【正文】 面。在本項(xiàng)目銷(xiāo)售一定階段之后，為了在客戶群中繼續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)目的良好口碑，以項(xiàng)目的某一賣(mài)點(diǎn)并通過(guò)一些列促銷(xiāo)手段舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)，配合以相應(yīng)的促銷(xiāo)方式，比如：老客戶帶新客戶給予一定優(yōu)惠或物業(yè)費(fèi)的減免獎(jiǎng)勵(lì)等。利用人性貪小便宜的特點(diǎn)，在滿足其實(shí)際需要的前提下，提供必要的促銷(xiāo)優(yōu)惠是加快客戶購(gòu)買(mǎi)的手段之一。變相折扣是拋除價(jià)格折扣之外，發(fā)展商給與客戶的一種優(yōu)惠手段。 送車(chē)裝、VIP售后服務(wù)卡178。 物業(yè)管理費(fèi)對(duì)尚未成交客戶或廣大購(gòu)房者178。 秋季房展會(huì)178。 公園 民間藝術(shù)節(jié)178。嘉年華178。淺水灣——公園2005 感俊城關(guān)于俊城 2004年度CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)名盤(pán)216。在同質(zhì)化的環(huán)境里，對(duì)受眾或買(mǎi)家的任何細(xì)節(jié)觸動(dòng)都可以構(gòu)成創(chuàng)新。項(xiàng)目定位216。216。規(guī)劃216。216。建筑216。陽(yáng)臺(tái)造型構(gòu)筑了活潑、自然、輕松的外檐，市面罕有。 創(chuàng)新的點(diǎn)式板高，保證了戶戶全明的唯美設(shè)計(jì)。 步入式陽(yáng)光房，典型的心情之所。 全明戶型，采光、通風(fēng)順暢。216。216。機(jī)會(huì)藏于威脅中認(rèn)知劣勢(shì)與威脅216。216。另，鄰近外環(huán)快速路，車(chē)流輛較大，對(duì)本案造成一定程度的噪音影響。 位處天津西南上風(fēng)處，自然生態(tài)環(huán)境較好216。 地鐵六號(hào)線，以及幾條規(guī)劃路為本案未來(lái)的發(fā)展提供了交通上的便利216。 本案周?chē)徑鼉勺珗@，為本案提供了豐富的視野空間216。 由于所處區(qū)域及水上大學(xué)城的存在，使本案在未來(lái)?yè)碛辛艘欢ǖ耐顿Y與升值潛力認(rèn)知機(jī)會(huì)216。 一個(gè)具備生活質(zhì)感與高舒適度、享受度的超值物業(yè)216。 “品牌營(yíng)銷(xiāo)”抓住要害，解決認(rèn)知不足216。讓整合策略具備“指導(dǎo)產(chǎn)品方向，實(shí)現(xiàn)品牌理想”的真正策略組合方式 ，最終結(jié)果就是對(duì)細(xì)分后的目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)由物質(zhì)到精神層面的全方位整合打擊。216。最具比較力的產(chǎn)品：與擁擠的CBD、市中心高層相比，除了擁有高品質(zhì)的建筑外，本案讓業(yè)主更感榮耀的是健康的環(huán)境和綠色的品質(zhì)生活。建筑體現(xiàn)生活的內(nèi)涵：居住是人們的基本需求，更重要的是建筑所能傳達(dá)給人的生活的幸福狀態(tài)，即生活的安寧與精神的安寧。 講公園的主人知識(shí)中堅(jiān)力量文人移民的聚居群體生態(tài)健康生活態(tài)度持有者追求更好生活品質(zhì)者有脫離、仕隱情結(jié)的居者216。 體育中心——社區(qū)內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所216。216。216。216。216。物業(yè)管理：萬(wàn)怡物業(yè)，目前實(shí)際管理總建筑面積達(dá)160多萬(wàn)平方米，成功管理了全國(guó)多家物業(yè)項(xiàng)目。采用有效的手段將諸多賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行組合，配合不同階段的銷(xiāo)售任務(wù)，分階段、有目的，按照不同賣(mài)點(diǎn)的重要性逐個(gè)展開(kāi)，“不斷”給客戶營(yíng)造不同的全新生活境界，利用已有的工程資源、配合廣告媒體，依據(jù)“生活理念”這一宣傳基點(diǎn)開(kāi)展活動(dòng)與宣傳，從而營(yíng)造良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。動(dòng)生活”推廣主線推廣主線1（形象推廣——自信力）：結(jié)合項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，以活動(dòng)作為主要表現(xiàn)形式，形成宣傳系列，以樹(shù)立產(chǎn)品品牌形象入手，最終推動(dòng)銷(xiāo)售，促進(jìn)銷(xiāo)售任務(wù)的完成。 “公園”賣(mài)點(diǎn)：作為本案主要配套設(shè)施之一的“主題公園”，成為了本案所獨(dú)有的重要賣(mài)點(diǎn)之一，公園的存在，一方面提高了本案所處社區(qū)的綠化比率，為居住者提供了一處休閑娛樂(lè)的好去處，同時(shí)亦增加了本案的附加價(jià)值，為本案的價(jià)格提升提供了支撐點(diǎn)。 “休閑”賣(mài)點(diǎn)：休閑是生活中不可缺少的一份甜品，缺少了它，人們的生活將變得索然無(wú)味。如何充分利用這一優(yōu)勢(shì)，有效的提升本案的生活品味，將是我們?cè)诤笃谕茝V中所要充分利用的一點(diǎn)。 “投資”賣(mài)點(diǎn)：本案位屬天津西南奧運(yùn)版塊，擁有廣闊的投資與發(fā)展?jié)摿?，在?xiàng)目眾多的賣(mài)點(diǎn)中，“投資”是永不過(guò)時(shí)的賣(mài)點(diǎn)。我們首先推出“公園2005　感動(dòng)生活公園2005　感覺(jué)生活（46月）公園2005　感受生活（79月）公園2005　感悟生活（1012月）休閑健康產(chǎn)品投資升值潛力文化地域發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品品味產(chǎn)品公園居家各階段推廣策略 銷(xiāo)售初期2005年23月“公園2005，感216。 本階段的銷(xiāo)售目標(biāo)為一期銷(xiāo)售總?cè)蝿?wù)的9%。 營(yíng)銷(xiāo)工作不得松懈。在23月份的初期銷(xiāo)售階段，我們依據(jù)“公園”與“公元”諧音這一特點(diǎn)，以公園作為聯(lián)系兩個(gè)年度宣傳推廣的紐帶，以期進(jìn)行推廣主題的平穩(wěn)過(guò)渡，從而推出2005年這一新年度的銷(xiāo)售口號(hào)。促銷(xiāo)活動(dòng)（一）活動(dòng)主題：2005，生活動(dòng)起來(lái)促銷(xiāo)“旅游周”活動(dòng)目的：促進(jìn)銷(xiāo)售；彰顯項(xiàng)目倡導(dǎo)的“休閑、運(yùn)動(dòng)、健康”的生活方式；獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置級(jí)別多、數(shù)量較大，有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；活動(dòng)對(duì)象：前期意向客戶，預(yù)計(jì)28個(gè)名額（56人次）活動(dòng)時(shí)間：2005年3月26日～4月1日活動(dòng)地點(diǎn)：森淼樓處活動(dòng)內(nèi)容：從3月26日起，購(gòu)買(mǎi)俊城覺(jué)生活”216。216。216。 工程現(xiàn)場(chǎng)新售樓處裝修完工，可以正常使用216。本階段宣傳推廣以活動(dòng)為主，主要利用已有資源，如5月份公園初步竣工，五一黃金周等契機(jī)，在“公園”賣(mài)點(diǎn)的配合下，主推“健康生活”與“休閑生活”，開(kāi)展各類(lèi)活動(dòng)，讓客戶從活動(dòng)中來(lái)“感覺(jué)”生活的趣味性、休閑性、以及健康性，從而提升對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，最終促進(jìn)成交。 通過(guò)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，如“板高”、“面寬”、“全明”等特色，有目的的轉(zhuǎn)移客戶的關(guān)注視點(diǎn)，從而忽略樓間距過(guò)小的問(wèn)題。淺水灣房屋的客戶，以抽獎(jiǎng)方式贈(zèng)送VIP汽車(chē)售后服務(wù)優(yōu)惠卡及不同的高檔汽車(chē)配飾品。 　　 　 以客戶參與的方式來(lái)推出主題公園的趣味性與生活性活動(dòng)對(duì)象：以家庭為單位的意向客戶，年齡1040歲，約100150人。 若已售單位達(dá)到項(xiàng)目一期可售單位的50%：則可加大宣傳力度，適時(shí)進(jìn)入下一推廣階段。受生活”216。216。 于8月份將進(jìn)行一次價(jià)格上的調(diào)整216。216。圍繞“感受”生活，利用“文化”、“品味”兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)作為支撐，來(lái)有效的提升本案的檔次，為賦予更深的生活內(nèi)涵。推售面積戶型推售套數(shù)（套）7月8月9月90100平米二室362318100120平米二室000120130平米三室02523130140平米三室1800140150平米三室000150平米以上三室/四室000合計(jì)：143544841由于在9月份將推出二期產(chǎn)品，而一期產(chǎn)品亦進(jìn)入穩(wěn)定銷(xiāo)售周期，對(duì)于廣告宣傳的依賴度相應(yīng)降低，故在本階段的推廣中后期，我們會(huì)逐步將推廣宣傳的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二期產(chǎn)品上來(lái)?；顒?dòng)時(shí)間：（7月初）活動(dòng)地點(diǎn)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：向在七月份向購(gòu)買(mǎi)俊城媒介配合：今晚報(bào)、每日新報(bào)、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計(jì)費(fèi)用：7萬(wàn)元公關(guān)活動(dòng)（二）活動(dòng)主題：品味休閑類(lèi)活動(dòng)2005．民間家飾藝術(shù)節(jié)活動(dòng)目的：于現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展以“家飾”為主題的藝術(shù)節(jié)活動(dòng)，利用媒體宣傳提升項(xiàng)目生活形象與藝術(shù)品味?；顒?dòng)對(duì)象：二期產(chǎn)品意向客戶，約100200位活動(dòng)時(shí)間：平穩(wěn)銷(xiāo)售期（9月）活動(dòng)地點(diǎn)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)形式：歌舞活動(dòng)、藝術(shù)欣賞、鑒寶活動(dòng)、品酒會(huì)、茶藝表演、競(jìng)標(biāo)活動(dòng)、物業(yè)費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)…媒介配合：今晚報(bào)、每日新報(bào)、電臺(tái)、電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計(jì)費(fèi)用：30萬(wàn)元公關(guān)活動(dòng)（四）（待定）活動(dòng)主題：秋季房地產(chǎn)交易會(huì)活動(dòng)目的：借助二期產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)之勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)宣傳效果活動(dòng)對(duì)象：房地產(chǎn)交易會(huì)到訪客戶活動(dòng)時(shí)間：平穩(wěn)銷(xiāo)售期（9月）活動(dòng)地點(diǎn)：秋交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)形式：戶型展示、沙盤(pán)展示、派發(fā)宣傳資料媒介配合：今晚報(bào)、每日新報(bào)、網(wǎng)絡(luò)預(yù)計(jì)費(fèi)用：30萬(wàn)元216。216。 一期產(chǎn)品進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，剩余戶型多為滯銷(xiāo)戶型，可配合一定的促銷(xiāo)手段加快銷(xiāo)售進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)一期產(chǎn)品盡早清盤(pán)216。216。216。 營(yíng)銷(xiāo)工作不得松懈。以此來(lái)揭示本案未來(lái)的巨大發(fā)展空間與升值潛力。一方面“感悟”可以作為對(duì)一期產(chǎn)品的一個(gè)宣傳終結(jié)，結(jié)束由“感覺(jué)”“感受”“感悟”的一個(gè)系列推廣路線。由于一期產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)期，故本期媒介宣傳仍然以二期產(chǎn)品為主導(dǎo)，通過(guò)二期產(chǎn)品的銷(xiāo)售，從與一期產(chǎn)品在價(jià)格上的差距來(lái)帶動(dòng)一期剩余戶型的銷(xiāo)售?，F(xiàn)對(duì)媒體列表如下：電視、報(bào)紙、電臺(tái)、雜志、電話、單張、車(chē)身、路牌、樓體、直郵、電子郵件、公益活動(dòng)、體育活動(dòng)、禮品、展板、名片、網(wǎng)站(網(wǎng)絡(luò)廣告)…… 媒體說(shuō)明● 報(bào)紙雜志：特點(diǎn)：傳播范圍廣、速度快、圖文并茂、針對(duì)性強(qiáng)，但廣告費(fèi)用較高。建議選擇：考慮本案的推廣費(fèi)用，而且已經(jīng)拍攝宣傳片，建議可在天津電視臺(tái)的“電視選房”欄目中播出?！?網(wǎng)絡(luò)媒體：特點(diǎn)：傳播速度快，廣告駐留時(shí)間長(zhǎng)，費(fèi)用較低，相關(guān)查詢便捷，廣告點(diǎn)擊量和反饋可精確統(tǒng)計(jì)?！?戶外廣告：特點(diǎn)：適合做樓盤(pán)整體形象， 而不適合于細(xì)節(jié)繁復(fù)的訊息傳遞，可利用其特性與其他媒體相配合，達(dá)到立體的宣傳效果。 媒體選擇依據(jù)本案特色，我們選擇了以下媒介來(lái)作為本案的宣傳推廣途徑：報(bào)紙、廣播、影視宣傳片、雜志、電話、單張、路牌、直郵、活動(dòng)、禮品、展板、名片、網(wǎng)絡(luò) 媒體組合影視報(bào)紙路牌電臺(tái)DM網(wǎng)站活動(dòng)禮品銷(xiāo)售初期▲▲▲▲強(qiáng)銷(xiāo)期▲▲▲▲▲▲▲▲平穩(wěn)銷(xiāo)售期▲▲▲▲▲▲▲▲一期尾盤(pán)期▲▲▲▲▲▲▲▲銷(xiāo)售初期：15%強(qiáng)銷(xiāo)期：25%平穩(wěn)銷(xiāo)售期：35%尾盤(pán)期：25%全程主題　廣告表現(xiàn)系列訴求目的　　　　公園居家區(qū)位發(fā)展突顯項(xiàng)目的對(duì)比價(jià)值；性價(jià)比價(jià)格　　　投資　　情感賣(mài)點(diǎn)，突顯項(xiàng)目的地域情結(jié)；升值潛力　　板塊未來(lái)發(fā)展持續(xù)性　　　人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)工作地點(diǎn)大學(xué)城教師　　華苑地區(qū)　　南開(kāi)區(qū)　　原區(qū)域住民　　生活質(zhì)量提升劃分本案客群；自然環(huán)境健康　　告知客群能在本社區(qū)獲取的除住宅建筑之外的更多超值附加值；運(yùn)動(dòng)休閑　　不同身份居者的精神與安寧追求　　　　社會(huì)環(huán)境高尚的鄰里氛圍　　人文氛圍濃厚　　教育熏陶規(guī)劃產(chǎn)品魔鬼體現(xiàn)在細(xì)節(jié)，突出建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)的人性化設(shè)計(jì)；外檐　　　建筑細(xì)節(jié)臺(tái)　　　窗　　突顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；電梯廳　　戶型全明　　　通透　　　功能合理性　　　工程節(jié)點(diǎn)　　　園區(qū)規(guī)劃明確規(guī)劃理念；規(guī)劃設(shè)計(jì)社區(qū)整體風(fēng)格　　明確這種規(guī)劃給客戶帶來(lái)的生活上的大利益；建筑形式　　樓體位置擺放北高南低　　明確規(guī)劃的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)；地面規(guī)劃反S道路視覺(jué)走廊　人車(chē)行路規(guī)劃　明確居者身在本案能夠感受的不同于其他項(xiàng)目的優(yōu)越感。密度：Comfortable綠化率：Green，Green樓間距：Long，Long全明、通透戶型設(shè)計(jì)：Fresh Air電梯廳：Breathe呼吸臺(tái)：Breeze，Breeze三、生活方式（一）時(shí)尚生活——概念公園生活，引領(lǐng)世界的生活方式不同的公園，相同的生活方式——類(lèi)比世界著名城市的公園，營(yíng)造“公園居家”世界健康生活方向的氛圍公園，只可逗留不可久留，已經(jīng)是上個(gè)世紀(jì)的事了（二）時(shí)尚生活——配套公園設(shè)置：特別的活動(dòng)場(chǎng)所，水上舞臺(tái)、碰碰船、水上獨(dú)木舟極限運(yùn)動(dòng)…商業(yè)配套：社區(qū)型便民商業(yè)大學(xué)城：知本是衡量萬(wàn)物的尺度（三）身份面對(duì)高知人士/先鋒人士、高級(jí)灰/公務(wù)員有了財(cái)富，你還需要什么？——自然有了成就，你還需要什么？——放松有了名利，你還需要什么？——清新當(dāng)你的階級(jí)兄弟聚集在公園，你在哪里？（四）休閑格調(diào)老年人：悠然的健康生活中年人：清醇的理想生活青年人：時(shí)尚的簡(jiǎn)單生活孩子：夢(mèng)想中的綠野仙蹤誰(shuí)丟了你的公園——俊城開(kāi)間：考量你的視覺(jué)寬度22＃高層：俯瞰津城半壁河山樓間距：考驗(yàn)?zāi)愕摹案Q視”欲望橫廳出世：大戶型（150㎡）：這樣的尺度才過(guò)癮板式高層：通風(fēng)順暢——形式?jīng)Q定命運(yùn)空調(diào)、暖氣：感得到的溫暖污水排放系統(tǒng)：看不見(jiàn)的提升智能系統(tǒng)景觀建筑：入口——?dú)w家的儀式感 中心廣場(chǎng) 道路系統(tǒng)——人車(chē)的立體關(guān)系 反S型視覺(jué)道路寬暢的視域：25～30＃寬暢的視域——自由的象征五、數(shù)字規(guī)劃路：***萬(wàn)元，可能與你的腳有關(guān)公園投資：2000萬(wàn)，生活總有別公園面積：70000萬(wàn)平米，生活從此不再別處水面面積：20000萬(wàn)平米，天藍(lán)藍(lán)，海藍(lán)藍(lán)，我心只愛(ài)蔚海藍(lán)空氣質(zhì)量：***噸的O2制造者，飄飄欲“鮮”道路便捷：10分鐘，60～80邁到八里臺(tái)；客戶沙龍：1000余人，快快成為“公園家人”六、投資、升值板塊大學(xué)城成熟居住區(qū)、風(fēng)景區(qū)七、工程公園一期竣工：現(xiàn)場(chǎng)就是力量一期高層封頂：建筑下面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)售樓處的包裝提出以下一些建議：現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心由于位于樓盤(pán)之中，作為客戶與本案的第一次直接接觸，給客戶留下什么印象對(duì)項(xiàng)目本身的影響是深切與長(zhǎng)遠(yuǎn)的?！?交通指示牌為使更多過(guò)路人注意本項(xiàng)目，同時(shí)也為前來(lái)看樓的客戶作指引之用，應(yīng)在項(xiàng)目附近的主要路口設(shè)交通指示牌，我司建議：位置選擇：在王頂?shù)塘⒔粯?、紅旗南路立交橋、外環(huán)快速路、津淶公路等交通主干線上設(shè)置交通指示牌，以達(dá)到項(xiàng)目指引的作用。為使更多可能的客戶群接收到項(xiàng)目信息，應(yīng)在項(xiàng)目目標(biāo)客群相對(duì)集中的地方設(shè)置廣告牌，我司建議：：位置選擇：除了在市內(nèi)一些重要區(qū)域設(shè)置廣告牌外，在本案周邊的幾條交