【正文】 賃市場活躍”的某住宅項目也可構(gòu)成競爭關(guān)系。商品房開發(fā)投資商品房空置狀況研究內(nèi)容商品房銷售價格商品房開發(fā)狀況商品房銷售面積房地產(chǎn)整體市場概況房地產(chǎn)目標市場研究內(nèi)容(2) 分析區(qū)域市場板塊：根據(jù)指標劃分標準進行板塊分析板塊劃分首先跟調(diào)研所界定的“地域范圍”相對應(yīng)，即在已確定的調(diào)研地域范圍內(nèi)進行板塊劃分，然后根據(jù)相應(yīng)的板塊劃分標準進行板塊分析。第二節(jié) 把握區(qū)域市場及項目地塊調(diào)研重點一、 研究區(qū)域市場，尋找市場空白點1. 解析區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研流程得出研究結(jié)論信息獲取信息統(tǒng)計信息分析區(qū)域市場研究步驟(1) 信息獲取：獲取第一手數(shù)據(jù)和信息對當?shù)胤慨a(chǎn)市場的大規(guī)模調(diào)研：通常采用與當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的探討，對當?shù)孛襟w或政府相關(guān)人士進行訪問等專業(yè)途徑得到第一手的數(shù)據(jù)和信息?，F(xiàn)行經(jīng)濟體制及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)iy家庭收入及支出情況通貨膨脹情況城市化進程及國民收入水平經(jīng)濟環(huán)境研究2. 政策環(huán)境研究 調(diào)查與房地產(chǎn)市場相關(guān)的金融政策（貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策）、土地政策、住房政策、稅收政策、招商引資政策、產(chǎn)業(yè)政策、戶籍政策及其他特殊政策等各項內(nèi)容。附：價格調(diào)研樣表案名類型總建面總占地起價均價最高價時間 折扣成交價湖景豪庭多層㎡㎡420049505580、5215浪漫滿屋小高層㎡㎡450050005500誠意金客戶每平米減100元，之后一次性付款98折，貸款99折5360華策恒輝國際高層、多層㎡㎡高層：4900 多層：5400高層：5150 多層：5500高層：5250 多層：5600 至今: . 、高層5200、多層5580三、各樓盤銷售率的調(diào)研主要對各個樓盤總體的銷售狀況進行調(diào)研，總體的銷售狀況應(yīng)包括該樓盤的建筑體量及開發(fā)周期；總銷售體量是多少，共分為幾期開發(fā)建設(shè)，每期開發(fā)的體量和銷售狀況進行對比。在供應(yīng)量以及消化量方面要更加注重區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)面積、開工面積以及竣工面積之間的關(guān)系。因此，在項目拿地階段銷售支持顯得極為關(guān)鍵，下面我們就將銷售在立項階段的核心工作做一陳述，目的在于為公司拿地提供相關(guān)借鑒。而存量房過大直接導(dǎo)致該地區(qū)銷售價格將會有很大的變數(shù)，在市場飽和度高的情況下，價格空間下行的可能性將增大，而在土地成本不變的前提，項目開發(fā)利潤將減少。要根據(jù)全國各個城市往年商品房開發(fā)、竣工面積的數(shù)據(jù)統(tǒng)計及數(shù)據(jù)分析評斷該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，若基本在合理范圍內(nèi)，則有操作空間，若處于不合理空間，則應(yīng)謹慎進入。2. 了解宏觀環(huán)境在項目開發(fā)期間的變化趨勢明確宏觀環(huán)境的發(fā)展走向，并判斷這將對區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響，在這種影響下本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)在本項目開發(fā)期間的走勢是怎么樣的。1. 第一階段：初步定性研究對項目所在城市的社會經(jīng)濟、人口環(huán)境、房地產(chǎn)市場、重點樓盤、專項產(chǎn)品等進行研究，多采用一、二手資料收集及相關(guān)部門調(diào)查和業(yè)內(nèi)人士訪談等形式。它們緊密關(guān)系著項目的生存環(huán)境、發(fā)展空間和利潤得失。那么競爭也無從談起，嚴格來說該樓盤就不能算是本項目的直接競爭對手。研究目的研究目的具體內(nèi)容把握項目基本概況開發(fā)指標、產(chǎn)品類型、預(yù)計開發(fā)周期以及項目周邊及所處區(qū)位的綜合情況等分析項目優(yōu)劣勢分析項目的優(yōu)勢及發(fā)展走勢，認清項目的劣勢及發(fā)展走勢，結(jié)合優(yōu)劣勢分析它們對項目的影響為下一步的行業(yè)市場研究分析明確方向① 初步預(yù)測項目的開發(fā)周期，針對項目開發(fā)周期的市場情況進行調(diào)整；② 初步預(yù)測項目的開發(fā)類型及規(guī)模，初步界定調(diào)研區(qū)域及目標市場2. 研究內(nèi)容：全面了解分析項目地塊情況(1) 地塊分析：清晰了解分析項目自身資源地塊經(jīng)濟技術(shù)指標：項目占地面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高、使用年限；地塊用地性質(zhì)：地塊開發(fā)物業(yè)類型，是用來開發(fā)住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓，還是開發(fā)其他物業(yè)類型；地塊先天條件分析：地塊地質(zhì)、地貌特征、地塊形狀、地塊邊界線外圍情況；地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套分析：是生地還是熟地。二、 把握消費市場調(diào)研分析方法1. 制定普訪和深訪調(diào)查問卷，進行分區(qū)域定點攔截、上門訪問、準買家深度訪問、已置業(yè)買家的深度訪問等幾種方式進行。 項目產(chǎn)品特點描述1. 地塊分布2. 地塊形狀3. 規(guī)劃要求216。這類客戶需要一定的爭奪成本，但一旦投入成本，這類客戶轉(zhuǎn)而購買本項目的機率要大于60%二、 目標客群定位考慮因素1. 客群來源區(qū)域、工作區(qū)域2. 年齡特征、家庭結(jié)構(gòu)、文化程度3. 客群身份、社會地位、經(jīng)濟能力4. 目標客群階層消費習慣、行為、個性特征及興趣愛好5. 購房目的、需求面積、戶型結(jié)構(gòu)、住宅功能空間6. 裝修狀況、物業(yè)管理、配套功能需求7. 購買心態(tài)分析對比——詳細內(nèi)容參見第二編相關(guān)內(nèi)容第四節(jié) 可銷售規(guī)模論證可銷售規(guī)模要以當?shù)胤康禺a(chǎn)市場去化量、增長速度，依銷售周期進行確定。它包括以下幾種定價方法。其計算步驟如下：①確定目標收益率目標收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。即企業(yè)定價時只要所定價格高于單位產(chǎn)品的變動成本，就可以進行生產(chǎn)與銷售，以預(yù)期的邊際貢獻補償固定成本，并獲得收益。理解價值定價法主要步驟是：①通過信息傳遞和反饋確定顧客的認知價值；②根據(jù)顧客的理解程度決定商品的初始價格；③預(yù)測商品的銷售量；④預(yù)測目標成本和銷售收入；⑤確定定價方案的可行性，進行價格決策。競爭導(dǎo)向定價法包括以下幾種方法。三、區(qū)域成交情況和成交時間的修正區(qū)域價格區(qū)間交易情況修正成交時間修正未來價格區(qū)間備注4500100%%4913 ，共計11個月，此階段的區(qū)域價格年增長率預(yù)期為10%4800100%%5240 項目名稱項目規(guī)模/成熟度容積率建筑形式建筑形象戶型空間社區(qū)景觀綜合比較排名雅蘭灣12122218號公館3123333國際新城2666666融城首府4434444奧林6355555本項目5541112根據(jù)前述市場短期趨勢預(yù)判和項目綜合比較排名，本案2007年04年開盤階段，市場客觀的支持價格區(qū)間應(yīng)為5000～5200元/平米。第三章 入市時機論證入市時機，主要依據(jù)當?shù)卣?、市場環(huán)境、開發(fā)條件、工程預(yù)期進度以及可變通因素進行綜合考量。入市時機的選擇包括以下幾點內(nèi)容：1. 宏觀經(jīng)濟運行狀況分析了解當?shù)啬壳敖?jīng)濟發(fā)展狀況，預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展走勢，指導(dǎo)項目入市態(tài)度和基調(diào)。若在北方城市則其銷售淡、旺季明顯，應(yīng)因當?shù)厥袌鲎罴唁N售季節(jié)推算所拿項目銷售、回款周期，在此階段可加強推廣力度、調(diào)整銷售策略，形成階段性快速回款。2. 利率風險因素由于房地產(chǎn)投資具有資金量大，開發(fā)周期長的特點，房地產(chǎn)投資不可避免地存在著隨市場資金利率的變動而產(chǎn)生的風險。2. 推盤時機、供應(yīng)面積的調(diào)整；介于市場情況的綜合考量，項目推盤時機選擇的正確與否、供應(yīng)面積的多少，由銷售狀況轉(zhuǎn)化反映在回款情況上。應(yīng)對項目所在城市房地產(chǎn)市場近三年平均價格走勢及市場價值進行調(diào)研、分析。所以，做好人事風險管理，抓住人的因素，就是抓住了根本。其中,決策能力和執(zhí)行能力的不足是需要重點防范的。其實,任何一個崗位,如果選人不當,都有風險問題。就結(jié)構(gòu)(包括專業(yè)技術(shù)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)等)來說,比如,我們公司目前對計算機、高級財會和某些復(fù)合型人才有一定需求,這些專業(yè)的人才進來之后有適合于他們的崗位,而我們不需要的人員進來之后就可能被或明或暗地閑置起來,這不僅造成人力資源的浪費,也使公司人工成本上升。同時，充分發(fā)揮銷售團隊的主觀能動性，來促進目標計劃的完成。34 / 34。方法：銷售風險綜合評估，需要認真對市場、產(chǎn)品、地方經(jīng)濟、政策等因素進行分析。而人員總量的失控導(dǎo)致的諸如人浮于事和成本上升的危害更是顯而易見的。一些崗位對思想道德素質(zhì)要求更高,而另一些崗位對專業(yè)工作能力的要求更高,特定的崗位有特定的要求。 總結(jié)：針對上述問題,用人的風險防范,首先是要防止思想道德素質(zhì)有問題、品質(zhì)不過硬的人走上領(lǐng)導(dǎo)崗位,進入決策層。 　2） 本職能力風險 　　 本職能力風險即由于能力的不足而形成的風險。1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：應(yīng)對項目所在城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行多向調(diào)研分析——詳細內(nèi)容參見第二章相關(guān)內(nèi)容2）客群結(jié)構(gòu)：應(yīng)對項目所在城市房地產(chǎn)市場客群進行多向調(diào)研分析——詳細內(nèi)容參見第一章 第二節(jié)相關(guān)內(nèi)容三、銷售風險總體評估 場呢應(yīng)結(jié)合上述內(nèi)容對項目所在城市房地產(chǎn)市場的銷售節(jié)奏、習慣、承受能力及消化情況進行摸底分析。4. 銀行信貸政策調(diào)整① 地方房地產(chǎn)按揭放款政策的條件② 按揭貸款銀行的審核流程、標準第六章 銷售風險評估一、政策風險評估、規(guī)劃因素：應(yīng)充分調(diào)研項目所在地方城市的政治背景、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)格局及發(fā)展方向、國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺消息。3. 變現(xiàn)風險因素房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性較差，這是由于：　　 ①非貨幣性資產(chǎn)的兌現(xiàn)能力本身就比貨幣性資產(chǎn)兌現(xiàn)能力差；　?、诜康禺a(chǎn)投資周期長，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性和不可移動性；　?、奂庇趯⑼恋赝顿Y轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金常常會受到一定損失，而且土地投資和整個房地產(chǎn)建設(shè)投資必須要通過一段時間之后，才能作為房地產(chǎn)資產(chǎn)進入市場進行流通；　?、芊康禺a(chǎn)銷售費時費力，且房屋產(chǎn)品比一般產(chǎn)品銷售困難。附：銷售周期測算案例某市項目，規(guī)模80萬平米，住宅60萬平米、公建20萬平米；政府要求公建性質(zhì)用地必須于首期建設(shè)；項目計劃于2008年7月正式開始銷售。3. 入市時機的確定及安排入市時機的確定及安排包括內(nèi)部登記及認購時機、開放時機、正式開盤時機、二次開盤時機的確定及安排和開盤銷售的排期。此外，工程的預(yù)期進度對于入市時機的選擇有著直接的影響。項目一期為14個月銷售期，同理，首期的成交均價應(yīng)為5250～5560元/平米.四、長期整體和區(qū)域市場發(fā)展判斷整體市場目前發(fā)展良好，初步判斷中長期（3～5年內(nèi)），整