【正文】 突出景觀的均好性和建筑周邊的景觀效果 ? 由于限高原因，建筑密度較大，難以實現(xiàn)較大的景觀空間，因此細部景觀和宅前景觀通道需要突出 ? 借勢地勢自然坡度，形成錯落的建筑布局和天際效果，同時豐富的景觀的層次性 控制總價的前提下，增加產(chǎn)品附加的價值空間，以提升產(chǎn)品力 ? 控制總面積，建議蝶塔為 5080平方米和適量 140160平方米的聯(lián)排別墅 ? 建筑自身強調(diào)通透性，進深控制在 12米以內(nèi)，適當(dāng)增加面寬 ? 盡可能增加與自然親近的半開放式或開放式的空間和院落 規(guī)劃要點 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 不同產(chǎn)品需要有亮點支撐和特色 ? 公寓和聯(lián)排別墅均以酒店式服務(wù)作為投資和居住保障 ? 公寓則以完整的功能空間和更多的附加價值空間區(qū)別于金手指等酒店標(biāo)間式的設(shè)計 ? 風(fēng)情商業(yè)街，形成自成一體的商業(yè)配套 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 規(guī)劃要點 戶型比例 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 戶型配比建議 產(chǎn)品類型 戶型 戶型面積（平米） 面積比例 公寓 1居 5060 35％ 2居 6872 45％ 聯(lián)排別墅 3居 140160 20％以內(nèi) 說明：以上面積配比是基于市場角度提出，具體視規(guī)劃排布和容積率 實現(xiàn)情況進行適當(dāng)調(diào)整。 B地塊功能配比建議 酒店公寓 度假投資產(chǎn)品 16萬 70% 聯(lián)排別墅 宜居宜生產(chǎn)品 25% 商業(yè) 服務(wù)型配套產(chǎn)品 5% 建議采用產(chǎn)權(quán)式酒店公寓＋聯(lián)排別墅＋配套商業(yè) 規(guī)劃思路 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 ?鑒于獨特的氣候條件，規(guī)劃上不必刻意追求正南正北的朝向，可以考慮通過地形的自然起伏和適當(dāng)?shù)慕ㄖ嵌绕D(zhuǎn)，獲得更好的景觀視野。 策略三：創(chuàng)新產(chǎn)品突破，塑造錯位競爭優(yōu)勢 把握區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存的產(chǎn)品供應(yīng)機會，對應(yīng)未來市場主流客戶的需求變化，打造以溫泉養(yǎng)生為核心資源的家居養(yǎng)生和高端低總價產(chǎn)品。而我們不占一線資源，如何打造資源平臺是我們在策劃階段的課題。 威脅（ T） ? 地塊背山臨水，周邊環(huán)境相對怡靜，具備打造高端物業(yè)的區(qū)域環(huán)境。 二、客戶需求分析 其主要貢獻在于將海南沉寂近十年的樓市價格一次補漲到位，而過高過快的漲幅之下 投機型需求的退出必然成為調(diào)控和市場自身調(diào)節(jié)的主要目標(biāo)。 2023年上半年，島外購房占海口銷售總套數(shù)的 67％、占三亞的 81％，瓊海 90％以上，文昌為 100％。公寓9500元 /平米 。 石梅山莊在總體規(guī)劃上迎合了坡地的地形特質(zhì)。 ? 從土地儲備來看，主城鎮(zhèn)和興梅大道兩側(cè)，都有大量的潛在用地。 興隆是一個資源豐富卻未經(jīng)過系統(tǒng)開發(fā)的潛力資源區(qū) 海南唯一 54洞原生高爾夫球場 興隆熱帶植物園 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 區(qū)域分析 稀有的溫泉資源 石梅灣 ?未經(jīng)過度開發(fā)的原生態(tài)海灘 ? —— 青皮林 ?加井島 三亞博鰲的盛名之下，興隆沉寂多年，還未形成真正的旅游區(qū)概念 由于旅游資源缺乏整體性的開發(fā)，旅游和生活設(shè)施配套的缺失，目前僅有熱帶植物園作為海南游的一個景點，雖然人氣較旺，卻難以留人，對于更多島外客而言，興隆認知度較低。 ? 2023年底樓市刺激政策推出的預(yù)期促成市場集中交易 ? 海南國際旅游島規(guī)劃成為熱炒的題材 ? 2023年煤碳資源重組之后，大量游資重回?zé)狳c樓市尋找出路 ? 恰逢 12月份迪拜債務(wù)危機，大規(guī)模浙商資本回流，注入海南樓市 ? 1月份地方政府 “ 兩個暫停 ” 以及開發(fā)商惜售、客觀上加劇了供不應(yīng)求的恐慌 二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— 現(xiàn)狀 目前價格現(xiàn)狀，形成三個明顯的價格梯度 ? 以三亞自南向北依次遞減 ? 由海岸線向內(nèi)陸區(qū)域遞減 ? 別墅價格是酒店式公寓的 12倍 二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— 現(xiàn)狀 從開發(fā)進度看，三亞的亞龍灣、三亞灣等一線海景區(qū)域和?？诘拈_發(fā)空間有限，開發(fā)熱點正逐步向內(nèi)陸和沿東海岸向北轉(zhuǎn)移；海堂灣、陵水灣、石梅灣、神州半島等區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)進入集中開發(fā)狀態(tài)。 中觀層面 —— 海南房地產(chǎn)市場總體向好，短期內(nèi)呈現(xiàn)有價無市狀態(tài)，預(yù)計 2023年將高位震蕩，部分區(qū)域有價格下調(diào)的可能。 過高過快的漲幅，市場需要一段時間來消化，在全國控制房價的主基調(diào)影響下，海南樓市將出現(xiàn)階段性觀望和調(diào)整。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 區(qū)域分析 ? 海南目前成熟旅游區(qū)的發(fā)展模式都是由海灣的開發(fā)建設(shè)帶動相應(yīng)內(nèi)陸區(qū)域的興起，如亞龍灣之于海南，博熬灣之于瓊海，清水灣、香水灣之于陵水。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 市場特征 ? 主要針對投資兼短時度假和養(yǎng)生型需求 ? 戶型以精裝小戶型公寓為主（主力面積 50－ 90平方米的一居和兩居），少量經(jīng)濟型別墅（主力面積 220－ 250平方米） ? 公寓以多層蝶塔為主， 1梯 10－ 17戶不等，舒適度和實現(xiàn)品質(zhì)感極低 ? 各項目均突出溫泉優(yōu)勢主題：金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)（溫泉入戶、陽臺溫泉泡池）、康林郡（溫泉會所）、太陽河畔溫泉花園（溫泉會所） ? 具規(guī)模的項目如石梅山莊及金手指均通過配建酒店和商業(yè)街來解決生活配套 區(qū)域整體仍以最廣泛的主流客群為目標(biāo)市場，強調(diào)產(chǎn)品的經(jīng)濟型 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 產(chǎn)品特征 ? 綠中海提供舒適度較高的家居型產(chǎn)品情景洋房（ 90－ 140平方米）以豐富其由小戶型公寓到別墅的產(chǎn)品線，據(jù)現(xiàn)場調(diào)研顯示此類仍屬慢銷戶型 ? 石梅山莊以少量 “ 合院別墅 ” 來進行產(chǎn)品創(chuàng)新的嘗試，還未入市，效果有待檢驗 大盤項目已在嘗試突破和創(chuàng)新，效果有待驗證 園林景觀更多強調(diào)自然原生環(huán)境，對社區(qū)景觀的重視度不高 因氣候條件及海岸資源的相似性，建筑風(fēng)格多以東南亞和地中海風(fēng)格為主 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 產(chǎn)品特征 整體而言，營銷水平較低，有較大的提升空間 ? 區(qū)域大多數(shù)項目不注重售樓處及項目所在地外圍的形象包裝。 地勢 由低到高 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 重點個案研究 項目產(chǎn)品價值解析 產(chǎn)品方面 隱于林的坡地別墅 別墅戶型被設(shè)計成前二后三，很好地配合了高低起伏的地形需要，成全了后排別墅開闊的觀景視野。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 重點個案研究 四、市場研究結(jié)論 海南房地產(chǎn)市場整體趨勢向好，短期將出現(xiàn)高位震蕩，某些區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)一定程度的回調(diào)； 興隆做為東線內(nèi)陸區(qū)域的板塊，目前處于價值洼地狀態(tài)，隨著石梅灣的實質(zhì)性開發(fā)，未來發(fā)展?jié)摿^大； 區(qū)域內(nèi)項目檔次參差不齊，在產(chǎn)品設(shè)計方面預(yù)留了創(chuàng)新空間；在營銷方面，缺乏系統(tǒng)化、精細化的營銷整體思路。 一、客戶來源 以養(yǎng)生、投資、度假為主的復(fù)合型需求，階段性出現(xiàn)集中投機需求 鑒于海南房地產(chǎn)市場的外銷特點，可將客群簡單分為：度假、養(yǎng)老、養(yǎng)身、投資（長期投資、短線投機）。 ? 主流客戶層次漸高，對環(huán)境及產(chǎn)品的辯識度更高 ? 目前價格平臺之上，客戶對養(yǎng)生自用功能的重視程度日高 中端客群 —— 一線海景別墅 —— 內(nèi)陸經(jīng)濟型別墅、洋房 —— 投資型公寓 我們的機會： 客戶的外溢，使我們有機會分流更多優(yōu)質(zhì)客戶 我們的挑戰(zhàn)： 日趨激烈的市場，日漸高端的客群希望有更好的產(chǎn)品對應(yīng)已經(jīng)提升的價格，需考慮自用功能同時兼顧投資功能 競爭的前提： 基于投資和短時度假需求仍然在意總價范圍 四、客戶分析結(jié)論 第三部分 項目價值分析 區(qū)位圖 興梅大道 地塊位置 一、用地分析 興隆鎮(zhèn) 本地塊位于東線高速通往興隆的必經(jīng)之路 —— 興梅大道。 劣勢 ? 目前興隆缺乏獨特的且具影響力的旅游資源，相對整個海南旅游市場，知名度較小，吸引外阜客群的能力有限 ? 兩個地塊自然分區(qū)，產(chǎn)品形象獨立完整，有利于客戶區(qū)隔 ? A區(qū)容積率范圍較大，產(chǎn)品打造空間更為靈活 ? 區(qū)域發(fā)展尚不成熟，相應(yīng)生活配套非常缺乏。因此，在開發(fā)節(jié)奏上，高溢價產(chǎn)品后發(fā)入市，充分借勢區(qū)域價值抬升的平臺。 B 別墅產(chǎn)品：針對區(qū)域主流供應(yīng)的大獨棟、無聯(lián)排產(chǎn)品，我們賣 “ 低總價、高享受的小獨棟產(chǎn)品 ” 。 規(guī)劃嘗試 二、產(chǎn)品規(guī)劃思路 —— B地塊 ? 住宅以單元式獨棟建筑為主