【正文】 ” 布局。確立棗－薛中心城，可以利用方便、快捷的交通、區(qū)位優(yōu)勢，擴(kuò)大對外開放，加快棗莊的發(fā)展。 至 2020 年，新城區(qū)將與 薛城區(qū)、高新區(qū)、市中區(qū)形成棗薛中心城的格局，新城城市總面積約 70 平方公里，總?cè)丝谶_(dá)到 63 萬人。就現(xiàn)階段而言，未來發(fā)展?jié)摿?薛城區(qū) 較大，市中區(qū)相對小些，遠(yuǎn)期的目標(biāo)是將兩個 城區(qū)相連，形成一個中心城但由于兩城區(qū)之間相隔較遠(yuǎn)，因此需從長計(jì)議。 三區(qū)兩團(tuán)之間以農(nóng)田，林帶作為生態(tài)隔離帶 。其中，保險公司 11 家，中介機(jī)構(gòu) 5家 。其中，中長期貸款余額 億元，增加 億元。財(cái)政收入質(zhì)量穩(wěn)步提高，地方財(cái)政收入占 GDP的比重 %、地方財(cái)政收入中稅收的比重 74%，分 別提高 和 個百分點(diǎn)。稅收占GDP 的比重 %，上升 個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。對外新簽承包工程和勞務(wù)合作合同 3 個，合同額 1200 萬美元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額 180 萬美元。 2020 年 棗莊 市 進(jìn)出口總額 億美元，增長 %。 可見， 2020 年 棗莊房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長 。第一、三產(chǎn)業(yè)投資增幅分別快于第二產(chǎn)業(yè) 和 個百 分點(diǎn)。 可見， 2020年 棗莊市建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長。 規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，上升 個百分點(diǎn)；主營業(yè)務(wù)收入 億元，增長 %；利 稅 億元，增長 %；利潤 億元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量進(jìn)一步增加。 可見，棗莊市 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展 。全年新造林 7810 公頃，新建完善農(nóng)田林網(wǎng) 20452 公頃，新育苗 404 公頃，年末林木蓄積量 萬立方米，森林覆蓋率達(dá)到29%。全 年平均降雨 毫米，年末耕地面積 萬公頃。 可見，棗莊市 國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 棗莊 市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 ◎綜合 2020 年 棗莊市生產(chǎn)總值 （ GDP） 完成 億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 % 。 市中區(qū)交通發(fā)達(dá)，境內(nèi)公路、鐵路縱橫交錯。年末福利企業(yè) 22 個，安置殘疾職工281 人。農(nóng)民人均純收入 4687 元，增長 %；農(nóng) 民人均生活消費(fèi)支出 2908 元，增長 %；年末農(nóng)村居民每百戶家 庭擁有彩電 99 臺、電冰箱 22 臺 、空調(diào)器 7 臺、洗衣機(jī) 78 臺、電風(fēng)扇 194 臺、摩托車60 輛、影碟機(jī) 55 臺。三是生物資源。二 是水資源。一是礦產(chǎn)資源。 氣候條件 棗莊地區(qū)屬溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明，氣候宜人 。京滬鐵路、 104 國道縱橫南北，棗薛鐵路和一級公路橫穿東西。 人口民族 棗莊市市總?cè)丝?，其中城鎮(zhèn)人口 ，鄉(xiāng)村人口 萬人。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 地理位置 棗莊市位于山東省南部 ， 東與臨沂市平邑縣、費(fèi)縣和蒼山縣接壤，南與江蘇省銅山縣、邳州市為鄰，西、北兩面分別與濟(jì)寧市微山縣和鄒城市毗連 。明隆慶進(jìn)士賈三近學(xué)識淵博，曾兩次出任現(xiàn)南京光祿寺卿，據(jù)考證《金瓶梅》作者即為此人。戰(zhàn)國時，齊貴族田文，號孟嘗群，受封于薛，門下有食客 3000，先后出任齊相、秦相和魏相，是當(dāng)時名揚(yáng)四海的顯赫人物。近百年來 ， 棗莊發(fā)生過多次震驚中外的歷史事件。 1960 年，嶧縣改為縣級棗莊市。明朝，今棗莊地區(qū)屬濟(jì)寧府，后屬兗州府，北部置滕縣，南部置嶧州，后降為嶧縣。唐朝，今棗莊地區(qū)屬河南道，北置滕縣，南置蘭陵縣，后改為氶縣。兩晉時期，今棗莊地區(qū)北部初屬魯郡，先后置蕃縣、薛縣、公邱縣、戚縣，南部屬蘭陵郡，先后置氶縣、鄫縣、陰平縣、昌慮縣、合鄉(xiāng)縣。秦朝，今棗莊地區(qū)東部為郯郡的蘭陵縣、鄫縣，南部為傅陽縣，西部為薛郡的薛縣、戚縣，北部為滕縣。西周時期，今棗莊地區(qū)東部屬鄫國，南部屬偪陽，西屬薛國，北屬滕、郳二國。我們將依據(jù) 棗莊 市中區(qū)的調(diào)研情況和以往的市場研究經(jīng)驗(yàn)，力求 客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映 本次調(diào)研 成果 ，為開發(fā)商的決策提供有力的依 據(jù)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 棗莊市房地產(chǎn)市場調(diào)研 及 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2020 年 5 月 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 前言 3 第一篇 棗莊市概況調(diào)查 4 棗莊市歷史、文化 5 城市概況 7 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 10 最新城市建設(shè)總體規(guī)劃 13 第二篇 市場宏觀調(diào)查研究 16 棗莊 市房地產(chǎn)狀況分析 17 棗莊 市 20202020 年住房建設(shè)規(guī)劃 34 棗莊 市住宅市場供給及需求情況分析 37 棗莊 市市中區(qū)二手房市場情況分析 43 棗莊 市市中區(qū)商品住宅市場趨勢分析 44 第三篇 市場微觀調(diào)查研究 47 市場現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)查 48 市場現(xiàn)有項(xiàng)目分析 63 第四篇 購房者調(diào)查分析 66 調(diào)查概況 67 客戶群特征分析 68 客戶群需求分析 72 調(diào)查小結(jié) 86 第五篇 地塊構(gòu)思與產(chǎn)品開發(fā)建議 87 文化中路十五號地塊分析 88 光明東路棗莊學(xué)院地塊分析 105 文化東路市教育局地塊分析 107 結(jié)論 115 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 前 言 棗莊市位于山東省南部 ， 總面積 4563 平方公里 ， 轄 5 區(qū)和 1 市 ，全市共有 39 個民族，總 人口 約 370 萬。 智威（中國）創(chuàng)造社非常有幸接受 大豐集團(tuán)委托的 本次調(diào)研任務(wù)，我們在接到任務(wù)后立即組織了公司市場調(diào)研部精銳奔赴 棗莊 市中區(qū)，經(jīng)過了 7 天的市場調(diào)查和訪談，我們對地塊現(xiàn)場及周邊情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，也走訪了相關(guān)部門進(jìn)一步了解了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展前景。商朝時期，今棗莊地區(qū)西北部為滕國、郳國和薛國，東北屬鄫國，中部為蔇國，南部為偪陽。公元前 254 年，今棗莊地區(qū)全境屬于楚國。三國時期，今棗莊地區(qū)全境屬魏。隋朝，今棗莊境內(nèi)北為蕃縣，后改為滕縣，南為蘭陵縣，后改為氶縣。元朝，今棗莊地區(qū)北部置滕縣，南部置嶧州。中華人民共和國建立后，今棗莊地區(qū)仍為滕、嶧兩縣，屬 濟(jì)寧專署領(lǐng)導(dǎo)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 棗莊 市文化 棗莊市駐地，早在唐寧時就形成村落，因多棗樹而得名。 在這塊土地上，幾千年來涌現(xiàn)出許 多重要的歷史人物。西漢曾縣人匡衡，自幼勤奮好學(xué)，曾流傳 “ 鑿壁偷肖 ” 的故事，在朝遷中官至太子太傅、丞相等職，被歷代推為名人。有集舞蹈、武術(shù)于一身的花棍舞、甩燈等，展現(xiàn)了魯南人的豪放與粗獷；有身著北方服裝、南方服飾嫁娶新娘和迎送親的隊(duì)伍，體現(xiàn)了棗莊地區(qū)南北文化的交流融匯。 2020 年，全市轄市中、薛城、山亭、嶧城、臺兒莊 5 區(qū)和滕州市， 64 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道（鄉(xiāng) 3 個、鎮(zhèn) 44 個、街道 17 個）。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 交通環(huán)境 棗莊是南北交通咽喉之一。棗莊距徐州機(jī)場 70 公里，有一級公路相通，東臨日照港、嵐山港、連云港，南依亞歐大陸橋，交通便利，地理位置優(yōu)越，是經(jīng)商、投資的理想地區(qū)。 自然資源 棗莊市的自然資源十分豐富。石膏地質(zhì)儲量 億噸，石灰石地質(zhì)儲量265 億噸，大 理石地質(zhì)儲量 2 億立方米，白云石地質(zhì)儲量 3824 萬噸，鐵礦探明儲量約 億噸。水資源總量為 億立方米，人均占有 419 立方米，高于山東省人均占有量水平。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 人民生活和社會保障 2020 年末 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11020 元，增長 %；人均消費(fèi)性支出 6304 元，增長 %；年末城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有彩電 118 臺、電冰箱 89臺、空調(diào)器 91 臺、洗衣機(jī) 102 臺、固定電話 84 部、移動電話 162 部、家用電腦 47 臺、電炊具 87 臺、淋浴熱水器 82 臺。各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施和服務(wù)中心 977 個，福利院 62 個，接受社會捐贈 1129萬元，最低生活保障救濟(jì)人數(shù) 62843 人。全區(qū)總?cè)丝? 萬人， 共有 有 17 個民族，即漢、回、滿、朝鮮、蒙古、土家、俄羅斯、苗、哈尼、傣、藏、彝、布依、侗、瑤、畬、高山族，其中回族人口占少數(shù)民族總數(shù)的 98%。 2020 年市中區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11020 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5413 元，年均分別增長 %和 %。人均生產(chǎn)總值突破 2 萬元，達(dá)到 20936 元（按現(xiàn)價匯率折算為 2684 美元 ），比上年增加 3155 元。糧經(jīng)比例為 ： 。全年糧食作物種植面積 萬公頃，增長 %；糧食總產(chǎn)量 萬噸，增長 %。水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 7674 公頃，增長 4%； 水產(chǎn)品產(chǎn)量 萬噸，增長 3%。主要行業(yè)逐漸壯大，煤炭開采和洗選業(yè)完成增加值 億元，非金屬礦物制品業(yè) 億元 ，化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) 億元，紡織業(yè) 億元，農(nóng) 副產(chǎn)品加工業(yè) 億元。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn) 值 億元，增長%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 %，比上年提高 2 個百分點(diǎn)。 三級及以上資質(zhì)建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，增長 %。 第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。 新批利用外資項(xiàng)目 47 個，減少 14 個，合同利用外資金額 26539 萬美元，實(shí)際利用外資 10328 萬美元，分別增長 %和 %。出口額中，一般貿(mào)易 ，增長 %；加工貿(mào)易 億美元，增長%。 ◎財(cái)政、金融、保險 2020 年棗莊 市 稅收收入（國稅和地稅） 億元，增長 %。在地方財(cái)政收入中，增值稅（ 25%部分）增長 %，營業(yè)稅增長 %，企業(yè)所得稅增長 81%，個人所得稅增長 %。年末各項(xiàng)本外幣貸款余額 億元，比年初增加 億元。保險經(jīng)營主 體不斷增加，新增 2 家保險公司和 1 家中介機(jī)構(gòu)，經(jīng)營主體發(fā)展到 16 家。 三區(qū) ： 即薛城區(qū)，市中區(qū)，嶧城區(qū) ； 兩團(tuán) ： 棗莊港組團(tuán) ，張范旅游休閑組團(tuán) 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 棗莊城市總體規(guī)劃圖 先前棗莊市政府位于市中區(qū)，但目前棗莊市政府遷至 薛城區(qū) 東側(cè)，現(xiàn)在大致形成政府機(jī)構(gòu)居中致力建設(shè)新城區(qū)，東、西為兩個老城區(qū)。經(jīng)過專家論證、群眾參與、民主決策，市委、市政府最終決定依托薛城區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，在京福高速公路以東建設(shè)新城區(qū)，構(gòu)筑棗薛一體的中心城市。200 公路半徑內(nèi)有日照、青島、連云港三個出海口及濟(jì)南、青島、徐州等六個航空港。 ○ 自然環(huán)境優(yōu)勢 ： 新城區(qū)南北依山，西部靠湖，枕山依湖，群山環(huán)翠，符合現(xiàn)代城市的發(fā)展趨向，是建設(shè)現(xiàn)代化山水園林城市的理想所在。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二篇、市場宏觀調(diào)查研究 □ 棗莊 市房地產(chǎn)狀況分析 □ 棗莊 市 20202020年住房建設(shè)規(guī)劃 □ 棗莊 市住宅市