【正文】 受限的酒店式公寓熱銷，為項(xiàng)目階段性造勢(shì)。 推盤時(shí)間： 2023年 5月 高層 排屋 商業(yè) 5 項(xiàng)目推案 第五次開盤 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 1 2 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 推案房源： 推出樓王，高層 6樓，共 104套，其中 164平米 52套， 186平米 52套。 推案理由： 樓王呈現(xiàn)，迎來全案第二波高潮，將全案推向高潮。 推盤時(shí)間： 2023年 9月 高層 排屋 商業(yè) 5 項(xiàng)目推案 商鋪銷售 ： 自然積累期 主要針對(duì)住宅進(jìn)行推廣，該階段不過多涉足商鋪的宣傳，但對(duì) 于主動(dòng)上門詢問商鋪的客戶予以備案登記； ： 強(qiáng)勢(shì)積累期 除了集中住宅銷售外，同期對(duì)商鋪的潛在客戶進(jìn)行掃描， 主動(dòng)尋找市場(chǎng)買家； ? 商業(yè)部分樓書、相關(guān)資料到位； ? 圍墻及高炮更換，形成帶有商業(yè)氛圍宣傳 ? 結(jié)合地鐵即將開通，更換現(xiàn)場(chǎng)圍板，炒作商業(yè) ： 銷售期 一次性推出商鋪，公開銷售 5 項(xiàng)目推案 車位銷售 銷售方式： 待項(xiàng)目住宅、酒店式公寓基本售罄后開始銷售 執(zhí)行方法： 結(jié)合推案的節(jié)奏，在項(xiàng)目住宅、酒店式公寓基本售罄后開始分批次推出車位，劃定制定區(qū)域進(jìn)行集中銷售； 采用饑餓營(yíng)銷的方式，在住宅熱銷的過場(chǎng)中，不斷為車位造勢(shì)，宣傳車位的熱銷，給客戶壓迫力。 相應(yīng)配合： 強(qiáng)化物業(yè)水平，明確車位的物業(yè)管理規(guī)范，對(duì)客戶進(jìn)行公示； 若結(jié)合銷售節(jié)點(diǎn)，在市場(chǎng)相對(duì)低迷期間也可以采用車位與住宅搭配銷售的方式，通過促銷，提升銷售業(yè)績(jī)。 5 項(xiàng)目推案 開盤方式主要分為： 搖號(hào)開盤 與 落位開盤 兩種方式 搖號(hào)開盤： 意向客戶積累在 1:3或以上時(shí)，采用搖號(hào)的方式；能夠聚集人氣，有利于營(yíng)造項(xiàng)目熱度，迅速引爆市場(chǎng)，制造焦點(diǎn)話題，讓客戶產(chǎn)生壓迫感；但是搖號(hào)對(duì)于客戶的把握度并不是很高，對(duì)于選不到意向房源的客戶可能直接流失。 落位開盤： 意向客戶積累在 1:3以下時(shí)，采用直接落位的方式；通過前期的引導(dǎo)，能夠?qū)蛻粲休^好的把握；但是直接落位的方式很難在市場(chǎng)上現(xiàn)場(chǎng)轟動(dòng)，影響較小。 本案的開盤方式講視開盤前項(xiàng)目的實(shí)際蓄客情況而定。 開盤方式 5 項(xiàng)目推案 根據(jù)推案結(jié)構(gòu)，我們來看一下本案的價(jià)格設(shè)定 定價(jià)思路 ?公寓產(chǎn)品基準(zhǔn)價(jià)確定 ?公寓、排屋、類獨(dú)棟產(chǎn)品間價(jià)格比例確定 ?酒庖式公寓產(chǎn)品價(jià)格確定 6 價(jià)格定位 公寓價(jià)格確定 ?與周邊項(xiàng)目比較 ?與相似區(qū)塊的濱江項(xiàng)目比較 兩者結(jié)合，確定本案公寓價(jià)格 比較項(xiàng) 本案 順發(fā)堤香 結(jié)論 規(guī)劃 ?總體規(guī)劃： 規(guī)劃 7棟高層、 16棟排屋， 2棟酒店式公寓 ?社區(qū)規(guī)模： 總建筑面積 方米 總體規(guī)劃： 規(guī)劃 4棟高層與 54席法式宅屋組成 社區(qū)規(guī)模： 總建筑面積 方米 本案 優(yōu)于 堤香 區(qū)位 ?與公交站的距離 :距離明怡花苑站點(diǎn) 400米 ?道路 /交通狀況 :青年路、建設(shè)二路、建設(shè)一路 ?周邊配套 :周邊配套主要靠明怡花苑沿街商業(yè) ?區(qū)位概念： 屬于開發(fā)區(qū)板塊，發(fā)展依賴于未來 ?與公交站的距離 :最近公交站點(diǎn)國(guó)泰花園站，距離約200米 ?道路 /交通狀況 :金雞路、金城路、金惠路 ?周邊配套 :配套主要靠小店，小超市，距離加州陽(yáng)光廣場(chǎng) 500米 ?區(qū)位概念： 屬于新城區(qū)板塊，是目前蕭山最為繁華的區(qū)塊 本案 次于 堤香 立面 全石材干掛，新古典主義 立面石材，法式風(fēng)情 本案與堤香 持平 戶型 主力 89平方米，延續(xù)了保利在杭州的經(jīng)典設(shè)計(jì)，注重附加值的設(shè)計(jì) 89方戶型作為主力產(chǎn)品，注重戶型附加值的設(shè)計(jì) 本案 優(yōu)于 堤香 品牌 保利地產(chǎn)：一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，央企 順發(fā)恒業(yè)：萬(wàn)向集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司，本土民企 本案 優(yōu)于 堤香 園林 綠化率 35%，新古典高層公寓，法式排屋，典式布局， 整體錯(cuò)落有致 綠化率 30%，高層公寓呈半圍合布局，缺乏私密性，園 林景觀呈現(xiàn)較為單一 本案 優(yōu)于 堤香 綜合比較，本案 優(yōu)于順發(fā) 堤香， 順發(fā) 堤香目前價(jià)格在 20230元 /平方米，因此，價(jià)格本案價(jià)格應(yīng)該在高于該案。 公寓價(jià)格確定 6 價(jià)格定位 蕭山項(xiàng)目比較 比較項(xiàng) 本案 德圣博奧城 結(jié)論 規(guī)劃 ?總體規(guī)劃： 規(guī)劃 7棟高層、 16棟排屋， 2棟酒店式公寓 ?社區(qū)規(guī)模： 總建筑面積 方米 總體規(guī)劃： 規(guī)劃 11棟高層住宅 社區(qū)規(guī)模： 總建筑面積 18萬(wàn)平方米 本案與博奧城 持平 區(qū)位 ?與公交站的距離 :距離明怡花苑站點(diǎn) 400米 ?道路 /交通狀況 :青年路、建設(shè)二路、建設(shè)一路 ?周邊配套 :周邊配套主要靠明怡花苑沿街商業(yè) ?區(qū)位概念： 屬于開發(fā)區(qū)板塊，發(fā)展依賴于未來 ?與公交站的距離 :距離明怡花苑站點(diǎn) 300米 ?道路 /交通狀況 :青年路、建設(shè)二路、建設(shè)一路 ?周邊配套 :周邊配套主要靠明怡花苑沿街商業(yè) ?區(qū)位概念： 屬于開發(fā)區(qū)板塊，發(fā)展依賴未來 本案與博奧城 持平 立面 全石材干掛，新古典主義 干掛石材與純鋁板里面 現(xiàn)代歐式風(fēng)格 本案 優(yōu)于 博奧城 戶型 主力 89平方米，延續(xù)了保利在杭州的經(jīng)典設(shè)計(jì)，注重附加值的設(shè)計(jì) 89方戶型作為主力產(chǎn)品，注重戶型附加值的設(shè)計(jì) 本案與博奧城 持平 品牌 保利地產(chǎn)：一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，央企 德圣房產(chǎn)：本土開發(fā)商，規(guī)模較小 本案 優(yōu)于 博奧城 園林 綠化率 35%，法式中軸園林布局，開放式與宅間綠化結(jié) 合，整體錯(cuò)落有致 綠化率 30%，高層典式布局 本案 優(yōu)于 博奧城 公寓價(jià)格確定 6 價(jià)格定位 蕭山項(xiàng)目比較 綜合比較，本案 優(yōu)于博奧城 ， 博奧城目前價(jià)格在 22023元 /平方米，因此，價(jià)格本案價(jià)格應(yīng)該在高于該案。 比較項(xiàng) 本案 中海寰宇天下 結(jié)論 規(guī)劃 ?總體規(guī)劃： 規(guī)劃 7棟高層、16棟排屋， 2棟酒店式公寓 ?社區(qū)規(guī)模： 總建筑面積 平方米 總體規(guī)劃： 高層 D區(qū) 6棟（2834層）， E區(qū) 7棟（ 3034層） 社區(qū)規(guī)模： 總建筑面積 80萬(wàn)平方米 本案 次于 寰宇天下 區(qū)位 ?與公交站的距離 :距離明怡花苑站點(diǎn) 400米 ?道路 /交通狀況 :青年路、建設(shè)二路、建設(shè)一路 ?周邊配套 :周邊配套主要靠明怡花苑沿街商業(yè) ?區(qū)位概念： 屬于開發(fā)區(qū)板塊，發(fā)展依賴于未來 ?與公交站的距離 :最近公交站點(diǎn)泰安路丹楓路口，距離約 400米 ?道路 /交通狀況 :濱盛路、西興路 ?周邊配套 :配套主要靠小店，小超市，未來自帶 20萬(wàn)方商業(yè)中心 ?區(qū)位概念： 屬于濱江板塊，擁有一線江景 本案 次于 寰宇天下 立面 全石材干掛，新古典主義 立面石材， ARTDECO風(fēng)格 本案與寰宇天下 持平 戶型 少量 186平方米，功能空間充足，但局部空間舒適度有限 180方戶型作為主力產(chǎn)品，注重戶型舒適度的設(shè)計(jì)，一線觀江，戶戶有景 本案 次于 寰宇天下 品牌 保利地產(chǎn)：一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，央企 中海地產(chǎn)：一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，央企 本案與寰宇天下 持平 園林 綠化率 35%，新古典高層公寓，法式排屋，典式布局 ，整體錯(cuò)落有致 50%的超高綠化率，引入歐洲皇家園林概念，營(yíng)造視 覺漸進(jìn)的節(jié)奏感和宮廷儀式感 本案 次于 寰宇天下 公寓價(jià)格確定 6 價(jià)格定位 濱江項(xiàng)目比較 綜合比較，本案較 寰宇天下略有差距 ， 寰宇天下目前價(jià)格在 26500元 /平方米，因此，價(jià)格本案價(jià)格應(yīng)該在低于該案。 比較項(xiàng) 本案 世茂錢塘帝景 結(jié)論 規(guī)劃 ?總體規(guī)劃： 規(guī)劃 7棟高層、16棟排屋， 2棟酒店式公寓 ?社區(qū)規(guī)模： 總建筑面積 平方米 總體規(guī)劃： 規(guī)劃 6棟 45層超高層住宅，另有 176套法式排屋 社區(qū)規(guī)模： 總建筑面積 平方米 本案 次于 錢塘帝景 區(qū)位 ?與公交站的距離 :距離明怡花苑站點(diǎn) 400米 ?道路 /交通狀況 :青年路、建設(shè)二路、建設(shè)一路 ?周邊配套 :周邊配套主要靠明怡花苑沿街商業(yè) ?區(qū)位概念： 屬于開發(fā)區(qū)板塊，發(fā)展依賴于未來 ?與公交站的距離 :最近公交站點(diǎn)橫街埠，距離約 450米 ?道路 /交通狀況 :聞濤路、信誠(chéng)路 ?周邊配套 :濱盛路上星巴克、外婆家、聯(lián)華超市、工商銀行等配套隨侍左右； ?區(qū)位概念： 濱江區(qū)政府板塊，周邊較為成熟擁有一線江景 本案 次于 錢塘帝景 立面 全石材干掛，新古典主義 全石材干掛，新古典主義 本案與錢塘帝景 持平 戶型 主力 89平方米，延續(xù)了保利在杭州的經(jīng)典設(shè)計(jì)，注重附加值的設(shè)計(jì) 89方戶型作為主力產(chǎn)品，注重戶型觀景效果的設(shè)計(jì)，一線江景，戶戶可觀江。 本案與錢塘帝景 持平 品牌 保利地產(chǎn)：一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，央企 世茂集團(tuán)：一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，十強(qiáng)開發(fā)商 本案與錢塘帝景 持平 園林 綠化率 35%，新古典高層公寓，法式排屋，典式布局 ，整體錯(cuò)落有致 綠化率 30%，半圍合式布局，缺乏私密性，排屋區(qū)沒 有獨(dú)立的園林景觀 本案 次于 錢塘帝景 公寓價(jià)格確定 6 價(jià)格定位 濱江項(xiàng)目比較 綜合比較，本案與錢塘帝景基本持平，錢塘帝景目前實(shí)際價(jià)格在 23000元 /平方米，因此，價(jià)格本案價(jià)格應(yīng)該與該案持平。 通過與蕭山周邊項(xiàng)目及同類版塊濱江項(xiàng)目的比較 本案公寓價(jià)格在 23000元 /平方米 公寓價(jià)格確定 6 價(jià)格定位 結(jié)合下半年的市場(chǎng)走勢(shì)和預(yù)期，本案要實(shí)現(xiàn)快速跑量 本案公寓合理價(jià)格在 21000元 /平方米 聯(lián)排價(jià)格確定 聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格確定 —— 公寓、聯(lián)排比值確定 區(qū)域 案名 公寓：聯(lián)排 之江 篁外 1： 之江 梧桐燕廬 1： 下沙 觀瀾時(shí)代 1： 85 三墩 金地自在城 參考以往杭州市場(chǎng)同項(xiàng)目中公寓與聯(lián)排的比值 基本上杭州公寓與聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格比例在 1： 結(jié)合本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品 21000元 /平方米價(jià)格 本案聯(lián)排產(chǎn)品靜態(tài)價(jià)格在 37000元 /平方米左右。 6 價(jià)格定位 類獨(dú)棟價(jià)格確定 案名 類獨(dú)棟：聯(lián)排 萬(wàn)科深藍(lán) 1： 復(fù)地北橋 1： 萬(wàn)順?biāo)? 1： 由于杭州目前尚沒有類獨(dú)棟與聯(lián)排結(jié)合項(xiàng)目，因此我們參考上海既有類獨(dú)棟又有聯(lián)排產(chǎn)品項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，來推導(dǎo)獨(dú)院與聯(lián)排的價(jià)格體系： 基本上類獨(dú)棟：聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格比例在 1： —1： 類獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格確定 —— 聯(lián)排、類獨(dú)棟比值確定 結(jié)合本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品 37000元 /平方米價(jià)格 本案類獨(dú)棟產(chǎn)品靜態(tài)價(jià)格在 49000元 /平方米左右。 6 價(jià)格定位 案名 區(qū)域 總建 （平方米） 建筑類別 開盤時(shí)間 目前報(bào)價(jià) （元 /平方米） 主力面積 （平方米） 產(chǎn)權(quán) （年） 推出 /去化 去化率 周邊住宅項(xiàng)目 周邊住宅價(jià)格 比值 方正 360空間 拱墅 36841 酒店式公寓 18000 40—70 50 346/229 % 金瑞風(fēng)景大院 22447 ： 1 信步閑庭 21342 ： 1 左岸花園 20632 ： 1 領(lǐng)駿世界 下城 66241 酒店式公寓 25000 45—70 40 912/351 % 昆侖公館 39500 :1 現(xiàn)代名苑 29698 ： 1 現(xiàn)代雅苑 27548 ： 1 盛泰名都中心 下沙 180000 酒店式公寓 16500 3652 / 457/146 % 金沙陽(yáng)光 17000 :1 滟瀾山 18000 ： 1 名城湖左岸 19000 ： 1 同方國(guó)際 江干 40000 酒店式公寓 24000 40－ 50 / 593/429 % 紫玉公館 27000 :1 蔚藍(lán)公寓 38000 ： 1 福雷德廣場(chǎng) 下沙 191825 酒店式公寓 16000 40－ 50 50 675/631 % 金沙陽(yáng)光 17000 ： 1 滟瀾山 18000 ： 1 名城湖左岸 19000 ： 1 杭州東部國(guó)際商務(wù)中心 下沙 250000 酒店式公寓 19000 60 / 491/346 % 滟瀾山 18000 :1 名城湖左岸 19000 1： 1 德信早城 17000 :1 天鴻 君邑 濱江 160000 酒店式公寓 15000 4090 / 297/206 % 星匯榮邸 16800 :1 風(fēng)尚藍(lán)灣 24762 :1 錢塘山水 20780 :1 中奧江錦國(guó)際 濱江 39087 酒店式公寓 24000 5070 / 427/35 % 海威國(guó)際 30000 :1 東方郡 27000 ： 1 中央花城 24482 ： 1 錦繡江南 20230 ： 1 春江時(shí)代 22981 ： 1 ?酒庖式公寓與周邊公寓的價(jià)格比值為 ： 1。