【正文】 筑類型 戶型面積 數(shù)量 總建筑面積 聯(lián)排別墅邊單元 180 220 39600 聯(lián)排別墅中間單元 160 110 17600 獨棟別墅 200 116 23200 居住總建筑面積 80400 酒店服務區(qū) 占地 30939平米 總建筑面積 40000平方米 方案二 全別墅 容積率 不同規(guī)劃方案下的經濟效益測算 價格測算說明： 1. 別墅產品：石梅山莊 25000元 /平米和綠中海 35000/平米（有價無市，透支了區(qū)域前景），考慮未來可能面臨的政策風險，在此基礎上保守預估本案小獨棟價格為 25000元 /平米，聯(lián)排 18000元 /平米 2. 公寓產品：區(qū)域內項目價格在 950011000元 /平米之間，考慮到政策風險帶來的價格回調與理性回歸，保守預估本案價格為 9000元 /平米 3. 各類產品可售面積是以初步強度分析為依據(jù)進行測算，銷售額會根據(jù)最終設計方案中各類產品的比例變化而有所不同 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 方案一 別墅 +多層 方案二 全別墅社區(qū) 測算指標 測算指標 占地面積 占地面積 容積率 容積率 產品形式 可售面積（ m2) 銷售單價 （元 /m2) 銷售額 （億元） 產品形式 可售面積 （ m2) 銷售單價 （元 /m2) 銷售額 （萬元） 小獨棟 23000 25000 小獨棟 23200 25000 聯(lián)排 35000 18000 聯(lián)排 57200 18000 多層 39600 9000 多層 0 9000 0 總銷售額 97600 —— 總銷售額 80400 —— 假設不同社區(qū)形象下銷售價格相同，方案二比方案一總銷售額高出 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 通過規(guī)劃嘗試可知，容積率在 +聯(lián)排的純別墅社區(qū) 。 通過經濟效益測算，考慮到純別墅社區(qū)的高溢價性，因此建議 A區(qū)除酒店外規(guī)劃為： 容積率 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 戶型進深不超過 10米，強調戶內通透性和景觀視野 ? 在用地面積允許的情況下，盡量以建筑自身圍合的方式，使每個房間都可朝向院落 參考示意：建筑如庭院中長出的景觀 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 其他建議 〃 戶型建議 ? 大尺度的庭院空間配建室外泳池 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 充分接觸自然的開放或半開放空間 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 建議 A區(qū)別墅風格采用現(xiàn)代東南亞風格建筑 參考案例：亞龍灣高爾夫別墅 1. 與 B區(qū)地中海風格形成差異化，突出別墅價值感 2. 現(xiàn)代派的東南亞風格適合于未來旅游島的國際化發(fā)展方向，適用性廣泛 3. 簡潔而層次分明的建筑色調搭配亞熱帶植物更自然而合諧 4. 以文化石和涂料為主，成本可控，也易于實現(xiàn) 其他建議 〃 風格建議 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 ? 考慮業(yè)主的投資需求或短期自住需求，別墅提供室內和庭院的統(tǒng)一精裝修 二、產品規(guī)劃思路 —— A地塊 其他建議 〃 裝修建議 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 對項目的價值 ? 現(xiàn)金流產品，資金快速回籠區(qū) ? 產品升級的亮點 —— 別墅級公寓區(qū) 東南亞風情 〃 家居溫泉養(yǎng)生小鎮(zhèn) 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 形象定位 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 由于 B地塊總規(guī)模 ，全部為以小戶型為主的酒店式公寓單一，市場風險大，因此，產品需多考慮多元化，并預留未來適應區(qū)域發(fā)展的產品適應性。 B地塊功能配比建議 酒店公寓 度假投資產品 16萬 70% 聯(lián)排別墅 宜居宜生產品 25% 商業(yè) 服務型配套產品 5% 建議采用產權式酒店公寓＋聯(lián)排別墅＋配套商業(yè) 規(guī)劃思路 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 ?鑒于獨特的氣候條件，規(guī)劃上不必刻意追求正南正北的朝向，可以考慮通過地形的自然起伏和適當?shù)慕ㄖ嵌绕D，獲得更好的景觀視野。 ?根據(jù)目前的控規(guī)條件判斷，建筑覆蓋率較高，不易實現(xiàn)大尺度景觀，因此建筑排布上要盡可能體現(xiàn)隨意性。 規(guī)劃思路 以小戶型蝶塔公寓為主，輔以少量聯(lián)排別墅 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 規(guī)劃思路 產品升級：以 1梯 4戶的 8層蝶塔為主，根據(jù)景觀及資源情況配置少量聯(lián)排 ? 做足容積率來爭取更多收益 ? 獨特的氣候條件和投資要求，小面積、通透性是兩個關鍵要素，而朝向其次，因此蝶塔為主力型產品 ? 視社區(qū)規(guī)劃的資源情況，在地塊內排布部分聯(lián)排別墅產品，做為后期養(yǎng)生、養(yǎng)老型居住的供應產品，且有利于實現(xiàn)價值最大化 布置 10000平方米左右的風情商業(yè)街，以緩解配套不足 創(chuàng)新價值： 突出景觀的均好性和建筑周邊的景觀效果 ? 由于限高原因，建筑密度較大，難以實現(xiàn)較大的景觀空間，因此細部景觀和宅前景觀通道需要突出 ? 借勢地勢自然坡度，形成錯落的建筑布局和天際效果，同時豐富的景觀的層次性 控制總價的前提下，增加產品附加的價值空間，以提升產品力 ? 控制總面積，建議蝶塔為 5080平方米和適量 140160平方米的聯(lián)排別墅 ? 建筑自身強調通透性，進深控制在 12米以內，適當增加面寬 ? 盡可能增加與自然親近的半開放式或開放式的空間和院落 規(guī)劃要點 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 不同產品需要有亮點支撐和特色 ? 公寓和聯(lián)排別墅均以酒店式服務作為投資和居住保障 ? 公寓則以完整的功能空間和更多的附加價值空間區(qū)別于金手指等酒店標間式的設計 ? 風情商業(yè)街，形成自成一體的商業(yè)配套 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 規(guī)劃要點 戶型比例 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 戶型配比建議 產品類型 戶型 戶型面積（平米） 面積比例 公寓 1居 5060 35％ 2居 6872 45％ 聯(lián)排別墅 3居 140160 20％以內 說明：以上面積配比是基于市場角度提出，具體視規(guī)劃排布和容積率 實現(xiàn)情況進行適當調整。 規(guī)劃嘗試 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 ? 住宅以單元式獨棟建筑為主， 270度觀景視野 ? 公寓采用一梯四戶，兩個單元拼接的方式 蝶塔住宅 聯(lián)排別墅 其他建議 〃 戶型建議 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 酒店公寓盡量采用蝶塔方式，多分擔容積率，確保每戶主要空間的通風效果 一梯 4戶為主，區(qū)別于目前市場上的 1梯 10戶以上的局促布局。 說明：以下戶型為高層建筑，由于本案限高為 8層，因此以下戶型圖僅為建筑形態(tài)和戶型布局的參考圖示示意，不代表最終設計方向 ? 確保每個戶型有足夠的通透性 ? 入戶花園較好拉開建筑間距，又可成為高附加值空間 ? 相對于海南市場常見的酒店標間式的設計，戶型功能更家居化 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 公寓戶型設計要點： 3. 考慮附加空間的設計如入戶花園、空中花園等 4. 完整的廚房設計，加設燃氣 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 為配合整體地中海的建筑風格，商業(yè)以地中海風格式的商業(yè)風情街呈現(xiàn) 功能：以服務于社區(qū)的養(yǎng)生人群和短居游客生活需求為主要功能，主力業(yè)態(tài)以餐飲為主 其他建議 〃 商業(yè)建議 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 立面采用以白色為基調的地中海風格 色彩明快醒目，建筑以遠高近低的錯落方式豐富天際效果和人的尺度感 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 其他建議 〃 風格建議 酒店公寓及住宅均采用拎包入住式的裝修標準 酒店式的設施配置 其他建議 〃 裝修建議 二、產品規(guī)劃思路 —— B地塊 隨處漫延的水景與巴厘島風情的茅草亭 三、整體園林風格建議 東南亞風情 〃 層次豐富的自然園林 層次豐富的熱帶植物搭配風情小品 三、整體園林風格建議 我們的思考仍在繼續(xù) 謝謝聆聽！ 演講完畢，謝謝觀看！