【正文】 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:32:34 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:32:34 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 價(jià)格增長(zhǎng)考慮 ? 考慮整體的市場(chǎng)推勱，年度增長(zhǎng) 9% 開盤時(shí)各產(chǎn)品類型售價(jià) 產(chǎn)品類型 現(xiàn)時(shí)點(diǎn)價(jià) 開盤時(shí)間 開盤價(jià)格 整盤均價(jià) 小高層 125165平米 16000 2023年 10月 18000 車位價(jià)格 6萬(wàn) /個(gè) 2023年 8萬(wàn) /個(gè) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 49 125平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶型建議 50 135平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶型建議 51 142平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶型建議 52 170平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 戶型建議 53 謝謝 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 54 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)、地理位置優(yōu)亍正榮華府，戶型相同情況下，我司再壓縮面積 10%，因此建議價(jià)格略高亍正榮華府 10%即可。 ? 項(xiàng)目臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，地理位置優(yōu)越，吳中區(qū)區(qū)域商品房去化量逐年升高，而供應(yīng)量丌斷下降，市場(chǎng)上升推力明顯。而未拍地塊屬亍區(qū)域偏遠(yuǎn)地帶。 售樓處 出入口 47 ? 從區(qū)域供應(yīng)量看，該地塊上市后，木瀆片區(qū)處亍供需丌平衡 ,此地塊位亍地鐵 1號(hào)線金楓路站出口，位置優(yōu)越。 ?項(xiàng)目南向面寬較大，可設(shè)置四面寬朝南產(chǎn)品。 *根據(jù)本項(xiàng)目的客群定位和地段特性，本項(xiàng)目產(chǎn)品線定位為“ 2B”。 宜居新城中高端品質(zhì)社區(qū)！ 45 項(xiàng)目整體 注： 由于項(xiàng)目體量尚可，將分兩期。因此綠色、怡人的小區(qū)景觀和高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)勱功能會(huì)所已經(jīng)成為高端品質(zhì)小區(qū)必備條件。 ?隨著園區(qū)價(jià)格的丌斷拔高，姑蘇區(qū)商品房的逐步減少，吳中區(qū)作為蘇州市城市副中心必將是繼園區(qū)以后的第二個(gè)核心區(qū)域，目前區(qū)位地塊價(jià)格正處亍上升，現(xiàn)階段適合獲取土地。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 43 木瀆客群分析 類別 需求戶型 需求面 積 特點(diǎn) 敏感點(diǎn) 家庭年收 入情況 功能改善 大三房 125㎡及以下 年齡在 3040歲，受過高等教育，工作穩(wěn)定、收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 子女已經(jīng)入學(xué)或即將入學(xué)，家庭重心向孩子偏移，和老人同住 對(duì)房屋功能結(jié)構(gòu)有一定要求 高質(zhì)量的教育資源，周邊建有小學(xué)、中學(xué) （教育） 周邊有大型超市、菜場(chǎng)等生活配套（配套） 周邊道路暢通，臨近區(qū)域主干道，出行不堵（交通） 周邊建有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、市政公園等設(shè)施，適合老人、小孩運(yùn)動(dòng)娛樂的場(chǎng)所（市政設(shè)施） 1520萬(wàn) 品質(zhì)改善 四房 125144㎡ 年齡在 3550歲，有一定社會(huì)地位，中產(chǎn)階級(jí)，積蓄頗豐 子女已經(jīng)成年，組建小家庭（分開居住），父母年齡較大 目前住房周邊環(huán)境差，居民素質(zhì)一般 區(qū)域環(huán)境良好，項(xiàng)目周邊有湖、河、山等景觀資源（區(qū)域環(huán)境） 項(xiàng)目?jī)?nèi)部有較好綠化，建有會(huì)所或運(yùn)動(dòng)設(shè)施（項(xiàng)目品質(zhì)） 物業(yè)較好，能夠提供一些特色服務(wù)（物業(yè)） 良好的開發(fā)商品牌口碑，最好是區(qū)域內(nèi)開發(fā)過高端項(xiàng)目（品牌） 2030萬(wàn) 高端改善 大四房 144170㎡ 年齡在 4060歲，社會(huì)地位高，擁有不菲身家 不同區(qū)域有多處住宅，對(duì)住房有自己的理解 是否購(gòu)房不影響目前生活，只有非常認(rèn)可才會(huì)選擇購(gòu)買 項(xiàng)目具備良好的區(qū)域、內(nèi)部環(huán)境，能夠體現(xiàn)身份和實(shí)力（項(xiàng)目定位） 小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)水平、文化素質(zhì)較高（人文素質(zhì)） 建筑密度小，容積率低，景觀良好，會(huì)所設(shè)施齊全，車位充足（品質(zhì)） 成熟的物業(yè)、良好的企業(yè)口碑（品牌） 差異化的項(xiàng)目塑造，具有自身特色（差異化） 3050萬(wàn) 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊客戶定位 44 木瀆地塊項(xiàng)目定位 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 ?通過上述分析可以得出結(jié)論，木瀆地塊建議定位高端品質(zhì)社區(qū)，利用 18層小高層提升項(xiàng)目溢價(jià)，在保證利潤(rùn)的同時(shí)中速銷售。 木瀆地塊客戶定位 參考正榮華府及周邊在售項(xiàng)目可得出本項(xiàng)目的客戶定位： D、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、園區(qū)部分外溢客戶， 占比 15% 說明：他們雖然原居住區(qū)域離這里較遠(yuǎn)，但隨著中環(huán)、輕軌的貫通極大縮短了地域距離。 E、其他， 占比 10% 說明：外地投資客戶、蘇州大市范圍內(nèi)客戶等。需要較高品質(zhì)的小區(qū)居住，也有學(xué)區(qū)需求。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 42 A、木瀆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上班族以及政府、企事業(yè)單位工作人員 35% B、木瀆鎮(zhèn)、胥口、光福拆遷戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有居民， 占比 20% C、高新區(qū)獅山區(qū)域部分外溢客戶， 占比 20% 說明：這部分人，他們大多在新區(qū)有非常穩(wěn)定的工作，租住在獅山附近，熱愛著新區(qū)，但是由于新區(qū)獅山高房?jī)r(jià)擠壓，無力在新區(qū)獅山購(gòu)房，木瀆便利交通及價(jià)格洼地是他們考慮的主要因素，他們對(duì)小區(qū)環(huán)境，交通及戶型要求較高。 風(fēng)險(xiǎn)： 競(jìng)買競(jìng)爭(zhēng)激烈 :地塊地段良好，規(guī)模較大，必將吸引不少開發(fā)商的關(guān)注，可能引發(fā)爭(zhēng)搶態(tài)勢(shì)。 競(jìng)爭(zhēng)格局： 隨著高新區(qū)獅山價(jià)格飆升，木瀆在售項(xiàng)目的逐步售罄，木瀆新房項(xiàng)目逐步減少，木瀆房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。 機(jī)會(huì)： 需求： 目前整體蘇州購(gòu)房需求旺盛，特別是高端改善市場(chǎng)，基本出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。 劣勢(shì)： 配套不完善： 項(xiàng)目周邊辦公、住宅、商業(yè)項(xiàng)目目前較多處于規(guī)劃階段，區(qū)域人氣在一段時(shí)間內(nèi)較難形成規(guī)模。 蘇州公司團(tuán)隊(duì)的成熟 :我司已經(jīng)擁有近十年的操作經(jīng)驗(yàn)，從園區(qū)到新區(qū)，從剛需到改善都取得了很好的成交業(yè)績(jī)，特別高新區(qū)路勁香港時(shí)光項(xiàng)目為我司在高新區(qū)市場(chǎng)樹立了良好的形象。 發(fā)展?jié)摿Υ螅?整體規(guī)劃先進(jìn)，相對(duì)臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，目前處于價(jià)格洼地，樓市處于上升通道，升值潛力巨大。 在售均價(jià)： 1150014000元 /平米 面積 樓幢總計(jì) 100㎡以下 100130㎡ 小計(jì) 房型 兩房?jī)蓮d一 衛(wèi) 三房?jī)蓮d 兩衛(wèi) 9層以下小高層 16 425 400 825 1418層高層 25 2929 1037 3966 總計(jì) 41 3354 1437 4791 占比 75% 25% 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 可供借鑒競(jìng)品分析 誠(chéng)河新旅城 39 可供借鑒競(jìng)品分析 — 正榮華府客戶分析 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 40 可供借鑒競(jìng)品分析 — 正榮華府成交分析 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 41 木瀆項(xiàng)目定位 —— SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： 木瀆核心區(qū)域： 吳中區(qū)次級(jí)中心是項(xiàng)目發(fā)展契機(jī)。隨著蘇州市場(chǎng)的不斷升溫，房?jī)r(jià)也隨之上漲，目前價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 14500元 /平米 . 在售均價(jià)： 14500元 /平米 主要競(jìng)品項(xiàng)目 旭輝香格里 面積 樓幢總 計(jì) 96㎡ 120㎡ 140㎡ 165㎡ 以上 小計(jì) 房型 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房?jī)蓮d 兩衛(wèi) 五房?jī)蓮d 兩衛(wèi) 67層洋房 7 0 0 174 34 208 1826層高層 10 546 546 0 0 1092 總計(jì) 546 546 174 34 1300 占比 42% 42% 13% 3% 100% 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 38 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目鳥瞰圖 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州誠(chéng)河置業(yè) 270000 500000 樓面價(jià) 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 元 /㎡ 住宅 高層 、多層、小 高層 蘇州悅?cè)A置合物業(yè)有限公司 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1:1 項(xiàng)目定位： 中端社區(qū) 產(chǎn)品定位： 高層，多層，小高層中端性社區(qū) 客戶定位： 剛需客戶為主，戶型面積 76134平，以兩房、三房為主。 7% 80% % 100% 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 37 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目鳥瞰圖 ?7 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州旭茂置業(yè)有限公司 67966平方米 185968平方