深圳119地塊項(xiàng)目定位報(bào)告(參考版)
2025-08-07 02:58本頁(yè)面
【正文】 我司認(rèn)為，同一階層的消費(fèi)者仍可細(xì)分出不同擇房標(biāo)準(zhǔn)的人群，我們應(yīng)提供不同價(jià)格、風(fēng)格、品格的房子，使每類人都能有滿意的選擇，也不允許只有一種設(shè)計(jì)。為了引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，打造住宅精品，我們將項(xiàng)目住宅部分定位于——精品住宅。城市中心板塊商業(yè)氛圍濃厚，特別是五一廣場(chǎng)周邊這個(gè)優(yōu)點(diǎn)更加突出，加上具有相當(dāng)完善的各類配套設(shè)施，擁有各種酒店、銀行、文化、醫(yī)療及休閑配套設(shè)施，居家、辦公皆相當(dāng)方便；交通便捷，無(wú)論是往城市各處還是往周邊的長(zhǎng)、株、潭，都相當(dāng)?shù)谋憬荩蛇m應(yīng)大量人流、車流、物流的集散；隨著已有土地的不斷開發(fā)，這個(gè)地塊的土地將日益稀缺而珍貴。所需條件評(píng)價(jià)及定位項(xiàng)目住宅部分位于長(zhǎng)沙六大板塊的城市中心板塊。 二、主題形象定位——寶城中心區(qū) 高尚精品住宅 就是利用了優(yōu)越的地理位置、合理的資源整合以及一整套系統(tǒng)的管理，帶給居住者最大限度的生活空間和生活享受的人居模式。地塊北、西側(cè)創(chuàng)業(yè)路和新安六路已建成通車，羅田路和興華路尚未建設(shè)，在地塊的南側(cè)及東側(cè)分別為福中福的幸福海岸和高發(fā)住宅小區(qū)。各期概念主題：寶安中心區(qū)作為深圳市面向21世紀(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化園林式生態(tài)型濱海新城，新規(guī)劃所提供的體育中心、中央公園、沿海生活岸線、濱海游艇碼頭、親水平臺(tái)、紅樹林生態(tài)公園、林蔭大道、港灣購(gòu)物廣場(chǎng)等景觀及休閑設(shè)施，為本住宅區(qū)的規(guī)劃建設(shè)提供了良好的基礎(chǔ)條件和景觀配套資源。道路 濱海周邊地區(qū)的道路意象：平面布局：緣于海的延伸構(gòu)圖與山體的自然形態(tài)，在城市道路中也多為環(huán)抱式曲線布局，一層層后退，道路一般都是指向中心廣場(chǎng)。道路交點(diǎn)的節(jié)點(diǎn)，通常會(huì)比較放松，是一小型水池或花臺(tái)。區(qū)域性休憩小廣場(chǎng)的設(shè)置較為簡(jiǎn)潔，有一小噴泉等，賦予某地塊一主題，或是闡述它的歷史及文化，同時(shí)限定一局域性的空間。中心聚會(huì)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)是片區(qū)人們樂意聚居的休閑、聚會(huì)場(chǎng)所，充分體現(xiàn)了公眾的參與及休閑特征；同時(shí)其空間尺度及比例也是較為宜人的尺度和氛圍，通常不會(huì)是空曠的、索然無(wú)趣的、缺乏使用功能的空間。 “濱?！闭狭恕岸际虚e情”與“都市文化”內(nèi)涵，能夠?yàn)榻ㄖc環(huán)境設(shè)計(jì)提供大量有文化脈絡(luò)的素材，是一個(gè)恰如其分的載體概念。力圖使周邊文化氛圍在項(xiàng)目中得以凝聚、升華，直接通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)手法表現(xiàn)出來(lái)。寶安新中心區(qū)的建設(shè)，就是期望融匯先進(jìn)文化成果，建立一種嶄新的、切合都市生活的新文化，即“都市文化”。片區(qū)一級(jí)的文化顯隱性特征：顯性特征——濱海的形象特色（小區(qū)天際線、立面形態(tài)、色彩……隱形特征——（較弱不顯現(xiàn)）小區(qū)一級(jí)的文化顯隱性特征：隱形特征——聽覺、嗅覺、味覺、觸覺等感觀感知（咖啡館、西班牙吉他、啤酒……次環(huán)境一級(jí)的文化顯隱性特征：顯形特征——濱海沿岸文化風(fēng)格提煉隱形特征——與視覺相對(duì)應(yīng)的聽覺、嗅覺、味覺、觸覺等感觀感知“都市閑情”試圖詮釋一種在較高容積率條件下結(jié)合其長(zhǎng)處的新居住模式，指引著新區(qū)開發(fā)的潮流模式。就小區(qū)和建筑本身而言，文化的顯隱性特征就是顯得相對(duì)薄弱?！拍畹脑忈尙F(xiàn)代生活的協(xié)奏曲也是一曲鋼琴與小提琴的演繹，工作是理智的，而家則是幸福或許是孤獨(dú)的歸宿；“5＋2”的生活方式使得濱海的城邦生活方式變得可能。可以直觀的表現(xiàn)整體概念中陽(yáng)光及海洋的聯(lián)想，隱含項(xiàng)目的主題除價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，繁華便利、環(huán)境優(yōu)美、閑適自在、特色鮮明是普遍追求的目標(biāo)；尤其在于文化氛圍是否濃郁；調(diào)查表明，“5＋2”合為一體的居住模式對(duì)目標(biāo)客戶具有強(qiáng)大的吸引力。這種設(shè)計(jì)的初衷是以尊重周圍環(huán)境景觀的角度為出發(fā)點(diǎn)，形成半圍合式，以營(yíng)造出區(qū)內(nèi)大面積綠地，把周圍有可能形成的大片綠地（如西南方向）聯(lián)系到本地塊一并考慮，而把較好的景觀資源留給自身。當(dāng)然，遇到合適的買家，部分單位可能直接出售而省去了招商代理傭金，或部分單位由發(fā)展商自行持有，因而，不需聘用銷售代理商。由于固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅發(fā)生在建筑期初，因而，其計(jì)息期間包括整個(gè)建筑期及銷售招商期。注：（1）建筑成本是估價(jià)時(shí)建造同類建筑物的成本。一、 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：㎡住宅建筑面積：257660㎡總建筑面積：257660㎡商業(yè)總建筑面積：38000建筑覆蓋率：%容積率：地下車庫(kù)建筑面積：700000㎡（住宅占49000㎡，商業(yè)兩層，共21000㎡）會(huì)所總建筑面積：5000㎡幼兒園建筑面積：2400㎡居委會(huì)：100㎡物業(yè)管理：500㎡社區(qū)健康中心：100㎡青少年活動(dòng)中心：1500㎡公廁：60㎡垃圾站：50㎡二、 項(xiàng)目投資估算
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