【正文】 商品住宅區(qū)域分布趨勢(shì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 目前棗莊市中區(qū)在建的住宅項(xiàng)目主要集中在文化路、光明東路 附近區(qū)域，此外，君山路、振興路附近區(qū)域也有少量分布。而從 20202020 年的土地放量計(jì)劃中可以發(fā)現(xiàn)，未來(lái)幾年里單塊住宅土地規(guī)模均較大，以致于未來(lái)項(xiàng)目建筑規(guī)模較大，而本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能力有限，需要實(shí)力較強(qiáng)的外來(lái)開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資。 二手房市場(chǎng)起步 現(xiàn)在在二手房市場(chǎng)上交易的房源，大多是 2020 年以后的房子， 2020 年正 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 是棗莊市中區(qū)商品房市場(chǎng)剛起步的階段，因此當(dāng)時(shí)商品房的購(gòu)置價(jià)格均較低，與目前的市場(chǎng)價(jià)格相差 10001500 元 /平方米左右，再加上目前市中區(qū)新房建設(shè)也相對(duì)火熱，因此許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人就重新購(gòu)置新房，并將原先的舊房拿出來(lái)轉(zhuǎn)手，這是二手房市場(chǎng)上房源的主要來(lái)源。 ◎需求三 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快形成的住房消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)。如將 2020年市中區(qū)年銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米按年均銷(xiāo)售計(jì)算， 161 萬(wàn)平方米的體量， 3 年就基本能消化完。 ○西城區(qū)： 薛城區(qū)以老城區(qū)城中村改造為主，新城區(qū)以新建居住區(qū)為主。 ◎積極推廣住宅性能認(rèn)定及康居示范工程建設(shè) 東西城住宅產(chǎn)品性能達(dá)到 A 級(jí)，積極推廣健康住區(qū)、綠色住區(qū)、生態(tài)住區(qū)等建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃期末，規(guī)劃建成 2 個(gè)康居示范小 區(qū)。凡新審批，新開(kāi)發(fā)的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。三是已實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理費(fèi)不落實(shí)等多種原因造成物業(yè)管理服務(wù)不到位，難以達(dá)到業(yè)主滿意，矛盾糾紛不斷發(fā)生，引起投訴增多。 2 0 0 7 年1 4 月棗莊市商品房銷(xiāo)售面積對(duì)比圖012345678910一月份 二月份 三月份 四月份總面積 住宅面積　單位：萬(wàn)平方米 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2 0 0 7 年1 4 月棗莊市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖 20641911193822081700180019002020210022002300一月份 二月份 三月份 四月份單位：元／平方米 2020 年 4 月棗莊市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格地區(qū)情況表 單位：元 /平方米 指標(biāo) 2020 年 4 月 2020 年 3 月 同比增長(zhǎng) % 全市 市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城 區(qū) 山亭區(qū) 臺(tái)兒莊 滕州市 2208 2213 2543 2047 2040 1500 / 1272 2449 1938 2148 2533 2020 1790 1500 / 1353 1901 / 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 目前 棗莊 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 ○ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，有些區(qū)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)小、消費(fèi)市場(chǎng)疲軟；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模普遍較小，零星開(kāi)發(fā)時(shí)有發(fā)生；本地開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力普遍較差，資本金不足，開(kāi)發(fā)投資能力較弱，精品項(xiàng)目仍然 很少。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 住宅銷(xiāo)售為棗莊市商品房銷(xiāo)售的主要構(gòu)成，其所占比例為 %。 ○商品房可供銷(xiāo)售情況 2020 年 14 月份棗莊市累計(jì)可供銷(xiāo)售新建商品房 萬(wàn)平方米，其中可售住宅 萬(wàn)平方米，占全部可售面積的 73%。 2020 年 14 月份，棗莊市竣工房屋 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 74%。 3）建材價(jià)格的上漲也提高了商品房的建安成本。 ○房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。商品房銷(xiāo)售均價(jià) 1817 元 /平方米，住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 1596 元 /平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)為 4030 元 /平方米。 ○可售情況 2020 年棗莊市累計(jì)可售新建商品房 萬(wàn)平方米，其中住宅可售 萬(wàn)平方米，占全部可售面積的 %。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二篇、市場(chǎng)宏觀調(diào)查研究 □ 棗莊 市房地產(chǎn)狀況分析 □ 棗莊 市 20202020年住房建設(shè)規(guī)劃 □ 棗莊 市住宅市場(chǎng)供給及需求情況分析 □ 棗莊 市市中區(qū)二手房市場(chǎng)情況分析 □ 棗莊 市市中區(qū)商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市房地產(chǎn)狀況分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn) 狀分析（ 2020 年市場(chǎng)情況） 2020 年， 棗莊 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的比例較去年有所提高，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)旺盛，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。200 公路半徑內(nèi)有日照、青島、連云港三個(gè)出?？诩皾?jì)南、青島、徐州等六個(gè)航空港。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 棗莊城市總體規(guī)劃圖 先前棗莊市政府位于市中區(qū)，但目前棗莊市政府遷至 薛城區(qū) 東側(cè)，現(xiàn)在大致形成政府機(jī)構(gòu)居中致力建設(shè)新城區(qū)，東、西為兩個(gè)老城區(qū)。保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)主 體不斷增加，新增 2 家保險(xiǎn)公司和 1 家中介機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展到 16 家。在地方財(cái)政收入中，增值稅（ 25%部分）增長(zhǎng) %，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng) %，企業(yè)所得稅增長(zhǎng) 81%，個(gè)人所得稅增長(zhǎng) %。出口額中，一般貿(mào)易 ，增長(zhǎng) %；加工貿(mào)易 億美元，增長(zhǎng)%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。 三級(jí)及以上資質(zhì)建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。主要行業(yè)逐漸壯大，煤炭開(kāi)采和洗選業(yè)完成增加值 億元，非金屬礦物制品業(yè) 億元 ，化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) 億元，紡織業(yè) 億元，農(nóng) 副產(chǎn)品加工業(yè) 億元。全年糧食作物種植面積 萬(wàn)公頃，增長(zhǎng) %；糧食總產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %。人均生產(chǎn)總值突破 2 萬(wàn)元，達(dá)到 20936 元（按現(xiàn)價(jià)匯率折算為 2684 美元 ），比上年增加 3155 元。全區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)人， 共有 有 17 個(gè)民族，即漢、回、滿、朝鮮、蒙古、土家、俄羅斯、苗、哈尼、傣、藏、彝、布依、侗、瑤、畬、高山族，其中回族人口占少數(shù)民族總數(shù)的 98%。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 人民生活和社會(huì)保障 2020 年末 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11020 元，增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)性支出 6304 元，增長(zhǎng) %；年末城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有彩電 118 臺(tái)、電冰箱 89臺(tái)、空調(diào)器 91 臺(tái)、洗衣機(jī) 102 臺(tái)、固定電話 84 部、移動(dòng)電話 162 部、家用電腦 47 臺(tái)、電炊具 87 臺(tái)、淋浴熱水器 82 臺(tái)。石膏地質(zhì)儲(chǔ)量 億噸，石灰石地質(zhì)儲(chǔ)量265 億噸，大 理石地質(zhì)儲(chǔ)量 2 億立方米，白云石地質(zhì)儲(chǔ)量 3824 萬(wàn)噸，鐵礦探明儲(chǔ)量約 億噸。棗莊距徐州機(jī)場(chǎng) 70 公里，有一級(jí)公路相通，東臨日照港、嵐山港、連云港，南依亞歐大陸橋，交通便利，地理位置優(yōu)越，是經(jīng)商、投資的理想地區(qū)。 2020 年，全市轄市中、薛城、山亭、嶧城、臺(tái)兒莊 5 區(qū)和滕州市， 64 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道（鄉(xiāng) 3 個(gè)、鎮(zhèn) 44 個(gè)、街道 17 個(gè)）。西漢曾縣人匡衡，自幼勤奮好學(xué)，曾流傳 “ 鑿壁偷肖 ” 的故事，在朝遷中官至太子太傅、丞相等職，被歷代推為名人。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 棗莊 市文化 棗莊市駐地，早在唐寧時(shí)就形成村落，因多棗樹(shù)而得名。元朝，今棗莊地區(qū)北部置滕縣，南部置嶧州。三國(guó)時(shí)期，今棗莊地區(qū)全境屬魏。商朝時(shí)期，今棗莊地區(qū)西北部為滕國(guó)、郳國(guó)和薛國(guó)，東北屬鄫國(guó)，中部為蔇國(guó)，南部為偪陽(yáng)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 棗莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 及 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2020 年 5 月 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 前言 3 第一篇 棗莊市概況調(diào)查 4 棗莊市歷史、文化 5 城市概況 7 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 10 最新城市建設(shè)總體規(guī)劃 13 第二篇 市場(chǎng)宏觀調(diào)查研究 16 棗莊 市房地產(chǎn)狀況分析 17 棗莊 市 20202020 年住房建設(shè)規(guī)劃 34 棗莊 市住宅市場(chǎng)供給及需求情況分析 37 棗莊 市市中區(qū)二手房市場(chǎng)情況分析 43 棗莊 市市中區(qū)商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)分析 44 第三篇 市場(chǎng)微觀調(diào)查研究 47 市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)查 48 市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目分析 63 第四篇 購(gòu)房者調(diào)查分析 66 調(diào)查概況 67 客戶群特征分析 68 客戶群需求分析 72 調(diào)查小結(jié) 86 第五篇 地塊構(gòu)思與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議 87 文化中路十五號(hào)地塊分析 88 光明東路棗莊學(xué)院地塊分析 105 文化東路市教育局地塊分析 107 結(jié)論 115 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 前 言 棗莊市位于山東省南部 ， 總面積 4563 平方公里 ， 轄 5 區(qū)和 1 市 ，全市共有 39 個(gè)民族，總 人口 約 370 萬(wàn)。西周時(shí)期，今棗莊地區(qū)東部屬鄫國(guó)，南部屬偪陽(yáng)，西屬薛國(guó)，北屬滕、郳二國(guó)。兩晉時(shí)期，今棗莊地區(qū)北部初屬魯郡，先后置蕃縣、薛縣、公邱縣、戚縣，南部屬蘭陵郡，先后置氶縣、鄫縣、陰平縣、昌慮縣、合鄉(xiāng)縣。明朝，今棗莊地區(qū)屬濟(jì)寧府，后屬兗州府，北部置滕縣，南部置嶧州，后降為嶧縣。近百年來(lái) ， 棗莊發(fā)生過(guò)多次震驚中外的歷史事件。明隆慶進(jìn)士賈三近學(xué)識(shí)淵博，曾兩次出任現(xiàn)南京光祿寺卿，據(jù)考證《金瓶梅》作者即為此人。 人口民族 棗莊市市總?cè)丝?，其中城鎮(zhèn)人口 ，鄉(xiāng)村人口 萬(wàn)人。 氣候條件 棗莊地區(qū)屬溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明，氣候宜人 。二 是水資源。農(nóng)民人均純收入 4687 元，增長(zhǎng) %；農(nóng) 民人均生活消費(fèi)支出 2908 元，增長(zhǎng) %；年末農(nóng)村居民每百戶家 庭擁有彩電 99 臺(tái)、電冰箱 22 臺(tái) 、空調(diào)器 7 臺(tái)、洗衣機(jī) 78 臺(tái)、電風(fēng)扇 194 臺(tái)、摩托車(chē)60 輛、影碟機(jī) 55 臺(tái)。 市中區(qū)交通發(fā)達(dá)，境內(nèi)公路、鐵路縱橫交錯(cuò)。 可見(jiàn)，棗莊市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng) 。全年新造林 7810 公頃，新建完善農(nóng)田林網(wǎng) 20452 公頃，新育苗 404 公頃，年末林木蓄積量 萬(wàn)立方米，森林覆蓋率達(dá)到29%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量進(jìn)一步增加。 可見(jiàn)， 2020年 棗莊市建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 可見(jiàn)， 2020 年 棗莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng) 。對(duì)外新簽承包工程和勞務(wù)合作合同 3 個(gè)，合同額 1200 萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額 180 萬(wàn)美元。財(cái)政收入質(zhì)量穩(wěn)步提高，地方財(cái)政收入占 GDP的比重 %、地方財(cái)政收入中稅收的比重 74%