【正文】 于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功22 / 134夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。按照正常的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過 04 年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計(jì)在 05 年將會(huì)出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價(jià)較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價(jià)在 8000 元以上，海淀由于西山腳下的幾個(gè)別墅項(xiàng)目而帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的均價(jià)。 2022 年北京市房屋銷售價(jià)格總水平比 2022 年上漲 ％，漲幅提高了 個(gè)百分點(diǎn)。總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域會(huì)占有不可動(dòng)搖的地位。全年存量房成交面積 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年增長 %和%。全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請(qǐng)進(jìn)來”的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場的需要。這一類型的消費(fèi)者平均年齡在三類人中是最高的，其個(gè)人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。 需求特征根據(jù)市場的不斷細(xì)分，各個(gè)細(xì)分市場的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類： 品質(zhì)追求型在購房時(shí)注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對(duì)于價(jià)格有較大的承受能力。 需求分析 需求情況從總體上說,北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時(shí)期，北京住宅建設(shè)仍有較大需求空間。同時(shí)一批高端住宅項(xiàng)目的開盤及熱銷也給亦莊發(fā)展 5 年后的居住升級(jí)提供了機(jī)會(huì)。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運(yùn)中心”規(guī)劃的實(shí)施。14 / 134 玉泉路區(qū)域包括目前正在運(yùn)作的幾個(gè)大盤在內(nèi)，玉泉路兩側(cè)是目前北京大盤最集中的區(qū)域。從北往南有首創(chuàng)陽光總建筑面積70 萬平方米的高檔公寓陽光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國興觀湖國際。由各區(qū)縣的供應(yīng)情況，我們可以看出以下幾點(diǎn)：第一，朝陽區(qū)依然是新增供應(yīng)量最多的大戶，這其中的主要原因是朝陽區(qū)本身所管轄的面積大，且位于房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的東部區(qū)域，而且很長時(shí)間以來朝陽區(qū)的供應(yīng)量都位居各區(qū)縣之首。這些改造每年為北京的房地產(chǎn)市場提供了大量的建設(shè)用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料——土地，在根本上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。ＣＢＤ以11 / 134商務(wù)為主，中關(guān)村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區(qū)則是集體育、文化、會(huì)展、休閑等為一體。大學(xué)區(qū)，安排首都體育館等 4 個(gè)場館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動(dòng)的場所。此外，還要改造 59 個(gè)訓(xùn)練場館及配套建設(shè)殘奧會(huì)專用設(shè)施。城近郊區(qū)新增綠地面積 848 公頃，其中新增大型綠地 20 余處，共 117 公頃。9 / 134 綠化綠化美化步伐加快。出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。申請(qǐng)人將在北京建設(shè)網(wǎng)上被公示，公示期為 10 個(gè)工作日，公示期滿未被舉報(bào)的，批準(zhǔn)其購買資格，嚴(yán)格了經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件、程序，并且提高了利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資、投機(jī)，甚至是炒作的門檻。 物業(yè)管理◆《關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問題的意見》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 3 月 2 日指導(dǎo)和規(guī)范了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為?！簟渡虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 9 月 21 日新政對(duì)全國所有的商業(yè)銀行如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了要求，而其中對(duì)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制更是重中之重。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響2022 年，可以說是北京房地產(chǎn)界的政策年，在這一年里，各項(xiàng)政策頻出，給行業(yè)和市場帶來了一定的影響。1 / 134逸城立水橋項(xiàng)目市場研究報(bào)告目 錄1．宏觀市場概述 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 ..............................................1 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 ....................................2 市政交通建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 ................................7 奧運(yùn)規(guī)劃及對(duì)房地產(chǎn)影響 ........................................8 相關(guān)地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場特點(diǎn) ...........................11 需求分析 .....................................................14 住宅宏觀銷售分析 .............................................16 住宅宏觀價(jià)格分析 .............................................19 未來整體市場預(yù)測 .............................................21 22 區(qū)域市場界定及分析說明 .......................................22 供應(yīng)量分析 ...................................................26 產(chǎn)品分析 .....................................................32 價(jià)格分析 .....................................................57 銷售情況分析 .................................................643．客群特征分析 69調(diào)研項(xiàng)目客群特征分析 .............................................69 客群定位模型 .................................................69 客群特征描述 .................................................69 71 80 宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾 ...............802 / 134 新世紀(jì)北京面臨新機(jī)遇，商品房市場供銷兩旺 .....................80 區(qū)域市場分析結(jié)論： ...........................................81 個(gè)案橫向點(diǎn)評(píng)分析結(jié)論： .......................................823 / 1341．宏觀市場概述 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 2022 年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %；更新改造投資 億元，下降 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度和土地儲(chǔ)備制度?！簟蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 4 月 30 日為進(jìn)一步加強(qiáng)國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，從而控制由于固定資產(chǎn)投資的過熱而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。 規(guī)范市場◆《關(guān)于建立經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格公示制度的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 1 月 10 日《通知》所規(guī)定的購買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批、公示制度。確需出售的，可以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。6 座交通樞紐建設(shè)按計(jì)劃進(jìn)行，其中，動(dòng)物園交通樞紐已經(jīng)啟用，進(jìn)入試運(yùn)行階段；六里橋綜合客運(yùn)樞紐基本具備試運(yùn)營條件；馬駒橋一級(jí)貨運(yùn)樞紐年底已報(bào)竣工。城市楔形綠地建設(shè)進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段。在北京 32 個(gè)比賽場館中，新建 19 個(gè)(含 6 個(gè)臨時(shí)賽場)，改擴(kuò)建 13 個(gè)。另外三個(gè)區(qū)域包括：西部社區(qū)，有 9 個(gè)場館，其中新建五棵松文化體育中心，賽后將成為市區(qū)西南部群眾文體活動(dòng)場所。隨著奧林匹克公園的建設(shè)，北京將在市區(qū)北部將形成一個(gè)集體育、文化、會(huì)展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū)，并將在城市結(jié)構(gòu)上形成新的以奧林匹克公園、中關(guān)村科技園區(qū)、ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu)，這種城市布局將改變整個(gè)北京原有城市布局，目前，ＣＢＤ和中關(guān)村已初具雛形，建設(shè)正如火如荼地進(jìn)行。為迎接奧運(yùn)，北京進(jìn)行了以危舊房改造為代表的大規(guī)模城市改造。從新盤個(gè)數(shù)來看，第一位是朝陽，共有 51 個(gè)新盤；第二位是豐臺(tái)，共有 18 個(gè)新盤；第三位是海淀，共計(jì) 18 個(gè)新盤；第四位是通州，共計(jì) 15 個(gè)新盤。朝陽公園以東四環(huán)逐漸開始放量。西山腳下目前大約有 200 萬平方米的豪宅項(xiàng)目進(jìn)入市場，目前在售的別墅項(xiàng)目有西山美墅館、御墅臨楓、湯泉藝墅、西山美廬、香山甲第等，這些別墅項(xiàng)目的集中放量，共同掀起了西山“城市別墅”的市場熱潮。長安明珠、蘭德華庭、中國房子、永達(dá)逸家、水岸芳園等在內(nèi)，建筑面積之和接近 100 萬平方米。但是在 2022 年，亦莊出現(xiàn)了向復(fù)合性、多元化發(fā)展的趨勢，一系列總部辦公及商業(yè)項(xiàng)目開盤。該項(xiàng)目采用了具有異國情調(diào)的建筑風(fēng)格，而以瀛海名居為代表的項(xiàng)目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。他們對(duì)于房產(chǎn)的消費(fèi)也在一定程度上支撐了北京整體的住宅市場需求。17 / 134 基本改善型關(guān)注價(jià)格因素，在購房時(shí)更注重一些住房基本功能的實(shí)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，對(duì)于較奢侈的配置相對(duì)有所舍棄。以往的房地產(chǎn)一手樓盤銷售，以坐銷為主，往往是業(yè)務(wù)員在售樓處等顧客上門。18 / 134 總體銷售情況房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。2022 年的新增供應(yīng)中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進(jìn)程的有三個(gè)，其一是位于西南三環(huán)的萬年花城，首先提出公共交通導(dǎo)向系統(tǒng)，因而使項(xiàng)目一經(jīng)推出，很受歡迎，也由于這個(gè)項(xiàng)目的帶動(dòng)，使得西南三四環(huán)今年的發(fā)展迅速，各個(gè)樓盤的銷售一路綠燈；其二，是通縣的世紀(jì)星城，依靠良好的教育吸引了眾多的買家，也帶動(dòng)通州的房價(jià)又上了一個(gè)臺(tái)階；其三，是位于東北四環(huán)的陽光上東，首創(chuàng)依靠百萬平米的社區(qū)打造出東北四環(huán)新形象，全新富人區(qū)的概念使得項(xiàng)目銷售迅速，周邊新開項(xiàng)目也因此受益非淺。在國家實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下,北京市房地產(chǎn)市場供需兩旺，進(jìn)入 9 月份以后，商品房銷售價(jià)格達(dá)到七年來最高。其次，均價(jià)在 8000 元/平方米以上的城區(qū)分別有：崇文、海淀、順義、西城、宣武。主要是因?yàn)?04 年的 大限已經(jīng)成為京城房地產(chǎn)界的一道分水嶺，目前已經(jīng)通過大限的 288 個(gè)項(xiàng)目，其總量在 4300 多萬平米，其中大盤的比例明顯增加。包括土地成本（ 政策的實(shí)施）、建筑成本（原材料價(jià)格的上漲） 、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮） 。這一點(diǎn)將吸引更多的外地與外籍人士在北京置業(yè)投資。主要包括清河小營區(qū)域；中關(guān)村區(qū)域等。 奧運(yùn)國家森林公園作為國家重點(diǎn)投資區(qū)域，擁有最優(yōu)美的綠化環(huán)境和大批高學(xué)歷人群，該區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢、完善配套加之距離接近，必然對(duì)于本項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)作用，其中的部分樣本不論從規(guī)劃、產(chǎn)品還是從營銷手段上都很值得借鑒，因此本區(qū)域也在我們的調(diào)研范圍之內(nèi)。本項(xiàng)目周邊學(xué)清路區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目普遍開發(fā)規(guī)模較小，除逸成東苑外均在 10 萬平米以下。因此本項(xiàng)目要在充分發(fā)揮地理優(yōu)勢的同時(shí)，從產(chǎn)品著手，全力打造具有天時(shí)地利人和優(yōu)勢的項(xiàng)目。既有容積率相對(duì)較低的疊拼、花園洋房、底高層板樓，又有相當(dāng)一部分高容積率的點(diǎn)式塔樓。清河小營項(xiàng)目吸引較多的是上地工業(yè)園區(qū)和中關(guān)村的人群。亞運(yùn)村區(qū)域作為北京較早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒有土地供給，因此沒有作為調(diào)研供給范圍。燕清5700一個(gè)由 940 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)*源棟28層板樓圍合而成的人文社區(qū)，整個(gè)社區(qū)被三重綠化帶圍繞，雖然處于成熟生活區(qū)卻不吵41 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)鬧，內(nèi)部園林有特色水景和與湖水融為一體的泳池會(huì)所。因此在進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃時(shí)首先考慮到的是項(xiàng)目的實(shí)用性，在規(guī)劃理念上并不求標(biāo)新立異。外掛浮板開敞式景觀陽臺(tái)，51 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)使立面表情豐富，拉近家居和自然的距離。逸成東苑6400“逸成?東苑”由A、B、C、D 四個(gè)區(qū)構(gòu)成。 學(xué) 63 外墻首61 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)知軒00 層勒角采用天燃燒毛花崗石飾面，一至四層裙房采用高級(jí)天然石材飾面。63 / 134 高檔項(xiàng)目項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)高檔項(xiàng)目融域9000分東西兩個(gè)區(qū)，共6 棟