【正文】 N4 地塊晚一些推出，可以避免與鴻景園之間的競(jìng)爭(zhēng) 。 為了使公司開發(fā)的節(jié)奏更為順暢，在 N5 地塊銷售達(dá)到 50%的情況下 N4 地塊開工，在達(dá)到 70%的情況下， N4 地塊開盤。 注重會(huì)所的功能設(shè)置 由于面積相對(duì)于大項(xiàng)目而 言，相對(duì)較小，所以要有特色，做主題會(huì)所，從中心區(qū)的眾多會(huì)所中脫穎而出。 方案三 : 在創(chuàng)業(yè)西路邊上建會(huì)所，在發(fā)售時(shí)，爭(zhēng)取會(huì)所能夠完工，直接做售樓處（或?qū)?huì)所建在商場(chǎng)后面 ,公開發(fā)售時(shí)將商場(chǎng)與會(huì)所連起來做售樓處）。售樓處 35 不單獨(dú)設(shè)置，利用沿創(chuàng)業(yè)路的商場(chǎng)。 方案二： 形勢(shì)預(yù)計(jì) 市場(chǎng)沒有出現(xiàn)大起大落的情況，各種得好因素不足以攪動(dòng)市場(chǎng)，中心區(qū)加速啟動(dòng)的跡象不明顯，中心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)格局短時(shí)間內(nèi)沒有較大的變化，除現(xiàn)在開工的項(xiàng)目深業(yè)新岸線、幸福海岸、金成項(xiàng)目、德業(yè)基項(xiàng)目、金泓雅苑外，其余項(xiàng)目都處于觀望態(tài)度，這些樓盤的動(dòng)工時(shí)間將推后到 2021 年。另外可借鑒好旺角的做法， 11 月份各大樓盤紛紛預(yù)售并開盤的情況下，在 N5 臨創(chuàng)業(yè)路的廣場(chǎng)上搭建售樓處，達(dá)到攔截并積累客戶的目的。為此，可盡量追趕德業(yè)基的進(jìn)度，搶先入世。 德業(yè)基與我公司地塊臨近，項(xiàng)目定位有一定的重疊，是 N5 地塊最大的競(jìng)爭(zhēng)者。 五、售樓處建議： 34 方 案一： 形勢(shì)預(yù)計(jì)： 如果中心區(qū)的利好因素不斷，寶安大道開通、地鐵一號(hào)線的延長(zhǎng)線定于年內(nèi)動(dòng)工、濱海大道、沿江高速確定動(dòng)工時(shí)間表，中心區(qū)的啟動(dòng)將會(huì)提前，此時(shí)，政府將不失時(shí)機(jī)地推出一系列的拍賣用地，包括酒店、寫字樓、商住用地，寶安新中心區(qū)借機(jī)炒作中心區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)局面將異常激烈。 老城區(qū)的小戶型配套完善，交通便利，如果老城區(qū)的小戶型價(jià)格不高的話，將制約新中心區(qū)小戶型的價(jià)格。 四、寶安新中心區(qū)價(jià)格策略 幸福海岸開盤最早，的價(jià)格將在很大程度 上決定中心區(qū)的價(jià)格走勢(shì)，據(jù)透露，現(xiàn)在福中福的理想價(jià)格為 5000 元左右，而深業(yè)新岸線的期望價(jià)格也在 4500—4800 元，福中福面臨體育中心，景觀資源豐富，體育概念是一個(gè)很好的炒作題材，深業(yè)新岸線正對(duì)大鏟島，海景資源大打折扣。 a) 宜商、宜住、宜投資復(fù)合地產(chǎn) 33 b) 西部精英青年城 c) 專為有眼光、有遠(yuǎn)見、有發(fā)展的人打造 d) 未來一族 利用我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)把德業(yè)基、金弘雅園等項(xiàng)目區(qū)別開（打出產(chǎn)品的差異化，以時(shí)尚為主題），避免與他們展開價(jià)格戰(zhàn)的競(jìng)爭(zhēng)。 在 此方面，作為去年第四季度深圳銷售金額和銷售面積雙料冠軍的皇庭世紀(jì)是我們的典范。而同時(shí)，建筑外觀應(yīng)符合主流消費(fèi)群體的眼光。 建筑外觀應(yīng)符合主流消費(fèi)群體的眼光。盡量避免戶與戶之間的交往。另外 ， 創(chuàng)新、時(shí)尚的設(shè)計(jì) 應(yīng) 是 我 們的追求 。而隨著人們生活方式的改變，“丁克”一族，“ soho”一族不斷涌現(xiàn)，這些人特別崇尚個(gè)人空間，都要求在功能上不斷改進(jìn)，通過使用新技術(shù)新材料提高空間的使用率，以增加住宅的功能設(shè)計(jì)。 戶型設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)觀念創(chuàng)新與功能性的適用性 在戶型上與深業(yè)、幸福海岸等項(xiàng)目避開。 空中花園與地面綠化生態(tài)環(huán)境遙相呼應(yīng)，形成城市立體綠化，起到凈化城市空氣、降低頂層室內(nèi)溫度、調(diào)節(jié)小氣候的作用，對(duì)間接地提升項(xiàng)目的價(jià)值大有裨益；同時(shí)，將居民公共活動(dòng)由戶外地面延伸至住宅屋頂?shù)耐瑫r(shí)，使項(xiàng)目的屋頂及平臺(tái)形成 中心區(qū) 的空中景觀，為項(xiàng)目在更多角度樹立起地標(biāo)感 ；再者，空中花園不但彌補(bǔ)了因商業(yè)面積增加帶來建筑覆蓋率偏大的問題，還可以極目遠(yuǎn)眺一望無邊的 海景，可謂相得益彰，一石多鳥。現(xiàn)在各種諸如“地中海風(fēng)情”，“南加洲風(fēng)情”，“南法國風(fēng)情”等 等園林設(shè)計(jì)風(fēng)格層出不窮，可謂“風(fēng)情萬種”，但總感覺都大同小異，談不上質(zhì)的突破。 隨著人們生活水平的提高 ， 環(huán)境成了購房者考慮的主要因素之一。 如果出現(xiàn)招租的困難，可以考慮將商場(chǎng)改建成辦公用房。 走定單地產(chǎn)的路子 在項(xiàng)目前期可以充分和有較大市場(chǎng)影響力的大型的建材銷售公司聯(lián)系，這樣可以減輕招租風(fēng)險(xiǎn)。短時(shí)間內(nèi)寶安新中心還形不成較強(qiáng)的購買力，如果在 N5 地塊做百貨會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，出現(xiàn)兩敗俱傷的局面。 做建材或其它商業(yè)形式，以個(gè)性化吸引消費(fèi)者。 地塊劣勢(shì)： a、中心區(qū)目前還沒有形成一定規(guī)模的消費(fèi)力，成熟的居住氛圍的形成還需要三至五年的時(shí)間； b、天虹商場(chǎng)隔路相望 ，天虹商場(chǎng)在寶安已經(jīng)有較大的影響力及競(jìng)爭(zhēng)力； c、位于城市干道，不容易形成密集的人流； （五）結(jié)論： 做大商業(yè) 在同等條件下，商業(yè)比住宅的利潤(rùn)要高。 （三）、商業(yè)定位原則： 利潤(rùn)最大化； 在總量固定的情況下，做多商業(yè)可以減少住宅的量，降低住宅的銷售壓力； 充分地利用地塊的特點(diǎn)。 新錦安雅園三期 6652 平米 1泰華海逸世家商業(yè) 34997 平米。 金成項(xiàng)目有商業(yè) 14946 平米，以商鋪加商場(chǎng)形式，商場(chǎng)為 10711 平米，商鋪 4235 平米。 德業(yè)新城商業(yè)共有商業(yè) 平米，分為商場(chǎng)和商鋪，臨創(chuàng)業(yè)路為三層樓的商場(chǎng)，在新湖路底層為商鋪。二期共有商業(yè) 9 千多平米，分為三層，應(yīng)為大商業(yè)規(guī)模。 （二）、中心區(qū)在建及將建項(xiàng)目商業(yè)統(tǒng)計(jì) 富通好旺角一、二期商業(yè)共有 15000 多平米。隨著海雅百貨、沃爾瑪?shù)壬碳业倪M(jìn)駐，高檔商業(yè)項(xiàng)目逐步發(fā)展起來。 五、商業(yè) （一）、寶安商業(yè)商業(yè)整體情況 目前寶安小商鋪銷售勢(shì)頭良好，價(jià)格走勢(shì)一直穩(wěn)中有升。 深圳有良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，很容易激發(fā)年輕人的創(chuàng)業(yè)沖動(dòng)。為父母買房時(shí)，也通常會(huì)選擇在交通和休閑設(shè)施較好的地方。缺乏購房經(jīng)驗(yàn)，容易受到誤導(dǎo)（如高層噪音問題）。他們對(duì)創(chuàng)新的意識(shí)要求較高。由于收入的限制，希望能夠?qū)⒀b修也能按揭，對(duì)銀行貸款更樂意接受。 緊湊型戶型的置業(yè)主多為年輕白領(lǐng)，當(dāng)他們切入地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，以能成功追求時(shí)尚生活為方向，由他們的生活信念決定的，他們重視個(gè)人生活品質(zhì)，要求出行方便，效率高。如果以后換房，還可以用來長(zhǎng)線投資。他們的收入水平不是很高，不會(huì)花錢買排場(chǎng)，而注重實(shí)實(shí)在在的東西。這些年輕人比較有活躍、富有朝氣和闖勁，很希望在這個(gè)城市生存下來，這也是對(duì)他們能力的驗(yàn)證。他們接受的教育都比較正統(tǒng)，但激劇的社會(huì)變革使他們對(duì)傳統(tǒng)意識(shí)有一定的反叛，喜歡獨(dú)立的思考。 年輕的政府公務(wù)員、企 業(yè)管理者、技術(shù)人員等白領(lǐng)階層； 周邊各鎮(zhèn)的農(nóng)民及生意人，他們想到中心城來置業(yè)，但收入不高，較高的總價(jià)不能承受； 個(gè)體工商戶及看好中心區(qū)發(fā)展的投資者； 南山一部分渴望好的環(huán)境與便宜價(jià)格的客戶也可能來中心區(qū)買。 （ 2）、 N5 不在成熟配套區(qū)，周邊的就業(yè)不多，憑租賃市場(chǎng)發(fā)展不大； （ 3）、不認(rèn)可新建區(qū)，新區(qū)配套、治安、交通等問題都將影響到中心區(qū)的形象； （ 4）、過多的單身公寓及一房將使小區(qū)入住者的構(gòu)成更復(fù)雜，增加人口的流動(dòng)性，可能影響到小區(qū)的居住氛圍，降低小區(qū)的物業(yè)檔次。 （ 4）、南山現(xiàn)在三房及大戶型單位剩余比較多，主要是總價(jià)的原因 ，以南山2021 年的均價(jià)為 6127 元 /平米計(jì)算，總價(jià)在 40— 50 萬之間； （ 5）、以小三房 25— 35 萬的總價(jià)，在整個(gè)寶安市場(chǎng)上占的比例保持在 35%左右，是一個(gè)普遍能被接受的價(jià)位，做按揭首期二成 20 年，月供款在 2021 元以內(nèi)； （ 6）、小兩房由于價(jià)格的敏感性，高層因價(jià)格的原因銷售速度會(huì)很慢，而在麗景城的銷售過程中， 100 平米左右的小三房賣得最快，在寶安市場(chǎng)上兩房剩高層，四房五房剩底層。 戶型比例定位依據(jù)： 與 N4 地塊互補(bǔ)，不形成直接的競(jìng)爭(zhēng) 小三房的比例比小兩房的比例多，理由如下： （ 1）、深圳整體市場(chǎng)情況，三房功能齊全， 是市場(chǎng)的主力戶型，三房和兩房 26 比為 ，中心區(qū)的小兩房的數(shù)量較少一占，比例適當(dāng)可以增加一點(diǎn)?？紤]到中心區(qū)受到部分二次置業(yè)者的青睞，可以考慮在位置、景觀比較好的地方做部分小四房，控制在 5%以內(nèi)。 （ 3）、地塊本身的特點(diǎn)，爭(zhēng)取效益的最大化 （ 4）、不和鴻景園及 N4 地塊形成直接競(jìng)爭(zhēng) （四）、戶型比例 = 萬平米商業(yè)面積 5萬平米 ,住宅面積 12萬平米，每戶面積 80平米，則總戶數(shù)為 1500 戶。 b、好旺角 好旺角在啟動(dòng)市場(chǎng)前，中心區(qū)一片空白，很好的抓住小戶型客戶的特征，建小戶型，從現(xiàn)在看，非常成功。向往中心區(qū)的概念。 大戶型的業(yè)主大多向往配套成熟的片區(qū)，而小戶型的業(yè)主相對(duì)由于年紀(jì)較輕，對(duì)未抱有各種憧憬，同時(shí)閱歷較少，容易受開發(fā)商的引導(dǎo)。 （ 2）、新區(qū)市場(chǎng)啟動(dòng)模式分析 新區(qū)配套不完善，各種生活設(shè)施不齊全，生活氛圍不充分。在建或已經(jīng)報(bào)建的項(xiàng)目的戶型都偏大，大兩房、大三房、大四房及復(fù)式，在各個(gè)供應(yīng)量中占了近 80%的市場(chǎng)份額。因此我們應(yīng)避開這些開發(fā)商的鋒芒，找市場(chǎng)的空檔。 定位依據(jù) （ 1）、寶安新中心區(qū)目前戶型情況 現(xiàn)在中心區(qū)的福中福、深業(yè)、龍光等公司都處于創(chuàng)品牌時(shí)期，都希望通過項(xiàng)目樹立公司品牌及形象，在開發(fā)檔次及物業(yè)定位都追求高檔，也是為了利潤(rùn)的最大化，整體戶型偏大，以大三房及四為主。 （二）、形象定位 時(shí)尚，有別于高尚，不打豪宅概念。一期報(bào)建比較早，有送夾層的戶型，但現(xiàn)在二期和三期由于資金的原因工程進(jìn)度不暢，預(yù)計(jì)年內(nèi)推出的單位在 400 戶左右。 （七）澎柏柏金時(shí)代二期 柏金時(shí)代二期總建筑面積 21500 平米 ，基本上為酒店式公寓，面積從 30 平米到 50 平米不等，總計(jì)約 500 戶。共 5 棟，總戶數(shù) 1100 多戶，戶型從單公寓到四房不等，單身公寓 30 多平米，一房一廳 30— 40 平米， 2 房 1 廳 60— 70 多平米，單身公寓、一房、兩房占兩棟，其余戶型 3 棟。 在現(xiàn)在銷售不暢的情況下，很可 能出現(xiàn)降價(jià)的情況，這將可能分流一部分中心區(qū)的客戶群。 （四）、天樂花園 天樂花園位于 寶民二路東 側(cè)，單房 31— 51 平米，共 115 戶，兩房 82 平米， 23 三房 120 平米，共 200 戶，總戶數(shù)為 315 戶，售價(jià) 3400 元 /每平米。 污水河現(xiàn)較為嚴(yán)重地影響到金泓雅園的形象，也將打擊置業(yè)者的信心。 （三）、金泓雅苑 小區(qū)總建筑面積達(dá) 50 多萬平米，是一個(gè)超大社區(qū)，配套較為齊全，其戶型從兩房到六房，選擇余地較大。 （二）、金成地產(chǎn)目 金成項(xiàng)目緊臨體育館，景觀資源較 N5 塊豐富。德業(yè)基的小三房占了較大的比例，有 30%左右，和我公司 N4 地塊有沖突，將和我公司的項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。隨著中心區(qū)的建設(shè)日益成熟，將加大他們對(duì)中心區(qū)的信心； 南山大道一開通，將有利于福永、沙井（ 1520 分鐘車程）關(guān)外客戶置業(yè)趨向是由西向東移，（也就是說沙井的客戶可以到福永來買房，但福永的客戶很少到沙井去 買房）等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶前來置業(yè)； 濱海大道一開通，將會(huì)很大程度上改善整個(gè)片區(qū)的形象，將會(huì)吸引關(guān)內(nèi)更多的客戶關(guān)注（交通便利、心理距離）； 中心區(qū)的其它地塊相對(duì)目前不是很成熟，率先入世可以搶占市場(chǎng)先機(jī)。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢(shì)（ S） 目前 N5 地塊在中心區(qū)相對(duì)較為成熟， 可以優(yōu)先享受老城區(qū)的配套，天虹商場(chǎng)、民生銀行、麥當(dāng)勞等 近在咫尺， 商業(yè)與天虹商圈相互應(yīng)； 臨寶安大道，交通便捷； 位于創(chuàng)業(yè)立交口，是寶安新中心區(qū)的門戶，也是進(jìn)入新中心區(qū)的主要通道，有利于項(xiàng)目形象的展示與宣傳； N5 地塊面積較好旺角、德業(yè)基大，如果旁邊的公共綠地地整合進(jìn)來，優(yōu)勢(shì)將更趨明顯。 82 總計(jì) 平方米 1013 總計(jì) 用地面積 建筑面積 計(jì)容面積 428660 其 中 住宅 388863 商業(yè) 34997 幼兒園 2400 會(huì)所、居委會(huì)及垃圾站 2