【正文】 0平米產(chǎn)品（配套建成，滿(mǎn)足首改及再改客群需求）準(zhǔn)備期2023年 2023年起步期 發(fā)展期 成熟期水面、濕地示范區(qū)完成別墅開(kāi)盤(pán)高爾夫啟動(dòng)高爾夫示范區(qū)完成別墅持續(xù)銷(xiāo)售140160 ㎡ 開(kāi)盤(pán)商業(yè)街規(guī)劃出臺(tái)、預(yù)招商，確定主力店配套呈現(xiàn)100120㎡ 開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 ——本案? 本案，紫荊花語(yǔ)、保利獅子湖（兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立項(xiàng)目）四個(gè)同處城北 198區(qū)域的保利項(xiàng)目，受制于開(kāi)發(fā)時(shí)序和規(guī)模的影響，后期將不可避免的出現(xiàn)自我競(jìng)爭(zhēng)格局；? 因此，從有效 規(guī) 避 競(jìng) 爭(zhēng)的 層 面考 慮 ，我 們認(rèn)為 ，上述 項(xiàng) 目除了在 產(chǎn) 品面積 、 產(chǎn) 品形 態(tài) 有所差異外，在各 階 段的推售 產(chǎn) 品上，也 應(yīng)進(jìn) 行 錯(cuò) 位匹配。開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 ——區(qū)域保利項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)合策略四個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品推售策略：考慮拉斐公館與紫荊花語(yǔ)產(chǎn)品不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，可看作一個(gè)項(xiàng)目的不同產(chǎn)品組團(tuán)同期推售；拉斐公館與獅子湖西地塊僅存在少量首改產(chǎn)品重疊，可在推售節(jié)奏上進(jìn)行區(qū)隔；拉斐公館與獅子湖東地塊同樣存在部分改善型產(chǎn)品重疊，而且獅子湖東、西地塊之間也存在同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，故建議獅子湖東地塊可先期推售別墅等低密產(chǎn)品，與拉斐公館及獅子湖西地塊形成產(chǎn)品錯(cuò)位。開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 ——區(qū)域保利項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)合策略將軍碑城北出口高速成金青快速通道蜀龍大道本案保利拉斐莊園保利公園 198保利拉菲公館獅子湖西地塊開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 ——區(qū)域保利項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)合策略別墅部分在時(shí)間與面積無(wú)法錯(cuò)位的情況下，實(shí)現(xiàn)了兩種產(chǎn)品的 形態(tài)錯(cuò)位 保利公園 198再改本案首改、再改獅子湖西地塊首改、再改持銷(xiāo) 尾盤(pán)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)持銷(xiāo)持銷(xiāo)產(chǎn)品：創(chuàng)新疊墅 產(chǎn)品：創(chuàng)新疊墅別墅部分：開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 ——區(qū)域保利項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)合策略高層部分高層部分： 紫荊花語(yǔ)首置、首改本案首改、再改獅子湖西地塊首改、再改開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)持銷(xiāo)保利拉斐公館首改、再改開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo) 持銷(xiāo) 尾盤(pán)尾盤(pán)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo) 持銷(xiāo)主力面積： 130160 ㎡主力面積： 140160 ㎡主力面積： 85120 ㎡主力面積： 70110 ㎡至此，我們解決了項(xiàng)目定位及保利四盤(pán)會(huì) 出現(xiàn)的相互競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，但如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的營(yíng)銷(xiāo)，同樣也是我們需要考慮的！營(yíng)銷(xiāo)策略研究第五部分 ：產(chǎn)品已然成形，營(yíng)銷(xiāo)怎么做？銷(xiāo)售？推廣？渠道？這不是本案營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)，我們認(rèn)為本案的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)在于解決以下三個(gè)核心課題：如何讓非城市居住熱點(diǎn) 區(qū)域脫穎而出 ？如何在區(qū)域板塊中凸顯 項(xiàng)目核心價(jià)值 ？如何在推廣上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 東西地塊錯(cuò)位 ？question 如何讓非城市居住熱點(diǎn) 區(qū)域脫穎而出 ？? 城東項(xiàng)目占比最小，僅有 2個(gè)；? 城南項(xiàng)目雖多，但開(kāi)發(fā)周期相間隔，同時(shí)集中在大源板塊，但是由于城南目前是各大房產(chǎn)集團(tuán)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域也集結(jié)了所有知 名品牌開(kāi)發(fā)商，區(qū)域已然被炒的火熱；? 城西項(xiàng)目較少，較分散，且區(qū)域熱度較高，區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)間也較長(zhǎng)；? 而城北，首先區(qū)域熱度并不高，其次區(qū)域品牌開(kāi)發(fā)商較少，再次在 198板塊保利集結(jié)了 5個(gè)上千畝項(xiàng)目，規(guī)模體量大的驚人，而且在此之前已有保利 198公園打前陣，樹(shù)立了區(qū)域形象，所以在近幾年，保利在成都的重點(diǎn)將是在城北。2023，保利地產(chǎn)重在城北！背景分析原因本案保利地產(chǎn)，打響 “ 北改 ” 第一槍線上推廣線上全面熱炒 ——保利，北改生力軍！今年成都最 HOT的地方，保利！城北！保利城北又新添 4名千畝成員！2023，保利上演城北最提勁的一場(chǎng)戲！活動(dòng)造勢(shì)以關(guān)愛(ài)為全城交警、協(xié)警，倡導(dǎo)安全駕車(chē)，遵守交通規(guī)則，珍愛(ài)生命為主題為主。結(jié)合北改的進(jìn)程，舉辦一次 “ 北改發(fā)布會(huì) ” ，全面推介保利城北項(xiàng)目。區(qū)域的炒作成功目的是為了區(qū)域各項(xiàng)目的未來(lái)的銷(xiāo)售打伏筆，尤其是針對(duì)本案，作為明年區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目， 獅子湖項(xiàng)目是區(qū)域炒作后的第二大重點(diǎn)，所以接下來(lái)的重點(diǎn)工作將是集中在本案。question 如何在區(qū)域板塊中凸顯 項(xiàng)目核心價(jià)值 ？?jī)r(jià)值梳理區(qū)域競(jìng)品價(jià)值分析項(xiàng)目周邊競(jìng)品對(duì)外主推價(jià)值訴求 ——坡地、公園 莊園 原山資源價(jià)值梳理本案價(jià)值梳理而再看看本案的賣(mài)點(diǎn)有：城北 198核心區(qū)域 ——城北主城區(qū)。緊鄰獅子湖水景資源 ——湖景資源。上千畝占地 ——超大規(guī)模。高爾夫公園配套 ——稀缺資源。超大濕地公園、超完備生活配套 ——配套齊全。湖景資源 是本案區(qū)別于區(qū)域競(jìng)品的最大核心價(jià)值價(jià)值梳理形象定位城北千畝生態(tài)湖居典范價(jià)值梳理推廣主題?人生極境，惟此一湖！?優(yōu)雅城北，湖居典范！?圓你城北湖居夢(mèng)想！question 如何在推廣上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 東西地塊錯(cuò)位 ？案名包裝地塊案名項(xiàng)目的東西地塊在推盤(pán)時(shí)間上前后相差一年多時(shí)間，且各地塊在產(chǎn)品形態(tài)上有較為明顯的區(qū)別，因此項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣從案名上進(jìn)行區(qū)分是首要前提。本案西地塊以首置首改的剛需高層產(chǎn)品為主，占比 80%，東地塊高層與別墅各占 50%，且高層以首改再改型產(chǎn)品為主，因此我們建議項(xiàng)目地塊案名分別為 ——東地塊： 右岸西地塊： 左岸案名包裝案名詮釋在巴黎，以塞納河為界， 塞納河南岸為左岸，塞納河北岸為右岸。右岸 凝聚著奢華宏大的文化象征：香榭麗舍大道、剛果廣場(chǎng)、埃菲爾鐵塔、凱旋門(mén)、盧浮宮等等；左岸 則代表著卓爾不群的精神指標(biāo)：羅丹博物館、克呂尼館、 MK2藝術(shù)院線。 左岸象征著巴黎乃至歐洲的人文氣質(zhì)，左岸匯聚著知識(shí)分子的叛逆精神。左岸是先鋒和理想化的，右岸是恢宏和文化的 。綜上，本案所說(shuō)的東地塊整體案名即為 ——保利 右岸案名包裝組團(tuán)案名本案占地面積較大，產(chǎn)品類(lèi)型分為別墅和高層產(chǎn)品以及配套商業(yè)，為了更好地實(shí)現(xiàn)組團(tuán)銷(xiāo)售，有利于后期針對(duì)性地營(yíng)銷(xiāo)推廣，故建議對(duì)三種產(chǎn)品定義分案名進(jìn)行區(qū)隔，具體建議如下：?高層組團(tuán)案名： 木蘭郡?別墅組團(tuán)案名： 芙蓉郡?商業(yè)組團(tuán)案名： 萬(wàn)花筒整個(gè)分案名沿用保利項(xiàng)目的 “ 花木 ” 路線，以保利 198的 “ 郡 “ 為系列。售樓部建議選址建議目前保利獅子湖西地塊已經(jīng)修建一個(gè)售樓部，但是由于本案與西地塊項(xiàng)目具有一定距離，同時(shí)產(chǎn)品類(lèi)型和定位也有所差異， 故世家機(jī)構(gòu)建議東地塊另外修建專(zhuān)用售樓部。成綿高速成金快速通道熊貓大道動(dòng)線組織理由：?成金青快速通道禁左，通達(dá)性不強(qiáng)；?從熊貓大道到達(dá)本案，利用沿湖景觀大道展示本案最大的自然景觀資源。? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 11:27:0111:27:0111:272/17/2023 11:27:01 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 二月 2111:27:0111:27Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。 11:27:0111:27:0111:27Wednesday, February 17, 2023? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 二月 21二月 2111:27:0111:27:01February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 17 二月 202311:27:01 上午 11:27:01二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 二月 2111:27 上午 二月 2111:27February 17, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/17 11:27:0111:27:0117 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 11:27:01 上午 11:27 上午 11:27:01二月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 11:27:0111:27:0111:272/17/2023 11:27:01 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 二月 2111:27:0111:27Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 11:27:0111:27:0111:27Wednesday, February 17, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 二月 21二月 2111:27:0111:27:01February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202311:27:01 上午 11:27:01二月 21? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 二月 2111:27 上午 二月 2111:27February 17, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/17 11:27:0111:27:0117 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 11:27:01 上午 11:27 上午 11:27:01二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 11:27:0111:27:0111:272/17/2023 11:27:01 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 二月 2111:27:0111:27Feb2117Feb21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 11:27:0111:27:0111:27Wednesday, February 17, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 二月 21二月 2111:27:0111:27:01February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202311:27:01 上午 11:27:01二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 二月 2111:27 上午 二月 2111:27February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/17 11:27:0111:27:0117 February 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 11:27:01 上午 11:27 上午 11:27:01二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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