【正文】 占地： 建面： 開盤時(shí)間：預(yù)計(jì) 20230 06 容積率： 綠化率： 42%物業(yè)公司：江蘇愛濤物業(yè)管理 物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月 裝修狀況 :毛坯項(xiàng)目坐落淀山湖鎮(zhèn)中心，純天然護(hù)城河：三面環(huán)繞天然開闊河道，造就別墅生態(tài)環(huán)境；空間序列優(yōu)化布局，規(guī)劃采用獨(dú)特的四級(jí)序列設(shè)計(jì)：由第一級(jí)外曲折幽長(zhǎng)的環(huán)林蔭道，依次進(jìn)入第二級(jí)各圍合庭院及其各戶住宅；同時(shí)，第三級(jí)中心景觀帶長(zhǎng)達(dá) 270余米蜿蜒其中，與第四級(jí)各戶獨(dú)有的花園相融合或呼應(yīng)。而內(nèi)部水道則相對(duì)曲折，水岸以自然式草坡為主，結(jié)合平臺(tái)、甲板等多樣的景觀處理手法，充滿情趣；各別墅組團(tuán)間的景觀組團(tuán)，成為表達(dá)整體景觀意象的重要節(jié)點(diǎn)，以人性化的設(shè)計(jì)尺度，結(jié)合設(shè)計(jì)了公共景觀帶的水岸景色引入組團(tuán)。項(xiàng)目選擇原味東南亞風(fēng)情，利用通透感和豐富的院落使建筑與景觀自然相融。緊鄰 63平方公里的淀山湖寬廣水域，是一座湖居別墅園區(qū)?！?252?！?　夢(mèng)萊茵 252。 13市場(chǎng)驗(yàn)證 — 周邊在售項(xiàng)目列表納帕爾灣富力灣清水依瓦諾耀江淀湖桃源福運(yùn)馬洛卡夢(mèng)萊茵地塊位置項(xiàng) 目 總建面 容積率 產(chǎn)品類型獨(dú) 棟 雙 拼 聯(lián) 排富力灣 252。12發(fā)展機(jī)遇 — 板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的航空產(chǎn)業(yè)園將為淀山湖鎮(zhèn)帶來(lái)全方位的新機(jī)遇和多類人群的導(dǎo)入。11發(fā)展機(jī)遇 — 交通規(guī)劃隨著虹橋交通樞紐的落成，虹橋?qū)⒊蔀槲磥?lái)的上海市中心，屆時(shí)淀山湖板塊亦將成為上海的西郊。淀山湖豐富水景資源與周邊江南古鎮(zhèn)深厚的人文資源，底蘊(yùn)豐厚資源優(yōu)越。設(shè)有 120多個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多種水上休閑項(xiàng)目。整個(gè)淀山湖鎮(zhèn)具有完備的交通網(wǎng)絡(luò)和完善的公共交通設(shè)施。252。 航空：距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 28公里，約 30分鐘車程。該鎮(zhèn)東連上海，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 28公里，西接蘇州，距蘇州市區(qū) 48公里，南接 318國(guó)道，北連 312國(guó)道、滬寧高速公路和滬寧鐵路，蘇虹機(jī)場(chǎng)路穿鎮(zhèn)而過，貫穿中國(guó)南北的國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的同三高速公路（從黑龍江同江至海南三亞）就在鎮(zhèn)東 3公里處。1淀山湖鎮(zhèn)地塊產(chǎn)品定位報(bào)告2現(xiàn)狀論證 觀點(diǎn)策略 細(xì)節(jié)3淀山湖鎮(zhèn)昆山市淀山湖地塊位置地塊位置地塊位于昆山市南部淀山湖鎮(zhèn)，中旭路南側(cè)，旭寶高爾夫東側(cè)位置。區(qū)域東連蘇虹機(jī)場(chǎng)路，蘇州軌道交通 2號(hào)支線與上海城市輕軌 20號(hào)線將在淀山湖對(duì)接；水運(yùn)由淀山湖經(jīng)黃浦江順流直抵中國(guó)最大港口上海港，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。252。 鐵路：距滬寧鐵路 30公里，約 35分鐘車程。區(qū)域?qū)傩?— 交通優(yōu)勢(shì)8國(guó)際級(jí)高檔休閑配套豐富，輕松便捷生活旭寶高爾夫球場(chǎng)與本案零距離，是國(guó)內(nèi)唯一連續(xù) 7年舉辦中國(guó)富豪公開賽的 36洞高爾夫球賽。區(qū)域?qū)傩?— 配套服務(wù)9區(qū)域?qū)傩?— 環(huán)境資源 淀山湖水域面積約 63平方公里，相當(dāng)于 15個(gè)西湖， 5個(gè)滴水湖 (臨港新城 )，是上海純粹意義上的湖。淀山湖朱家角大觀園10發(fā)展機(jī)遇 — 虹橋交通樞紐輻射影響“ 大虹橋商區(qū) ” 建成以虹橋樞紐為中心，多個(gè)區(qū)域、多個(gè)功能定位于一體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，輻射服務(wù)長(zhǎng)三角。 上海虹橋交通樞紐規(guī)劃用地面積約 ,拓展區(qū)域用地 60平方公里 ,總面積 ?！?基本情況 】淀山湖航空產(chǎn)業(yè)園啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃總面積 ，東起道褐浦，西至復(fù)興路，南起北苑路，北至可麻河（與千燈交界）?！?　 　納帕爾灣 　 　 252?！?　 　福運(yùn)馬洛卡 2 252?！?252。 278套精裝別墅、 300余種名貴植物花草、豐富的建筑外立面，萃取了中國(guó)四合院建筑理念的精粹，創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)了別墅圍合式庭院的結(jié)構(gòu)，合院別墅通過廊道連接到共享的中心庭院，而每棟別墅又各自擁有獨(dú)立的庭院，這一設(shè)計(jì)理念，有效提高了土地利用率，并將私密與公開有機(jī)結(jié)合。每家每戶都擁有精裝私家園林，錯(cuò)落而層次豐富的植物將東南亞風(fēng)情表現(xiàn)的淋漓盡致。獨(dú)棟： 195230㎡ ，售價(jià) 17000元 /㎡雙拼： 130165㎡ ，售價(jià) 12023元 /㎡ 水景、生態(tài)、意境CASES17市場(chǎng)驗(yàn)證 — 夢(mèng)萊茵項(xiàng)目地址：淀山湖鎮(zhèn)雙永路 999號(hào)開發(fā)商：昆山寶鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 占地： 建面： 開盤時(shí)間： 061001 入住時(shí)間： 20230331容積率： 綠化率： 46%裝修狀況：毛坯 物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月夢(mèng)萊茵地處上海與江蘇交界處，淀山湖東岸，屬于絕版的淀山湖別墅板塊；周邊生態(tài)環(huán)境保存良好，自然景觀得天獨(dú)厚；湖水面積 62平方公里，為杭州西湖的 12倍。從開放的、到圍合的，再到各戶獨(dú)有的私密空間，鮮明的空間節(jié)奏，代表了別有情趣的生活方式和品質(zhì)。與亞洲最具盛名的旭寶高爾夫球場(chǎng)近在咫尺，毗鄰 A A30及蘇滬高速公路。 依瓦諾小鎮(zhèn) ” 酒店式公寓交由昆山太平洋酒店管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。 太平洋酒店承諾 5年內(nèi)（ 20232023年底），對(duì) “ 清水 21市場(chǎng)驗(yàn)證 — 清水依瓦諾Reason 1運(yùn)營(yíng)成本Reason 2產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)Reason 4項(xiàng)目影響區(qū)域目前作為上海人的水景休閑區(qū)已經(jīng)獲得廣大客戶的認(rèn)同，在區(qū)域內(nèi)購(gòu)買小戶型產(chǎn)品基本為投資需求，故小戶型公寓產(chǎn)品需開發(fā)商為其提供穩(wěn)定投資回報(bào)率，從而大幅增加開發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理壓力，所以不建議本項(xiàng)目配置小戶型公寓產(chǎn)品；淀山湖一號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)部配置 88套五星級(jí)套房酒店，可滿足區(qū)域內(nèi)短期休閑客戶和高爾夫會(huì)員的臨時(shí)居住需求，而本案若再配置小戶型公寓產(chǎn)品必將與其產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，故為避免本案與其產(chǎn)生內(nèi)部自身競(jìng)爭(zhēng)，固不建議在本項(xiàng)目?jī)?nèi)部配置小戶型公寓產(chǎn)品；小戶型公寓屬于中低檔住宅產(chǎn)品，而淀山湖一號(hào)項(xiàng)目為大面積別墅，屬于高檔住宅產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品存在巨大差異，本案若打造小戶型公寓產(chǎn)品必將影響淀山湖一號(hào)項(xiàng)目整體檔次，從而拖延銷售速度，所以不建議配置小戶型公寓產(chǎn)品；根據(jù)已有小戶型公寓產(chǎn)品的清水依瓦諾項(xiàng)目分析及區(qū)域整體屬性特征及市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展，不建議在本項(xiàng)目中打造部分小戶型公寓類產(chǎn)品Reason 3產(chǎn)品特性小戶型公寓是為解決基本生活需求而生的居住產(chǎn)品，屬于居住層次初級(jí)階段，而淀山湖為高檔水景休閑區(qū)域，但基本生活配套不成熟，故小戶型公寓產(chǎn)品與淀山湖區(qū)域?qū)傩源嬖诰薮蟛町悾▋H清水依瓦諾有該類產(chǎn)品）所以不建議配置小戶型公寓產(chǎn)品；22市場(chǎng)驗(yàn)證 — 區(qū)域項(xiàng)目總結(jié)產(chǎn)品線 項(xiàng) 目 均 價(jià) 面積段 總價(jià) /萬(wàn) 備 注聯(lián)排納帕爾灣 21000 207297 370600 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 3000元 /㎡毛坯單價(jià) 18000福運(yùn)馬洛卡 1100013000 160250 200300 　耀江淀湖桃源 12023 130165 160200 　獨(dú)棟 17000 195230 330390 　清水依瓦諾 27000 440 11001200 僅剩 2套在售富力灣 　 　 440560 　區(qū)域內(nèi)聯(lián)排產(chǎn)品主力總價(jià)段： 200400萬(wàn) /套區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品主力總價(jià)段： 350600萬(wàn) /套23【 Strength 】 【 Weakness 】【 Threat 】【 Opportunity 】項(xiàng)目定位 —SWOT 分析u 項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，緊鄰淀山湖，緊鄰 27洞高標(biāo)準(zhǔn)旭寶高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂部等高檔休閑配套，地利優(yōu)勢(shì)明顯；u 不可復(fù)制的淀山湖自然景觀資源是區(qū)域別墅市場(chǎng)的最大賣點(diǎn)，是得天獨(dú)厚的休閑生活區(qū)域。24構(gòu)成目前昆山淀山湖別墅的消費(fèi)群體主要有四類：上海中產(chǎn)階層及私營(yíng)老板在上海擁有第一居所，購(gòu)買淀山湖別墅主要為休閑放松享受 “ 5+2” 生活所用，同時(shí)兼顧長(zhǎng)線投資；昆山當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層管理人員在昆山投資生活，購(gòu)買淀山湖別墅不僅是因其具備良好的自然景觀資源，而且其同時(shí)擁有完善的、高檔次的配套設(shè)施，是身份和地位的象征；順勢(shì)而出的投資客戶“ 別墅禁地 ” 政策的反復(fù)重申使得別墅在未來(lái)可能成為投資的相對(duì)熱門產(chǎn)品，別墅物業(yè)奇貨可居，升值潛力是他們購(gòu)買淀山湖別墅的主要量因素；昆山及青浦地區(qū)高薪階層 /政府機(jī)關(guān)工作人員購(gòu)買淀山湖別墅作為第一居所，注重社區(qū)品質(zhì)與配套，身份感與生活圈子，追求生活情趣。上海境內(nèi)難覓較高性價(jià)比的湖景休閑型 5+2生活別墅，目前淀山湖別墅的消費(fèi)主體為上海人，上海人在購(gòu)房客群中占到約 70%以上。該類人群對(duì)地段要求不高，日常工作已使他們?cè)谏虾Ｊ兄行拿β挡灰?，相?duì)而言，更希望找到一個(gè)遠(yuǎn)離城區(qū)、環(huán)境寧?kù)o、自然愜意的居所做短暫的休息。當(dāng)前中產(chǎn)階級(jí)興起的生活方式【 5+2】 工作 享受分離式 現(xiàn)代中產(chǎn)階級(jí)居住理念“居住+休閑度假”居住區(qū)位理念【 住宅郊區(qū)化 】 由為被中產(chǎn)階級(jí)所接受度假目的側(cè)重方向“健康理念”如今人們的健康觀念增強(qiáng) , 開始追求“ 健康理念 ” , 強(qiáng)調(diào)人與自然的協(xié)調(diào)關(guān)系 , 關(guān)注良好的自然資源等。 在汽車擁有量中，私人汽車擁有量 輛， 比上年增長(zhǎng) %；09年全市私家車月投放量從上半年的 50007000放大到 8000，成交均價(jià)也較前期漲幅明顯。他們不僅要求有居住空間 , 還要求生活更有情調(diào) , 更有質(zhì)量和注重健康。項(xiàng)目定位 — 客源所在市場(chǎng)需求度論證上海市近年商品住宅價(jià)量走勢(shì)分析圖上海市近年別墅產(chǎn)品價(jià)量走勢(shì)分析圖33項(xiàng)目定位 — 主力客戶屬性分析客戶預(yù)估之 4W【 Who 】他們是誰(shuí)？【 Where 】他們身在何處？【 What 】他們購(gòu)買的目標(biāo)是？【 Why 】為什么會(huì)選擇這里？34總之，本項(xiàng)目的客層至少是一群 高級(jí)白領(lǐng)階層即使不是富豪也一定是 社會(huì)中高層力量年齡層無(wú)須太大 ，我們可絕對(duì)不是退休物業(yè)他們也許是銀行中高層，與客戶見面的機(jī)會(huì)多過于家人，早就答應(yīng)過他們，帶他們?nèi)ハ硎苡崎e生活他們也許是市場(chǎng)總監(jiān)，習(xí)慣了凡事親力親為，如果不是在飛機(jī)上，就是在去機(jī)場(chǎng)的