【正文】 處國貿(mào)商圈，毗鄰政府部門、領(lǐng)使館區(qū)及跨國企業(yè)機(jī)構(gòu)，受到多家跨國公司的青睞，如 “ Intel、 Kodak、大東電報(bào)局公共有限公司、普華永道、新聞集團(tuán)有限公司、麥肯錫等公司，以及芬蘭大使館、英國大使館等均已入住。167。 嘉里中心是集商業(yè)、辦公、公寓、飯店及休閑娛樂設(shè)施于一體的大型綜合性多用途物業(yè)。占地面積達(dá) 28000平方米，總建筑面積約 232023平方米。整項(xiàng)發(fā)展已經(jīng)分期啟用，整體規(guī)劃包括兩幢甲級(jí)辦公大樓、兩幢設(shè)備完善的豪華公寓大廈，共設(shè) 195套裝修雅致的住宅單位、一座商務(wù)飯店、會(huì)員健身會(huì)所及購物商場。 167。 由嘉里建設(shè)有限公司、香格里拉（亞洲）有限公司及北京北奧有限責(zé)任公司合資興建。 突出多功能商住設(shè)施于一身的設(shè)計(jì)特色，成為北京跨世紀(jì)的建筑新典范。 Page 105北京嘉里中心：甲北京嘉里中心：甲 級(jí)辦級(jí)辦 公大樓公大樓167。 兩幢高 31層的智能型辦公大廈，總建筑面積 84000平方米，整層面積由1229至 2967平方米。167。 辦公樓層采用全間柱靠窗式設(shè)計(jì)及低間柱密度，增加了租戶的使用空間；樓底凈高 2． 715米， 預(yù)留拆卸樓板，使各層可互通，方便租戶添建內(nèi)部樓梯 。 辦公樓層亦裝置了架高地臺(tái)，便于租戶鋪設(shè)電訊電路、光線電纜、數(shù)據(jù)傳送、供電布線系統(tǒng)等設(shè)備 。 167。 鋪設(shè)云石及花崗石的辦公樓大堂凈高 8． 5米，面積達(dá) 1266平方米，設(shè)計(jì)寬敞典雅，氣派不凡。地庫設(shè)有大型停車庫及自行車位，倍添方便。大堂內(nèi)備有 24部高速電梯，確保人流順暢。 167。 為配合租戶的商務(wù)需要， 備有商務(wù)中心，設(shè)施一應(yīng)俱全，包括視像會(huì)議設(shè)備、辦公室及會(huì)議室、視聽器材租賃、秘書及翻譯等服務(wù) 。 此外，辦公大樓更提供國際電腦網(wǎng)絡(luò)接駁，配備租戶員工專用的餐廳及浴室 。Page 106北京嘉里中心：豪北京嘉里中心：豪 華華 公寓大樓公寓大樓 167。 兩幢高 31層的公寓大廈總建筑面積約 34000平方米，可提供 195套單位的豪華公寓。167。 備有一至三室套間、三至五室復(fù)式戶型及頂層五室套間等多項(xiàng)選擇。167。 室內(nèi)設(shè)備齊全，除了中央熱水供應(yīng)及冷暖空調(diào)外，更附有全套廚房設(shè)備、壁櫥、多種家居用品及全套家用電器等。嘉里中心附設(shè)會(huì)員健身俱樂部。自投入使用以來，入住率很快超過 80％。Page 107本案甲本案甲 級(jí)級(jí) 寫字樓可借寫字樓可借 鑒鑒 案例：成都仁恒置地廣案例：成都仁恒置地廣 場場167。 成都仁恒置地廣場 —— “ 成都空氣質(zhì)量最好樓宇 ”167。 位于天府廣場鹽市口附近的仁恒廣場，建筑面積 22萬多平方米，由國際品牌購物中心、甲級(jí)寫字樓和酒店服務(wù)式公寓三大部分組成。其中， 1到5樓為裙樓，定位國際品牌購物中心，商業(yè)面積為 44399平方米，以國際一二線品牌旗艦店、形象店、專賣店為主，輔以高檔特色餐飲、休閑會(huì)所等。裙樓以上為兩棟雙塔式建筑，均為 170米左右的高層樓宇。其中位于人民南路一側(cè)的主樓將開發(fā)為國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓、 CBD總部基地；位于新光華街的樓宇則將開發(fā)為酒店服務(wù)式的頂級(jí)商務(wù)公寓，目標(biāo)客戶定位于往來于成都的國際人士、知名公司高管。Page 108167。 產(chǎn)品特色：采用全冰蓄冷空調(diào)和全新風(fēng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的高檔樓宇，唯一一棟房間帶有大陽臺(tái)的商務(wù)大廈，在國內(nèi)超高層建筑中罕有達(dá)到的超低排放、超低污染的現(xiàn)代建筑。167。 在成都首家使用節(jié)能、環(huán)保的全冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)，其特點(diǎn)是采用夜間制冰、白天工作的原理，能夠提供溫度、濕度都恰到好處的空氣質(zhì)量。無論是在房間里，還是在走道上，甚至在出風(fēng)口，空氣都非常均衡，不會(huì)出現(xiàn)過冷和過熱的現(xiàn)象。并且成為在國內(nèi)超高層建筑中罕有達(dá)到的超低排放、超低污染的現(xiàn)代建筑。167。 全新風(fēng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)和變頻變風(fēng)量空調(diào)（ VAＶ），不但每間房屋的溫度濕度可以由房主自行調(diào)節(jié)，室內(nèi)空氣還能與室外空氣實(shí)現(xiàn)對(duì)接，避免細(xì)菌和病毒的傳播。 Page 109本案甲本案甲 級(jí)級(jí) 寫字樓可借寫字樓可借 鑒鑒 案例：案例： 鐵獅門鐵獅門167。 鐵獅門 ——國際標(biāo)準(zhǔn)的 “ 綠色建筑 ”167。 位于東大街的鐵獅門項(xiàng)目占地面積 38畝，建筑總面積達(dá) 17萬平方米，其中 5層裙樓為高端商場、三座塔樓分別為甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、住宅。167。 產(chǎn)品特色：三座塔樓將呈三足鼎立之勢(shì)。其中 一棟甲級(jí)寫字樓 專門為金融商務(wù)業(yè)打造，將以完全國際化的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和管理，有望填補(bǔ)目前成都尚無一棟完全符合國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的空白。另兩棟塔樓中， 一棟為高標(biāo)準(zhǔn)精裝修的住宅 ，借鑒華爾街 “ 紐約客 ” 寓所模式，為長期在成都工作的國際商務(wù)人士提供獨(dú)立、舒適的自在居所。而另 一棟酒店式公寓主要針對(duì)在成都工作時(shí)間短于一年的國際商務(wù)人士，尤其是那些厭倦了酒店生活，希望能找到家的感覺的高端客戶，每套房間都設(shè)有客廳、廚房等空間，采用只租不售的方式。 Page 110167。 此外，整個(gè)鐵獅門項(xiàng)目還將是一座真正符合國際標(biāo)準(zhǔn)的 “ 綠色建筑 ” ，其設(shè)計(jì)和建設(shè)都 采用美國綠色建筑協(xié)會(huì) LEED的嚴(yán)格體系 ，并將經(jīng)過 LEED的評(píng)估和驗(yàn)收。據(jù)悉，美國綠色建筑協(xié)會(huì)目前是國際公認(rèn)的兩家綠色建筑協(xié)會(huì)之一，它對(duì)于建筑在用材、節(jié)能設(shè)計(jì)上是否達(dá)到最佳環(huán)保效果有一套嚴(yán)格而完善的驗(yàn)收體系。Page 111小小 結(jié)結(jié) ：甲：甲 級(jí)級(jí) 寫字樓價(jià)寫字樓價(jià) 值值 序列！序列！167。 綜上所述，甲級(jí)寫字樓在摒除了區(qū)位因素的影響后，層高、結(jié)構(gòu)往往成為彰顯自身產(chǎn)品高價(jià)值的直接比較因素。167。 而在產(chǎn)品價(jià)值之外，市場名氣較大，反響較好的甲級(jí)寫字樓往往還會(huì)從設(shè)施設(shè)備中尋求新的概念，為自己進(jìn)行包裝。如 “ 空氣質(zhì)量最好 ”“ 綠色建筑等 ” 。167。 對(duì)本案而言，項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值極高，在產(chǎn)品和設(shè)施設(shè)備方面只需按照標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓配置，并在營銷中適時(shí)制造獨(dú)特形象，本案的甲級(jí)寫字樓即有理由實(shí)現(xiàn)較高的市場價(jià)值。甲級(jí)寫字樓 層高 結(jié)構(gòu) 電梯 車位中央空調(diào)商務(wù)中心、會(huì)所等等Page 112我我 們們 ，做什么，做什么 樣樣 的甲的甲 級(jí)級(jí) 寫字樓？寫字樓？167。 保利實(shí)力與特色的全面、系統(tǒng)地呈現(xiàn)。167。 甲級(jí)寫字樓 ——把握企業(yè)需求特征，從五個(gè)方面打造適應(yīng)市場需求的甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品167。 在寫字樓開發(fā)行業(yè)流行這樣一句話： “ 把消費(fèi)者能做的事情留給消費(fèi)者去做，把消費(fèi)者做不到的事情做到最好 ” 。從寫字樓產(chǎn)品開發(fā)的角度看，寫字樓消費(fèi)者能做的事情主要是室內(nèi)裝修，而建筑整體形象的塑造，以及建筑結(jié)構(gòu)和布局、公共空間的打造等必須由開發(fā)商完成。Page 113本案甲本案甲 級(jí)級(jí) 寫字樓寫字樓 產(chǎn)產(chǎn) 品定位！品定位！167。 基本設(shè)計(jì)要求要點(diǎn) 設(shè)計(jì)要求建筑高度 120m層高 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1700～ 1900m2售賣單位 250～ 1900m2總建筑面積 54000m2左右Page 114主要硬件配置建主要硬件配置建 議議167。 空調(diào)配置建議 167。 使用節(jié)能、環(huán)?？照{(diào)系統(tǒng)，能夠提供溫度、濕度都恰到好處的空氣質(zhì)量。 24小時(shí)開機(jī)，但可實(shí)現(xiàn)分戶自主調(diào)節(jié)，獨(dú)立計(jì)費(fèi)。167。 電梯配置建議167。 按總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過 4000平方米 ,等候時(shí)間不超過 30秒，速度 3m/s以上，內(nèi)有高檔裝飾；167。 客貨分離，貨梯至少兩部，貨梯隱藏在客梯背面，使得寫字樓終端使用客群免受貨運(yùn)的干擾；167。 客梯分層流動(dòng)：實(shí)現(xiàn) 318層和 1930層分區(qū)流動(dòng)；167。 完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)，如當(dāng)電梯在停用時(shí)，轎廂燈自動(dòng)熄滅；Page 115167。 大堂設(shè)計(jì)建議167。 大堂的面積和檔次是寫字樓品質(zhì)的體現(xiàn)，本案甲級(jí)寫字樓大堂層高為（即底商的層高），做雙層超高大堂，其面積約為 300平方米為宜。另外，在大堂的局部空間設(shè)計(jì)成一個(gè)夾層，可作為茶座、小型咖啡廳等功能，多方面解決商務(wù)配套的功能。Page 116167。 局部 2層挑高設(shè)計(jì)167。 局部 2層挑高設(shè)計(jì)，一是可以作為企業(yè)辦公人員室外的休閑空間；二是可以提升產(chǎn)品品質(zhì)，倡導(dǎo)生態(tài)辦公；三是根據(jù)目標(biāo)客戶定位，企業(yè)總部型客戶如購買兩層以上的辦公面積?？梢栽谔舾邊^(qū)域配置樓梯或電梯，作為企業(yè)辦公區(qū)內(nèi)部的豎向交通，便于公司內(nèi)部員工的交流。局部 2層挑高設(shè)計(jì)與預(yù)留拆卸樓板相比，更具優(yōu)勢(shì)。Page 117167。 生態(tài)智能技術(shù)運(yùn)用167。 生態(tài)智能寫字樓因其高舒適度和低能耗的特點(diǎn)，具有很好的價(jià)值，其市場競爭力主要體現(xiàn)在他能夠提供員工的工作效率、改善員工的健康條件、提高企業(yè)的形象和地位、節(jié)約建筑設(shè)備投資和運(yùn)營成本。目前，成都真正意義上的生態(tài)智能寫字樓非常欠缺，本項(xiàng)目強(qiáng)化生態(tài)智能技術(shù)的運(yùn)用，將成為本案甲級(jí)寫字樓的核心競爭力。Page 118本案甲本案甲 級(jí)級(jí) 寫字樓的生寫字樓的生 態(tài)態(tài) 智能技智能技 術(shù)實(shí)術(shù)實(shí) 施施167。 本案甲級(jí)寫字樓的生態(tài)智能技術(shù)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行實(shí)施167。 通過呼吸式幕墻等高科技手段達(dá)到自然通風(fēng)采光；167。 由高效保溫隔熱玻璃及自能遮陽調(diào)光裝置配合完成的能量控制系統(tǒng)；167。 建筑樓板、墻體輻射制冷、供熱技術(shù)；167。 置換式新風(fēng)系統(tǒng)與分散式新風(fēng)裝置；167。 雙層架空地臺(tái)技術(shù)系統(tǒng)，便于租戶鋪設(shè)電訊電路、光線電纜、數(shù)據(jù)傳送、供電布線系統(tǒng)等設(shè)備。 Page 119單單 元式寫字元式寫字 間間專項(xiàng)專項(xiàng) 研究研究??Page 120單單 元式寫字元式寫字 間間 的既定條件的既定條件167。 服從項(xiàng)目整體銷售要求， 100%對(duì)外銷售。167。 體量 ；167。 以樓高 120米， 2層商業(yè)計(jì)算，單元式寫字間層高可實(shí)現(xiàn)167。 銷售價(jià)格較高Page 121單單 元式寫字元式寫字 間間 開開 發(fā)發(fā) 方向核心矛盾方向核心矛盾VS單元式寫字間開發(fā)方向核心矛盾單元式寫字間開發(fā)方向核心矛盾銷售的經(jīng)營模式40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)較大的體量與較高的價(jià)格持續(xù)保持高物業(yè)品質(zhì)順利銷售順利銷售Page 122167。 基于本案單元式寫字間所面臨的核心矛盾，我司認(rèn)為難以從常規(guī)方案中獲得解決。必須另辟蹊徑，尋求更為適合此類產(chǎn)品發(fā)展的方案。167。 我司根據(jù)市場調(diào)研和專家深訪的多方論證，提出了可能的解決方案。Page 123單單 元式寫字元式寫字 間間 定位的提出定位的提出基于本案單元式寫字間所面臨的核心矛盾，我司提出發(fā)展的方案：商務(wù)領(lǐng)館 下面將是關(guān)于此觀點(diǎn)的推導(dǎo)過程 ……Page 124 定位方案的概念界定1. 定位方案的可能性分析 2. 定位方案的必要性分析 3.關(guān)于關(guān)于 單單 元式寫字元式寫字 間間 定位的推定位的推 導(dǎo)導(dǎo) 思路思路Page 125關(guān)于關(guān)于 單單 元式寫字元式寫字 間間 定位的推定位的推 導(dǎo)導(dǎo) 所謂商務(wù)領(lǐng)館，針對(duì)高級(jí)個(gè)人企業(yè)或中小企業(yè)的銷售型高檔辦公物業(yè)。其本質(zhì)是 “ 小而精致的辦公室 ” ，商務(wù)領(lǐng)館只是形象概念。167。 對(duì)辦公空間的要求，能夠提升形象，與所從事的職業(yè)形象相符。167。 商務(wù)會(huì)談具有私密性。167。 以商務(wù)辦公為主，同時(shí)不排斥居住，能夠提供休息場所，具有偶爾居住的功能。對(duì)居住的需求恰可在本案的 24小時(shí)服務(wù)公寓中釋放。167。 要求有領(lǐng)地感，不愿與其他大公司扎堆，以突出自身的品質(zhì)感和領(lǐng)地感。167。 追求自由關(guān)于商務(wù)領(lǐng)館的概念界定Page 126定位商定位商 務(wù)領(lǐng)館務(wù)領(lǐng)館 的可能性分析的可能性分析167。 對(duì)項(xiàng)目可能的開發(fā)方案的優(yōu)化提煉167。 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)條件，可初步延伸出三個(gè)初步的開發(fā)方向（ “ 掌上玩物 ” / 企業(yè)商務(wù)會(huì)所 /服務(wù)式寫字樓），但這些開發(fā)方案均存在明顯的缺點(diǎn)，而私人商務(wù)領(lǐng)館是在對(duì)此三個(gè)方案的優(yōu)化提煉。Page 127方向方向 1: “掌上玩物掌上玩物 ”“ 掌上玩物 ” 內(nèi)容概念界定 出于喜歡而購買的非必需品特 征 使用功能不明確，只為喜歡，或追隨保利品牌而購買屬于沖動(dòng)性消費(fèi) 客 戶 群 年輕一族購買本項(xiàng)目的目的，并不是作為深度居家，而是作為朋友聚會(huì)，偶爾休息、娛樂的場所。Page 128問題問題 與與 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 存在的問題：市場容量較小， 不確定性較大167。 這類物業(yè)業(yè)主完全處于非理性的因素而購買，功能用途不明確，這部分客群屬于市場的上的極少數(shù)，市場容量較小167。 優(yōu)勢(shì)：物業(yè)品質(zhì)較高167。 這類物業(yè)奉行 “ 極少主義 ” ，走 “ 另類 ” 路線，把物業(yè)打造成藝術(shù)品，物業(yè)的品質(zhì)較高。Page 129方向方向 2:銷銷 售型企售型企 業(yè)業(yè) 商商 務(wù)務(wù) 會(huì)所會(huì)所企 業(yè) 商 務(wù) 會(huì)所 內(nèi)容概念界定 高端私人會(huì)所中用于出售給企業(yè)的物業(yè)。特征私人會(huì)所是企業(yè)的重要的商業(yè)平臺(tái)和交際場。進(jìn)入會(huì)所通常以交納會(huì)費(fèi)作為進(jìn)入的門檻。而在此是將企業(yè)是否持有物業(yè)作為進(jìn)入的門檻。通過變換進(jìn)入條件的方式進(jìn)行銷售。提供酒店式的管理，通過良好環(huán)境與配套設(shè)施，為會(huì)員們提供最佳的宴請(qǐng)、休閑娛樂和社交活動(dòng)的場所，為會(huì)員創(chuàng)造一種新的生活方式，并致力于為會(huì)員搭建一個(gè)擴(kuò)大社交圈的平臺(tái)，甚至融資方面的服務(wù)。客 戶 群 主要是大型的企業(yè)的企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員Page 130 問題問題 與與 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 存在問題：極少有會(huì)所管理公司愿意接受這種銷售物業(yè)的模式167。 經(jīng)過與一些熟悉私人會(huì)所的業(yè)內(nèi)人士座談，私人會(huì)所管理公司基本上不愿意接受這種銷售物業(yè)的模式。167。 優(yōu)勢(shì)：能銷售物業(yè)的同時(shí)，保證物業(yè)有較高的品質(zhì)167。 200~300萬一套的物業(yè)作為很多企業(yè)來說，購買并不困難，如果加入會(huì)所能給企業(yè)帶來許多商機(jī)，甚至可以協(xié)助企業(yè)融資，則 200~300萬一套的入會(huì)門檻并不高，銷售自然不成問題，且有專業(yè)私人會(huì)所管理公司專業(yè)打理，因此，物業(yè)品質(zhì)能得到較好的保證。Page 131方向方向 3:服服 務(wù)務(wù) 式寫字樓式寫字樓服 務(wù) 式寫字樓 內(nèi)容概念界定 全裝修并且配 備 了服 務(wù) 人 員 和