【正文】 綠地，市政及相關(guān)水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施 7 配套費(fèi) 120 75000 9000000 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，人防費(fèi) 8 規(guī)費(fèi) 15 75000 1125000 包括白蟻防治費(fèi)、散裝水泥、墻改費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 小計(jì) 233875000 9 管理費(fèi) 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可預(yù)見費(fèi) 1% 236213750 以上成本的1%（包括管理費(fèi)） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相 關(guān)前期費(fèi)用2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 55000 247500000 商鋪 8000 20200 160000000 小計(jì) 407500000 13 銷售代理費(fèi) % 407500000 8150000 按銷售總收 入計(jì) 14 廣告費(fèi) % 407500000 4075000 按銷售總收 入計(jì) 15 各項(xiàng)稅金 % 407500000 25061250 按銷售總收 入計(jì) 16 總投資額 總利潤(rùn) =總銷售收入 總投資額 = 萬(wàn)元 投資回報(bào)率： 12157/28592=42% 第二方案銷售單位分配如下： 基本項(xiàng)目 總占比 面積 套數(shù) 住宅 萬(wàn)平米 共 449 140— 180 平米戶型 25% 13750 86 140 平米戶型 60% 33000 236 5080 平米度假式公寓戶型 15% 8250 127 商業(yè) 2 萬(wàn)平米 共 411 酒樓業(yè)態(tài)（ 500— 1000 平方） 40% 8000 11 普通小商鋪（ 20— 40 平方） 60% 12020 400 蒲岐項(xiàng)目新增方案 一、新方案說明： 應(yīng)甲方要求，我們對(duì)蒲岐市場(chǎng)進(jìn)行再一次的深入分析，依據(jù)市場(chǎng)勢(shì)態(tài)，我們調(diào)整了商業(yè)與住宅的比例，降低商業(yè)比重，提升住宅比重，讓本項(xiàng)目更 具可操作性，具體市場(chǎng)依據(jù)如下： 當(dāng)?shù)氐恼w商業(yè)欠發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍不夠濃厚，單一海鮮餐飲特色商業(yè)很難支撐大體諒的商業(yè)，而發(fā)展其他商業(yè)的話，又將受到虹橋的威脅，因?yàn)閺漠?dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣來看，他們傾向與去虹橋消費(fèi)。 注： ? 根據(jù)當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)躍層的偏 愛，可以將 160180平米設(shè)計(jì)為小躍層戶型。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所 列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門?。∝浀礁犊睿。。? 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系 1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量 化CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品 ! 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯項(xiàng)目滕州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 89 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 27 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月?？谑泻５閸u項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 46 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月?？谑蟹康禺a(chǎn)報(bào)告》 21 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析》 1頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地塊論證報(bào)告》 34 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原地產(chǎn)周刊（ ）》 16 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《鑒略咨詢 2020年 8月 23日新政視角下的長(zhǎng)沙小戶型投資分析》 3頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析》 10 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及別墅項(xiàng)目可行方案》 24 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 5頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安 相對(duì)商業(yè)，當(dāng)?shù)氐木幼∽≌枨笙喈?dāng)大，該地區(qū)至今無商品房項(xiàng)目，并且該地區(qū)已 有一部分人去虹橋購(gòu)買商品房，這說明當(dāng)?shù)厝藢?duì)商品房的渴望是比較大的，本項(xiàng)目作為當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)商品房項(xiàng)目，只要產(chǎn)品品質(zhì)做好，很容易搶占市場(chǎng)先機(jī)，并贏取高額利潤(rùn)。東部及中部為住宅區(qū)域，南部適當(dāng)安排一些休閑娛樂商業(yè)。 海鮮餐飲特色街區(qū)：一方面，引進(jìn)蒲岐地區(qū)大型海鮮酒樓，借助其原有的品牌影響力吸引消費(fèi)者，起到“招牌”的作用，促進(jìn)本項(xiàng)目整體商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，而本項(xiàng)目整體商業(yè)的火暴反過來將為海鮮酒樓提供源源不斷的顧客。在景觀上，注重依托周邊山河及海洋提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，借鑒歐洲沿海 城市的建筑風(fēng)格，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)樹立起浙江嘉華在蒲岐品牌領(lǐng)導(dǎo)地位，讓本項(xiàng)目的開發(fā)成為浙江嘉華的高品質(zhì)活廣告。 本項(xiàng)目所在地以浙南酒店 為中心所形成的“假日消費(fèi)”經(jīng)濟(jì)日漸旺盛，并且鎮(zhèn)政府借駐浙南大酒店，使得該地區(qū)在近期將成為隱性的行政與海鮮餐飲消費(fèi)中心，商業(yè)氣氛開始濃厚。但是由于土地空間的限制，很難在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行改善，這就形成了一個(gè)龐大的追求高品質(zhì)住宅的消費(fèi)群體，特別是由于古城區(qū)住宅受國(guó)家政策保護(hù)，禁止隨意拆建，購(gòu)買高品質(zhì)的商品房無疑成為其改善住宅的唯一途徑。 土地平整情況： 水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)基本完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對(duì)落后，有待爭(zhēng)取更大的政府支 持。 二、商鋪產(chǎn)品： 酒樓商鋪，面寬在 4 米，擁有大小包廂，包廂內(nèi)有衛(wèi)生間， 500方，樓層最好在 3層，有好的空間感；門店小商鋪：面寬 4米，經(jīng)營(yíng)面積 15 平方左右。 蒲岐商業(yè)商業(yè)氛圍： 古城區(qū)為商業(yè)中心，商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚，以滿足日常生活為主，其余消費(fèi)一般都去虹橋；海鮮餐飲消費(fèi)主要集中在古城區(qū)西北方向和北門村地區(qū)。有中小型的超市一家，靠近新建的虹南大道，離項(xiàng)目地大概一公里。 蒲岐住宅裝修： 蒲岐地區(qū)自行建設(shè)的住宅總體而言體現(xiàn)出明顯的歐式 風(fēng)格，內(nèi)部裝修偏向于帶有俗氣的富貴。當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)高品質(zhì)商品房的需 求欲望非常強(qiáng)大，而且當(dāng)?shù)厝溯^高的收入水平也承受地起商品房消費(fèi)，有相當(dāng)部分的人都去虹橋、樂清購(gòu)買商品房，而且對(duì)大戶型的住宅特別中意，所以在蒲岐開發(fā)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的成功機(jī)遇是非常大的。 第二部分：剖析蒲岐的房地產(chǎn)業(yè) 一、蒲岐房產(chǎn)開發(fā)的總體狀況 通過我們調(diào)查人員對(duì)蒲岐的實(shí)地走訪調(diào)查，對(duì)蒲岐地區(qū)房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析、總結(jié)如下： 蒲岐是一塊正待開發(fā)的“處女地”。 蒲岐鎮(zhèn)深厚的歷史底蘊(yùn)及豐富的人文民俗對(duì)于生活在現(xiàn)代城市繁華的中都市人來說具有莫大的吸引力，成為蒲岐寶貴的歷史文化遺產(chǎn)，給蒲岐帶來旺盛的人氣，有力地促進(jìn)了蒲岐休閑觀光經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 城市發(fā)展方向： 從近期來看，蒲岐主要向北方和東南方向發(fā)展，隨著虹南大道的開通， 蒲岐與虹橋的關(guān)系將更加緊密，由此使得從蒲岐通向虹橋這一北部地區(qū)將迎來盛大發(fā)展，浙南大酒店、浙南水產(chǎn)加工基地等一些列兩點(diǎn)項(xiàng)目都在該地塊落成經(jīng)營(yíng)，并且人氣旺盛，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)該地區(qū)更是十分開發(fā)，認(rèn)為無論從投資價(jià)值還是生活質(zhì)量都非常誘人。 二、 蒲岐 城市狀況 城市布局： 蒲岐鎮(zhèn)整體布局以古城為中心，向四周擴(kuò)散，商業(yè)主要集中在古城區(qū)，居民居住群圍繞古城擴(kuò)散建造?？傮w來看，未來，隨著蒲岐鎮(zhèn)虹南大道的開通、及其它相關(guān)配套設(shè)施的日益完善，蒲岐的休閑漁業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)將迎來更廣闊的發(fā)展空間。 其中 浙江省著名商標(biāo) 1個(gè)，溫州市名牌產(chǎn)品 2個(gè)。蒲岐是全國(guó)最大的鯊魚加工基地、浙江省水產(chǎn)養(yǎng)殖強(qiáng)鎮(zhèn)。 改革開放以來，全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展迅猛． 2020 年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，財(cái)政總收入 2100 萬(wàn)元，農(nóng)村居民人均收入 6503 元。教育現(xiàn)代化程度不斷提高，是浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)。 作為沿海古鎮(zhèn)， 蒲岐鎮(zhèn)水產(chǎn)加工歷史悠久 ，是其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 。并且存在相當(dāng)一批的蒲岐人以經(jīng)商為業(yè)，抓住時(shí)機(jī)，積累了十分客觀的民間資本，與蒲岐毗鄰的南岳鎮(zhèn)就是聞名中外的“溫州商人”起源地，蒲岐人民所潛在的個(gè)人資本量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均收入，其隱含的消費(fèi)能力為蒲岐房產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了巨大消費(fèi)的空 間， 對(duì)樓盤的價(jià)格接受能力比較強(qiáng)，承受價(jià)在 4500— 5500！ 消費(fèi)狀況： 整體來看，蒲岐居民的消費(fèi)狀況具有明顯的 “假期旺潮”，一方面，由于蒲岐有相當(dāng)部分的都常年在外經(jīng)商，一般都在過年過節(jié)的時(shí)候才回到蒲岐進(jìn)行大量消費(fèi)；另一方面，蒲岐的海鮮餐飲與漁業(yè)休閑十分發(fā)達(dá)，周邊城鎮(zhèn)的居民紛紛在節(jié)假日趕過來盡情享受。在蒲岐，基 本上住宅都是連成一條，擠成一片，讓人生活其中，感覺透不過氣來。 三、 蒲岐 地理交通 蒲岐鎮(zhèn)位于樂清市區(qū)東北 公里，即東經(jīng) ，北緯 。隨著虹南大道的開通，蒲岐的商業(yè)必將順著旺盛的人流北上。在實(shí)地調(diào)查當(dāng)中，我們得知除本項(xiàng)目地塊即將開發(fā)以外，另有兩大地塊將相繼開發(fā)，而且體量 都比我們的大，其中一塊位于東門村，另一塊靠近浙能電站，從遠(yuǎn)期來看，這兩大地塊符合蒲岐未來住宅的開發(fā)方向，特別是在住宅環(huán)境上，具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。 蒲岐住宅 形態(tài)： 蒲岐鎮(zhèn)住宅形態(tài)主要分為兩大類：一是由四大古城門圍成一圈的老住宅形態(tài)，年代久遠(yuǎn)， 富有歷史價(jià)值，當(dāng)?shù)卣畬?duì)其實(shí)行政策保護(hù)，禁止隨意拆建，該地區(qū)民眾唯有另尋途徑改善住宅質(zhì)量，而商品房的出現(xiàn)將能很好地滿足其需求。 蒲岐住宅配套： 從大配套的概念來看，蒲岐地區(qū)的住宅相當(dāng)不夠完善，特別是在購(gòu)物消費(fèi)、商業(yè)辦公、中高等教育等方面很難達(dá)到要求。 盡管蒲岐鎮(zhèn)以海鮮聞名，但是該地區(qū)卻并沒有很好利用這一資源，在海鮮產(chǎn)品零售、批發(fā)等商業(yè)形態(tài)方面缺乏有效發(fā)展。 二、建立海鮮產(chǎn)品銷售的特色市場(chǎng)，比如建海產(chǎn)品特色一條街，這樣既能帶動(dòng)蒲岐鎮(zhèn)海產(chǎn)品走向精細(xì)化發(fā)展，發(fā)揚(yáng)自己的特色，又能促進(jìn)蒲岐海產(chǎn)品的市場(chǎng)口碑，吸引更多的人來蒲岐。 二、項(xiàng)目建設(shè)條件： 地理位置條件： 總體來看，本項(xiàng)目地塊位于近期蒲岐向北發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)塊，在這里一系列重大項(xiàng)目比如浙南大酒電、浙南水產(chǎn)品加工基地、蒲岐工業(yè)區(qū)等都相繼落戶該地區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也相繼完善，特別是虹南大道的開通，將使該地區(qū)的 為虹橋與蒲岐的連接區(qū)域，當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)其前景十分看好，非常適合住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，具有極高的投資價(jià)值。 土地用途： 商住 規(guī)劃容積率：≤ 規(guī)劃建筑密度：＜ 30% 綠地率：≥ 30% 建筑高度：≤ 71 m，地下室為一層 建筑層數(shù)：≤ 21層 土地使用權(quán)出讓年限： 商業(yè) 40年，住宅 70年 建筑退用紅線距離： 東 ≥ 25米，河邊綠化帶保持 ≥ 15米 南 ≥ 10米 西：多層 ≥ 5米，高層 ≥ 10米 北：多層 ≥ 5米，高層 ≥ 16米 豎向： 室內(nèi)外 差 交通出入口方位： 西側(cè)為主入口，北側(cè)為次入口。本房產(chǎn)產(chǎn)品的推出，必將因來極大一群投資客進(jìn)行購(gòu)買。 蒲岐地區(qū)除 本項(xiàng)目外后繼開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目較多，如果本項(xiàng)目開發(fā)周期拖長(zhǎng)，對(duì)后期營(yíng)銷會(huì)產(chǎn)生不利影響。通過嚴(yán)密的分析、測(cè)算，總結(jié)如下： 居住功能： 長(zhǎng) 期居住：該功能將是整個(gè)住宅開發(fā)中的主體功能，主要切合蒲岐人改善居住質(zhì)量這一旺盛的潛在需求，將設(shè)計(jì)以 180 至 200 平方為主的大大戶型住宅和以 130 至 150 平方為主的中戶型住宅，借鑒歐洲沿海城堡式建筑風(fēng)格，配備大面積落地窗，直面廣闊海景與青山河流，成就高品質(zhì)景觀房，讓蒲岐人享受高品質(zhì)的居住生活。 休閑娛樂服務(wù)功能。本項(xiàng)目總體建筑構(gòu)思應(yīng)涵蓋度假、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。 方案一的利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)都處于方案一和新方案之間，但從整個(gè)市場(chǎng)分析來看，在該地區(qū)段時(shí)間之內(nèi)很難形成濃厚的商業(yè)氛圍，而且商業(yè)投資匯報(bào)也并不高，做商業(yè)操作 風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，在方案一的運(yùn)作中風(fēng)險(xiǎn)還是比較大