【正文】 單價4萬以下 公寓類一房或二房產(chǎn)品，以滿足消費者最低層次的需求為主，具有特別的產(chǎn)品性質(zhì)的螞蟻工房和 90+產(chǎn)品為代表 以婚房等剛性需求為主，總價控制合理，單身或兩口之家為主 白馬花園、金色里程、金色城品、金色雅筑、花園小城、金色城市 首次改善 面積 90144平米 以三房為主，滿足消費者的空間改善需求為主，功能設(shè)施完善，舒適感一般 二代居為主，對于產(chǎn)品空間的需求為主要目的， 金色里程、白馬花園、琥珀郡園 再次改善 面積 144260 以四房或經(jīng)濟型類別墅產(chǎn)品為主，既注重空間的延伸，更關(guān)注項目內(nèi)外部分的居住舒適性 180四房或聯(lián)排別墅為主，三代同堂的情況居多， 萬科紅郡園、金色里程、燕南園、藍山小城 高端住宅 總價 1000萬以上或單價4萬以上，面積 260平米以上 別墅類產(chǎn)品或城市核心區(qū)域具有特殊的資源屬性類產(chǎn)品 金字塔頂?shù)南M群，具有雄厚的實力基礎(chǔ)和個性的需求品味特征 蘭喬圣菲、翡翠別墅 項目名稱 產(chǎn)品類型 縂銷面積 銷售價格 縂銷金額 萬科新裏城 公寓 /聯(lián)排別墅 308758平方米 13851元 /平方米 萬科金色裏程 萬科蘭喬聖菲 獨幢別墅 98560平方米 19365元 /平方米 金色城品 公寓 25567平方米 13903元 /平方米 萬科紅郡 聯(lián)排別墅 49833平方米 18374元 /平方米 萬科金色雅築 公寓 /洋房 88498平方米 16447元 /平方米 萬科白馬花園 別墅 /公寓 292513平方米 11019元 /平方米 合計 —— —— 易居中國代理萬科上海項目總銷售面積一覽表 萬科 —— 部分介紹 蘭喬圣菲 萬科紅郡 萬科新里程 產(chǎn)品：別墅 開盤日期： 2023年 10月 分期情況：三期 總銷面積： 98560平方米 總銷金額： 190866萬元 建筑面積： 250400平方米 產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 開盤日期： 2023年 9月 分期情況：一期總銷面積： 49833平方米總銷金額： 91568萬元 建筑面積： 150 250平方米產(chǎn)品： 818小高層 開盤日期： 2023年 11月分期情況：一期總銷面積： 308758平方米 總銷金額： 403146萬元建筑面積： 72135平方米 附件：易居中國同區(qū)域代理項目的成功操作經(jīng)驗 世博三林板塊 —— 板塊聯(lián)動 產(chǎn)品互補 錯時上市 板塊價格整體提升 三林板塊 08年易居在三林板塊同時銷售三個項目： 尚東國際 —— 區(qū)域標桿，價格最高 萬科新里程 —— 區(qū)域規(guī)模最大的項目 萬科金色雅筑 ——— 板塊標桿，萬科產(chǎn)業(yè)化示范項目 這三個項目通過錯位的產(chǎn)品和客戶定位、不同產(chǎn)品的差時上市、客戶資源的合理運用將三林板塊炒熱，價格做高，最後均實現(xiàn)良好銷售 項目名稱 產(chǎn)品類型 當期銷售價格（元 /平方米） 08年至今推案套數(shù) （套） 08年至今成交套數(shù) （套） 尚東國際 多層、小高層公寓 2100022023 124 287 萬科新里程 小高層公寓、聯(lián)排別墅 公寓報價： 1600019000 別墅報價： 2500032023 864（公寓） 102（別墅） 880（公寓） 101（別墅） 萬科金色雅筑 多層、小高層公寓 1400018000 885 08年即告售罄 九亭板塊 —— 板塊聯(lián)動 產(chǎn)品互補 錯時上市 板塊價格整體提升 區(qū)域 2023年同期銷售三個項目： 九城湖濱國際公寓 —— 標桿項目，區(qū)域價格最高 中新青年城 —— 上海青年人居典范項目 金豐藍庭 —— 項目收官之作，仍在 09年取得較佳的銷售業(yè)績 在九亭這一競爭激烈的板塊市場，易居銷售的 3個項目通過產(chǎn)品的互補、推案時機錯位、客戶資源的合理運用將板塊聯(lián)合炒作，價格做高，最終均實現(xiàn)良好銷售業(yè)績。 .:3415:34 ? 授權(quán)就像放風(fēng)箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力強了就要放一放。 ? 你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物 ? 做人低三分，做事高三分。 ? 顧客是重要的創(chuàng)新來源。 2023年 2月 . 915:34 ? 大多數(shù)的錯誤是企業(yè)在狀況好的時候犯下的，而不是在經(jīng)營不善的時候。 2 23年 2月 9日星期四 3時 34分 35秒 ? 正確的決策來自眾人的智慧。 2023年 2月 9日星期四 下午 3時 34分 35秒 15:34: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 15:34:3515:34:3515:34Thursday, February 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 15:34:3515:34:3515:342/9/2023 3:34:35 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 3時 34分 35秒 下午 3時 34分 15:34: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 :34:3515:34:35February 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 3時 34分 :34February 9, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 3時 34分 35秒 下午 3時 34分 15:34: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 15:34:3515:34:3515:342/9/2023 3:34:35 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2月 9日 3時 34分 下午 3時 34分 35秒 ? 企業(yè)做大后 CEO說話要越來越細。 202 3年 2月 9日 202 3年 2月 9日星期四 ? 做生意，要隨著形勢的變化而變化。 ? 沒有組織就沒有管理，而沒有管理也就沒有組織。 ? 不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。 ? 所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。涉足高檔豪宅（別墅）、普通住宅、商業(yè)、辦公等各個產(chǎn)品類別?？头绞降耐脐惓鲂?/人海戰(zhàn)術(shù) /螞蟻雄兵 /公關(guān)活動 /網(wǎng)絡(luò)互 動 /分級服務(wù)等等方式的升級和換代，都將在上海形成獨特的客戶 服務(wù)風(fēng)景線。 項目推案策略 —— 推案原則 I期推案次序 1 2 4 3 5 6 由南向北，由東向西（假定現(xiàn)有三幢樓 6個單元號碼分別為 16號） 時間軸線 關(guān)鍵節(jié)點 1單元 10月中旬開盤 5單元 11月上旬開盤 09年 11月 6單元 10年 1月下旬開盤 10年 1月 蓄水期 09年 7月 I期推案次序及資金回籠 4單元 10年 4月上旬開盤 10年 4月 9500元 2 9800元 2 10000元 2 10600元 2 推案價格 資金回籠 09年 12月底 10年春節(jié)前 10年 6月底 09年 10月 I期推案次序 推案時間 推案范圍 戶 型 面 積 推案套數(shù) 推案面積 第一批 1單元 兩房 89 96 8544 2023年 10月 小計 96 8544 第二批 2單元 兩房 89 104 9256 2023年 11月 5單元 大三房 149 48 7152 一房 68 48 3264 小計 200 19672 第三批 3單元 兩房 89 96 8544 2023年 1月 6單元 大三房 149 52 7748 一房 68 52 3536 小計 200 19828 第四批 4單元 兩房 89 104 9256 2023年 4月 小計 104 9256 合 計 600 57300 年 /月 當期推案套數(shù) 當期推案面積 銷售價格 縂銷金額 當期銷售率 資金回籠 2023年 10月 96 8544 9500 81168000 90% 29220480 2023年 11月 200 19672 9800 192785600 80% 113638912 2023年 12月 107959936 2023年 1月 200 19828 10000 198280000 80% 86583872 2023年 2月 111036800 2023年 3月 23793600 2023年 4月 104 9256 10600 98113600 50% 19622720 2023年 5月 41207712 2023年 6月 32377488 2023年 7月 4905680 合計 57300 570347200 570347200 I期資金回籠預(yù)計： 預(yù)計： 2023年底前資金回籠金額 2023年春節(jié)前資金回籠金額 2023年 6月底前資金回籠金額 內(nèi)場 +外場 (金鷹隊 )+門店 +渠道資源（樂居會、媒體俱樂部、新浪購房團等） 場內(nèi)資源 專職案場銷售團隊 高素質(zhì)案場銷售人員構(gòu)成， 并有相關(guān)職能部門提供專業(yè)支持。 接待會館（銷售中心） 強化開發(fā)商的“物業(yè)服務(wù)而非管理”的理念，物業(yè)服務(wù)先行導(dǎo)入，進入銷售中心為來訪客戶服務(wù)，讓客戶切身感受，心領(lǐng)神會。 三者均圍繞活動展開。 前期炒作主題？ 1990年， “ 新城市主義 ” 誕生 —— 新城市主義強調(diào) “ 城市情結(jié) ” 2023年，盤古首創(chuàng)： “ 新城市主義 ” 再升級 —— 從人本角度出發(fā)，看新城發(fā)展 “生態(tài)城市論” 從深層意義上講，建設(shè)生態(tài)城市是對人類文化本體論的一種回歸。 思考： 站在整盤 25萬方的高度定位，考慮后續(xù)的成長性與可發(fā)展性。 該總精神，整體上來說，與“盤古天地”這一案名調(diào)性統(tǒng)一，涵蓋了項目與品牌雙重形象。天使之城不僅帶來純凈生態(tài)的自然感受，也有佛祖寶珠的意思，寓意稀貴。 天地：天地 ,包羅萬象，意味深長，與盤古開天辟地的故事息息相關(guān)。 B、從盤古品牌，思考盤古天地 嘉定新城內(nèi)唯一的外資品牌，逐鹿群雄， 我們以何姿態(tài)登場？ 大盤競爭策略 B、大盤競爭策略 縱觀項目地塊所在 —— 嘉定新城。 時間 2023 2023 2023 板塊均價（元 /平方米） 7058 9626 9024 九城湖濱（元 /平方米） 8081 9993 9954（最新價格 13000） 金豐藍庭（元 /平方米） 6663 8516 8560 項目應(yīng)以引領(lǐng)者的形象出現(xiàn) 項目有條件、有能力、有機會成為新城板塊的領(lǐng)導(dǎo)者 而企業(yè)的在國內(nèi)的發(fā)展也需要樹立這樣一個標桿 市場定位思考 期許 —— 盤古國內(nèi)第一個住宅項目，中國戰(zhàn)略的開山之作 能力 —— 國際化成熟開發(fā)背景，實力雄厚 機遇 —— 嘉定新城全面開發(fā)，項目處于先發(fā)陣容 優(yōu)勢 —— 項目特點鮮明，綜合產(chǎn)品力優(yōu)勢明顯 競爭 —— “前有狼后有虎”，多個項目同時上市 項目核心賣點梳理 規(guī)劃化生態(tài)復(fù)合生態(tài)環(huán)境 高標準新城配套 軌交等立體交通網(wǎng)絡(luò) 新城開發(fā)的歷史機遇 新城板塊公共資源，所有競爭項目共享，并不是本項目取得競爭優(yōu)勢的獨有核心力量。項目定位“中國親情社區(qū)” 市場分析結(jié)論 ? 新城板塊處於啟動狀態(tài)，在售項目僅一個，板塊市場尚不成熟； ? 整體市場回暖加速新城專案開發(fā)進度， 2023年下半年多個同時上市，供應(yīng)總量近 20萬平方米； 新城板塊市場多項目、不同產(chǎn)品組合產(chǎn)品同時上市情況下 我們該如何對“盤古天地”項目定位 項目定位 項目定位思路 在“保利家園”專案搶先進入新城板塊並取得成功的前提下， 本項目在後市激