【正文】 更注重銷售的節(jié)奏，進(jìn)行產(chǎn)品線均衡、組合推售。推售套數(shù)統(tǒng)計(jì)：4月5月6月推售單位19＃, 3S,140144㎡, 3T22＃2,2S,9197㎡, 23T19, 3S,140144㎡, 4T20＃, 3S,128144㎡,23T22＃1,3S,128130㎡, 23T20, 3S,140144㎡, 7T22＃2,2S,92㎡, 1T29＃, 3S,148153㎡, 18T21, 3S,123128㎡, 18T22＃1,4S,208㎡, 1T221,2S,9196㎡, 24T29＃, 2S,9495㎡, 18T222,3S,128130㎡, 9T30＃, 2S,89㎡, 2T30,3S,117121㎡, 3T30＃, 3S,117128㎡, 9T合計(jì)58套64套65套推售單位統(tǒng)計(jì)：4月5月6月樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號191804222門2402222門2302221門2301291801191604221門2402404221門24012202220117011504230230429180321022101160114042202201801170320022001150113042102170116031902190114012016042002160115031802180113011504190215011403170217011201140418021401130316021601110113041702130112031502150110011204160212011103140214019011104150211011003130213018011004140210019031202120170121180113029018031102110160117011202801703100210015011601110270160390290140115011002601503802801301140190250140370270120113018024013036026011011201702301203502501　1101602180410340240110015028043018023023019014027041032022018013026041803102101701202504301　　601102404201501222門17043041014011604　1043011504130420114043041011304204301501120410414011104180113011004　　904目標(biāo)均價：2005年46月份，銷售的旺季，客戶積累也隨著項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期而增多，現(xiàn)場的工程進(jìn)度也很支持項(xiàng)目的銷售，加之主題賣點(diǎn)——公園——的建成，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場銷售，價格在每個月都有不同的漲幅，均價也隨之攀升，46月份的一期高層均價分別為4437元/平米、4527元/平米、4573元/平米。二期高層入市均價為4700元/平米。 開工許可證178。 銷售中心178。 直郵廣告（DM）178。 效果圖178。 價格策略178。 認(rèn)購書178。 較大規(guī)模的項(xiàng)目有必要在前期參加大型展銷會，雖然不能夠在展銷會現(xiàn)場出現(xiàn)成交大量的客戶，但在項(xiàng)目開盤階段參加大規(guī)模的展銷會不僅有利于項(xiàng)目在市場中樹立形象提高項(xiàng)目的美譽(yù)度，還可以使項(xiàng)目的知名度迅速擴(kuò)大，為項(xiàng)目聚集人氣。 有針對性的劃分出符合項(xiàng)目品質(zhì)、氣質(zhì)的客群，直接、高效的對這部分客戶進(jìn)行項(xiàng)目宣傳；178。房地產(chǎn)個人消費(fèi)的特殊商品，不僅因?yàn)樯婕敖痤~巨大，而且重復(fù)購買的可能性較小，客戶在下定決心購買前難免需要有較長的考慮周期，即使各項(xiàng)宣傳包裝工作配合到位，銷售人員大力推廣，也不可能大幅度縮短顧客的考慮時間。誠然，不同付款方式對于發(fā)展商的資金回流速度將產(chǎn)生較大影響，為保證資金盡早回流，應(yīng)通過“折扣”這一手段，在客戶選擇付款方式時適當(dāng)進(jìn)行引導(dǎo)，促使其盡可能選擇“一次性付款”或不同形式的“貸款”，以保證購房款盡早回籠。 家具、電器178。 體驗(yàn)公園休閑活動178。 圣誕因文化認(rèn)同而選擇品牌。 2004年度中國最適合居住的公園社區(qū)216。創(chuàng)新不盡包括產(chǎn)品的實(shí)體或硬件，也涵蓋運(yùn)營的思路或操作的體系完整性。 二次置業(yè)者，明確、樸素的階層定位。 部分樓座實(shí)現(xiàn)無限樓間距，視野更加開闊。216。216。 部分住宅的橫廳設(shè)計(jì)，超大景觀、采光面，演繹新景觀視野。 客源范圍放大問題：除了高教區(qū)教職員工與周邊關(guān)系戶的客源外，將會受到金廈項(xiàng)目價位的比較、陽光100品牌、交通、配套的比較。認(rèn)知優(yōu)勢216。 主題公園設(shè)置齊全，從而豐富了未來社區(qū)居住者的生活216。 一個關(guān)注生活品味及生活哲學(xué)的人文社區(qū)216。 “競爭力戰(zhàn)術(shù)”真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的連續(xù)不斷的攻擊力策略解析：通過由品牌高度創(chuàng)造產(chǎn)品特征，再有階層語境和競爭力戰(zhàn)術(shù)貫徹實(shí)施。 講上層（產(chǎn)品）最具想象力的產(chǎn)品：錯落的樓體擺放、輕松的尼德蘭外檐形式、視野留給人們無盡的想象力與寧靜、致遠(yuǎn)。 講造園景觀整體設(shè)計(jì)：風(fēng)格定位——差異化、沖突感的空間形態(tài)；底面設(shè)計(jì)——步行環(huán)境的反S形視覺走廊，細(xì)節(jié)動人；立體道路交通系統(tǒng)；景觀的時間性：夜景設(shè)計(jì)——高質(zhì)量的照明系統(tǒng)是行者的第三只眼睛； 季節(jié)性設(shè)計(jì)——植物景觀的情緒變化，植被狀況；景觀的娛樂性：景觀建筑——各種景觀點(diǎn)、軸、線、面； 216。 兒童娛樂場里的托兒所——水邊沙灘兒童撒野區(qū)。 水上舞臺——音樂激情運(yùn)動舞蹈區(qū)。 講物業(yè)物業(yè)顧問：英國第一太平戴維斯，擁有專業(yè)精神及權(quán)威水準(zhǔn)。動生活”全程推廣主線：“形象推廣”與“產(chǎn)品推廣”兩條主線并行自信力產(chǎn)品力樹立品牌形象完成銷售任務(wù)全程推廣主題：“公園2005　感216。216。其各階段推廣主題如下圖所示：公園2005　感 為銷售人員了解項(xiàng)目提供一個平穩(wěn)過渡期，吸引意向客戶到訪，促進(jìn)有效客戶積累，為后期推廣活動奠定基礎(chǔ)216。在此之間，我方將在2004年主推“公園居家”形象主題的基礎(chǔ)上，依托于“公園”概念進(jìn)行產(chǎn)品實(shí)質(zhì)化升級，推廣主題將從原先的形象化、概念化推廣方向，向“公園居家式生活”的實(shí)質(zhì)化方向轉(zhuǎn)變。 若在3月中旬已售單位小于一期可售單位的6%：則需加強(qiáng)營銷組合和自身包裝，同時開展一些促銷活動 強(qiáng)銷期2005年46月“公園2005，感 本階段的銷售目標(biāo)為一期銷售總?cè)蝿?wù)的43％左右。自4月份開始，隨著季節(jié)的變暖，我方對項(xiàng)目的熟悉程度的增加，項(xiàng)目將進(jìn)入旺銷期，而此一階段的推廣活動，亦將圍繞“感覺生活”而展開。促銷活動（一）活動主題：2005，生活動起來促銷“汽車升級月”活動目的：促進(jìn)銷售；彰顯項(xiàng)目倡導(dǎo)的“休閑、運(yùn)動”的生活方式；獎項(xiàng)設(shè)置與中青年主力購買客群的生活、出行方式相結(jié)合，有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；活動對象：前期意向客戶，預(yù)計(jì)20個名額活動時間：（4月）活動地點(diǎn)：森淼樓處活動內(nèi)容：在四月份向購買俊城216。 推出“文化”、“品味”、“產(chǎn)品”三個賣點(diǎn)，并將這三個賣點(diǎn)有效的進(jìn)行相互組合，以此來支撐“公園2005　感受生活”這一階段性推廣主題。 營銷工作不得松懈。故在以“產(chǎn)品”賣點(diǎn)貫穿于整個階段推廣過程中，宣傳一二兩期戶型的特色，使其有效的與銷售進(jìn)度相結(jié)合，從而推動本期銷售任務(wù)的按時完成。我方力爭在假期前借助媒體進(jìn)行宣傳，并以此形成一次階段性銷售高潮。 若已售單位達(dá)到項(xiàng)目一期可售單位的75%：則需適當(dāng)調(diào)整營銷思路，加大促銷力度。 以“投資升值角度”、“地域發(fā)展?jié)摿Α薄ⅰ爱a(chǎn)品”三個賣點(diǎn)，對本階段推廣主題進(jìn)行有效支撐。 工程進(jìn)度保證準(zhǔn)時或提前完成；216。但是，由于一期產(chǎn)品與二期產(chǎn)品具有地域相同性的特色，故本期宣傳主題“感悟”在一二期產(chǎn)品宣傳推廣過程起到一個平衡的過渡作用。預(yù)計(jì)費(fèi)用：5萬元公關(guān)活動（二）活動主題：圣誕節(jié)迎新年嘉年華活動目的：利用節(jié)日契機(jī)擴(kuò)大社會影響力活動對象：前期意向客戶，約100人活動時間：一期尾盤銷售期（12月）活動地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場活動形式：歌舞活動、圣誕守夜、猜迷活動…媒介配合：今晚報(bào)、每日新報(bào)、電臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計(jì)費(fèi)用：5萬元各階段廣告媒體投放頻率及建議 媒體列表當(dāng)今廣告媒體種類十分繁多，而且還在不斷地涌現(xiàn)。建議選擇：音樂臺、交通臺是本地廣播電臺中收聽率較高的兩個欄目，如果選擇廣播媒體進(jìn)行宣傳，建議采用以上兩個欄目插播廣告。建議選擇：銀行卡金卡對帳單數(shù)據(jù)庫、高級經(jīng)理人俱樂部數(shù)據(jù)庫、高檔轎車車主數(shù)據(jù)庫、高檔公寓、別墅業(yè)主數(shù)據(jù)庫等。 ，有大意義。 現(xiàn)場參觀路線包裝參觀路線包裝包括廣告牌、沿街指示牌、圍墻、路旗等的設(shè)計(jì)、設(shè)置，其作用是初步宣傳項(xiàng)目的形象、輪廓、概念，并起到指引目標(biāo)客群的作用。同時建議在陽光一百周圍設(shè)置至少一處指示本項(xiàng)目所在地的交通指示牌。視覺才是硬道理二期高層動工（開盤）八、獲獎2005全國最具投資潛力樓盤2004年度中國最適合居住的公園社區(qū)2004年度CIHAF中國房地產(chǎn)名盤2004年度第六屆中國住交會天津名盤2004年對第六屆中國住交會天津最佳園林設(shè)計(jì)獎2004年度天津房地產(chǎn)行業(yè)十大成長力公司 戶外廣告牌安排（全年）：戶外廣告牌地點(diǎn)河?xùn)|區(qū)大光明橋　河西區(qū)馬場道　河西區(qū)九龍路　河西區(qū)吳家窯北島　南開區(qū)迎水道與紅旗南路交口　河西區(qū)佟樓麥當(dāng)勞 路名牌安排南開區(qū)：鞍山西道、紅旗路沿線、衛(wèi)津路沿線、河西區(qū)：梅江地區(qū)、友誼路沿線、解放路沿線PR、SP活動方案在全程宣傳過程中，我們舉辦了一些較大型的活如（見下表）。景觀設(shè)計(jì)植被　　景觀布點(diǎn)公園景觀自然景觀　生活景觀（參與性設(shè)施）　入口及主景點(diǎn)　　夜間照明景觀系統(tǒng)　　銷售初期（23月）日期星期報(bào)刊版面版位訴求重點(diǎn)費(fèi)用合計(jì)（元）2005225五每日新報(bào)整版32版（B類末版）公園2005，感美中不足的是需要專業(yè)查詢設(shè)備支持（電腦），且查詢者的文化層次要求較高。建議選擇：今晚報(bào)、每日新報(bào)、天津日報(bào)三大本地報(bào)刊媒體。同時以“感悟”作為對二期產(chǎn)品進(jìn)行宣傳推廣的一個開端，可以有效的借助于一期產(chǎn)品一年來所形成的系列宣傳效應(yīng)，引領(lǐng)二期產(chǎn)品后期的推廣。依據(jù)于對“生活”的理解程度，我們已經(jīng)從“感覺生活”“感受生活”升級到“感悟生活”的層次。 銷售重點(diǎn)由一期產(chǎn)品過渡到二期產(chǎn)品上來，并對積累客戶進(jìn)行快速消化，同時要以二期產(chǎn)品的快速銷售來帶動一期剩余產(chǎn)品的銷售進(jìn)度。 若已售單位達(dá)到項(xiàng)目一期可售單位的65%：尋找根本原因，改變新的營銷策略，將剩余單位降價銷售、促銷或階段性封盤，待時機(jī)成熟再售。 結(jié)合“品味”賣點(diǎn)，烘托本階段“感受生活”推廣主題。在活動方面，我們將于9月份開展二期產(chǎn)品的開盤活動，同時沿襲前期活動，結(jié)合本期推廣主題，開展一些富有內(nèi)涵的活動，以此來提升項(xiàng)目的整體檔次，襯托出居住者的生活品味。 8月份保證一期高層封頂，為其提價提供基礎(chǔ)支持216。 進(jìn)行二期產(chǎn)品產(chǎn)期推介、客戶積累與開盤活動216。216。 獲贈以購房后現(xiàn)場抽獎的形式舉行； 獎品領(lǐng)取有效時間4月份（暫定）；媒介配合：今晚報(bào)、每日新報(bào)、電臺、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計(jì)費(fèi)用：5萬元體驗(yàn)活動（二）活動主題：健康休閑類活動2005．黃金周主題公園生活體驗(yàn)活動活動目的：借助黃金周長期期間客流較多開展活動，引起社會關(guān)注借助媒體力量，推出“主題公園社區(qū)”概念 結(jié)合“健康”、“休閑”賣點(diǎn)，烘托本階段“感覺生活”的推廣主題。推售面積戶型推售套數(shù)（套）4月5月6月90100平米二室212324100120平米二室101120130平米三室162324130140平米三室805140150平米三室10911150平米以上三室/四室290合計(jì)187586465 130150平米大面積戶型，5月份為20套、6月份為18套、7月份為16套，合計(jì)戶數(shù)為54套，大面積戶型較大程度的影響了本階段的銷售速度。 每月均進(jìn)行一次價格上的升幅調(diào)整216。 銷售人員已經(jīng)熟悉項(xiàng)目，結(jié)合前期積累客戶，提升銷售進(jìn)度216?！案?16。動生活”216。由于本案所處的區(qū)位具有地域性、發(fā)展性等特點(diǎn)，因此我們從投資、從地區(qū)未來發(fā)展?jié)摿矸矫鎭硖嵘景傅膬r值，從而賦予本案一個永恒的賣點(diǎn)?！爸黝}公園”的存在為人們提供了一處休閑的好去處，如何充分利用