【正文】 烈的競爭環(huán)境中，將以何種姿態(tài)進入市場？ 市場環(huán)境：板塊市場不成熟、項目相對集中上市 品牌目標(biāo)：盤古全面進入中國市場的啟動項目，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展意義重大 項目機遇：嘉定新城全面啟動，專案處於先發(fā)行列 上海新城開發(fā)案例借鑒 —— 九亭板塊 新城規(guī)劃定位、環(huán)線外區(qū)位、老城區(qū)為依託、規(guī)?；虚_發(fā)、品牌開發(fā)企業(yè)入駐 —— 上海松江區(qū)九亭板塊與新城板塊有著相同的開發(fā)背景。新城板塊在售項目只有“保利家園”項目。 項目初步認(rèn)知 ? 新城核心區(qū)域 ，絕佳先天開發(fā)優(yōu)勢 ? 大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項優(yōu)質(zhì)資源 ? 區(qū)域內(nèi)唯一具有國際化開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)展商 ? 緊鄰未來新城最重要的“紫氣東來”景觀軸 ? 三面臨水、三面綠地、低密度、高綠化、大棟距生態(tài)型、國際化居住社區(qū) 優(yōu)勢生態(tài)居住環(huán)境 擁有國際化開發(fā)背景及資源 二十五萬平方米規(guī)?；_發(fā)的綜合國際化居住區(qū) 在對項目自身有了初步瞭解後，我們來看看“盤古天地” 所處的市場背景與競爭環(huán)境 市場背景 整體經(jīng)濟環(huán)境有所改善，部分行業(yè)逐步回暖； 房地產(chǎn)市場政策鬆綁，市場復(fù)蘇交易持續(xù)回升； 通貨膨脹預(yù)期加劇，不動產(chǎn)受到市場追捧； 宏觀經(jīng)濟環(huán)境背景 上海整體公寓市場供求分析 上海商品住宅市場供求走勢0202300400000600000800000100000012023001400000160000018000002023000020234000600080001000012023140001600018000供應(yīng)面積( M 178。 盤古 — 擁有完善開發(fā)經(jīng)驗的國際開發(fā)企業(yè)在中國首個住宅開發(fā)項目； 企業(yè)以此為起點全面切入國內(nèi)市場，對本項目有著較高的期許，在開發(fā)各環(huán) 節(jié)也將全力以赴。 價值發(fā)現(xiàn)一：本案處於嘉定新城的核心區(qū)域 ，具備絕佳“先天開發(fā)優(yōu)勢 盤古天地 F1賽車場 項目景觀環(huán)境 —— 大手筆生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，營造上海北區(qū)公園城邦 上海新興三大新城中生態(tài)景觀是“嘉定新城” 最大的特點；新城已被中國城市建設(shè)與環(huán)境建設(shè)組委會確定為“ 2023— 2023年度中國最佳生態(tài)宜居城市”之一。 項目開發(fā)背景 —— 盤古房地產(chǎn)雄厚國際開發(fā)背景 主要投資方之一的泰國曼谷的城市地產(chǎn)集團開發(fā)完成了多個大型房地產(chǎn)專案，涉及的領(lǐng)域包括高檔辦公樓、住宅公寓、酒店、購物中心以及國際學(xué)校和大型工業(yè)園區(qū)。 項目地塊分析 低建築密度（ %）； 高綠化率（ 50%） 。 ) 43606 4893 52216 15007 43098 26041 112873 4990 91360 16353 57141 14297 0 0 39310 73743 70537 0 成交面積( M 178。 )戶型合計五房四房三房二房一房成交占比成交套數(shù) 套成交面積供應(yīng)占比供應(yīng)套數(shù)套供應(yīng)面積戶型1 0 0 .0 0 %65776 3 9 8 1 21 0 0 .0 0 %67646 3 4 1 0 4合計4 .1 2 %271464143 .6 4 %24642197160 1 8 04 .3 9 %289436135 .2 3 %35453760145 1 6 09 .3 1 %612843995 .5 9 %37852156125 1 4 57 .2 1 %474563124 .4 9 %30436593110 1 2 53 .1 6 %208216451 .3 7 %939804100 1 1 02 0 .0 1 %13161 2 0 8 2 42 1 .3 8 %14461 3 2 5 4 990 1 0 03 7 .5 1 %24672 1 0 5 3 54 1 .1 9 %27862 3 8 4 0 270 901 4 .2 9 %940560701 7 .1 1 %11576864350 70成交占比成交套數(shù)( 套 )成交面積(M 178。 上海古北物業(yè)管理有限公司成熟物業(yè)管理。 同時，為未來的中國發(fā)展戰(zhàn)略進行 一定的品牌鋪墊。因此，盤古二字可謂品牌價值，須大力發(fā)揚并延續(xù)。盤古開天辟地，是中國古老的神話。 盤古，既指發(fā)展商品牌，又指項目，具有雙重指向性。 交通導(dǎo)入型客戶 導(dǎo)入價格擠壓客戶 投資型客戶 潛在客源分析 —— 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型客戶 嘉定工業(yè)區(qū)正處於升級中，由初加工型、註冊型逐漸向科技型、技術(shù)型轉(zhuǎn)變，市區(qū)同類企業(yè)不斷引入，帶來大量“三高”客戶 客戶分類 客戶需求描述 客源屬地 第一類 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶 嘉定工業(yè)北區(qū)、南區(qū)及汽車城內(nèi)的中高層管理人員，原居住地在上海西區(qū)，尋求工作便利性 上海西區(qū)，普陀、長寧為主 第二類 價格擠壓型客戶 市區(qū)價格溢出客戶，對於價格敏感度較高 上海西區(qū)，普陀以及部份西區(qū)拆遷客戶 第三類 交通導(dǎo)入型客戶 為生活和工作距離縮短，形成的普陀南翔導(dǎo)入型和嘉定及北部區(qū)域?qū)С鲂涂蛻? 普陀、嘉定等西北區(qū)規(guī)定交通沿線客戶 第四類 改善型客戶 本地動拆遷、居住條件改善、婚房需求； 嘉定區(qū)及周邊 第五類 投資型客戶 看好未來嘉定與新城發(fā)展前景，對開發(fā)商品質(zhì)有較大信心； 市區(qū)客戶及外省市區(qū)域 潛在客戶分類 盤古天地的高品質(zhì)國際社區(qū)，實現(xiàn)高質(zhì)高價，所對應(yīng)的客戶應(yīng)是上海市區(qū)內(nèi)對生活、對居住有高要求的中高端客戶。 我們看的是這樣的變化： 第一階段的客戶來自周邊每天經(jīng)過項目的居民 第二階段的客戶則是來自內(nèi)閘北的外擴客戶 第三階段，客戶逐漸擴大到整個上海大北區(qū)，駕車人士增多 第四階段，項目深入人心，來自市中心的客戶涌入，售樓處門口所停車輛開始出現(xiàn)中高端品牌。 第二階段重點：高調(diào)登場 活動領(lǐng)軍，新聞炮轟 儲客階段核心點：活動導(dǎo)入客戶 前面說到的，本項目客戶策略是全面導(dǎo)入市區(qū)客戶。 1期 23期 商業(yè) 求 勝，在 于 求 變 人要衣裝，佛要金裝 “生態(tài)城市論”的樣板實鑑 —— 周界升級與包裝 江邊原始灘涂 廣州星河灣開發(fā)前的原始地塊 改造后的 1830米騎江木道 ?對沿街建筑進行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹 ?完成青年溝改造 ?完成四周圍墻、道路的改造和綠植 ?通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。棋牌室 。 渠道資源 易居會 /樂居會，約 50余萬名 讀者俱樂部，新聞晨報 /新民晚報，共約 100余萬名會員 媒體看房團：新浪萬人看房團，24小時征集，不定期組織客戶看房 場內(nèi)資源 場外資源 門店 渠道 易居為保證銷售成功採用的創(chuàng)新整合銷售模式： 產(chǎn)品策略 項目開發(fā)基本情況 一期：規(guī)劃已經(jīng)確定， 09年下半年開盤， 90平方米以下產(chǎn)品為主達到 83%。 成為一手代理項目的場外售樓處。 銷售執(zhí)行資源優(yōu)勢 上房銷售 —— 最有效率和最具價值的房地產(chǎn)銷售作戰(zhàn)實體 易居 09年大盤創(chuàng)新營銷模式 ◎ 系統(tǒng) ◎渠道銷售（主流房地產(chǎn)媒介平臺，包括新浪等 90%主流媒體） ◎易居會 +新浪樂居會 ◎內(nèi)外場歸一（易居臣信二手門店） ◎案場執(zhí)行（售樓處） ◎整合 6大資源 +1銷售渠道： ◎廣告創(chuàng)意策劃 ◎ 1個案場 +75家門店（網(wǎng)格化銷售） + 易居中國 —— 整合營銷平臺優(yōu)勢資源 易居中國 —— 已經(jīng)擁有眾多著名地產(chǎn)品牌作為戰(zhàn)略合作伙伴 思南新苑 仁和恬園 靜安新格 長發(fā)花園 東泰大廈 菱 翔 苑 中福公寓 駿豪國際 世紀(jì)時空 盛世年華 絲廬花語 明日星城 金豐藍庭 東上海中心 老西門新苑 蘭喬圣菲 新 里 程 虹口典范 平江新城 青 年 匯 金 銀 匯 珊 湖 苑 柳林大廈 瀚 錦 苑 東南華庭 大運盛城 靜安君悅 虹橋逸品 上海康城 盛源家豪城 慧芝湖花園 上海源花城 金色雅筑 北岸長風(fēng) 安亭新鎮(zhèn) 從 2023年至 2023年，形成 3大品類營銷服務(wù)體系（商辦、住宅、高端物業(yè)） ,2023年全國銷售面積 394萬平方米，銷售額達 295億元。 ? 無法評估，就無法管理。 ? 觀察才行。 202 3/2/92 023/2/9 ? 將良品率預(yù)定為 85%，那么便表示容許 15%的錯誤存在。 ? 魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。 ? 只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進。 :34:3515:34:35February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :34:3515:34Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 9日星期四 3時 34分 35秒 15:34:359 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :34:3515:34Feb239Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :34:3515:34:35February 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 周到的服務(wù)，那簡直是難以想象的。 ? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。 ? 人生的選擇決定一切。 15:34:3515 :34:351 5:3423. ? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。 ? 軍隊無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。 項目名稱 產(chǎn)品類型 當(dāng)期銷售價格 09年推案套數(shù) 09年成交套數(shù) 金豐藍庭 多層、小高層公寓 85009100 無 219 九城湖濱國際公寓 小高層公寓 1000013000 329 372 中新青年城 小高層（公寓） 1100013000 無 833 易居中國 客戶攔截 派發(fā) 二三級聯(lián)動資源優(yōu)勢 —— 易居金鷹隊，為項目順利銷售保駕護航 媒體資源優(yōu)勢 易居中國旗下新增板塊 —— 傳媒板塊，通過整合各類原有和外部相關(guān)資源，打造專業(yè)的房地產(chǎn)傳媒版圖，業(yè)務(wù)涉及華東華中的廣告全程策劃。 該戶型及其變形，目前應(yīng)用于 “ 萬科琥珀郡園、萬科金色里程、萬科金色城市、萬科金色雅筑、萬科花園小城 ” 等項目 項目二期、三期借鑒 —— 保利 葉上海項目 利用合理的設(shè)計方案可以使客戶得到約 1015平方米米額外空間，項目雖然處于遠郊，依然受到市場的追捧 易居優(yōu)勢資源 易居 (中國 ) 中國目前最大的房地產(chǎn)流通服務(wù)機構(gòu) 在房地產(chǎn)流通服務(wù)的多個高增長領(lǐng)域 擁有完整解決方案的資源平臺 2023年 8月 8日，易居（中國）控股有限公司（紐交所交易代碼：）成為在美國第一家上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。健身房 。 (幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了 1 O個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸 ) 北京星河灣之城市再造 “生態(tài)城市論”的樣板實鑑 —— 周界升級與包裝 塑造國際品牌形象，對境外已開發(fā)項目特征進行放大 品牌體驗之旅，確立高端項目開發(fā)專家形象，加強客戶對於盤古品牌的理解和信任 “生態(tài)城市論”的樣板實鑑 —— 盤古 根據(jù)本項目地理屬性，客戶來訪大量集中于雙休日。 ■ 推廣要點： 此時，借助強大的媒體資源進行全方位新聞炒作，加上開發(fā)商與我司共同整合資源，助版塊提升，為項目做好筑底。 本項目 2023年 10月將第一次開盤，短時間內(nèi)我們何去何從？ —— 如何快速縮短理想與現(xiàn)實的差距 ? 然而 ,理想與現(xiàn)實卻存在較大差距 解決方案 —— 客戶成長論 一期客戶解決方案： 第一階段： 90產(chǎn)品限制了客戶群的結(jié)構(gòu)，可主打嘉定城區(qū)、安亭區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶，軌道交通 11號沿線導(dǎo)入的客戶，同時通過標(biāo)桿形象的塑造與相對的價格優(yōu)勢分流區(qū)域競爭樓盤的品質(zhì)客戶； 第二階段：隨著嘉定新城在市區(qū)客戶心目中的形象日趨成熟，客戶結(jié)構(gòu)升級，轉(zhuǎn)向上海西北區(qū)高級白領(lǐng)、新婚夫妻為主，通過適當(dāng)提價，提高客戶層次。同時，還具有嘉定新城“大城”開發(fā)的含義。 分期推廣案名建議