【正文】 俊城地產(chǎn)淺水灣推廣策略目 錄第一部分 銷售策略 4 4 4 2005年各階段推售目標(biāo) 4（） 4（） 7（） 9（） 11 11 11 12 12 12 13 13 14（坐盤銷售） 14 14 14 15 15 15 15 16 16 17第二部分 宣傳推廣策略 17第一章、意義影響力 18標(biāo)竿關(guān)于俊城淺水灣的獎項 18創(chuàng)新為時代的英雄們筑屋建所 18唯一性的賣點 18項目定位 18規(guī)劃 18建筑 19第二章 思想創(chuàng)造力 19認(rèn)知機會藏于威脅中 19認(rèn)知劣勢與威脅 19認(rèn)知優(yōu)勢 20認(rèn)知機會 20第三章 操作執(zhí)行力 20策略核心 20計劃 20 21 21 22 22項目解析 23 23 24 25推廣主線與宣傳賣點組合 25 25 26 27各階段推廣策略 28 28 28 28 28 28 28 29 29 29 29 30 30 30 30 31 31 31 33 33：2005年79月 33：“公園2005，感受生活” 33 33 34 34 34 34 35 37（二期強銷期） 37：2005年1012月 37：“公園2005，感悟生活” 37 37 38 38 38 38各階段廣告媒體投放頻率及建議 40 40 40 41 41 41 42 42 43 47（全年）： 50 51PR、SP活動方案 51地盤包裝建議 52 53 53 54 55費用統(tǒng)計 55俊城淺水灣營銷推廣方案第一部分 銷售策略分批推售，穩(wěn)扎穩(wěn)打；三快兩慢，打時間差俊城淺水灣作為23萬平米的西南生態(tài)大盤,園區(qū)內(nèi)擁有不同建筑形式的產(chǎn)品，應(yīng)更注重銷售的節(jié)奏，進(jìn)行產(chǎn)品線均衡、組合推售。結(jié)合銷售季節(jié)、工程進(jìn)度，控制銷量、控制節(jié)奏，提升價格、推高形象面臨此消彼漲的競爭項目，利用價格錯位、產(chǎn)品錯位打時間差戰(zhàn)術(shù)。項目銷售周期確定為2年，在這兩年里，我們將項目分成三快兩慢5個銷售期，按時間劃分分別為：～，預(yù)熱階段，銷售速度緩增～，一期熱銷、二期面市，銷量高位振蕩 *～，進(jìn)入持銷期，銷量在周期內(nèi)保持穩(wěn)定 *～，二次熱銷，銷量再次攀升 *～，進(jìn)入尾盤銷售期,消化剩余單位 2005年各階段推售目標(biāo)2005年項目的主要推售單位以一、二期的高層為主，且目前別墅、洋房的推售量并不清晰，因此，此處，進(jìn)對2005年高層的推售做階段性方案建議。項目的全程銷售節(jié)奏分為三快兩慢，但2005年中我們又將項目的銷售階段再次細(xì)分，以更好的指導(dǎo)全年的銷售。（）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的9％左右；推售單位：2005年23月共推出單位96套，其中2月推售單位全部為先期銷售的散戶單位。推售套數(shù)統(tǒng)計：推售單位2月3月19＃,2S,9192㎡, 2T22＃2,2S,9196㎡, 23T19＃,3S,128132㎡,3T22＃2,3S,128130㎡,14T20＃,2S,9192㎡, 2T22＃2,4S,208㎡, 1T23＃,2S,8990㎡, 2T　23＃,3S,117128㎡,9T　24＃,2S,93101㎡, 10T　25＃,2S,9597㎡, 3T　25＃,3S,148153㎡,4T　26＃,2S,97㎡, 1T　26＃,3S,148153㎡,8T　28＃,2S,9597㎡, 3T　28＃,3S,148153㎡,10T　30＃,2S,94㎡, 1T　合計58套38套推售單位統(tǒng)計：2月3月樓號房號樓號房號樓號房號　房號19180225102222門23032304180317032203220418011032103210417011501200320041401301190319042018022011803180418031011703804231802261021603704180318011503604180117011403504180414011303404170413011203304401501110320430130110031042012019032403101101803　30428180370310410260324180210350310218014031803150130317031301203160311011031403701　130360140350130340110330130102101目標(biāo)均價：2005年23月份，由于進(jìn)場時間、銷售人員對項目的熟悉程度以及推售的先期剩余單位需要及時消化等原因，2005年項目啟動階段，價格不宜比先期有太大漲幅，保持在4370元/平米。價格調(diào)整：2005年23月不進(jìn)行價格漲幅的調(diào)整。（）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的43％左右；推售單位：2005年46月共推出單位187套，46月推售單位絕大部分為先期未開售單位，如20＃、21＃01單元，22＃、29＃部分單元。推售套數(shù)統(tǒng)計：4月5月6月推售單位19＃, 3S,140144㎡, 3T22＃2,2S,9197㎡, 23T19, 3S,140144㎡, 4T20＃, 3S,128144㎡,23T22＃1,3S,128130㎡, 23T20, 3S,140144㎡, 7T22＃2,2S,92㎡, 1T29＃, 3S,148153㎡, 18T21, 3S,123128㎡, 18T22＃1,4S,208㎡, 1T221,2S,9196㎡, 24T29＃, 2S,9495㎡, 18T222,3S,128130㎡, 9T30＃, 2S,89㎡, 2T30,3S,117121㎡, 3T30＃, 3S,117128㎡, 9T合計58套64套65套推售單位統(tǒng)計：4月5月6月樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號191804222門2402222門2302221門2301291801191604221門2402404221門24012202220117011504230230429180321022101160114042202201801170320022001150113042102170116031902190114012016042002160115031802180113011504190215011403170217011201140418021401130316021601110113041702130112031502150110011204160212011103140214019011104150211011003130213018011004140210019031202120170121180113029018031102110160117011202801703100210015011601110270160390290140115011002601503802801301140190250140370270120113018024013036026011011201702301203502501　1101602180410340240110015028043018023023019014027041032022018013026041803102101701202504301　　601102404201501222門17043041014011604　1043011504130420114043041011304204301501120410414011104180113011004　　904目標(biāo)均價：2005年46月份，銷售的旺季，客戶積累也隨著項目進(jìn)入強銷期而增多，現(xiàn)場的工程進(jìn)度也很支持項目的銷售，加之主題賣點——公園——的建成，并實現(xiàn)現(xiàn)場銷售，價格在每個月都有不同的漲幅，均價也隨之攀升，46月份的一期高層均價分別為4437元/平米、4527元/平米、4573元/平米。價格調(diào)整：2005年46月，隨著新樓座的開售以及工程進(jìn)度、銷售季節(jié)的配合，將對一期高層價格進(jìn)行調(diào)整，、1個百分點不等。（）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的36％左右；推售單位：2005年79月共推出一期可售單位143套，全部為先期未開售單位，21＃、22＃、29＃單元。推售套數(shù)統(tǒng)計：7月8月9月推售單位21,2S,8995㎡, 36T221,2S,9197㎡, 23T221,3S,127129㎡,23T21,3S,138142㎡,18T221,3S,127㎡, 1T29, 2S,97㎡, 18T222,3S,127129㎡,24T合計54套48套41套推售單位統(tǒng)計：7月8月9月樓號房號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號2118021804221門2303222門2401221門230429180217021704220323012204170216021604210322012104160215021504200321012004150214021404190320011904140213021304180319011804130212021204170318011704120211021104160317011604110210021004150316011504100290290414031501140490280280413031401130480270270412031301120470260260411031201110460250250410031101100450240240490310019044023023048039018043022022047038017042021021046037016041021803903503601504170380340350140416037033034013041503603203301204140350310320110413034032403101120330311032031003103目標(biāo)均價：2005年79月份，一期客戶積累也隨著項目一期的封頂并逐漸銷售尾期，本階段二期高層已經(jīng)進(jìn)入可銷售階段，因此是一二期承上啟下的關(guān)鍵階段，雖然一期的銷售漸入尾聲，但二期的銷售將紅紅火火的開展起來。隨著一期新樓座的開售以及銷售面積的趨于小面積，同時也為區(qū)別一二期高層的價格，79月份，一期高層進(jìn)行一次調(diào)價，各月均價分別為4573元/平米、4642元/平米、4642元/平米。價格調(diào)整：2005年79月，隨著二期高層樓座的開售以及一期的漸漸收尾，對一期高層價格調(diào)整只在8月份進(jìn)行一次小幅調(diào)價。（）銷售目標(biāo)：一期高層銷售基本完成，二期高層進(jìn)入全面銷售高潮期；推售單位：由于二期高層推搜尚未確定，因此具體推售單位還需等待。目標(biāo)均價：二期高層的品質(zhì)和位置都將好于一期高層，因此入市的均價也將高于一期高層均價，