【正文】 格劃分，價格在 1500 元 /平方米以下的為 萬平方米，占空置住宅面積的 34%；15002020 元 /平方米的為 萬平方米，占空置住宅面積的 %。其中住宅新開工面積 萬平方米，占全市新開工面積的 %，同比增長 27%。 ◎規(guī)劃布局 新城區(qū)規(guī)劃按照 “ 一線、兩帶、三組團、四片區(qū) ” 布局。 至 2020 年，新城區(qū)將與 薛城區(qū)、高新區(qū)、市中區(qū)形成棗薛中心城的格局，新城城市總面積約 70 平方公里，總人口達到 63 萬人。 三區(qū)兩團之間以農田，林帶作為生態(tài)隔離帶 。其中，中長期貸款余額 億元，增加 億元。稅收占GDP 的比重 %，上升 個百分點，經(jīng)濟運行質量進一步提高。 2020 年 棗莊 市 進出口總額 億美元，增長 %。第一、三產業(yè)投資增幅分別快于第二產業(yè) 和 個百 分點。 規(guī)模以上工業(yè)產品銷售率 %，上升 個百分點；主營業(yè)務收入 億元，增長 %；利 稅 億元，增長 %；利潤 億元，增長 %。 可見，棗莊市 農業(yè)生產平穩(wěn)發(fā)展 。全 年平均降雨 毫米，年末耕地面積 萬公頃。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 棗莊 市經(jīng)濟 發(fā)展情況 ◎綜合 2020 年 棗莊市生產總值 （ GDP） 完成 億元，按可比價格計算，比上年增長 % 。年末福利企業(yè) 22 個，安置殘疾職工281 人。三是生物資源。一是礦產資源。京滬鐵路、 104 國道縱橫南北，棗薛鐵路和一級公路橫穿東西。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 地理位置 棗莊市位于山東省南部 ， 東與臨沂市平邑縣、費縣和蒼山縣接壤，南與江蘇省銅山縣、邳州市為鄰，西、北兩面分別與濟寧市微山縣和鄒城市毗連 。戰(zhàn)國時，齊貴族田文，號孟嘗群，受封于薛，門下有食客 3000，先后出任齊相、秦相和魏相，是當時名揚四海的顯赫人物。 1960 年，嶧縣改為縣級棗莊市。唐朝，今棗莊地區(qū)屬河南道，北置滕縣，南置蘭陵縣，后改為氶縣。秦朝，今棗莊地區(qū)東部為郯郡的蘭陵縣、鄫縣，南部為傅陽縣，西部為薛郡的薛縣、戚縣，北部為滕縣。我們將依據(jù) 棗莊 市中區(qū)的調研情況和以往的市場研究經(jīng)驗，力求 客觀、真實、準確地反映 本次調研 成果 ，為開發(fā)商的決策提供有力的依 據(jù)。 智威（中國）創(chuàng)造社非常有幸接受 大豐集團委托的 本次調研任務，我們在接到任務后立即組織了公司市場調研部精銳奔赴 棗莊 市中區(qū)，經(jīng)過了 7 天的市場調查和訪談，我們對地塊現(xiàn)場及周邊情況進行了摸底調查，也走訪了相關部門進一步了解了當?shù)胤康禺a市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展前景。公元前 254 年，今棗莊地區(qū)全境屬于楚國。隋朝，今棗莊境內北為蕃縣，后改為滕縣，南為蘭陵縣，后改為氶縣。中華人民共和國建立后，今棗莊地區(qū)仍為滕、嶧兩縣，屬 濟寧專署領導。 在這塊土地上，幾千年來涌現(xiàn)出許 多重要的歷史人物。有集舞蹈、武術于一身的花棍舞、甩燈等，展現(xiàn)了魯南人的豪放與粗獷；有身著北方服裝、南方服飾嫁娶新娘和迎送親的隊伍，體現(xiàn)了棗莊地區(qū)南北文化的交流融匯。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 交通環(huán)境 棗莊是南北交通咽喉之一。 自然資源 棗莊市的自然資源十分豐富。水資源總量為 億立方米，人均占有 419 立方米，高于山東省人均占有量水平。各種社區(qū)服務設施和服務中心 977 個，福利院 62 個，接受社會捐贈 1129萬元，最低生活保障救濟人數(shù) 62843 人。 2020 年市中區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11020 元，農民人均純收入達到 5413 元，年均分別增長 %和 %。糧經(jīng)比例為 ： 。水產養(yǎng)殖面積 7674 公頃，增長 4%； 水產品產量 萬噸，增長 3%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)高新技術產業(yè)產 值 億元，增長%，占規(guī)模以上工業(yè)總產值的 %，比上年提高 2 個百分點。 第一產業(yè)投資 億元，增長 %；第二產業(yè)投資 億元，增長 %；第三產業(yè)投資 億元，增長 %。 新批利用外資項目 47 個，減少 14 個，合同利用外資金額 26539 萬美元，實際利用外資 10328 萬美元，分別增長 %和 %。 ◎財政、金融、保險 2020 年棗莊 市 稅收收入（國稅和地稅） 億元，增長 %。年末各項本外幣貸款余額 億元，比年初增加 億元。 三區(qū) ： 即薛城區(qū)，市中區(qū)，嶧城區(qū) ； 兩團 ： 棗莊港組團 ，張范旅游休閑組團 。經(jīng)過專家論證、群眾參與、民主決策，市委、市政府最終決定依托薛城區(qū)和高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，在京福高速公路以東建設新城區(qū)，構筑棗薛一體的中心城市。 ○ 自然環(huán)境優(yōu)勢 ： 新城區(qū)南北依山，西部靠湖，枕山依湖，群山環(huán)翠，符合現(xiàn)代城市的發(fā)展趨向，是建設現(xiàn)代化山水園林城市的理想所在。 2020 年新開工面積為 萬平方米，同比增長 %。在空置的住宅中，按面積劃分，單套面積在 90120 平方米的為 萬平方米，占空置住宅的%； 120144 平方米的為 萬平方米，占空置住宅的 %。 2020 年商品房總投資為 億元，總施工面積為 萬平方米?？罩妹娣e中住宅占總空置面積的 %，住宅空置面積按地區(qū)劃分主要集中在市中區(qū)和滕州市，占總空置住宅面積的 %。 房地產市場現(xiàn)狀分析 （ 2020 年 14 月市場情況） ◎房地產開發(fā)建設完成情況 2020 年 14 月份，棗莊市房地產開發(fā)速度明顯放緩。 從地區(qū)構成上看，除滕州市外，棗莊各區(qū)房地產開發(fā)量較去年同期基本持平，但滕州市的增幅較為明顯。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 2020年4月份棗莊市商品房可供銷售面積地區(qū)分布圖0 0 0510152025303540市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城區(qū) 山亭區(qū) 臺兒莊區(qū) 滕州市總面積 住宅面積　單位：萬平方米 2 0 0 7 年4 月份棗莊市可售住宅面積按面積劃分圖%%%%90平方米以下 9120平方米 120144平方米 144平方米以上 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 2 0 0 7 年4 月份棗莊市可售住宅面積按價格劃分圖%%%%1500元/平方米以下 15002020元/平方米20202500元/平方米 2500元/平方米以上 2020年4月份棗莊市商品房空置面積地區(qū)分布圖00 000 00510152025市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城區(qū) 山亭區(qū) 臺兒莊區(qū) 滕州市總面積 住宅面積　單位：萬平方米 ○商品房銷售情況 2020 年 14 月份棗莊市共銷售商品房 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 2 0 0 7 年1 4 月份棗莊市商品房銷售面積地區(qū)分布圖00024681012市中區(qū) 新城區(qū) 高新區(qū) 薛城區(qū) 嶧城區(qū) 山亭區(qū) 臺兒莊區(qū) 滕州市總面積 住宅面積　單位：萬平方米 2 0 0 7 年1 4 月份棗莊市住宅銷售面積按面積劃分圖%%%%90平方米以下 9120平方米 120144平方米 144平方米以上 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 2 0 0 7 年1 4 月份棗莊市住宅銷售面積按價格劃分圖%%%%1500元/平方米以下 15002020元/平方米20202500元/平方米 2500元/平方米以上 2020 年 4 月份共銷售商品房 萬平方米，銷售額 23412 萬元。拆遷實施過程中仍存在違規(guī)拆遷、侵害群眾利益的行為； 當?shù)?群眾重復上訪、集體上訪、越級上訪的現(xiàn)象時有發(fā)生。特別是部分還未改制的老企業(yè)，面對不斷規(guī)范、競爭加劇的房地產開發(fā)市場，取得開發(fā)項目的機會將越來越小， 2020 年沒有開發(fā)業(yè)績的企業(yè)占到開發(fā)企業(yè)的 13%。預計 20 2020 年新建普通商品房 130 萬平方米，到 2020 年，新建普通商品用房累計達到 382 萬平方米。 住房建設用地及年度計劃 單位：萬平方米 年度 2020 2020 2020 2020 2020 累計 備注 住房建筑面積 供應土地面積 供應土地面積 100 80 104 110 88 115 120 96 125 130 104 135 150 120 161 610 488 640 100%開發(fā)率 70%開發(fā)率 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 市住宅市場供給及需求情況分析 主城區(qū)住宅供給情況分析 根據(jù)規(guī)劃發(fā)展目標所確定的住宅需求規(guī)模，“十一五”期間東西城區(qū)規(guī)劃重點開發(fā)建設項目 65 個，總住宅建筑面積約 610 萬平方米， 20202020 年新開工住宅面積約為 210 萬平方米。 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 東城區(qū)（ 20202020）年度 住房建設一覽表 序號 編號 名稱 位置 用地面積 萬 ㎡ 建筑面積 萬 ㎡ 容 積 率 綠地率 日照間距 開口方向 層數(shù) 類別 1 R1 樂明園 勝利西路北，山亭醫(yī)院西 35 南 多層 普通商品房 2 R2 文匯嘉園 建華路北 華西小區(qū)西 40 北 西 多層 普通商品房 3 R3 廣場二期 西昌路東 文化路南 32 西東 多層 普通商品房 4 R4 富翔莊園 華山路西 文化路南 35 北東 多層 高層 普通商品房 5 R5 華府豪庭 文化路南 振興路西 35 北東 多層 高層 普通商品房 6 R6 雅士園 振興路西 興安路北 35 東 多層 普通商品房 7 R7 恒生錦城 建華路南 振興路東 18 40 西北 多層 高層 普通商品房、商品房 8 R8 東方嘉園 建設路東 周莊路北 35 西 多層 普通商品房 9 R9 白馬莊園 建設路東 文化路南 35 南北 多層 高層 普通商品房 10 R10 巨典豪庭 建設路東 光明路北 35 南 高層 商品 房 11 R11 紫氣東來 光明路南 明珠花園東 35 北南 多層 普通商品房 12 R12 福華園 光明路南 四十三中西 35 北 多層 普通商品房 13 R13 國泰花園 文化路南 13 32 北 多層 普通 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 東盛路東 西 商品房、經(jīng)濟適用房 14 R14 錦龍國際 光明路南 東沙河東 16 40 南北 多層 普通商品房 15 R15 河濱花園 君山路北 東沙河東 34 南東 多層 普通商品房 16 R16 棗礦二期 廣濟路南 解放路西 35 西東北 多層 經(jīng)濟適用房 17 R17 地塊一 光明路南 西昌路東 40 北東 多層 高層 普通商品房 18 R18 地塊二 解放路東 南馬路南 30 西 多層 普通商品房 19 R19 地塊三 文化路北 幼兒園東 35 南 多層 普通商品房 20 R20 地塊十七 龍頭路東 人民路北 35 南西 多層 普通商品房 從上表可以得知：目前市中區(qū) 20202020年住宅用地體量為 116萬平方米，合 1739 畝。預測至少在 35 年內，住房仍將是城鎮(zhèn)居民消費持續(xù)升溫的 “ 熱點 ” ，被作為生活水平提高最重要的標志，現(xiàn)在城市居民有錢先置房，沒錢借貸也置房的消費意識已經(jīng)形成，據(jù)測算， 整個棗莊市 這項住房需求每年將不少于 2030 萬平方米。 ◎需求四 具統(tǒng)計分析，目前 棗莊 市住房成套率只有 40%左右，到 2020 年增長 10 個百分點，住房成套率達到 50%，城鎮(zhèn)居民總戶數(shù)按 50 萬戶計算，目前還需要建至少 8 萬套住房，建筑面積應在 800 萬平方米，年需 求量在 150 萬平方米以上 。但就我們看來其價格有些虛高，該項目規(guī)模小、區(qū)位偏支撐其價格的除了用材品質，其他并無明顯優(yōu)勢。 商品住宅產品趨勢 2020 年 2020 年期間，棗莊市中區(qū)的商品住宅項目產品開發(fā)幾乎都為多層項目，且當時 900 元 /平方米左右的價格，建安成本低廉程度就可想而之，而2020 年之后，當?shù)厥袌錾祥_始出現(xiàn)高層住宅，土地成本和建安成本的增加，使其價格