【正文】 %置業(yè)次數(shù) 比例首次置業(yè) 12%二次置業(yè) 50%多次置業(yè) 38%報(bào)刊 比例華西都市報(bào) 23%成都商報(bào) 70%成都晚報(bào) 6%天府早報(bào) 0%成都日?qǐng)?bào) 0%Page 62置置 業(yè)業(yè) 最注重的三大因素最注重的三大因素167。 第三則為價(jià)格因素。167。金色海蓉作為萬(wàn)科 09年的開篇之作，首期推出 600余套房源快速售罄。 三則是項(xiàng)目的總價(jià)基本控制在 55萬(wàn) /套以內(nèi)，按揭首付款基本控制在 12萬(wàn)以內(nèi)，較好的契合了項(xiàng)目的主力客群的經(jīng)濟(jì)能力。另外項(xiàng)目也有一部分自住客群，該類客群主要以城南企業(yè)中高層管理人員、金融行業(yè)的高級(jí)管理人員，該類客群大多有海歸背景或是國(guó)外工作經(jīng)驗(yàn)。 而本案 85㎡ 的套一，總價(jià)近 70余萬(wàn)，作為投資物業(yè)來(lái)說(shuō)，總價(jià)過(guò)高，作為居住物業(yè)來(lái)說(shuō)，功能不完善且缺乏性價(jià)比，因此也導(dǎo)致該戶型開盤至今一套未售的境況。在綜合考慮到住宅按揭等因素下，建議以中等二房戶型為主體。 收益方面：建筑高度為 120米，是在 100米建筑高度上可多修建 6層，即項(xiàng)目可增加約 ，既增加了項(xiàng)目的建筑體量，又節(jié)約了項(xiàng)目的建筑密度指標(biāo)，進(jìn)而增加了項(xiàng)目土地的利用率；167。Page 77167。 成都商務(wù)區(qū)主要分為四大區(qū)域，分別為傳統(tǒng) CBD區(qū)域（騾馬市 順城街，天府廣場(chǎng)至錦江河畔沿線）、 SBD區(qū)域、東大街及延線區(qū)域和城南行政新區(qū)。 為了滿足大量金融機(jī)構(gòu)的需求，高新區(qū)將原有的成都金融后臺(tái)服務(wù)中心擴(kuò)容一倍，規(guī)劃建設(shè) 1000畝至 1500畝金融后臺(tái)服務(wù)中心擴(kuò)展園區(qū)，擴(kuò)展后的成都金融后臺(tái)服務(wù)中心規(guī)模將達(dá)到 3000畝，以此打造西部最大的金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。 《 中央商務(wù)區(qū)內(nèi)城市建筑形態(tài)設(shè)計(jì) 》 、 《 中央商務(wù)區(qū)交通體系設(shè)計(jì) 》 、 《 中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)劃 》 、 “‘ 一三七 ’ 的發(fā)展戰(zhàn)略 ” 等一系列指導(dǎo)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展三大規(guī)劃相繼出爐；荔枝巷、青年路、東大街一段，這些地方改造也基本結(jié)束，中央商務(wù)區(qū)面貌煥然一新。 影響 ：這是成都第一個(gè)真正意義上具備完整系統(tǒng)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。足以說(shuō)明該區(qū)域是成都辦公物業(yè)市場(chǎng)的主流區(qū)域之一，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 2023年及 2023年上半年區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)量及成交量都位于各商務(wù)區(qū)榜首， 2023年上半年新增供應(yīng)及成交量均超過(guò) 2023年全年。 2023年新開盤項(xiàng)目如鼓樓國(guó)際、新希望大廈、新希望國(guó)際的價(jià)格均偏低，從而拉低了 2023年上半年的整體成交均價(jià)。這主要是因?yàn)槔稀⑴f寫字樓在軟硬件配置方面均相對(duì)較差，對(duì)企業(yè)尤其是對(duì)公司形象比較看重的大型企業(yè)的吸引力逐漸減弱，因而租金價(jià)格相對(duì)較低。Page 952023年成都甲年成都甲 級(jí)級(jí) 寫字樓空置情況寫字樓空置情況167。167。 但是， 問(wèn)題來(lái)了 ——在眾多高端寫字樓集中供應(yīng)的市場(chǎng)階段，如何定位產(chǎn)品才能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中 突圍 ？Page 100世界世界 500強(qiáng)強(qiáng) 企企 業(yè)業(yè) 的的 選擇選擇167。 四、在大樓設(shè)施規(guī)格方面，是完全取決于商業(yè)需求。為了保證生意能夠興旺，他們對(duì)辦公地點(diǎn)的選擇非常嚴(yán)格甚至是苛刻。167。 兩幢高 31層的智能型辦公大廈，總建筑面積 84000平方米，整層面積由1229至 2967平方米。 167。 室內(nèi)設(shè)備齊全，除了中央熱水供應(yīng)及冷暖空調(diào)外，更附有全套廚房設(shè)備、壁櫥、多種家居用品及全套家用電器等。其中位于人民南路一側(cè)的主樓將開發(fā)為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓、 CBD總部基地；位于新光華街的樓宇則將開發(fā)為酒店服務(wù)式的頂級(jí)商務(wù)公寓，目標(biāo)客戶定位于往來(lái)于成都的國(guó)際人士、知名公司高管。 全新風(fēng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)和變頻變風(fēng)量空調(diào)（ VAＶ），不但每間房屋的溫度濕度可以由房主自行調(diào)節(jié)，室內(nèi)空氣還能與室外空氣實(shí)現(xiàn)對(duì)接，避免細(xì)菌和病毒的傳播。而另 一棟酒店式公寓主要針對(duì)在成都工作時(shí)間短于一年的國(guó)際商務(wù)人士，尤其是那些厭倦了酒店生活，希望能找到家的感覺的高端客戶，每套房間都設(shè)有客廳、廚房等空間，采用只租不售的方式。如 “ 空氣質(zhì)量最好 ”“ 綠色建筑等 ” 。從寫字樓產(chǎn)品開發(fā)的角度看，寫字樓消費(fèi)者能做的事情主要是室內(nèi)裝修，而建筑整體形象的塑造，以及建筑結(jié)構(gòu)和布局、公共空間的打造等必須由開發(fā)商完成。 按總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過(guò) 4000平方米 ,等候時(shí)間不超過(guò) 30秒，速度 3m/s以上，內(nèi)有高檔裝飾；167。 局部 2層挑高設(shè)計(jì)167。Page 118本案甲本案甲 級(jí)級(jí) 寫字樓的生寫字樓的生 態(tài)態(tài) 智能技智能技 術(shù)實(shí)術(shù)實(shí) 施施167。 服從項(xiàng)目整體銷售要求， 100%對(duì)外銷售。 我司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和專家深訪的多方論證，提出了可能的解決方案。 以商務(wù)辦公為主，同時(shí)不排斥居住，能夠提供休息場(chǎng)所，具有偶爾居住的功能。Page 127方向方向 1: “掌上玩物掌上玩物 ”“ 掌上玩物 ” 內(nèi)容概念界定 出于喜歡而購(gòu)買的非必需品特 征 使用功能不明確，只為喜歡，或追隨保利品牌而購(gòu)買屬于沖動(dòng)性消費(fèi) 客 戶 群 年輕一族購(gòu)買本項(xiàng)目的目的，并不是作為深度居家，而是作為朋友聚會(huì)，偶爾休息、娛樂的場(chǎng)所。進(jìn)入會(huì)所通常以交納會(huì)費(fèi)作為進(jìn)入的門檻。 優(yōu)勢(shì)：能銷售物業(yè)的同時(shí)，保證物業(yè)有較高的品質(zhì)167?？?戶 群 主要是大型的企業(yè)的企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員Page 130 問(wèn)題問(wèn)題 與與 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 優(yōu)勢(shì)：物業(yè)品質(zhì)較高167。167。 對(duì)辦公空間的要求，能夠提升形象，與所從事的職業(yè)形象相符。 銷售價(jià)格較高Page 121單單 元式寫字元式寫字 間間 開開 發(fā)發(fā) 方向核心矛盾方向核心矛盾VS單元式寫字間開發(fā)方向核心矛盾單元式寫字間開發(fā)方向核心矛盾銷售的經(jīng)營(yíng)模式40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)較大的體量與較高的價(jià)格持續(xù)保持高物業(yè)品質(zhì)順利銷售順利銷售Page 122167。 建筑樓板、墻體輻射制冷、供熱技術(shù)；167。Page 117167。 大堂設(shè)計(jì)建議167。 使用節(jié)能、環(huán)?？照{(diào)系統(tǒng)，能夠提供溫度、濕度都恰到好處的空氣質(zhì)量。 保利實(shí)力與特色的全面、系統(tǒng)地呈現(xiàn)。Page 111小小 結(jié)結(jié) ：甲：甲 級(jí)級(jí) 寫字樓價(jià)寫字樓價(jià) 值值 序列！序列！167。167。 在成都首家使用節(jié)能、環(huán)保的全冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)，其特點(diǎn)是采用夜間制冰、白天工作的原理，能夠提供溫度、濕度都恰到好處的空氣質(zhì)量。 成都仁恒置地廣場(chǎng) —— “ 成都空氣質(zhì)量最好樓宇 ”167。 兩幢高 31層的公寓大廈總建筑面積約 34000平方米，可提供 195套單位的豪華公寓。 167。 167。這對(duì)一個(gè)新建的沒有名氣的寫字樓將起到 ‘ 四兩撥千斤 ’ 的作用。 第一太平戴維斯： “ 對(duì)于世界 500強(qiáng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其是服務(wù)性行業(yè)，更在意樓宇的形象，裝修品質(zhì)和檔次，對(duì)寫字樓的物業(yè)管理水平要求高，對(duì)弱電等智能化配套要求較高，對(duì)寫字樓周邊的城市生活配套要求高，對(duì)寫字樓的租金和物管費(fèi)用一般不太敏感。 一家著名的外資商業(yè)銀行在成都尋找可供出租的寫字樓，這家銀行提出了很明確的條件和要求：167。 人南沿線 SBD區(qū)域賦予項(xiàng)目便捷的交通、成熟的配套、豐富的信息、迅捷的通訊和良好的金融、商務(wù)運(yùn)營(yíng)環(huán)境。167。167。 從 2023年各商務(wù)區(qū)的租售均價(jià)來(lái)看，人南沿線 SBD區(qū)域都是各商務(wù)區(qū)中最高的。Page 90成都成都 辦辦 公用房?jī)r(jià)格及租金公用房?jī)r(jià)格及租金167。各商務(wù)區(qū)比較而言，人南沿線區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)成熟，辦公物業(yè)需求較為旺盛，尤其隨著整體經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，辦公需求得到一定程度的集中釋放。 市場(chǎng)新增供應(yīng)量逐年增長(zhǎng)，開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)張。 關(guān)鍵詞 3： 《 成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 》 出臺(tái)167。Page 83167。是連接中央商務(wù)區(qū)（ CBD）與城南行政新區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)軸線，全長(zhǎng) 。 公建化的外立面設(shè)計(jì)167。本案住宅共約 39層，根據(jù)我司對(duì)于新加坡業(yè)瑞（ 120米）的產(chǎn)品策劃研發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 120米的建筑只需設(shè)置在 15F設(shè)置一個(gè)建筑面積約 5060平方米的避難間即可；167。Page 75住宅住宅 單單 體建筑體建筑 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 要求要求 167。Page 73住宅住宅 產(chǎn)產(chǎn) 品定位品定位167。主要因?yàn)樵擁?xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)存在一定偏差。Page 69暢銷戶型（ 45平米標(biāo)間） 滯銷戶型（ 85平米套一）Page 70經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn) ：： 產(chǎn)產(chǎn) 品與市品與市 場(chǎng)場(chǎng) 機(jī)會(huì)存在偏差機(jī)會(huì)存在偏差167。 一則是項(xiàng)目的區(qū)位，城南三環(huán)內(nèi)稀缺地理優(yōu)勢(shì)，加之高攀路的改造規(guī)劃，使項(xiàng)目所在區(qū)域有良好的市場(chǎng)預(yù)期。 三是萬(wàn)科品牌的追隨客群，該類客群沒有明顯的背景特征，主要是對(duì)萬(wàn)科品牌的高度認(rèn)同，該類客群一般都是多次購(gòu)買萬(wàn)科物業(yè)。 項(xiàng)目 1期僅有兩個(gè)戶型： A1和 A2，目前已全部售罄。 其次是交通配套。 家庭月平均收入 167。 區(qū)域輻射客群范圍較廣，以成都本地客戶為主，以成都以外的客戶為輔。 100~130平方米的套三，也是市場(chǎng)主流供應(yīng)和消化區(qū)間段。 160180萬(wàn) /套的套四房源市場(chǎng)供應(yīng)占比遠(yuǎn)大于銷售占比，因此 160180萬(wàn) /套的套四房源市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，銷售壓力巨大。 從供應(yīng)來(lái)說(shuō)， 100160萬(wàn) /套的套三房源是供應(yīng)的主力，而從銷售來(lái)看 7090萬(wàn)的套三房源是區(qū)域快銷房源。 區(qū)域套二房源總價(jià)主要集中在 60萬(wàn)/套以下、 6080萬(wàn) /套和 90100萬(wàn)/套的房源供應(yīng)，從銷售來(lái)看， 60萬(wàn)以下的套二房源和 90100萬(wàn)的奢侈型套二房源是暢銷總價(jià)房源。 區(qū)域目前主要在售競(jìng)品的成交均價(jià)主要集中在 800013000元 /㎡ ，屬于成都市高端房?jī)r(jià)板塊，結(jié)合銷售情況來(lái)看區(qū)域在售競(jìng)品的銷售現(xiàn)狀來(lái)看，區(qū)域在售項(xiàng)目銷售基本都在在 30%以上。Page 50167。 從供銷占比來(lái)看， 6080㎡ 的套二在區(qū)域有較高的市場(chǎng)認(rèn)知度，銷售占比遠(yuǎn)大于其供應(yīng)占比，市場(chǎng)需求旺盛，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 而 8090㎡ 的套一房源的供應(yīng)占比遠(yuǎn)大于其銷售占比，因此該區(qū)域 8090㎡ 的套一房源供應(yīng)明顯過(guò)剩 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。167。城南一號(hào)、萬(wàn)科 戶型面積跨度較大，產(chǎn)品豐富，有適于投資的 60㎡ 以下物業(yè)，也有頂級(jí)豪宅物業(yè)面積達(dá)到 400㎡ 以上，再一次印證了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展成熟度。而本案將為保利在成都的品牌形象再次豐富、強(qiáng)化與升華。住宅是本案當(dāng)然的現(xiàn)金流制造者！追求極速銷售。小面積、低總價(jià)、快速銷售為主要特征。 從項(xiàng)目的品質(zhì)、價(jià)值、銷售題材等角度綜合考慮，世家推薦采用第二種產(chǎn)品組合方案。 考慮到本案產(chǎn)品定位中破題的關(guān)鍵點(diǎn)在于 “ 商業(yè)指標(biāo)的運(yùn)用 ” ，而本案的 “ 公寓式寫字樓 ” 即使用的是商業(yè)指標(biāo)。167。地塊名稱 用地性質(zhì) 建設(shè)凈用地面積（ m2） 容積率 建筑高度 (m) 主體建筑密 度 最大總建筑面積 (m2)地塊 A 商業(yè)兼容二類住宅用地 ≤ ≤120 ≤25% 地塊 B 商業(yè)金融業(yè) 用地 ≤ ≤120 ≤20% 合計(jì) / / Page 28167。 但值得注意的是，高端街鋪價(jià)值雖高，但這一物業(yè)類型的體量卻是相對(duì)有限的。因此，我們認(rèn)為，開發(fā)高星級(jí)酒店不符合本案的需求。 綜上所述，我們認(rèn)為，本案開發(fā)大型商業(yè)價(jià)值較低。 大商業(yè)旗艦店多以租賃形式使用，并且議價(jià)能力極強(qiáng)。 東地塊： 商業(yè)金融業(yè)用地167。167。 167。 Page 16城南客群來(lái)源分析城南客群來(lái)源分析167。 無(wú)論是 2023年還是 2023年上半年，城東和城西的成交占比旗鼓相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城南和城北。 城南供需比達(dá) ，超過(guò)了主城區(qū)平均水平 。從供需比來(lái)看，整體市場(chǎng)供過(guò)于求。Page 102023年年 16年城南商品住宅成交均價(jià)走年城南商品住宅成交均價(jià)走 勢(shì)勢(shì) 分析分析167。 就消費(fèi)市場(chǎng)而言通貨膨脹的預(yù)期一旦加強(qiáng)，肯定會(huì)增加投資者進(jìn)入樓市的力度和速度，給房?jī)r(jià)帶來(lái)不理性上漲的變數(shù)。 成都樓市在 2023年上半年167。167。 “兩軸四片 ” 建設(shè)不僅是成都市城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的依托和城市繁榮的標(biāo)志，也是城市現(xiàn)代化的最直接體現(xiàn)。 首先，謹(jǐn)代表世家機(jī)構(gòu)，對(duì)于保利成功拍得 “ 領(lǐng)事館地塊” 表示由衷的祝賀！167。 在 全域成都 新理念下，成都市從 2023年開始，擬用 35年時(shí)間在中心城區(qū)進(jìn)行 “ 兩軸四片 ” 建設(shè)。 而相較于同等區(qū)位的其他地塊，如大源中天盈地塊、華宇的財(cái)校地塊……，當(dāng)前我們所取得的用地條件已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的成本優(yōu)勢(shì)。 那么，根據(jù)房地產(chǎn)研究的規(guī)律，從市場(chǎng)要機(jī)會(huì)，我們首先將目光投向 城南市場(chǎng)！Page 6成都城南市成都城南市 場(chǎng)場(chǎng)特特 質(zhì)質(zhì) 解解 讀讀??Page 72023年宏年宏 觀觀 市市 場(chǎng)場(chǎng) 大大 勢(shì)結(jié)論勢(shì)結(jié)論 (詳細(xì) 分析參 見 提 報(bào) 文本 )167。 價(jià)格方面止跌回升，下半年整體平穩(wěn)中難抑局部上漲；167。167。 2023年，無(wú)論市場(chǎng)新增供應(yīng)量還是成交量，城東都位于四大方位之首。 2023年上半年，無(wú)論是新增供應(yīng)量還是成交量，城南都位于第三。167。167。167。隨著仁恒置地廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)、中航城南項(xiàng)目等大型城市綜合體的陸續(xù)完工，城南的商業(yè)配套將日益完善，輻射面也將逐步擴(kuò)大。 因此，在城南開發(fā)常規(guī)產(chǎn)品均有市場(chǎng)支撐，若能在保證產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)控制產(chǎn)品價(jià)格，則項(xiàng)目受眾面更廣、機(jī)會(huì)更大。 保利對(duì)本案實(shí)現(xiàn) 100%銷售的目標(biāo)167。 另一方面 ,就地塊與人民南路的關(guān)系而言，美領(lǐng)館割斷了本案與威斯頓聯(lián)邦大廈的聯(lián)系，單憑本案難以獨(dú)立形成濃厚的商業(yè)氛圍。僅人民南路軸線及延長(zhǎng)線上，就存在超過(guò) 10家的五星級(jí)酒店。167。167。 商品住宅的建筑面積達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)的最大值，即住宅總建筑面積接近 ；167。 產(chǎn)品組合方案二：創(chuàng)造性產(chǎn)品組合167。 根據(jù)對(duì)相關(guān)案例研究和世家機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)寫字樓層高為 ，可以作為 2層使用，其實(shí)際可利用建筑面積相當(dāng)于普通層高寫字樓的面積的 ，其價(jià)值也高于普通層寫字樓的 。Page 37高端街鋪 ：拔高項(xiàng)目調(diào)性、實(shí)現(xiàn)區(qū)域同類物業(yè)最