【正文】 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 01:22:2701:22:2701:22Monday, April 05, 2023216。 四月 2101:22:2701:22Apr2105Apr21216。 01:22:2701:22:2701:224/5/2023 1:22:27 AM216。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023216。 1:22:27 上午 1:22 上午 01:22:27四月 21216。 2023/4/5 1:22:2701:22:2705 April 2023216。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023216。1楚塞三湘接，荊門九派通。1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。1不知香積寺，數(shù)里入云峰。1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。沒有失敗，只有暫時停止成功！。1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。1行動出成果，工作出財(cái)富。 。 05 四月 20231:22:27 上午 01:22:27四月 21216。 四月 21四月 2101:22:2701:22:27April 05, 2023216。 01:22:2701:22:2701:22Monday, April 05, 2023216。 四月 2101:22:2701:22Apr2105Apr21216。 01:22:2701:22:2701:224/5/2023 1:22:27 AM216。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023216。64THE END65216。通過比較上海市內(nèi)當(dāng)前仍保持高位的房價，以及地塊本身的基礎(chǔ)條件，將本項(xiàng)目打造 大面積段別墅類產(chǎn)品來滿足此類客戶的休閑 “ 5+2” 需求 是發(fā)揮其內(nèi)外部條件優(yōu)勢和把握市場機(jī)會點(diǎn)的最佳策略。區(qū)域當(dāng)前已形成多項(xiàng)國際化的高檔配套設(shè)施，使鎮(zhèn)內(nèi)項(xiàng)目得到很好的服務(wù)保證。答疑63結(jié)束語 本案位于昆山淀山湖鎮(zhèn)，臨近昆山知名自然資源淀山湖，是整個長三角經(jīng)濟(jì)旅游名城中心位置，擁有良好的地理位置。產(chǎn)品線組合： 【 聯(lián)排 +疊加 】50產(chǎn)品布局方案及面積段建議圖 例 產(chǎn)品線 類型 預(yù)計(jì)售價 面積段疊加 6層 1100013000元 /㎡ 150200㎡別墅 34聯(lián) 16000元 /㎡ 端套： 320㎡ 左右中間套： 250㎡ 左右56聯(lián)在項(xiàng)目內(nèi)外部具有景觀及配套優(yōu)勢的位置設(shè)置高端類產(chǎn)品線，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化。該區(qū)域長度為 268米，考慮到紅線推界和北入口需要配置廣場等因素，該區(qū)域可供建設(shè)用地長度為 190米左右，故該區(qū)域疊加別墅的用地面積約為 6700平方米，建筑面積約為 20230平方米。 但鑒于純聯(lián)排產(chǎn)品將產(chǎn)生做不滿容積的現(xiàn)象，所以建議將地塊內(nèi)土地屬性最差的區(qū)域配置收益率較高且容積率較高的 疊加別墅產(chǎn)品。項(xiàng)目北邊、東邊當(dāng)前現(xiàn)狀為農(nóng)地是占地 107萬平方米的 27洞專業(yè)級比賽球場，所規(guī)劃完成的，其巧妙結(jié)合江南美景，利用天然湖泊、河流，將一片平坦原野土地，幻化成曲線優(yōu)美、變化多端、美輪美奐的球場。本項(xiàng)目客戶購買目的：在同價位下實(shí)現(xiàn)居住產(chǎn)品的品質(zhì)升級39土地屬性市場屬性區(qū)域?qū)傩該碛械砩胶?dú)特水景資源及周邊區(qū)域古鎮(zhèn)人文特性，整體底蘊(yùn)豐富；以國際級高檔型配套設(shè)施為主，為高端物業(yè)人士提供服務(wù)。38項(xiàng)目定位 — 主力客戶產(chǎn)品需求研究初級客戶特征人群特征：公司中層以下職員，小白領(lǐng)， 30歲上下購買目的：剛性需求關(guān)注點(diǎn)：總價合理，配套全面，交通便捷產(chǎn)品特征：中小面積段戶型，非市中心地段本案定位客戶特征人群特征：公司中層以上管理者，屬高級階層年齡特征： 3545歲當(dāng)前居住現(xiàn)狀：擁有上海市中心公寓房，面積段 150㎡ 以上的改善型產(chǎn)品，生活質(zhì)量較好?？梢哉嬲w會到和工作日不一樣的生活方式， 擺脫壓力和煩惱，與大自然來一個親密接觸，讓身心有 100%的釋放，做到 “ 5” 與 “ 2” 的完全分離。36項(xiàng)目定位 — 主力客戶屬性分析他們購買的目標(biāo)是 【 What 】建筑形態(tài)非常有特色， 環(huán)境要讓自己非常喜歡（要么有 湖 ，要么是海）非常有 taste安全性和自我性是第一要旨可隨時在自家院落里下棋可以隨時在家門口打場高爾夫可以隨時在自家大陽臺上 spa可以隨地而坐， 來 一場家庭 BBQ聚會。當(dāng)他們想放松的時候， 他們 開始 考慮一種全新的 “ 5+2” 生活方式，將休閑享受融入自己每周的日常行程中白天做夢，天高海闊是最起碼的。項(xiàng)目定位 — 主力客戶屬性分析他們是誰 【 Who 】35他們身在何處 【 Where 】項(xiàng)目定位 — 主力客戶屬性分析白天 :他們活躍在國際大都市上海的各個地方 也許是在松江新城某地的股東會議上，主持戰(zhàn)局也許是在青浦新開的工廠或品牌店剪彩也許陪客戶或老板在佘山、湯臣打 Golf又也許在陸家嘴金融區(qū)的集團(tuán)并購會上欲擒故縱，收放自如或是參加慈善拍賣會或許 他 們剛 好 在考慮選擇送給老婆的 結(jié)婚 禮物 — 淀山湖畔的別墅。其實(shí)，他們的內(nèi)心是一匹野馬，極度向往拋開一切世俗煩擾的生活。他們也許是 知名 的畫家 或設(shè)計(jì)師 ，城市的紛繁復(fù)雜開始慢慢侵蝕他們奮進(jìn)的心。項(xiàng)目定位 — 客源所在市場需求度論證上海市近年商品住宅價量走勢分析圖上海市近年別墅產(chǎn)品價量走勢分析圖33項(xiàng)目定位 — 主力客戶屬性分析客戶預(yù)估之 4W【 Who 】他們是誰？【 Where 】他們身在何處？【 What 】他們購買的目標(biāo)是？【 Why 】為什么會選擇這里？34總之，本項(xiàng)目的客層至少是一群 高級白領(lǐng)階層即使不是富豪也一定是 社會中高層力量年齡層無須太大 ，我們可絕對不是退休物業(yè)他們也許是銀行中高層，與客戶見面的機(jī)會多過于家人，早就答應(yīng)過他們，帶他們?nèi)ハ硎苡崎e生活他們也許是市場總監(jiān)，習(xí)慣了凡事親力親為，如果不是在飛機(jī)上，就是在去機(jī)場的路上。VS 項(xiàng)目所在區(qū)域聯(lián)排總價： 200400萬 /套獨(dú)棟總價： 350600萬 /套總價相同或相近情況下選擇本案，可達(dá)到產(chǎn)品升級效果公寓 別墅公寓類產(chǎn)品外環(huán)內(nèi)總價 350萬以上產(chǎn)品線相同且均滿足改善性需求居住舒適度基本相近的情況下本案在價格上占有明顯優(yōu)勢別墅類產(chǎn)品聯(lián)排總價 600萬以上獨(dú)棟產(chǎn)品普遍保持千萬以上32l 從數(shù)據(jù)顯示， 09年隨著宏觀大勢的回暖，上海市商品住宅的需求逐步加強(qiáng)，重新由買方市場轉(zhuǎn)向賣方市場；l 從別墅類產(chǎn)品的累積供求比可以看出，從 09年初起供大于求現(xiàn)象明顯改善，至 2023年一季度末，該類產(chǎn)品的市場累積供求比下降至 ，而 08年末該數(shù)值最高曾達(dá)到 。他們不僅要求有居住空間 , 還要求生活更有情調(diào) , 更有質(zhì)量和注重健康。隨著收入的增多 , 有利于個人健康發(fā)展、提高享受層次的個人消費(fèi)支出比例也在不斷地上升。 在汽車擁有量中，私人汽車擁有量 輛， 比上年增長 %；09年全市私家車月投放量從上半年的 50007000放大到 8000，成交均價也較前期漲幅明顯。項(xiàng)目客觀條件適應(yīng)當(dāng)前大眾休閑享受型居住理念29項(xiàng)目定位 — 客源機(jī)會點(diǎn)消費(fèi)潛力論證上海市中產(chǎn)以上階層具有巨大消費(fèi)潛力全上海市私家車擁有量今年大幅增長：至 2023年末，上海市擁有各類民用車輛 ，比上年增長 %。當(dāng)前中產(chǎn)階級興起的生活方式【 5+2】 工作 享受分離式 現(xiàn)代中產(chǎn)階級居住理念“居住+休閑度假”居住區(qū)位理念【 住宅郊區(qū)化 】 由為被中產(chǎn)階級所接受度假目的側(cè)重方向“健康理念”如今人們的健康觀念增強(qiáng) , 開始追求“ 健康理念 ” , 強(qiáng)調(diào)人與自然的協(xié)調(diào)關(guān)系 , 關(guān)注良好的自然資源等。27客戶來源 客戶屬性 /職業(yè)特征 購房目的 /需求 客戶比例 上海享受兼投資 崇尚 “ 5+2” 生活理念，對生活品質(zhì)和品質(zhì)有著較高的要求，對良好的天然資源有較高的熱情50%投資客上海房價高企，投資門檻高，走出上海，前往附近的江浙一帶尋找房地產(chǎn)投資方向，淀山湖獨(dú)特的自然資源是其投資升值主要的考量因素20%蘇州 /江蘇 投資客江蘇的經(jīng)濟(jì)以蘇州為龍頭，蘇州又以昆山為起點(diǎn)，所以昆山靠近上海的地段成為投資的重點(diǎn)，大量海外資金紛紛落戶昆山以及蘇州，所以帶來了大量的投資客在蘇州金雞湖和昆山淀山湖邊尋求高檔房產(chǎn)投資15%昆山 產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理人員（自?。┳⒅厣钇焚|(zhì)與居住環(huán)境，重視朋友圈子，對私密性要求較高，需要完善的配套與服務(wù)15%私營企業(yè)主個體工商戶（自?。┳⒅厣矸荨⒌匚慌c生活圈子，愛面子，虛榮心強(qiáng)，需求面積較大，注重產(chǎn)品立面與環(huán)境景觀 政府機(jī)關(guān)工作人員（自?。┳⒅仄放粕鐓^(qū)及私密性較強(qiáng)的高尚住宅，需要完善的配套與服務(wù)，購買低調(diào)，需求面積適中項(xiàng)目定位 — 本案客戶定位本案主力客群28項(xiàng)目定位 — 客源機(jī)會點(diǎn)消費(fèi)理念論證馬斯洛需求層次論：當(dāng)?shù)蛯哟涡枨蟮玫綕M足后人們會追求高一層次的需求 , 在滿足了吃、住、行、游、購、娛等需求后 , 大眾將進(jìn)一步追求產(chǎn)品升級化、多元化等更高需求。該類人群對地段要求不高，日常工作已使他們在上海市中心忙碌不已，相對而言，更希望找到一個遠(yuǎn)離城區(qū)、環(huán)境寧靜、自然愜意的居所做短暫的休息。 所謂 “ 5+2” 的生活方式，是指購買兩套住房，一套在市中心，一套在郊區(qū)。上海境內(nèi)難覓較高性價比的湖景休閑型 5+2生活別墅，目前淀山湖別墅的消費(fèi)主體為上海人，上海人在購房客群中占到約 70%以上。目前隨著中產(chǎn)階級的大量涌現(xiàn)和 “ 5＋ 2” 生活方式的興起，目前已有部分具有前瞻性的上?？驮从咳氲砩胶^(qū)域。24構(gòu)成目前昆山淀山湖別墅的消費(fèi)群體主要有四