【正文】 ：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡預計費用：5萬元體驗活動（二）活動主題：健康休閑類活動2005．黃金周主題公園生活體驗活動活動目的：借助黃金周長期期間客流較多開展活動，引起社會關注借助媒體力量，推出“主題公園社區(qū)”概念 結合“健康”、“休閑”賣點，烘托本階段“感覺生活”的推廣主題。依據(jù)強銷期的銷售目標，以廣告宣傳作為輔助，利用已有的“公園”資源，在銷售現(xiàn)場開展各類活動，同時配合媒體宣傳，以最大可能擴大社會影響力，以實現(xiàn)產(chǎn)品的社會效應。推售面積戶型推售套數(shù)（套）4月5月6月90100平米二室212324100120平米二室101120130平米三室162324130140平米三室805140150平米三室10911150平米以上三室/四室290合計187586465 130150平米大面積戶型，5月份為20套、6月份為18套、7月份為16套，合計戶數(shù)為54套，大面積戶型較大程度的影響了本階段的銷售速度。 公園一期按時竣工216。 每月均進行一次價格上的升幅調(diào)整216。 結合賣點開展媒體宣傳，配合工程進度開展促銷活動216。 銷售人員已經(jīng)熟悉項目，結合前期積累客戶，提升銷售進度216。淺水灣房屋的前28名業(yè)主，均可獲得3～5日、價值不等的旅游一次（雙人）； 獲贈旅游以抽獎的形式舉行； 獎品領取有效時間4月2日～8月2日（暫定，可商議）；媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡預計費用：5萬元216?！案杏捎?004年產(chǎn)品主推形象，分別推出了“公園深處有人家”、“公園居家”等產(chǎn)品形象類概念，并已在市場形成了一定的知名度。216。 歸結以前宣傳中出現(xiàn)的一些問題，有針對性的對客戶所關注的一些問題進行重點宣傳。動生活”216。動生活”來作為全程的推廣主題。由于本案所處的區(qū)位具有地域性、發(fā)展性等特點，因此我們從投資、從地區(qū)未來發(fā)展?jié)摿矸矫鎭硖嵘景傅膬r值，從而賦予本案一個永恒的賣點。216?！爸黝}公園”的存在為人們提供了一處休閑的好去處，如何充分利用已有資源使客戶通過有趣的休閑娛樂活動，來感受生活所帶來的那份的樂趣，從而產(chǎn)生對自身未來生活的向往，最終導致人們對本案的認同度，這是我們在今后推廣過程中所要面臨的一個重要問題。216。推廣主線2（產(chǎn)品推廣——產(chǎn)品力）：依據(jù)不同節(jié)點的銷售任務，以報廣宣傳作為主要表現(xiàn)形式，結合產(chǎn)品自身特色，針對各階段銷售所面臨的問題展開宣傳推廣，最終完成產(chǎn)品的銷售目標。圍繞賣點，逐個展開；制造亮點，精準轟炸。項目解析城市西南規(guī)模社區(qū)誘發(fā)購買行為引領城市居住新風潮打造獨賣市場潮非買不可的理由創(chuàng)造價格地段產(chǎn)品定位配套物業(yè)服務景觀環(huán)境空間機能人文氣質公園給予人們的精神愉悅天津的西南部居住環(huán)境工程啟動南開區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢奧運機遇的擠壓（板塊運動）周邊項目的品質對照大學城的能量吸收附加價值的提升與增加價值 價格 重視優(yōu)惠與品質重視生活的交際 面重視板塊未來性高教群眾區(qū)域認同前瞻群眾自發(fā)＋誘發(fā)購買自發(fā)＋價差、規(guī)模的支持誘發(fā)＋主題支持城市發(fā)展新希望聚集區(qū)：文人移民的聚居群落景觀環(huán)境：公園居家，孕育靈性精神客層定位：中產(chǎn)階級的物質消費與精神愉悅教育氛圍：知 水邊棧道燒烤休閑享樂區(qū)——富足社會新生活方式，使身心休閑、放松、平和。 水上碰船區(qū)——水上溫馨娛樂的游水玩水區(qū)域。 器械健身區(qū)216。 太極廣場老人養(yǎng)生區(qū)——充足的養(yǎng)生空間。 網(wǎng)球場——成功人士忘卻煩惱，調(diào)整身心場所。 講地理周邊區(qū)域現(xiàn)狀與前景：大環(huán)境（西南成熟居住區(qū)）中環(huán)境（道橋路規(guī)劃）小環(huán)境（地理價值：奧體中心、大學城）216。216。最具震撼力產(chǎn)品：每一棟住宅都是公園里種出的建筑，公園與建筑都是彼此不可或缺的景觀。 講基礎理念基礎：開發(fā)商的項目操作理念；項目所獲獎項；規(guī)劃基礎：主題公園的設計、規(guī)劃理念；居住園區(qū)規(guī)劃設計理念；園區(qū)精神；合作基礎：與眾多知名公司的合作，規(guī)劃設計——柏濤，景觀設計——貝爾高林，物業(yè)顧問——第一太平戴維斯…傾力打造天津首席公園社區(qū)。簡而言之，本案的行銷策略就是：產(chǎn)品用實體樓說話，傳播上呈立體行銷攻勢。 “產(chǎn)品特征”利益驅動，實際利益216。 一個集合輕松風格設計的階層社區(qū)第三章 操作 公園居家——天津首個以公園為主題的復合型社區(qū)216。 戶型設計合理、功能性強216。 周邊擁有多個成熟社區(qū)，為本案提供了良好的社區(qū)外配套支持216。 屬于奧運版塊，擁有巨大發(fā)展?jié)摿?16。216。 生活條件問題：一期現(xiàn)況食衣住行居住條件不成熟，社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套較少，期房階段容易面對客戶分流，成交速度緩慢的問題，除非具備工地形象。 對外交通問題：屬于市區(qū)邊緣項目，部分目標客源仍需依賴大眾交通工具通勤，目前項目附近交通建設尚未開通，為不利因素。 情景高層的多陽臺設計：客廳的陽臺、呼吸臺、陽光房，主臥或書房的步入式陽臺以及廚房的服務陽臺。 ，裝修后仍擁有高于普通住宅的生活空間。216。216。216。216。 純粹的戶型均質產(chǎn)品，面積范圍在90～150平米。 北高南低的錯落設置，景觀層次豐富錯落。 天津首席公園社區(qū)，休閑運功主題公園是本案的靈魂和核心特色。 純粹“公園生活居所”，高舒適度、高性價比，讓人耳目一新。 “俊城與眾不同是相對的，即置于項目所處的市場環(huán)境和地域氛圍中考量，關鍵在于比較優(yōu)勢。 2004年度第六屆中國住交會天津名盤216。淺水灣的獎項216。淺水灣的表現(xiàn)原則：第一個原則，以智慧的生活觀點與受眾溝通；第二個原則，為受眾留下足夠的想象空間；第三個原則，有文化味和審美價值；第四個原則，細節(jié)的雕琢。動生活在資訊的海洋里，要讓消費者記住你的品牌，惟有可聯(lián)想的東西。 “家有景觀”攝影比賽178。 開盤慶典親子沙龍178。 春季房展會178。 到場訪客紀念品（項目明信片、印有項目LOGO物品等）178。 華夏未來兒童卡178。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產(chǎn)生購買意向，早下抉擇。 一次性付款： 九九折其實這些優(yōu)惠的成本與多打幾次廣告無異，對于發(fā)展商而言沒有增加多少負擔，卻可以提高銷售速度。其目的充分發(fā)揮項目現(xiàn)有客戶資源，帶動新的客戶成交，進一步促進項目銷售。中原將會將項目的相關資料、展示放置在分行內(nèi)，利用日趨強大的二手業(yè)務客源積累客戶，真正意義上的實現(xiàn)一二手的聯(lián)動，這樣將使客戶來源范圍得到極大的寬泛，更多的促進現(xiàn)場人氣及銷售。屆時舉行抽獎或促銷活動，促進客戶成交。178。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。 律師樓178。 銷售培訓資料178。 價格表178。178。 折頁（戶型單頁）178。 展板178。 戶外路牌178。 報紙廣告178。 沿街指示牌178。 一期的環(huán)境美化178。現(xiàn)場銷售環(huán)境應該是從外（圍墻、綠化）到里（售樓處、樣板房）的和諧統(tǒng)一，是項目檔次高低的最真實反映，是銷售人員與客戶交流的主要場所，是客戶對項目印象的主要構成。 建設工程規(guī)劃許可證178。（具體漲價計劃還應根據(jù)當時市場變化情況做具體調(diào)整）項目的銷售條件將對以上銷售階段所確定的銷量和價格調(diào)整起到很重要的支持作用。（）銷售目標：一期高層銷售基本完成，二期高層進入全面銷售高潮期；推售單位：由于二期高層推搜尚未確定，因此具體推售單位還需等待。（）銷售目標：完成一期高層總銷售面積的36％左右；推售單位：2005年79月共推出一期可售單位143套，全部為先期未開售單位，21＃、22＃、29＃單元。價格調(diào)整：2005年23月不進行價格漲幅的調(diào)整。項目銷售周期確定為2年，在這兩年里，我們將項目分成三快兩慢5個銷售期，按時間劃分分別為：～，預熱階段，銷售速度緩增～，一期熱銷、二期面市，銷量高位振蕩 *～，進入持銷期，銷量在周期內(nèi)保持穩(wěn)定 *～，二次熱銷，銷量再次攀升 *～，進入尾盤銷售期,消化剩余單位 2005年各階段推售目標2005年項目的主要推售單位以一、二期的高層為主，且目前別墅、洋房的推售量并不清晰，因此，此處，進對2005年高層的推售做階段性方案建議。悟生活” 37 37 38 38 38 38各階段廣告媒體投放頻率及建議 40 40 40 41 41 41 42 42 43 47（全年）： 50 51PR、SP活動方案 51地盤包裝建議 52 53 53 54 55費用統(tǒng)計 55俊城機會藏于威脅中 19認知劣勢與威脅 19認知優(yōu)勢 20認知機會 20第三章 操作關于俊城影響力 18標竿創(chuàng)造力 19認知受生活” 33 33 34 34 34 34 35 37（二期強銷期） 37：2005年1012月 37：“公園2005，感結合銷售季節(jié)、工程進度，控制銷量、控制節(jié)奏，提升價格、推高形象面臨此消彼漲的競爭項目，利用價格錯位、產(chǎn)品錯位打時間差戰(zhàn)術。推售套數(shù)統(tǒng)計：推售單位2月3月19＃,2S,9192㎡, 2T22＃2,2S,9196㎡, 23T19＃,3S,128132㎡,3T22＃2,3S,128130㎡,14T20＃,2S,9192㎡, 2T22＃2,4S,208㎡, 1T23＃,2S,8990㎡, 2T　23＃,3S,117128㎡,9T　24＃,2S,93101㎡, 10T　25＃,2S,9597㎡, 3T　25＃,3S,148153㎡,4T　26＃,2S,97㎡, 1T　26＃,3S,148153㎡,8T　28＃,2S,9597㎡, 3T　28＃,3S,148153㎡,10T　30＃,2S,94㎡, 1T　合計58套38套推售單位統(tǒng)計：2月3月樓號房號樓號房號樓號房號　房號19180225102222門23032304180317032203220418011032103210417011501200320041401301190319042018022011803180418031011703804231802261021603704180318011503604180117011403504180414011303404170413011203304401501110320430130110031042012019032403101101803　30428180370310410260324180210350310218014031803150130317031301203160311011031403701　130360140350130340110330130102101目標均價：2005年23月份，由于進場時間、銷售人員對項目的熟悉程度以及推售的先期剩余單位需要及時消化等原因，2005年項目啟動階段，價格不宜比先期有太大漲幅，保持在4370元/平米。價格調(diào)整：2005年46月，隨著新樓座的開售以及工程進度、銷售季節(jié)的配合，將對一期高層價格進行調(diào)整，、1個百分點不等。價格調(diào)整：2005年79月，隨著二期高層樓座的開售以及一期的漸漸收尾，對一期高層價格調(diào)整只在8月份進行一次小幅調(diào)價。（可根據(jù)當時入市的市場情況進行調(diào)整）價格調(diào)整：2005年1012月，二期高層將在開盤后的兩個月里分別有兩次漲價計劃，即10月中和11月中。 國有土地使用權證178。 銷售許可證項目一期高層已經(jīng)取得銷售許可證，考慮到回款和銷售季節(jié)，二期高層以及洋房和別墅的各項證件希望也能夠按時取得。178。 示范單位178。178。 網(wǎng)絡178。178。 樓書178。 手提袋銷售方式和價格策略是項目切入市場成功與否的重要因素，在宣傳配合到位的情況下，根據(jù)市場競爭對手情況，選擇符合本項目的銷售方式和價格策略，這其中包括制定合理的價格表、提供靈活的付款方式和必要的促銷優(yōu)惠三個方面。 促銷優(yōu)惠178。 工程進度178。 正式合同書178。這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，其已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。由于參展所需費用較高，因此認為本項目在開盤階段及在推出新產(chǎn)品時參加效果較好的1~2次展銷會即可。由于項目目前沒有大型的銷售中心，天津中原公司建議在新銷售處落成后舉辦一個大型慶?；顒?，將客戶約至銷售中心。 通過準確的客戶細分能提高成交率，同顧客建立個性化的聯(lián)系——創(chuàng)造顧客忠誠度的基礎天津中原在全市各區(qū)擁有10余家置業(yè)分行，2005年還將繼續(xù)拓展業(yè)務、增開新的店