【導(dǎo)讀】第一篇棗莊市概況調(diào)查------------------------------------------4. 棗莊市歷史、文化--------------------------------------------5. 城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r-------------------------------------------10. 最新城市建設(shè)總體規(guī)劃---------------------------------------13. 第二篇市場宏觀調(diào)查研究---------------------------------------16. 棗莊市2020-2020年住房建設(shè)規(guī)劃-----------------------------34. 第三篇市場微觀調(diào)查研究---------------------------------------47. 市場現(xiàn)有項目調(diào)查-------------------------------------------48. 第四篇購房者調(diào)查分析-----------------------------------------66. 客戶群特征分析---------------------------------------------68. 文化中路十五號地塊分析-------------------------------------88. 有39個民族，總?cè)丝诩s370萬。其中市中區(qū)是棗莊原市政府所在地，總面。我們將依據(jù)棗莊市中區(qū)。果，為開發(fā)商的決策提供有力的依據(jù)。期，今棗莊地區(qū)東部屬鄫國，南部屬偪陽，西屬薛國，北屬滕、二國?？さ奶m陵縣、鄫縣，南部為傅陽縣，西部為薛郡的薛縣、戚縣，北部為滕縣。今棗莊地區(qū)北部為滕縣，南部為氶縣。府，后屬兗州府，北部置滕縣，南部置嶧州，后降為嶧縣。民共和國建立后，今棗莊地區(qū)仍為滕、嶧兩縣，屬濟寧專署領(lǐng)導(dǎo)?？h改為縣級棗莊市。發(fā)生過多次震驚中外的歷史事件。1938年3月，中國軍隊與侵華日軍在棗莊境。內(nèi)臺兒莊會戰(zhàn)，戰(zhàn)役歷時33天，共消滅日軍1萬多人，最后以日軍潰敗而告終。得日本侵略軍聞風(fēng)喪膽。

　　

【正文】 年度住房建設(shè)一覽表 序號 編號 名稱 位置 用地面積 萬 ㎡ 建筑面積 萬 ㎡ 容 積 率 綠地率 日照間距 開口方向 層數(shù) 類別 1 R23 地塊四 建華路北 西沙河西 35 南 多層 普通商品房 2 R24 地塊五 文化路南 華山路西 40 北東 多層 普通商品房 3 R25 地塊六 龍頭路南 華山路東 35 北南 多層 普通商品房 4 R26 地塊七 光明路南 青檀路西 45 南東 高 層 商品 房 5 R27 地塊八 東沙河西 周莊路北 35 南 多層 普通商品房、經(jīng)濟適用房 6 R28 地塊九 文化路南 解放路東 30 西北 高層多層 普通商品房 7 R29 地塊十 龍頭路北 建設(shè)路西 35 東南 多層 普通商品房 8 R30 地塊十一 建設(shè)路西 人民路北 30 南東 多層 經(jīng)濟適用房 9 R31 地塊十二 文化路南 衡山路東 35 東南 多層 高層 商品房、普通商品房 10 R32 地塊十三 黃山路東 大眾路南 30 西北 多層 經(jīng)濟適用房 11 R33 地塊十四 廣濟路南 解放路東 35 西南 多層 經(jīng)濟適用房、普通商品房 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 12 R34 地塊十五 華山路東 文化路南 35 北西 高層多層 商品房、普通商品房 13 R35 地塊十六 辛莊路北 青檀路西 35 東南 多層 普通商品房 從上表可以得知： 20202020 年市中區(qū)將增加 160 萬平方米的土地放量，合 2399 畝，由于住宅供應(yīng)量尚未飽和， 20202020 年住宅供應(yīng)量又將放量 212萬平方米，加上先前的 161 萬平方米，共計 373 萬平方米，按人均 30 平方米計算，可供 124333 人居住，按每戶 人計算，可滿足 35523 戶家庭居住，如忽略城區(qū)人口增長等因素， 2020 年末供給比就將變?yōu)?1:，該供給將使住宅供應(yīng)市場飽和，同時也將使二次置業(yè)的幾率增加。 棗莊市住房需求情況分析 ◎需求 一 隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加和住房消費補貼政策的逐步到位，將大大增強城市居民小房換大房、舊房換新房、差房（環(huán)境、配套設(shè)施等）換好房的欲望和現(xiàn)實購買力。預(yù)測至少在 35 年內(nèi)，住房仍將是城鎮(zhèn)居民消費持續(xù)升溫的 “ 熱點 ” ，被作為生活水平提高最重要的標(biāo)志，現(xiàn)在城市居民有錢先置房，沒錢借貸也置房的消費意識已經(jīng)形成，據(jù)測算， 整個棗莊市 這項住房需求每年將不少于 2030 萬平方米。 ◎需求 二 進入婚齡期的一代青年購房熱情高漲。由于青年和老年在認(rèn)知和生活習(xí)慣上的差異，現(xiàn)在即使父母有著寬敞的住房，凡有條件的，子女婚后兩代人同住一 套房子的不多，父母情愿掏錢資助子女購房分開居住。據(jù)推算， 整個棗莊市今后幾年內(nèi)進入婚齡的青年正值高峰期，這項住房需求每年也在 2030 萬平方米 之間 。 ◎需求三 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 工業(yè)化、城市化進程加快形成的住房消費需求持續(xù)增長。一方面，近年來工業(yè)化開始步入新一輪提速發(fā)展階段，將進一步加快農(nóng)村剩余勞動力向工礦企業(yè)轉(zhuǎn)移的速度，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為企業(yè)職工，很大一部分就需要在城市解決居住問題。另一方面，今后一個時期靠半工半農(nóng)逐步富裕起來的一部分農(nóng)民，為了給子女創(chuàng)造優(yōu)越的就學(xué)、就業(yè)環(huán)境，在城市買房、舉家遷入城市將會演變成時尚。根據(jù)我 棗莊 城市化 水平發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，從 20202020 年的 5 年間，城區(qū)人口將增加 4050 萬人，如按照 2020 年住房發(fā)展規(guī)劃提出的城鎮(zhèn)居民要達到每戶有一套住房、每人有一間房、人均建筑面積 30 平方米的目標(biāo)要求匡算，潛在住房需求可達 1000 萬平方米以上，年均達到 170 萬平方米，按 60%計算，有效需求每年應(yīng)在 100 萬平方米以上。 ◎需求四 具統(tǒng)計分析，目前 棗莊 市住房成套率只有 40%左右，到 2020 年增長 10 個百分點，住房成套率達到 50%，城鎮(zhèn)居民總戶數(shù)按 50 萬戶計算，目前還需要建至少 8 萬套住房，建筑面積應(yīng)在 800 萬平方米，年需 求量在 150 萬平方米以上 。 市市中區(qū)二手房市場情況分析 中介機構(gòu)混亂 目前棗莊市市中區(qū)房產(chǎn)中介機構(gòu)還處于初級階段，房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍也比較“寬泛”，不單單是從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，還承接婚姻中介、家政服務(wù)中介、職業(yè)中介。盡管業(yè)務(wù)寬泛，但專業(yè)化都不夠，最多也只能算是信息的交換機構(gòu)，比如：介紹一套房子的費用是 50 元，帶客戶去看一次房子手續(xù)費 10 元，其他費用都不需要，也沒有幫客戶辦理產(chǎn)權(quán)交接的概念。其中有些房產(chǎn)中介原先是專做婚姻介紹的，有些是專做職業(yè)介紹的，由于近幾年棗莊市市中區(qū)房產(chǎn)交易火熱， 因此許多其他中介機構(gòu)也紛紛加入房產(chǎn)中介的行列，但很多根本就不懂房地產(chǎn)， 所以導(dǎo)致各中介公司素質(zhì) 不高 ， 二手房 市場也難免魚龍混雜。 二手房市場起步 現(xiàn)在在二手房市場上交易的房源，大多是 2020 年以后的房子， 2020 年正 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 是棗莊市中區(qū)商品房市場剛起步的階段，因此當(dāng)時商品房的購置價格均較低，與目前的市場價格相差 10001500 元 /平方米左右，再加上目前市中區(qū)新房建設(shè)也相對火熱，因此許多有一定經(jīng)濟實力的人就重新購置新房，并將原先的舊房拿出來轉(zhuǎn)手，這是二手房市場上房源的主要來源。但據(jù)調(diào)查許多人都沒有購買二手房 的概念，真正愿意購置二手房的人也相對較少，因為目前新房的供給量并不缺乏，部分人是因為價格的優(yōu)勢才會考慮選擇二手房。 市市中區(qū)商品住宅市場趨勢分析 價格走勢 市中區(qū)的商品房集中開發(fā)起步于 2020 年，當(dāng)時的平均價格在 9001200 元/平方米左右，但當(dāng)時市場并不火爆， 2020 年由于住房供給一時出現(xiàn)空缺，而住房需求旺盛，房價上漲至 1400 元 /平方米左右，房價的上漲反而更加刺激了房產(chǎn)的銷售，幾乎每個項目一開盤，瞬間就銷售一空。而外地開發(fā)商嗅到了利潤的氣息也紛紛擠入棗莊市中區(qū)，于是，地價開始上 漲，導(dǎo)致房價繼續(xù)攀升，到 2020 年房價已經(jīng)達到 1800 元 /平方米左右，與此同時，外地開發(fā)商開發(fā)樓盤品質(zhì)的提升，導(dǎo)致建筑成本增加，又促進了房價的再次飛躍， 2020 年市中區(qū)平均房價已達到 2200 元 /平方米左右，某些檔次高的項目均價已經(jīng)達到 2600 元 /平方米，而 2020 年市中區(qū)平均房價在外地開發(fā)商的帶動下已經(jīng)達到了 2600 元 /平方米左右，某些項目甚至已經(jīng)突破了 3000 元大關(guān)，特別值得一提的就是位于檢查院東側(cè)的巨典豪庭，該項目起價已經(jīng)達到 3100 元 /平方米，該樓盤是上海開發(fā)商開發(fā)的一個高層項目，盡管只有兩幢樓，但其 用材品質(zhì)較高，而且均為155 平方米以上的大戶型，看來其定位為高端人群。但就我們看來其價格有些虛高，該項目規(guī)模小、區(qū)位偏支撐其價格的除了用材品質(zhì)，其他并無明顯優(yōu)勢。但地理位置較好的華府豪庭一期均價也已經(jīng)達到了 2900 元 /平方米，可見其二期突破 3000 元 /平方米也指日可待。 因此，我們認(rèn)為： 市中區(qū)商品房銷售盡管受到市級機關(guān)遷往新城區(qū)的影響，但其內(nèi)商業(yè)貿(mào)易支撐依舊存在，且就近期而言 住宅銷售價格依然穩(wěn)中有升， 再加上地價的日漸上漲，可見未來 位置好、環(huán)境好、技術(shù)含量高的房屋售價 將會 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 繼續(xù)升高。 商品住宅項目開 發(fā)趨勢 目前市中區(qū)已建成或正在開發(fā)的項目中有兩大特征，一是本地開發(fā)商由于實力較弱，開發(fā)的項目規(guī)模均較小，而外來開發(fā)商開發(fā)的項目規(guī)模普遍較大，二是本地開發(fā)商開發(fā)的項目品質(zhì)較低，而外來開發(fā)商開發(fā)的項目品質(zhì)相對較高。而從 20202020 年的土地放量計劃中可以發(fā)現(xiàn)，未來幾年里單塊住宅土地規(guī)模均較大，以致于未來項目建筑規(guī)模較大，而本地開發(fā)商開發(fā)能力有限，需要實力較強的外來開發(fā)商前來投資。但本地小規(guī)模開發(fā)商在短期內(nèi)也不會退出市場，因為他們前期土地儲備較為充裕，而且當(dāng)時的土地價格低廉，從競爭意義上來講，成本優(yōu)勢明顯。 因此可以預(yù)計：未來幾年里市中區(qū)所開發(fā)的住宅項目中，大規(guī)模項目的比例將迅速增加，而外來開發(fā)商份額的逐漸升高，也將勢必帶動市中區(qū)商品住宅的整體品質(zhì)。但本地開發(fā)商憑借土地成本的優(yōu)勢，在一定時期內(nèi)的市場份額也將繼續(xù)保持。 商品住宅產(chǎn)品趨勢 2020 年 2020 年期間，棗莊市中區(qū)的商品住宅項目產(chǎn)品開發(fā)幾乎都為多層項目，且當(dāng)時 900 元 /平方米左右的價格，建安成本低廉程度就可想而之，而2020 年之后，當(dāng)?shù)厥袌錾祥_始出現(xiàn)高層住宅，土地成本和建安成本的增加，使其價格直往上竄。但就目前高層項目的銷售情況而言，可以看 出當(dāng)?shù)厥袌錾蠈Ω邔拥慕邮芏冗€是有限的，其中主要原因莫過于居住習(xí)慣以及其較高的銷售價格，且某些人對其今后的物業(yè)管理費用的較高支出也相對不能接受。因此從市場角度而言，高層住宅的普遍接受還需要一個較長的過程。 從土地放量情況而言，未來土地的建筑容積率都在 以下，且普遍集中在 左右，因此可以認(rèn)為：未來市場上多層項目仍將在很長一段時期內(nèi)占主力，而高層項目只是作為一種小眾需求的產(chǎn)品，或者說是在市中心附近區(qū)域地段的稀缺登場。 商品住宅區(qū)域分布趨勢 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目前棗莊市中區(qū)在建的住宅項目主要集中在文化路、光明東路 附近區(qū)域，此外，君山路、振興路附近區(qū)域也有少量分布。而未來商品住宅也主要集中在以上路段附近，而在范圍上則是由原來的區(qū)域向周邊輻射開來。 因此，我們可以認(rèn)為：未來市中區(qū)商品住宅主要分布區(qū)域為文化西路和光明西路附近區(qū)域以及文化東路和光明東路附近區(qū)域，此外，香港街和建華路附近區(qū)域也有一定的體量。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三篇 市場微觀調(diào)查研究 □市場現(xiàn)有項目調(diào)查 □市場現(xiàn)有項目分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市中區(qū)房管處樓盤預(yù)售備案 市中區(qū)房管處樓盤預(yù)售備案 （ 2020年 52020年 5） 樓盤 名稱 規(guī)劃建筑面積（平方米） 預(yù)售總占地面積 （公頃） 預(yù)售建筑面積 （平方米） 預(yù)售 總套數(shù) （套） 登記時間 白馬莊園 C區(qū)（ 1— 12樓 ) 126291 41802 326 2020529 文匯嘉園二期 （ 14— 23— 28樓） 44650 44650 424 2020524 福華園二期（ 11— 113A、 15— 1 19A、東西沿街樓 ) 35412 35412 402 2020524 天匯花園 13617 / / 2020419 雅仕園 16556 16556 210 2020119 皇庭新苑 6000 6000 50 20201220 文化廣場三期續(xù)建 （ A B1樓） 10683 10683 100 20201212 香港街 5樓 8558 / 8558 80 20201212 文化廣場花苑三期 （ B B B7樓） 11847 6585 59 20201212 白馬 莊園一 期 A1A4 、A8A1 A24號樓 28006 / 28006 151 20201123 白馬莊園一期 A5AA14A23樓、車庫 27051 / 27051 149 20201123 金色家園 10658 10658 200 20201122 興華園組團 9934 9934 100 20201122 東方嘉園 15321 15321 140 20201116 樂明苑小區(qū) 14200 14200 175 20201116 德仁俊園小區(qū)三期 63504 40776 320 20201023 君山豪苑 26777 26777 178 2020109 文化廣場花苑二期 17902 17902 117 2020823 福華園 28815 28815 240 2020725 新遠(yuǎn)花苑 30034 34000 340 2020616 文匯嘉園沿街綜合樓 2965 2965 22 2020616 文匯嘉園一期工程 43530 43530 416 202066 華府豪庭一期 ４ 、７、９ 、 10樓 26732 26732 159 202066 巨典豪庭 18051 18051 76 202066 君山家園 8122 8122 115 202066 蘋果花園小區(qū)三期 1 1 16樓 / / 18000 156 2020510 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市