【正文】 300 元的，按 300 元收取。◆《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 9 月 21 日新政對(duì)全國所有的商業(yè)銀行如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了要求，而其中對(duì)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制更是重中之重。同時(shí)規(guī)定住房公積金貸款單筆最高貸款額度繼續(xù)保持 40 萬元?！簟蛾P(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 7 月 1 日7 月 1 日后，不再頒發(fā)臨時(shí)國有土地使用證；通知執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價(jià)款的可申請(qǐng)核發(fā)該棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰型恋厥褂米C。對(duì)新商品房的供給無疑起到了一定的抑制作用。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。嚴(yán)格建設(shè)用地計(jì)劃管理、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和土地審批，杜絕土地征用和占用的違規(guī)操作。對(duì)耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地規(guī)模實(shí)行總量控制。新政的出臺(tái)意味著土地交易的公開與透明，對(duì)整個(gè)北京房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上土地的流轉(zhuǎn)、審批有較深遠(yuǎn)的影響。 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2022 年，可以說是北京房地產(chǎn)界的政策年，在這一年里，各項(xiàng)政策頻出，給行業(yè)和市場(chǎng)帶來了一定的影響。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 4 / 134億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅下降 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資投資增勢(shì)趨于平穩(wěn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%，增幅下降 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2570 億元，增長(zhǎng)%，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)。1 / 134逸城立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄1．宏觀市場(chǎng)概述 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 ..............................................1 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ....................................2 市政交通建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ................................7 奧運(yùn)規(guī)劃及對(duì)房地產(chǎn)影響 ........................................8 相關(guān)地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) ...........................11 需求分析 .....................................................14 住宅宏觀銷售分析 .............................................16 住宅宏觀價(jià)格分析 .............................................19 未來整體市場(chǎng)預(yù)測(cè) .............................................21 22 區(qū)域市場(chǎng)界定及分析說明 .......................................22 供應(yīng)量分析 ...................................................26 產(chǎn)品分析 .....................................................32 價(jià)格分析 .....................................................57 銷售情況分析 .................................................643．客群特征分析 69調(diào)研項(xiàng)目客群特征分析 .............................................69 客群定位模型 .................................................69 客群特征描述 .................................................69 71 80 宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾 ...............802 / 134 新世紀(jì)北京面臨新機(jī)遇，商品房市場(chǎng)供銷兩旺 .....................80 區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論： ...........................................81 個(gè)案橫向點(diǎn)評(píng)分析結(jié)論： .......................................823 / 1341．宏觀市場(chǎng)概述 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2022 年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。初步測(cè)算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)，為 1995 年以來最高增速。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中第二產(chǎn)業(yè)比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造投資 億元，下降 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。具體來說，2022 年的政策可以分為一下幾個(gè)方面： 土地、拆遷◆《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》(4號(hào)令)執(zhí)行時(shí)間：2022 年 1 月 17 日綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、開發(fā)帶危改項(xiàng)目用地、國家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地，將停止協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，從而堵上了 2022 年“33 號(hào)文”對(duì)土地實(shí)行招標(biāo)拍賣所開“口子” ?！簟侗本┦腥嗣裾P(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 3 月 25 日加強(qiáng)土地用途管制。征用和占用土地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃，并納入建設(shè)用地利用年度計(jì)劃。全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度和土地儲(chǔ)備制度?！簟蛾P(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 5 月 9 日與 3 月 25 日《北京市人民政府關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》作用一樣，從源頭上對(duì)土地進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，5 / 134從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過熱起到降溫作用。配套文件：《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的實(shí)施意見》包括 4 個(gè)方面：關(guān)于暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和須報(bào)國務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目用地的范圍；關(guān)于重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目確認(rèn)程序；關(guān)于重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目用地審查報(bào)批程序；關(guān)于遺留建設(shè)用地項(xiàng)目的清理。 金融投資◆《關(guān)于個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款還款業(yè)務(wù)增加等額本金還款方式有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 1 月 1 日等額本金還款方式適合于還款能力較強(qiáng)或已經(jīng)有一定的積蓄的借款人，其特點(diǎn)為利息支出較低。◆《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 4 月 30 日為進(jìn)一步加強(qiáng)國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，從而控制由于固定資產(chǎn)投資的過熱而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。6 / 134◆《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 7 月 1 日經(jīng)過調(diào)整，借款人平均負(fù)擔(dān)的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)降為貸款金額的 %，平均降幅達(dá)到 37%；抵押物評(píng)估費(fèi)平均降幅達(dá)到 49%；住房公積金貸款抵押物評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重新進(jìn)行了劃分，50 萬元以下(含 50 萬元)，評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按抵押物評(píng)估值的 3%收??；50 萬元以上的，則最高收取 1500 元。另外，中心承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的住房公積金貸款的應(yīng)繳擔(dān)保服務(wù)費(fèi)不足300 元的，按 300 元收取?！簟吨袊嗣胥y行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 10 月 29 日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。◆《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 5 月 1 日物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，不同的級(jí)別有不同的要求。 《辦法》對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩7 / 134序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理具有重大意義?！絷P(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知執(zhí)行時(shí)間：2022 年 10 月 1 日物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話 12358 等。 規(guī)范市場(chǎng)◆《關(guān)于建立經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格公示制度的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 1 月 10 日《通知》所規(guī)定的購買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批、公示制度。◆《關(guān)于對(duì)我市部分廉租住房政策進(jìn)行調(diào)整的通知》執(zhí)行時(shí)間：1 月 1 日東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)廉租住房配租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由每月每平方米 25 元提高到每月每平方米 30 元；朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山四近郊區(qū)廉租住房配租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提高到每月每平方米 27 元。由過去中介的單方承諾，變?yōu)楝F(xiàn)在銀行、房地局備案、中介三方的信譽(yù)度來保證，租賃雙方的利益因此得以進(jìn)一步保證。同時(shí)標(biāo)志著租賃行業(yè)的管理從“主體審批”向“行為監(jiān)管”推進(jìn)了一大步。確需出售的，可以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿 5 年的，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，出售人須按成交額的 10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款，出售后不得再購買政策性保障住房。全年完成交通運(yùn)輸投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，占城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的比重達(dá)到 %。 公路建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),全年新改建公路 953 公里；其中，在建高速公路 100公里，六環(huán)路黃村至良鄉(xiāng)段 24 公里已建成通車。6 座交通樞紐建設(shè)按計(jì)劃進(jìn)行，其中，動(dòng)物園交通樞紐已經(jīng)啟用，進(jìn)入試運(yùn)行階段；六里橋綜合客運(yùn)樞紐基本具備試運(yùn)營條件；馬駒橋一級(jí)貨運(yùn)樞紐年底已報(bào)竣工。全年共完成綠化造林 萬畝，植樹 4230 萬株；全市林木覆蓋率達(dá)到 %，比上年提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，綠化隔離地區(qū)新增綠化面積 萬畝，平原綠色生態(tài)屏障建設(shè)新增綠化面積 萬畝，山區(qū)綠色生態(tài)屏障建設(shè)新增綠化面積 萬畝。啟動(dòng)了密云水庫濕地、漢石橋濕地建設(shè)工作，保護(hù)區(qū)面積占全市總面積的 8%。城市楔形綠地建設(shè)進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段。城近郊區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 奧運(yùn)規(guī)劃及對(duì)房地產(chǎn)影響 奧運(yùn)工期及規(guī)劃布局北京奧運(yùn)會(huì)的前期工作共分三個(gè)階段，分別是：前期準(zhǔn)備階段（2022 年 12 月～2022 年 6 月） ，全面建設(shè)階段（2022 年7 月～2022 年 6 月） ，以及完善運(yùn)行階段（2022 年 7 月～2022 年奧運(yùn)會(huì)開幕） 。到 2022 年 6 月，基本完成奧運(yùn)場(chǎng)館及設(shè)施的工程建設(shè)；各項(xiàng)準(zhǔn)備工作基本就緒。在北京 32 個(gè)比賽場(chǎng)館中，新建 19 個(gè)(含 6 個(gè)臨時(shí)賽場(chǎng))，改擴(kuò)建 13 個(gè)。 北京奧運(yùn)的布局方案為一個(gè)主中心加三個(gè)區(qū)域的分布格局。奧林匹克公園地處城市中軸線北端，面積 1135 公頃，包括 680 公頃的森林公園，405 公頃奧運(yùn)中心區(qū)。奧林匹克公園的規(guī)劃將著眼于城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和市民物質(zhì)文化生活的需要，使之成為一個(gè)集體育競(jìng)賽、會(huì)議展覽、文化娛樂和休閑購物于一體，空間開敞、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務(wù)的市民公共活動(dòng)中心。另外三個(gè)區(qū)域包括：西部社區(qū)，有 9 個(gè)場(chǎng)館，其中新建五棵松文化體育中心，賽后將成為市區(qū)西南部群眾文體活動(dòng)場(chǎng)所。北部風(fēng)景旅游區(qū)，安排北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)等 2 個(gè)場(chǎng)館，便于賽后發(fā)展郊區(qū)旅游業(yè)。 對(duì)北京地產(chǎn)的影響舉辦奧運(yùn)會(huì)已成為推動(dòng)主辦國和主辦城市發(fā)展的一個(gè)有力手段,而房地產(chǎn)業(yè)又是舉辦奧運(yùn)會(huì)、發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)直接受益的產(chǎn)業(yè)之一。在未來幾年中，北京市將創(chuàng)記錄地對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800 億元人民幣，重點(diǎn)建設(shè) 142 個(gè)項(xiàng)目,以全力縮短與國外同等地位大城市的差距。隨著奧林匹克公園的建設(shè)，北京將在市區(qū)北部將形成一個(gè)集體育、文化、會(huì)展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū)，并將在城市結(jié)構(gòu)上形成新的以奧林匹克公園、中關(guān)村科技園區(qū)、ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu)，這種城市布局將改變整個(gè)北京原有城市布局，目前，ＣＢＤ和中關(guān)村已初具雛形，建設(shè)正如火如荼地進(jìn)行。奧林匹克公園中心區(qū)位于中軸線北端、ＣＢＤ商務(wù)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)之間，大規(guī)模建設(shè)剛剛開始，可規(guī)劃空間大、可塑性良好，成長(zhǎng)空間巨大。整個(gè)區(qū)域發(fā)展、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)都將徹底升級(jí)。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)是由注意力資源的相對(duì)集中給舉辦城市和國家?guī)淼囊环N階段性加速發(fā)展，大量的固定資產(chǎn)投資，同時(shí)業(yè)帶熱了房地產(chǎn)行業(yè)。為迎接奧運(yùn)，北京進(jìn)行了以危舊房改造為代表的大規(guī)模城市改造。 交通環(huán)境的改善。奧林匹克公園內(nèi)將修建若干條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環(huán)路的修通，再加上四環(huán)、城市輕軌、地鐵五號(hào)線、奧運(yùn)支線和機(jī)場(chǎng)輕軌的聯(lián)絡(luò)，各條道路縱橫交錯(cuò)，共同構(gòu)成了未來奧運(yùn)村里“棋盤狀”交通網(wǎng)，形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)，極大地提升奧運(yùn)會(huì)后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況。12 / 134 相關(guān)地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 總體供應(yīng)情況據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2022 年 1 月至 2022 年 12 月，共有新盤 145 個(gè)，以初次報(bào)廣或本月開盤為統(tǒng)計(jì)口徑，并以有