【正文】 人文氣質(zhì)公園給予人們的精神愉悅天津的西南部居住環(huán)境工程啟動(dòng)南開區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)奧運(yùn)機(jī)遇的擠壓（板塊運(yùn)動(dòng)）周邊項(xiàng)目的品質(zhì)對(duì)照大學(xué)城的能量吸收附加價(jià)值的提升與增加價(jià)值 價(jià)格 重視優(yōu)惠與品質(zhì)重視生活的交際 面重視板塊未來(lái)性高教群眾區(qū)域認(rèn)同前瞻群眾自發(fā)＋誘發(fā)購(gòu)買自發(fā)＋價(jià)差、規(guī)模的支持誘發(fā)＋主題支持城市發(fā)展新希望聚集區(qū)：文人移民的聚居群落景觀環(huán)境：公園居家，孕育靈性精神客層定位：中產(chǎn)階級(jí)的物質(zhì)消費(fèi)與精神愉悅教育氛圍：知 講物業(yè)物業(yè)顧問(wèn)：英國(guó)第一太平戴維斯，擁有專業(yè)精神及權(quán)威水準(zhǔn)。 水邊棧道燒烤休閑享樂(lè)區(qū)——富足社會(huì)新生活方式，使身心休閑、放松、平和。 水上獨(dú)木舟極限運(yùn)動(dòng)區(qū)——獵奇體育項(xiàng)目。 水上碰船區(qū)——水上溫馨娛樂(lè)的游水玩水區(qū)域。 水上舞臺(tái)——音樂(lè)激情運(yùn)動(dòng)舞蹈區(qū)。 器械健身區(qū)216。 綜合體育廣場(chǎng)——青年人的放縱區(qū)，獵奇與激情同在。 太極廣場(chǎng)老人養(yǎng)生區(qū)——充足的養(yǎng)生空間。 兒童娛樂(lè)場(chǎng)里的托兒所——水邊沙灘兒童撒野區(qū)。 網(wǎng)球場(chǎng)——成功人士忘卻煩惱，調(diào)整身心場(chǎng)所。公園價(jià)值：提升周邊區(qū)域土地價(jià)值 改善居民生活方式、文化品味公園生活方式：無(wú)年齡差異、無(wú)季節(jié)區(qū)分、無(wú)時(shí)間限制216。 講地理周邊區(qū)域現(xiàn)狀與前景：大環(huán)境（西南成熟居住區(qū)）中環(huán)境（道橋路規(guī)劃）小環(huán)境（地理價(jià)值：奧體中心、大學(xué)城）216。 講造園景觀整體設(shè)計(jì)：風(fēng)格定位——差異化、沖突感的空間形態(tài)；底面設(shè)計(jì)——步行環(huán)境的反S形視覺(jué)走廊，細(xì)節(jié)動(dòng)人；立體道路交通系統(tǒng)；景觀的時(shí)間性：夜景設(shè)計(jì)——高質(zhì)量的照明系統(tǒng)是行者的第三只眼睛； 季節(jié)性設(shè)計(jì)——植物景觀的情緒變化，植被狀況；景觀的娛樂(lè)性：景觀建筑——各種景觀點(diǎn)、軸、線、面； 216。216。 講建筑形式是建筑的靈魂：仔細(xì)考慮一下就可以發(fā)現(xiàn)點(diǎn)式板高的全明設(shè)計(jì)，不是每個(gè)建筑都能做到的，尤其市中心的高層。最具震撼力產(chǎn)品：每一棟住宅都是公園里種出的建筑，公園與建筑都是彼此不可或缺的景觀。 講上層（產(chǎn)品）最具想象力的產(chǎn)品：錯(cuò)落的樓體擺放、輕松的尼德蘭外檐形式、視野留給人們無(wú)盡的想象力與寧?kù)o、致遠(yuǎn)。 講基礎(chǔ)理念基礎(chǔ)：開發(fā)商的項(xiàng)目操作理念；項(xiàng)目所獲獎(jiǎng)項(xiàng)；規(guī)劃基礎(chǔ)：主題公園的設(shè)計(jì)、規(guī)劃理念；居住園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念；園區(qū)精神；合作基礎(chǔ)：與眾多知名公司的合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)——柏濤，景觀設(shè)計(jì)——貝爾高林，物業(yè)顧問(wèn)——第一太平戴維斯…傾力打造天津首席公園社區(qū)。即：意識(shí)形態(tài)（報(bào)廣）——“震撼”你；現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境（公園、社區(qū)環(huán)境）——“打擊”你；依靠實(shí)惠（健康生活狀態(tài)）——“誘惑”你；全方位、多層面地進(jìn)行精神和利益的雙重打擊（溝通）。簡(jiǎn)而言之，本案的行銷策略就是：產(chǎn)品用實(shí)體樓說(shuō)話，傳播上呈立體行銷攻勢(shì)。 “競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)”真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的連續(xù)不斷的攻擊力策略解析：通過(guò)由品牌高度創(chuàng)造產(chǎn)品特征，再有階層語(yǔ)境和競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)貫徹實(shí)施。 “產(chǎn)品特征”利益驅(qū)動(dòng)，實(shí)際利益216。計(jì)劃實(shí)施全方位整合打擊策略策略核心：全方位整合打擊整合策略：品牌營(yíng)銷＋產(chǎn)品特征＋階層語(yǔ)境＋競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)216。 一個(gè)集合輕松風(fēng)格設(shè)計(jì)的階層社區(qū)第三章 操作 一個(gè)關(guān)注生活品味及生活哲學(xué)的人文社區(qū)216。 公園居家——天津首個(gè)以公園為主題的復(fù)合型社區(qū)216。 與類似項(xiàng)目比較，目前價(jià)位擁有一定優(yōu)勢(shì)216。 戶型設(shè)計(jì)合理、功能性強(qiáng)216。 主題公園設(shè)置齊全，從而豐富了未來(lái)社區(qū)居住者的生活216。 周邊擁有多個(gè)成熟社區(qū)，為本案提供了良好的社區(qū)外配套支持216。 項(xiàng)目未開工便已獲得多項(xiàng)殊榮，擁有良好的口碑216。 屬于奧運(yùn)版塊，擁有巨大發(fā)展?jié)摿?16。認(rèn)知優(yōu)勢(shì)216。216。 居住環(huán)境問(wèn)題：鄰近本案北側(cè)有一條鐵路，對(duì)本案造成了一定的噪音、震動(dòng)污染，影響客戶購(gòu)買信心。 生活條件問(wèn)題：一期現(xiàn)況食衣住行居住條件不成熟，社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套較少，期房階段容易面對(duì)客戶分流，成交速度緩慢的問(wèn)題，除非具備工地形象。 客源范圍放大問(wèn)題：除了高教區(qū)教職員工與周邊關(guān)系戶的客源外，將會(huì)受到金廈項(xiàng)目?jī)r(jià)位的比較、陽(yáng)光100品牌、交通、配套的比較。 對(duì)外交通問(wèn)題：屬于市區(qū)邊緣項(xiàng)目，部分目標(biāo)客源仍需依賴大眾交通工具通勤，目前項(xiàng)目附近交通建設(shè)尚未開通，為不利因素。創(chuàng)造力認(rèn)知 情景高層的多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：客廳的陽(yáng)臺(tái)、呼吸臺(tái)、陽(yáng)光房，主臥或書房的步入式陽(yáng)臺(tái)以及廚房的服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。 部分住宅的橫廳設(shè)計(jì)，超大景觀、采光面，演繹新景觀視野。 ，裝修后仍擁有高于普通住宅的生活空間。 開放式交通連廊，通風(fēng)順暢，提供健康的公共共享空間。216。216。216。216。216。216。216。 視覺(jué)建筑。 純粹的戶型均質(zhì)產(chǎn)品，面積范圍在90～150平米。 部分樓座實(shí)現(xiàn)無(wú)限樓間距，視野更加開闊。 北高南低的錯(cuò)落設(shè)置，景觀層次豐富錯(cuò)落。 低密度、高綠化率公園社區(qū)，繁華城市中的珍貴資源。 天津首席公園社區(qū)，休閑運(yùn)功主題公園是本案的靈魂和核心特色。 二次置業(yè)者，明確、樸素的階層定位。 純粹“公園生活居所”，高舒適度、高性價(jià)比，讓人耳目一新。與項(xiàng)目建筑形式相互應(yīng)，涵蓋了項(xiàng)目的自然俊美，與目標(biāo)客戶相互應(yīng)，帶來(lái)名號(hào)包裝的新沖擊。 “俊城創(chuàng)新不盡包括產(chǎn)品的實(shí)體或硬件，也涵蓋運(yùn)營(yíng)的思路或操作的體系完整性。與眾不同是相對(duì)的，即置于項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境和地域氛圍中考量，關(guān)鍵在于比較優(yōu)勢(shì)。為時(shí)代的英雄們筑屋建所唯一性的賣點(diǎn)產(chǎn)品實(shí)體的惟一和獨(dú)特個(gè)性，將以差異化姿態(tài)創(chuàng)造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)空間。 2004年度第六屆中國(guó)住交會(huì)天津名盤216。 2004年度中國(guó)最適合居住的公園社區(qū)216。淺水灣的獎(jiǎng)項(xiàng)216。影響力標(biāo)竿淺水灣的表現(xiàn)原則：第一個(gè)原則，以智慧的生活觀點(diǎn)與受眾溝通；第二個(gè)原則，為受眾留下足夠的想象空間；第三個(gè)原則，有文化味和審美價(jià)值；第四個(gè)原則，細(xì)節(jié)的雕琢。因文化認(rèn)同而選擇品牌。動(dòng)生活在資訊的海洋里，要讓消費(fèi)者記住你的品牌，惟有可聯(lián)想的東西。 ……第二部分 宣傳推廣策略俊城 “家有景觀”攝影比賽178。 圣誕 開盤慶典水畔啤酒節(jié)178。親子沙龍178。 體驗(yàn)公園休閑活動(dòng)178。 春季房展會(huì)178。 專家教你投資房地產(chǎn)——企業(yè)贊助活動(dòng)178。 到場(chǎng)訪客紀(jì)念品（項(xiàng)目明信片、印有項(xiàng)目LOGO物品等）178。 家具、電器178。 華夏未來(lái)兒童卡178。 旅游大獎(jiǎng)178。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產(chǎn)生購(gòu)買意向，早下抉擇。誠(chéng)然，不同付款方式對(duì)于發(fā)展商的資金回流速度將產(chǎn)生較大影響，為保證資金盡早回流，應(yīng)通過(guò)“折扣”這一手段，在客戶選擇付款方式時(shí)適當(dāng)進(jìn)行引導(dǎo)，促使其盡可能選擇“一次性付款”或不同形式的“貸款”，以保證購(gòu)房款盡早回籠。 一次性付款： 九九折具體建議：付款折扣是付款方式的有益補(bǔ)充，是促進(jìn)客戶最終成交的最佳輔助手段。其實(shí)這些優(yōu)惠的成本與多打幾次廣告無(wú)異，對(duì)于發(fā)展商而言沒(méi)有增加多少負(fù)擔(dān)，卻可以提高銷售速度。房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)的特殊商品，不僅因?yàn)樯婕敖痤~巨大，而且重復(fù)購(gòu)買的可能性較小，客戶在下定決心購(gòu)買前難免需要有較長(zhǎng)的考慮周期，即使各項(xiàng)宣傳包裝工作配合到位，銷售人員大力推廣，也不可能大幅度縮短顧客的考慮時(shí)間。其目的充分發(fā)揮項(xiàng)目現(xiàn)有客戶資源，帶動(dòng)新的客戶成交，進(jìn)一步促進(jìn)項(xiàng)目銷售。根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，將會(huì)在南開、河西兩區(qū)人流集中的大型商場(chǎng)或是超市進(jìn)行展示或巡展。中原將會(huì)將項(xiàng)目的相關(guān)資料、展示放置在分行內(nèi)，利用日趨強(qiáng)大的二手業(yè)務(wù)客源積累客戶，真正意義上的實(shí)現(xiàn)一二手的聯(lián)動(dòng)，這樣將使客戶來(lái)源范圍得到極大的寬泛，更多的促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)人氣及銷售。 有針對(duì)性的劃分出符合項(xiàng)目品質(zhì)、氣質(zhì)的客群，直接、高效的對(duì)這部分客戶進(jìn)行項(xiàng)目宣傳；178。屆時(shí)舉行抽獎(jiǎng)或促銷活動(dòng)，促進(jìn)客戶成交。目的在于通過(guò)在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造極為熱烈的成交氣氛，使未成交客戶的購(gòu)買欲望易于在這種緊張的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進(jìn)、提高，成交機(jī)率亦隨之加大；再結(jié)合相應(yīng)的促銷手段以及銷售人員的游說(shuō)，定能達(dá)到較為理想的銷售效果。178。 較大規(guī)模的項(xiàng)目有必要在前期參加大型展銷會(huì)，雖然不能夠在展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)成交大量的客戶，但在項(xiàng)目開盤階段參加大規(guī)模的展銷會(huì)不僅有利于項(xiàng)目在市場(chǎng)中樹立形象提高項(xiàng)目的美譽(yù)度，還可以使項(xiàng)目的知名度迅速擴(kuò)大，為項(xiàng)目聚集人氣。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)咨詢，銷售人員即可通過(guò)游說(shuō)促成交易。 公證處（坐盤銷售）現(xiàn)場(chǎng)接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過(guò)與客戶在現(xiàn)場(chǎng)接待中心的談判而完成。 律師樓178。 認(rèn)購(gòu)書178。 銷售培訓(xùn)資料178。 付款辦法178。 價(jià)格表178。 價(jià)格策略178。178。 紀(jì)念品178。 折頁(yè)（戶型單頁(yè)）178。 效果圖178。 展板178。因此，在重視項(xiàng)目質(zhì)量和宣傳包裝的同時(shí)也不應(yīng)該忽略銷售工具的制作。 戶外路牌178。 直郵廣告（DM）178。 報(bào)紙廣告178。 路燈彩旗在既有良好銷售環(huán)境的前提下，以引起客戶對(duì)項(xiàng)目的興趣以至蒞臨現(xiàn)場(chǎng)參觀為主要目的，發(fā)掘盡可能多的宣傳途徑，提高市場(chǎng)曝光率；并在向市場(chǎng)推介本項(xiàng)目的過(guò)程中建立項(xiàng)目的形象和知名度。 沿街指示牌178。 銷售中心178。 一期的環(huán)境美化178。建議本項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位為客戶提供良好的賣場(chǎng)環(huán)境?，F(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境應(yīng)該是從外（圍墻、綠化）到里（售樓處、樣板房）的和諧統(tǒng)一，是項(xiàng)目檔次高低的最真實(shí)反映，是銷售人員與客戶交流的主要場(chǎng)所，是客戶對(duì)項(xiàng)目印象的主要構(gòu)成。 開工許可證178。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證178。178。（具體漲價(jià)計(jì)劃還應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)變化情況做具體調(diào)整）項(xiàng)目的銷售條件將對(duì)以上銷售階段所確定的銷量和價(jià)格調(diào)整起到很重要的支持作用。二期高層入市均價(jià)為4700元/平米。（）銷售目標(biāo)：一期高層銷售基本完成，二期高層進(jìn)入全面銷售高潮期；推售單位：由于二期高層推搜尚未確定，因此具體推售單位還需等待。隨著一期新樓座的開售以及銷售面積的趨于小面積，同時(shí)也為區(qū)別一二期高層的價(jià)格，79月份，一期高層進(jìn)行一次調(diào)價(jià)，各月均價(jià)分別為4573元/平米、4642元/平米、4642元/平米。（）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的36％左右；推售單位：2005年79月共推出一期可售單位143套，全部為先期未開售單位，21＃、22＃、29＃單元。推售套數(shù)統(tǒng)計(jì)：4月5月6月推售單位19＃, 3S,140144㎡, 3T22＃2,2S,9197㎡, 23T19, 3S,140144㎡, 4T20＃, 3S,128144㎡,23T22＃1,3S,128130㎡, 23T20, 3S,140144㎡, 7T22＃2,2S,92㎡, 1T29＃, 3S,148153㎡, 18T21, 3S,123128㎡, 18T22＃1,4S,208㎡, 1T221,2S,9196㎡, 24T29＃, 2S,9495㎡, 18T222,3S,128130㎡, 9T30＃, 2S,89㎡, 2T30,3S,117121㎡, 3T30＃, 3S,117128㎡, 9T合計(jì)58套64套65套推售單位統(tǒng)計(jì)：4月5月6月樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)191804222門2402222門2302221門2301291801191604221門2402404221門24012202220117011504230230429180321022101160114042202201801170320022001150113042102170116031902190114012016042002160115031802180113011504190215011403170217011201140418021401130316021601110113041702130112031502150110011204160212011103140214019011104150211011003130213018011004140210019031202120170121180113029018031102110160117011202801703100210015011601110270160390290140115011002601503802801301140190250140370270120113018024013036026011011201702301203502501　1101602180410340240110015028043018023023019014027041032022018013026041803102101701202504301　　60