ 棗莊 市市中區(qū)商品住宅市場趨勢分析 中國地產商域網 中國地產商域網 市房地產狀況分析 房地產市場現(xiàn) 狀分析（ 2020 年市場情況） 2020 年， 棗莊 市房地產開發(fā)保持了良好的發(fā)展勢頭，房地產開發(fā)投資增長較快，住宅建設在房地產開發(fā)中的比例較去年有所提高，商品房供應結構基本合理，住房消費旺盛，房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢，商品住宅建設和供求協(xié)調發(fā)展。200 公路半徑內有日照、青島、連云港三個出?？诩皾稀⑶鄭u、徐州等六個航空港。 中國地產商域網 中國地產商域網 棗莊城市總體規(guī)劃圖 先前棗莊市政府位于市中區(qū)，但目前棗莊市政府遷至 薛城區(qū) 東側，現(xiàn)在大致形成政府機構居中致力建設新城區(qū)，東、西為兩個老城區(qū)。保險經營主 體不斷增加，新增 2 家保險公司和 1 家中介機構，經營主體發(fā)展到 16 家。在地方財政收入中，增值稅（ 25%部分）增長 %，營業(yè)稅增長 %，企業(yè)所得稅增長 81%，個人所得稅增長 %。出口額中，一般貿易 ，增長 %；加工貿易 億美元，增長%。 房地產開發(fā)投資 億元，增長 %。 三級及以上資質建筑企業(yè)完成總產值 億元，增長 %。主要行業(yè)逐漸壯大，煤炭開采和洗選業(yè)完成增加值 億元，非金屬礦物制品業(yè) 億元 ，化學原料及化學制品制造業(yè) 億元，紡織業(yè) 億元，農 副產品加工業(yè) 億元。全年糧食作物種植面積 萬公頃，增長 %；糧食總產量 萬噸，增長 %。人均生產總值突破 2 萬元，達到 20936 元（按現(xiàn)價匯率折算為 2684 美元 ），比上年增加 3155 元。全區(qū)總人口 萬人， 共有 有 17 個民族，即漢、回、滿、朝鮮、蒙古、土家、俄羅斯、苗、哈尼、傣、藏、彝、布依、侗、瑤、畬、高山族，其中回族人口占少數民族總數的 98%。 中國地產商域網 中國地產商域網 人民生活和社會保障 2020 年末 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11020 元，增長 %；人均消費性支出 6304 元，增長 %；年末城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有彩電 118 臺、電冰箱 89臺、空調器 91 臺、洗衣機 102 臺、固定電話 84 部、移動電話 162 部、家用電腦 47 臺、電炊具 87 臺、淋浴熱水器 82 臺。石膏地質儲量 億噸，石灰石地質儲量265 億噸，大 理石地質儲量 2 億立方米，白云石地質儲量 3824 萬噸，鐵礦探明儲量約 億噸。棗莊距徐州機場 70 公里，有一級公路相通，東臨日照港、嵐山港、連云港，南依亞歐大陸橋，交通便利，地理位置優(yōu)越，是經商、投資的理想地區(qū)。 2020 年，全市轄市中、薛城、山亭、嶧城、臺兒莊 5 區(qū)和滕州市， 64 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道（鄉(xiāng) 3 個、鎮(zhèn) 44 個、街道 17 個）。西漢曾縣人匡衡，自幼勤奮好學，曾流傳 “ 鑿壁偷肖 ” 的故事，在朝遷中官至太子太傅、丞相等職，被歷代推為名人。 中國地產商域網 中國地產商域網 棗莊 市文化 棗莊市駐地，早在唐寧時就形成村落，因多棗樹而得名。元朝，今棗莊地區(qū)北部置滕縣，南部置嶧州。三國時期，今棗莊地區(qū)全境屬魏。商朝時期，今棗莊地區(qū)西北部為滕國、郳國和薛國，東北屬鄫國，中部為蔇國，南部為偪陽。 中國地產商域網 中國地產商域網 棗莊市房地產市場調研 及 項目可行性分析報告 2020 年 5 月 中國地產商域網 中國地產商域網 目 錄 前言 3 第一篇 棗莊市概況調查 4 棗莊市歷史、文化 5 城市概況 7 城市經濟發(fā)展狀況 10 最新城市建設總體規(guī)劃 13 第二篇 市場宏觀調查研究 16 棗莊 市房地產狀況分析 17 棗莊 市 20202020 年住房建設規(guī)劃 34 棗莊 市住宅市場供給及需求情況分析 37 棗莊 市市中區(qū)二手房市場情況分析 43 棗莊 市市中區(qū)商品住宅市場趨勢分析 44 第三篇 市場微觀調查研究 47 市場現(xiàn)有項目調查 48 市場現(xiàn)有項目分析 63 第四篇 購房者調查分析 66 調查概況 67 客戶群特征分析 68 客戶群需求分析 72 調查小結 86 第五篇 地塊構思與產品開發(fā)建議 87 文化中路十五號地塊分析 88 光明東路棗莊學院地塊分析 105 文化東路市教育局地塊分析 107 結論 115 中國地產商域網 中國地產商域網 前 言 棗莊市位于山東省南部 ， 總面積 4563 平方公里 ， 轄 5 區(qū)和 1 市 ，全市共有 39 個民族，總 人口 約 370 萬。西周時期，今棗莊地區(qū)東部屬鄫國，南部屬偪陽，西屬薛國，北屬滕、郳二國。兩晉時期，今棗莊地區(qū)北部初屬魯郡，先后置蕃縣、薛縣、公邱縣、戚縣，南部屬蘭陵郡，先后置氶縣、鄫縣、陰平縣、昌慮縣、合鄉(xiāng)縣。明朝，今棗莊地區(qū)屬濟寧府，后屬兗州府，北部置滕縣，南部置嶧州，后降為嶧縣。近百年來 ， 棗莊發(fā)生過多次震驚中外的歷史事件。明隆慶進士賈三近學識淵博，曾兩次出任現(xiàn)南京光祿寺卿，據考證《金瓶梅》作者即為此人。 人口民族 棗莊市市總人口 ，其中城鎮(zhèn)人口 ，鄉(xiāng)村人口 萬人。 氣候條件 棗莊地區(qū)屬溫帶季風型大陸性氣候，四季分明，氣候宜人 。二 是水資源。農民人均純收入 4687 元，增長 %；農 民人均生活消費支出 2908 元，增長 %；年末農村居民每百戶家 庭擁有彩電 99 臺、電冰箱 22 臺 、空調器 7 臺、洗衣機 78 臺、電風扇 194 臺、摩托車60 輛、影碟機 55 臺。 市中區(qū)交通發(fā)達，境內公路、鐵路縱橫交錯。 可見，棗莊市 國民經濟穩(wěn)定快速增長 。全年新造林 7810 公頃，新建完善農田林網 20452 公頃，新育苗 404 公頃，年末林木蓄積量 萬立方米，森林覆蓋率達到29%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數量進一步增加。 可見， 2020年 棗莊市建筑業(yè)生產穩(wěn)定增長。 可見， 2020 年 棗莊房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長 。對外新簽承包工程和勞務合作合同 3 個，合同額 1200 萬美元，實現(xiàn)營業(yè)額 180 萬美元。財政收入質量穩(wěn)步提高，地方財政收入占 GDP的比重 %、地方財政收入中稅收的比重 74%