【正文】 ● 廣告牌戶外大型廣告牌的信息傳遞效應僅次于報紙媒體，但其時效性強，已經(jīng)成為了最主要的媒體發(fā)布渠道之一，在我司過往項目經(jīng)驗中，戶外大型廣告牌的告知作用非常明顯。同時建議在陽光一百周圍設置至少一處指示本項目所在地的交通指示牌。 現(xiàn)場參觀路線包裝參觀路線包裝包括廣告牌、沿街指示牌、圍墻、路旗等的設計、設置，其作用是初步宣傳項目的形象、輪廓、概念，并起到指引目標客群的作用。當目標客群從接近售樓現(xiàn)場，一直到參觀完樣板房、從售樓現(xiàn)場出來的整個過程中，任何一個細微之處無不體現(xiàn)項目的品質與建設者的要求。現(xiàn)場售樓處將于5月份完成。視覺才是硬道理二期高層動工（開盤）八、獲獎2005全國最具投資潛力樓盤2004年度中國最適合居住的公園社區(qū)2004年度CIHAF中國房地產(chǎn)名盤2004年度第六屆中國住交會天津名盤2004年對第六屆中國住交會天津最佳園林設計獎2004年度天津房地產(chǎn)行業(yè)十大成長力公司 戶外廣告牌安排（全年）：戶外廣告牌地點河東區(qū)大光明橋　河西區(qū)馬場道　河西區(qū)九龍路　河西區(qū)吳家窯北島　南開區(qū)迎水道與紅旗南路交口　河西區(qū)佟樓麥當勞 路名牌安排南開區(qū)：鞍山西道、紅旗路沿線、衛(wèi)津路沿線、河西區(qū)：梅江地區(qū)、友誼路沿線、解放路沿線PR、SP活動方案在全程宣傳過程中，我們舉辦了一些較大型的活如（見下表）。 ，有大意義。淺水灣社區(qū)文化：經(jīng)常有很多人聚在一起，搞搞新意思，這樣的社區(qū)算不算很有文化？四、產(chǎn)品建筑風格：荷蘭規(guī)劃路——掃除走進公園居家的障礙人文環(huán)境：水上大學城、華苑居住群落——啟動幸福友好高尚生活的引擎二、健康容積率amp。景觀設計植被　　景觀布點公園景觀自然景觀　生活景觀（參與性設施）　入口及主景點　　夜間照明景觀系統(tǒng)　　銷售初期（23月）日期星期報刊版面版位訴求重點費用合計（元）2005225五每日新報整版32版（B類末版）公園2005，感建議選擇：銀行卡金卡對帳單數(shù)據(jù)庫、高級經(jīng)理人俱樂部數(shù)據(jù)庫、高檔轎車車主數(shù)據(jù)庫、高檔公寓、別墅業(yè)主數(shù)據(jù)庫等。建議選擇：項目周邊主要路段、南開、河西區(qū)客戶重點聚居路段、市內(nèi)一些繁華路段等。前兩個網(wǎng)站均屬于專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站，專業(yè)性較強，后面的一個則為坐落于本地的地方性政府網(wǎng)站，擁有一定的權威性和地域性，三家網(wǎng)絡媒體交叉組合，可成為我們在網(wǎng)絡宣傳上的良好支持。美中不足的是需要專業(yè)查詢設備支持（電腦），且查詢者的文化層次要求較高。建議選擇：音樂臺、交通臺是本地廣播電臺中收聽率較高的兩個欄目，如果選擇廣播媒體進行宣傳，建議采用以上兩個欄目插播廣告?！?廣播媒體：特點：傳播范圍廣，廣告信息抵達消費者的機會大，且隨意性強，不會占用消費者大量的寶貴時間?！?電視媒體：特點：傳播范圍廣、受眾面大，圖、文、聲并茂，傳播速度快，但廣告成本高、駐留時間短、受播出時間局限，且需要連續(xù)性和持續(xù)性，所以廣告費用較高。建議選擇：今晚報、每日新報、天津日報三大本地報刊媒體。預計費用：5萬元公關活動（二）活動主題：圣誕節(jié)迎新年嘉年華活動目的：利用節(jié)日契機擴大社會影響力活動對象：前期意向客戶，約100人活動時間：一期尾盤銷售期（12月）活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：歌舞活動、圣誕守夜、猜迷活動…媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡預計費用：5萬元各階段廣告媒體投放頻率及建議 媒體列表當今廣告媒體種類十分繁多，而且還在不斷地涌現(xiàn)。本階段活動包括：圣誕節(jié)迎新年嘉年華、目標客群專項聯(lián)誼活動等，開展一些表現(xiàn)項目檔次、文化氛圍、生活品質的活動，為客戶打造未來在此生活的美好夢想。由于一期剩余產(chǎn)品在本階段多數(shù)將為一些較差戶型，故在以“產(chǎn)品”賣點作為支撐，利用報廣方式推廣二期產(chǎn)品的同時，亦應帶動一期剩余產(chǎn)品的銷售，力爭在本階段將一期產(chǎn)品清盤。同時以“感悟”作為對二期產(chǎn)品進行宣傳推廣的一個開端，可以有效的借助于一期產(chǎn)品一年來所形成的系列宣傳效應，引領二期產(chǎn)品后期的推廣。但是，由于一期產(chǎn)品與二期產(chǎn)品具有地域相同性的特色，故本期宣傳主題“感悟”在一二期產(chǎn)品宣傳推廣過程起到一個平衡的過渡作用。從而實現(xiàn)人們對本案的最終認可。在這個階段，我們以“投資升值角度”、“未來區(qū)域發(fā)展規(guī)劃”兩個賣點，對本階段形象推廣主題進行有效支撐。依據(jù)于對“生活”的理解程度，我們已經(jīng)從“感覺生活”“感受生活”升級到“感悟生活”的層次。 工程進度保證準時或提前完成；216。 一期產(chǎn)品價格在本階段不做調整216。 本階段除一期產(chǎn)品的銷售目標外，二期產(chǎn)品預計銷售率達到二期戶型總數(shù)的45%。 銷售重點由一期產(chǎn)品過渡到二期產(chǎn)品上來，并對積累客戶進行快速消化，同時要以二期產(chǎn)品的快速銷售來帶動一期剩余產(chǎn)品的銷售進度。 以“投資升值角度”、“地域發(fā)展?jié)摿Α?、“產(chǎn)品”三個賣點，對本階段推廣主題進行有效支撐。 本階段的推廣目標依然沿襲“生活”這一全程推廣主線，并在上一階段推廣主題“感受生活”的基礎上再次升級，使其提升到“感悟生活”的程度。悟生活”216。 若已售單位達到項目一期可售單位的65%：尋找根本原因，改變新的營銷策略，將剩余單位降價銷售、促銷或階段性封盤，待時機成熟再售。 若已售單位達到項目一期可售單位的75%：則需適當調整營銷思路，加大促銷力度。 若已售單位達到項目一期可售單位的88%：繼續(xù)跟進銷售及以適量的廣告進行配合。活動時間：強銷期(8月)活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：竹藝現(xiàn)場制作、家庭飾品展賣、藝術作品現(xiàn)場展賣…媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡預計費用：10萬元公關活動（三）活動主題：二期開盤活動活動目的：推出二期產(chǎn)品，介紹產(chǎn)品特色，在原先積累的意向客戶基礎上，在一定的氛圍下促使成交結合活動，以客戶參與的方式來推出本階段“品味”、“文化”的賣點。 結合“品味”賣點，烘托本階段“感受生活”推廣主題。我方力爭在假期前借助媒體進行宣傳，并以此形成一次階段性銷售高潮。淺水灣房屋的前20位客戶，贈送華夏未來兒童教育套卡。促銷活動（一）活動主題：文化類活動2005．讓生活從下一代開始“華夏未來年卡促銷月”活動目的：促進銷售；以“文化”賣點彰顯項目倡導的“感受生活”階段推廣主題；提高項目檔次，樹立項目文化形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；活動對象：前期意向客戶，約20位。在活動方面，我們將于9月份開展二期產(chǎn)品的開盤活動，同時沿襲前期活動，結合本期推廣主題，開展一些富有內(nèi)涵的活動，以此來提升項目的整體檔次，襯托出居住者的生活品味。故在以“產(chǎn)品”賣點貫穿于整個階段推廣過程中，宣傳一二兩期戶型的特色，使其有效的與銷售進度相結合，從而推動本期銷售任務的按時完成。一期產(chǎn)品在本階段進入了平穩(wěn)銷售期，同時，二期產(chǎn)品亦將在這一階段面市。本階段將以“生活”作為貫穿全程推廣的主線，在本階段，推出“生活”主題的升級，將原先的“感覺”生活，升級至一個更高的層次，成為“感受”生活。 8月份保證一期高層封頂，為其提價提供基礎支持216。 營銷工作不得松懈。 前期銷售情況理想，基本完成既定目標；216。216。 進行二期產(chǎn)品產(chǎn)期推介、客戶積累與開盤活動216。 推出“文化”、“品味”、“產(chǎn)品”三個賣點，并將這三個賣點有效的進行相互組合，以此來支撐“公園2005　感受生活”這一階段性推廣主題。 銷售進入穩(wěn)定銷售階段，穩(wěn)步消化前期積累意向客戶，對客戶進行有效回訪216。 平穩(wěn)銷售期：2005年79月：“公園2005，感216。216?；顒訒r間：平穩(wěn)銷售期（6月）活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：兒童比賽、羽毛球比賽、籃球比賽、網(wǎng)球比賽、滑板比賽、滾軸比賽、釣魚比賽媒介配合：今晚報、每日新報、網(wǎng)絡預計費用：8萬元216?；顒訉ο螅阂约彝閱挝坏囊庀蚩蛻簦挲g不限，預計200人活動時間：強銷期（5月）活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：釣魚比賽、野餐會、風箏節(jié)、親子休閑活動、歌舞表演…媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、電視臺、網(wǎng)絡預計費用：10萬元體驗活動（三）活動主題：體育休閑活動—2005．在這里展示“家”的力量活動目的：1　利用現(xiàn)場場地、設施舉辦休閑運動活動，通過現(xiàn)場活動中家庭親和性的體現(xiàn)，更加突出社區(qū)良好的自然環(huán)境和居住環(huán)境。 獲贈以購房后現(xiàn)場抽獎的形式舉行； 獎品領取有效時間4月份（暫定）；媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡預計費用：5萬元體驗活動（二）活動主題：健康休閑類活動2005．黃金周主題公園生活體驗活動活動目的：借助黃金周長期期間客流較多開展活動，引起社會關注借助媒體力量，推出“主題公園社區(qū)”概念 結合“健康”、“休閑”賣點，烘托本階段“感覺生活”的推廣主題。促銷活動（一）活動主題：2005，生活動起來促銷“汽車升級月”活動目的：促進銷售；彰顯項目倡導的“休閑、運動”的生活方式；獎項設置與中青年主力購買客群的生活、出行方式相結合，有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；活動對象：前期意向客戶，預計20個名額活動時間：（4月）活動地點：森淼樓處活動內(nèi)容：在四月份向購買俊城依據(jù)強銷期的銷售目標，以廣告宣傳作為輔助，利用已有的“公園”資源，在銷售現(xiàn)場開展各類活動，同時配合媒體宣傳，以最大可能擴大社會影響力，以實現(xiàn)產(chǎn)品的社會效應。 結合“產(chǎn)品”賣點，在報廣上推出某一大戶型戶型圖，從產(chǎn)品功能上進行詳細分解，同時建議引申客戶尊崇身份與戶型面積之間的相互關系，以此來減弱大面積戶型在銷售中的問題。推售面積戶型推售套數(shù)（套）4月5月6月90100平米二室212324100120平米二室101120130平米三室162324130140平米三室805140150平米三室10911150平米以上三室/四室290合計187586465 130150平米大面積戶型，5月份為20套、6月份為18套、7月份為16套，合計戶數(shù)為54套，大面積戶型較大程度的影響了本階段的銷售速度。自4月份開始，隨著季節(jié)的變暖，我方對項目的熟悉程度的增加，項目將進入旺銷期，而此一階段的推廣活動，亦將圍繞“感覺生活”而展開。 公園一期按時竣工216。 地盤工程形象包裝完成216。 每月均進行一次價格上的升幅調整216。 本階段的銷售目標為一期銷售總任務的43％左右。 結合賣點開展媒體宣傳，配合工程進度開展促銷活動216。從而做到對 “公園2005　感覺生活”這一階段性推廣主題的有效支撐。 銷售人員已經(jīng)熟悉項目，結合前期積累客戶，提升銷售進度216。 若在3月中旬已售單位小于一期可售單位的6%：則需加強營銷組合和自身包裝，同時開展一些促銷活動 強銷期2005年46月“公園2005，感淺水灣房屋的前28名業(yè)主，均可獲得3～5日、價值不等的旅游一次（雙人）； 獲贈旅游以抽獎的形式舉行； 獎品領取有效時間4月2日～8月2日（暫定，可商議）；媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡預計費用：5萬元216。而“動”字則貫穿于全年推廣始終，引申出“項目動 起來”（項目開工）、“生活動起來”（“生活”作為實質化的推廣方向成為引導本年度的推廣主線）。“感在此之間，我方將在2004年主推“公園居家”形象主題的基礎上，依托于“公園”概念進行產(chǎn)品實質化升級，推廣主題將從原先的形象化、概念化推廣方向，向“公園居家式生活”的實質化方向轉變。由于2004年產(chǎn)品主推形象，分別推出了“公園深處有人家”、“公園居家”等產(chǎn)品形象類概念，并已在市場形成了一定的知名度。 地盤工程形象包裝日趨完善，工程進度保證準時216。216。 為銷售人員了解項目提供一個平穩(wěn)過渡期，吸引意向客戶到訪，促進有效客戶積累，為后期推廣活動奠定基礎216。 歸結以前宣傳中出現(xiàn)的一些問題，有針對性的對客戶所關注的一些問題進行重點宣傳。動生活”，并以此來引領全程的推廣宣傳活動。動生活”216。其各階段推廣主題如下圖所示：公園2005　感動生活”來作為全程的推廣主題。要以“最有效”的途徑來發(fā)揮出這些賣點的特色，并通過宣傳手段來提升本案的附加價值。由于本案所處的區(qū)位具有地域性、發(fā)展性等特點，因此我們從投資、從地區(qū)未來發(fā)展?jié)摿矸矫鎭硖嵘景傅膬r值，從而賦予本案一個永恒的賣點。216。216。 “文化”賣點：本案對面既是“水上大學城”規(guī)劃用地，三所大學院校即將在此建校，大學城的存在無形中為本案鍍上了一份“文化”氣息，并為社區(qū)生活增添了一份“書香”之氣?！爸黝}公園”的存在為人們提供了一處休閑的好去處，如何充分利用已有資源使客戶通過有趣的休閑娛樂活動，來感受生活所帶來的那份的樂趣，從而產(chǎn)生對自身未來生活的向往，最終導致人們對本案的認同度，這是我們在今后推廣過程中所要面臨的一個重要問題。216。216。賣點分析：216。推廣主線2（產(chǎn)品推廣——產(chǎn)品力）：依據(jù)不同節(jié)點的銷售任務，以報廣宣傳作為主要表現(xiàn)形式，結合產(chǎn)品自身特色，針對各階段銷售所面臨的問題展開宣傳推廣，最終完成產(chǎn)品的銷售目標。動生活”全程推廣主線：“形象推廣”與“產(chǎn)品推廣”兩條主線并行自信力產(chǎn)品力樹立品牌形象完成銷售任務全程推廣主題：“公園2005　感圍繞賣點，逐個展開；制造亮點，精準轟炸。雖然這些賣點之間并不矛盾，但如果要做到面面俱到則并不實際。項目解析城市西南規(guī)模社區(qū)誘發(fā)購買行為引領城市居住新風潮打造獨賣市場潮非買不可的理由創(chuàng)造價格地段產(chǎn)品定位配套物業(yè)服務景觀環(huán)境空間機能