【正文】 筑類型 戶型面積 數(shù)量 總建筑面積 聯(lián)排別墅邊單元 180 220 39600 聯(lián)排別墅中間單元 160 110 17600 獨(dú)棟別墅 200 116 23200 居住總建筑面積 80400 酒店服務(wù)區(qū) 占地 30939平米 總建筑面積 40000平方米 方案二 全別墅 容積率 不同規(guī)劃方案下的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 價(jià)格測(cè)算說(shuō)明： 1. 別墅產(chǎn)品：石梅山莊 25000元 /平米和綠中海 35000/平米（有價(jià)無(wú)市，透支了區(qū)域前景），考慮未來(lái)可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上保守預(yù)估本案小獨(dú)棟價(jià)格為 25000元 /平米，聯(lián)排 18000元 /平米 2. 公寓產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 950011000元 /平米之間，考慮到政策風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的價(jià)格回調(diào)與理性回歸，保守預(yù)估本案價(jià)格為 9000元 /平米 3. 各類產(chǎn)品可售面積是以初步強(qiáng)度分析為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算，銷售額會(huì)根據(jù)最終設(shè)計(jì)方案中各類產(chǎn)品的比例變化而有所不同 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 方案一 別墅 +多層 方案二 全別墅社區(qū) 測(cè)算指標(biāo) 測(cè)算指標(biāo) 占地面積 占地面積 容積率 容積率 產(chǎn)品形式 可售面積（ m2) 銷售單價(jià) （元 /m2) 銷售額 （億元） 產(chǎn)品形式 可售面積 （ m2) 銷售單價(jià) （元 /m2) 銷售額 （萬(wàn)元） 小獨(dú)棟 23000 25000 小獨(dú)棟 23200 25000 聯(lián)排 35000 18000 聯(lián)排 57200 18000 多層 39600 9000 多層 0 9000 0 總銷售額 97600 —— 總銷售額 80400 —— 假設(shè)不同社區(qū)形象下銷售價(jià)格相同，方案二比方案一總銷售額高出 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 通過(guò)規(guī)劃嘗試可知，容積率在 +聯(lián)排的純別墅社區(qū) 。 通過(guò)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，考慮到純別墅社區(qū)的高溢價(jià)性，因此建議 A區(qū)除酒店外規(guī)劃為： 容積率 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 戶型進(jìn)深不超過(guò) 10米，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)通透性和景觀視野 ? 在用地面積允許的情況下，盡量以建筑自身圍合的方式，使每個(gè)房間都可朝向院落 參考示意：建筑如庭院中長(zhǎng)出的景觀 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 其他建議 〃 戶型建議 ? 大尺度的庭院空間配建室外泳池 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 充分接觸自然的開(kāi)放或半開(kāi)放空間 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 建議 A區(qū)別墅風(fēng)格采用現(xiàn)代東南亞風(fēng)格建筑 參考案例：亞龍灣高爾夫別墅 1. 與 B區(qū)地中海風(fēng)格形成差異化，突出別墅價(jià)值感 2. 現(xiàn)代派的東南亞風(fēng)格適合于未來(lái)旅游島的國(guó)際化發(fā)展方向，適用性廣泛 3. 簡(jiǎn)潔而層次分明的建筑色調(diào)搭配亞熱帶植物更自然而合諧 4. 以文化石和涂料為主，成本可控，也易于實(shí)現(xiàn) 其他建議 〃 風(fēng)格建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 考慮業(yè)主的投資需求或短期自住需求，別墅提供室內(nèi)和庭院的統(tǒng)一精裝修 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— A地塊 其他建議 〃 裝修建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值 ? 現(xiàn)金流產(chǎn)品，資金快速回籠區(qū) ? 產(chǎn)品升級(jí)的亮點(diǎn) —— 別墅級(jí)公寓區(qū) 東南亞風(fēng)情 〃 家居溫泉養(yǎng)生小鎮(zhèn) 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 形象定位 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 由于 B地塊總規(guī)模 ，全部為以小戶型為主的酒店式公寓單一，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，因此，產(chǎn)品需多考慮多元化，并預(yù)留未來(lái)適應(yīng)區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)品適應(yīng)性。 B地塊功能配比建議 酒店公寓 度假投資產(chǎn)品 16萬(wàn) 70% 聯(lián)排別墅 宜居宜生產(chǎn)品 25% 商業(yè) 服務(wù)型配套產(chǎn)品 5% 建議采用產(chǎn)權(quán)式酒店公寓＋聯(lián)排別墅＋配套商業(yè) 規(guī)劃思路 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 ?鑒于獨(dú)特的氣候條件，規(guī)劃上不必刻意追求正南正北的朝向，可以考慮通過(guò)地形的自然起伏和適當(dāng)?shù)慕ㄖ嵌绕D(zhuǎn)，獲得更好的景觀視野。 ?根據(jù)目前的控規(guī)條件判斷，建筑覆蓋率較高，不易實(shí)現(xiàn)大尺度景觀，因此建筑排布上要盡可能體現(xiàn)隨意性。 規(guī)劃思路 以小戶型蝶塔公寓為主，輔以少量聯(lián)排別墅 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 規(guī)劃思路 產(chǎn)品升級(jí)：以 1梯 4戶的 8層蝶塔為主，根據(jù)景觀及資源情況配置少量聯(lián)排 ? 做足容積率來(lái)爭(zhēng)取更多收益 ? 獨(dú)特的氣候條件和投資要求，小面積、通透性是兩個(gè)關(guān)鍵要素，而朝向其次，因此蝶塔為主力型產(chǎn)品 ? 視社區(qū)規(guī)劃的資源情況，在地塊內(nèi)排布部分聯(lián)排別墅產(chǎn)品，做為后期養(yǎng)生、養(yǎng)老型居住的供應(yīng)產(chǎn)品，且有利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 布置 10000平方米左右的風(fēng)情商業(yè)街，以緩解配套不足 創(chuàng)新價(jià)值： 突出景觀的均好性和建筑周邊的景觀效果 ? 由于限高原因，建筑密度較大，難以實(shí)現(xiàn)較大的景觀空間，因此細(xì)部景觀和宅前景觀通道需要突出 ? 借勢(shì)地勢(shì)自然坡度，形成錯(cuò)落的建筑布局和天際效果，同時(shí)豐富的景觀的層次性 控制總價(jià)的前提下，增加產(chǎn)品附加的價(jià)值空間，以提升產(chǎn)品力 ? 控制總面積，建議蝶塔為 5080平方米和適量 140160平方米的聯(lián)排別墅 ? 建筑自身強(qiáng)調(diào)通透性，進(jìn)深控制在 12米以內(nèi)，適當(dāng)增加面寬 ? 盡可能增加與自然親近的半開(kāi)放式或開(kāi)放式的空間和院落 規(guī)劃要點(diǎn) 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 不同產(chǎn)品需要有亮點(diǎn)支撐和特色 ? 公寓和聯(lián)排別墅均以酒店式服務(wù)作為投資和居住保障 ? 公寓則以完整的功能空間和更多的附加價(jià)值空間區(qū)別于金手指等酒店標(biāo)間式的設(shè)計(jì) ? 風(fēng)情商業(yè)街，形成自成一體的商業(yè)配套 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 規(guī)劃要點(diǎn) 戶型比例 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 戶型配比建議 產(chǎn)品類型 戶型 戶型面積（平米） 面積比例 公寓 1居 5060 35％ 2居 6872 45％ 聯(lián)排別墅 3居 140160 20％以內(nèi) 說(shuō)明：以上面積配比是基于市場(chǎng)角度提出，具體視規(guī)劃排布和容積率 實(shí)現(xiàn)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 規(guī)劃嘗試 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 ? 住宅以單元式獨(dú)棟建筑為主， 270度觀景視野 ? 公寓采用一梯四戶，兩個(gè)單元拼接的方式 蝶塔住宅 聯(lián)排別墅 其他建議 〃 戶型建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 酒店公寓盡量采用蝶塔方式，多分擔(dān)容積率，確保每戶主要空間的通風(fēng)效果 一梯 4戶為主，區(qū)別于目前市場(chǎng)上的 1梯 10戶以上的局促布局。 說(shuō)明：以下戶型為高層建筑，由于本案限高為 8層，因此以下戶型圖僅為建筑形態(tài)和戶型布局的參考圖示示意，不代表最終設(shè)計(jì)方向 ? 確保每個(gè)戶型有足夠的通透性 ? 入戶花園較好拉開(kāi)建筑間距，又可成為高附加值空間 ? 相對(duì)于海南市場(chǎng)常見(jiàn)的酒店標(biāo)間式的設(shè)計(jì)，戶型功能更家居化 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 公寓戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 3. 考慮附加空間的設(shè)計(jì)如入戶花園、空中花園等 4. 完整的廚房設(shè)計(jì)，加設(shè)燃?xì)? 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 為配合整體地中海的建筑風(fēng)格，商業(yè)以地中海風(fēng)格式的商業(yè)風(fēng)情街呈現(xiàn) 功能：以服務(wù)于社區(qū)的養(yǎng)生人群和短居游客生活需求為主要功能，主力業(yè)態(tài)以餐飲為主 其他建議 〃 商業(yè)建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 立面采用以白色為基調(diào)的地中海風(fēng)格 色彩明快醒目，建筑以遠(yuǎn)高近低的錯(cuò)落方式豐富天際效果和人的尺度感 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 其他建議 〃 風(fēng)格建議 酒店公寓及住宅均采用拎包入住式的裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店式的設(shè)施配置 其他建議 〃 裝修建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 隨處漫延的水景與巴厘島風(fēng)情的茅草亭 三、整體園林風(fēng)格建議 東南亞風(fēng)情 〃 層次豐富的自然園林 層次豐富的熱帶植物搭配風(fēng)情小品 三、整體園林風(fēng)格建議 我們的思考仍在繼續(xù) 謝謝聆聽(tīng)！ 演講完畢，謝謝觀看！