地塊項目定位報告(參考版)
2024-08-14 02:11本頁面
【正文】 河南豐華房地產營銷策劃有限公司23 / 23。◆功能全：有玄關、儲藏室、頂層復式有露臺、一摟帶花園?！艨蛷d設計；大落地窗設計。④細部控制◆在功能上，兩廳自然分隔、動靜合理。本案戶型面積比戶型二室二廳小三房二廳大三室二廳純復式頂層復式建面控制范圍8085105118120130145—180150—180組合比例25%25%35%15%10%②房型特色二室、小三室以平層為主，大三室以錯層為主、純復式采用客廳挑空、頂層復式帶露臺、一層帶有花園?！艟C合一些項目的成功銷售可以看出，中小房型市場的需求度較大，而且目前市場上供不應求，市場非常熱銷。◆整體房產市場的需求呈金字塔型，明確以居住區(qū)市場為依據的產品定位，投資效用不大，主要是居住功能?！糁贫傮w銷控方案及從期房銷售到現(xiàn)房銷售的價格提升方案?！魞r格上的差異性必須有充足的市場解釋。②目價格策略設計原則◆以綜合成本為定價基礎，以附近相類似概念的競爭項目為目標，以實現(xiàn)價值最大化的目標制定價格策略。從我們前期的市調結果及漯河市宏觀環(huán)境來分析，住宅的價格還有一定的上漲空間。、價格定位①項目組價條件該項目位處地段是較為成熟的地區(qū)，且今年隨著一些大盤的進入、炒作給東區(qū)開發(fā)帶來的機遇，其開發(fā)量、銷售量不斷增加，銷售價格有一定的上漲。小部分購房者為首次置業(yè)客戶，希望能通過居住環(huán)境的改變，一次置業(yè)一步到位，進入自己所認為的中產階層。②潛在消費者特征描述年齡：25—45歲之間收入：年收入設定為3萬元職業(yè)范圍：本地政府公務員、私企老板、收入高的都市白領、建材經銷商及其他產品的經銷商。這群消費人群相當于國外的主流力量——即中產階級，他們有自己的價值觀和喜好，其綜合心理特征就是：擁有不一樣生活格調，獲得一定的注意力和關注度。 、目標客戶 ①目標客戶心理分析確定該項目的目標客戶群，不僅在于考察其收入、是否為公務員，是否為白領階層，更重要的是理解其購房的潛在心理需要。它應有極強的安全感，在硬件上應有：24小時保安巡邏、周界紅外線報警、家庭防盜及訪客報警系統(tǒng)必須具備。環(huán)境規(guī)劃中的一塊石頭亦或是一草一木，都要仔細考慮，緊緊圍繞項目的歐州生活定位。建筑風格，表象上要具有一定個性化，同時應具有現(xiàn)代的、明快的人文品質。綜合起來我們將該項目定位為：“歐州小鎮(zhèn)”。① 形象定位：“小鎮(zhèn)”把該項目定位為小鎮(zhèn)出于五個方面因素：一是小鎮(zhèn)體現(xiàn)了項目的規(guī)模比較大，突出項目的規(guī)模優(yōu)勢；二是小鎮(zhèn)還表現(xiàn)出社區(qū)內部配套齊全、擁有較好居住環(huán)境；三是小鎮(zhèn)在國外代表居住社區(qū)；四是突出自己的個性、特點，從名稱上區(qū)別于競爭對手；五是用小鎮(zhèn)命名的項目還沒有，新事物出新利于傳播、建議知名度。從體量上看，項目的規(guī)模具有一定的優(yōu)勢；從環(huán)境上看，由于無法進行大規(guī)模的造景，但可以進行異國風情景觀設計，創(chuàng)造異國生活理念，滿足很多人外國情節(jié)；從地段上看，離黃河路有一段距離，且近期解放路還沒有打通，屬于相對偏僻的地段，與其他項目相比沒有明顯的優(yōu)勢。房地產營銷的本質及核心是：“滿足市場有需求的購買”。、項目開發(fā)建議、項目開發(fā)定位思路 通過以上的分析建議該項目走差異化和低價位相結合的模式，其中差異化占主導、低價位作為輔助，這樣既有保證了產品的在市場強有力的競爭，有能保證消費者購買能力，兩者結合實現(xiàn)項目順利開發(fā)、銷售，并實現(xiàn)預期開發(fā)利潤。低價競爭策略：所謂低價競爭策略就是以低價作為項目的核心競爭力， 通過較低銷售價格吸引購房消費者，而在產品設計等方面保持普通標準。從競爭環(huán)境和項目特點綜合因素而言，綠洲鑫苑要想在市場中取得良好的銷售業(yè)績，有兩條路可走，一是差異化定位、差異化包裝、差異化營銷；是低價位競爭。通過前面的項目特點和競爭形勢分析可以說綠洲鑫苑面臨上下夾擊和兩面阻擊的局面，首先在上面臨雙匯國際花園、銀鴿新苑兩個項目的雙重壓迫，這兩個項目無論在規(guī)模、環(huán)境、定位、實力、形象等方面都明顯優(yōu)越與該項目；其次中間面臨香榭麗都、華東世紀新城、東都銀座這些項目的出現(xiàn)牢牢的占據了中低段市場，如果再加上雙匯國際花園、銀鴿新苑高端市場的攔截，綠洲鑫苑將會形成上阻、下截、腹背受敵，競爭十分激烈。銀鴿新苑社區(qū)也設有大型商業(yè)區(qū)。占地300畝銀鴿新苑則推出了30年后的生活，可見在項目設計、戶型等設計方面的優(yōu)勢，雖然前期的推廣和銷售不太理想，為了改變目前的局面也從鄭州請來了知名的影響公司負責項目包裝、推廣及銷售。Ⅲ、產品產品從營銷角度來描繪房地產主要體現(xiàn)在開發(fā)規(guī)模、產品設計、建筑標準、建筑質量及物業(yè)管理等方面。另外這兩家企業(yè)都擁有幾千名職工，而很多職工都是購房消費者，再加上親朋效應/產生的影響非常大。雙匯國際花園作為漯河的龍頭企業(yè)，不但在漯河就全國、甚至世界都有較高的知名度、美譽度，經濟實力非常強大（2003年銷售額突破100億），消費者對雙匯不但信任度非常高，而且擁有很強的感情；。所以位置因素
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