【正文】 87%55聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品線經(jīng)濟(jì)測(cè)算利潤(rùn)計(jì)算總利潤(rùn) = ++=純聯(lián)排產(chǎn)品：總利潤(rùn) 聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品：總利潤(rùn) 選擇 【 聯(lián)排 +疊加 】 產(chǎn)品更優(yōu)于純聯(lián)排產(chǎn)品可為項(xiàng)目產(chǎn)生更高的利潤(rùn)56在選擇 【 聯(lián)排 +疊加 】 產(chǎn)品線前提下，提升綜合容積率，可否產(chǎn)生更高利潤(rùn)？疑問(wèn)57北面疊加產(chǎn)品：建面 =268（總長(zhǎng)度） *（約使用 70%長(zhǎng)度） *18（進(jìn)深） *6=20230㎡ 占地 =268*18=4824㎡（疊加與南邊聯(lián)排產(chǎn)品保持間距 7米，預(yù)留空地面積 =268*7=1876㎡ ，該區(qū)域占地 6700平方米）提高東北面疊加產(chǎn)品的總建面，減少相應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品面積東北面疊加部分：占地 41150 ㎡ ；建面 53495 ㎡聯(lián)排部分：占地 52150 ㎡ ；建面 36505 ㎡產(chǎn)品線 位 置 容積率 總建面 /㎡（ R=1） 總建面 /㎡（ R=） 備 注疊加 北面 20230 20230 6700（占地） *3（容積率）（最后一排間距可以相對(duì)減?。〇|北面 31828 53495 41150（占地） *（容積率）聯(lián)排 / 48172 36505 52150（占地） *（容積率）　合計(jì) 100000 110000聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品線經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則（地塊綜合容積率 ）排布方案細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)表58疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 ） —— 北邊疊加部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 20230 3772023 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 20230 48000000 2400 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 20230 1440000 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 20230 31780000 1589 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 20230 2023000 100 　六、其他費(fèi)用 20230 35412023 1670 　小計(jì) 20230 122404000 6020 　總成本（土地成本） 20230 8040000 402 　合計(jì) 20230 128431000 6422地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷售收入 (億 ) 毛利潤(rùn)（億） 毛利率疊加 20230 11000 %59疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 ） —— 東北邊疊加部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 53495 10089157 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 53495 128388000 2400 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 53495 3851640 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 53495 85003555 1589 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 53495 5349500 100 　六、其他費(fèi)用 53495 　小計(jì) 53495 6070 　總成本（土地成本） 53495 49380000 　合計(jì) 53495 374087963 6992地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷售收入 (億 ) 毛利潤(rùn)（億） 毛利率疊加 53495 11500 %60疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 ） —— 聯(lián)排部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 36505 6753425 185 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 36505 102214000 2800 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 36505 2628360 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 36505 72608445 1989 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 36505 3650500 100 　六、其他費(fèi)用 36505 61912480 1696 　小計(jì)（含銷售費(fèi)用及稅費(fèi)） 36505 249767210 6842 　土地成本 36505 62580000 　總成本（含土地成本） 36505 312347210 　地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷售收入 (億 ) 毛利潤(rùn) (億 ) 利潤(rùn)率連排別墅 36505 16000 87%61聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品線經(jīng)濟(jì)測(cè)算利潤(rùn)計(jì)算總利潤(rùn) = ++=毛利率 = （ ++） = 74%R=，聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品總利潤(rùn) 毛利率 74% R=1，聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品總利潤(rùn) 毛利率 %VS在綜合容積率為 1的前提下提升容積率，利潤(rùn)反而降低62在容積率為 1時(shí)，疊加 +聯(lián)排的產(chǎn)品組合可產(chǎn)生最高利潤(rùn)，增加地塊綜合容積率將降低相應(yīng)總利潤(rùn)。答疑63結(jié)束語(yǔ) 本案位于昆山淀山湖鎮(zhèn)，臨近昆山知名自然資源淀山湖，是整個(gè)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)旅游名城中心位置，擁有良好的地理位置。區(qū)位本身靠近上海，且具備便捷的海、陸、空交通條件；未來(lái)虹橋交通樞紐的建成，更是很大程度上提升了淀山湖鎮(zhèn)板塊的整體價(jià)值。區(qū)域當(dāng)前已形成多項(xiàng)國(guó)際化的高檔配套設(shè)施，使鎮(zhèn)內(nèi)項(xiàng)目得到很好的服務(wù)保證。根據(jù)區(qū)域當(dāng)前屬性特征及周邊項(xiàng)目研究，區(qū)內(nèi)相當(dāng)數(shù)量客源由上海市導(dǎo)入；目前整個(gè)上海市中產(chǎn)階級(jí)的市場(chǎng)需求度旺盛，且該類人群具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)，崇尚 “ 5+2” 生活方式，向往工作之余另一番休閑自由輕松的居住氛圍。通過(guò)比較上海市內(nèi)當(dāng)前仍保持高位的房?jī)r(jià)，以及地塊本身的基礎(chǔ)條件，將本項(xiàng)目打造 大面積段別墅類產(chǎn)品來(lái)滿足此類客戶的休閑 “ 5+2” 需求 是發(fā)揮其內(nèi)外部條件優(yōu)勢(shì)和把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的最佳策略。在產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)上，通過(guò)比較洋房、疊加、聯(lián)排、雙拼多類產(chǎn)品線所產(chǎn)生的相關(guān)項(xiàng)目利潤(rùn)，考慮到為開(kāi)發(fā)商的盈利達(dá)到最大化，最終將本案定位為 容積率為 1的 【 疊加 +聯(lián)排 】 組合式產(chǎn)品， 其中北面疊加總建面 20230㎡ ，初步定價(jià)： 11000元 /㎡ ；東北向疊加 31828㎡ ，定價(jià) 12023元 /㎡ ；其余具有景觀及位置優(yōu)勢(shì)部分設(shè)置聯(lián)排，總量 48172㎡ ，初步價(jià)格定位 16000元 /㎡ 。64THE END65216。靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023216。雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 01:22:2701:22:2701:224/5/2023 1:22:27 AM216。1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 四月 2101:22:2701:22Apr2105Apr21216。1故人江海別，幾度隔山川。 01:22:2701:22:2701:22Monday, April 05, 2023216。1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 四月 21四月 2101:22:2701:22:27April 05, 2023216。1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 05 四月 20231:22:27 上午 01:22:27四月 21216。1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023216。1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/4/5 1:22:2701:22:2705 April 2023216。1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 1:22:27 上午 1:22 上午 01:22:27四月 21216。沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023216。很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 01:22:2701:22:2701:224/5/2023 1:22:27 AM216。1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 2101:22:2701:22Apr2105Apr21216。1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 01:22:2701:22:2701:22Monday, April 05, 2023216。1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2101:22:2701:22:27April 05, 2023216。1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20231:22:27 上午 01:22:27四月 21216。1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023216。1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/4/5 1:22:2701:22:2705 April 2023216。1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 1:22:27 上午 1:22 上午 01:22:27四月 21216。楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023216。閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 01:22:2701:22:2701:224/5/2023 1:22:27 AM216。1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 2101:22:2701:22Apr2105Apr21216。1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 01:22:2701:22:2701:22Monday, April 05, 2023216。1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 21四月 2101:22:2701:22:27April 05, 2023216。1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20231:22:27 上午 01:22:27四月 21216。1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 四月 211:22 上午 四月 2101:22April 05, 2023216。1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/5 1:22:2701:22:2705 April 2023216。1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 1:22:27 上午 1:22 上午 01:22:27四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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