【正文】 海南興隆項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 報(bào)告思路 認(rèn)知市場 分析客群 發(fā)現(xiàn)自身價(jià)值 確定定位及突破方向 提出產(chǎn)品發(fā)展建議 第一部分 市場研究與分析 市場研究與分析 宏觀層面 —— 房地產(chǎn)行業(yè)總體形勢向好，短期內(nèi)受政策調(diào)控影響將呈現(xiàn)高位震蕩格局， 2023年投資型需求將受到抑制。 中觀層面 —— 海南房地產(chǎn)市場總體向好，短期內(nèi)呈現(xiàn)有價(jià)無市狀態(tài)，預(yù)計(jì) 2023年將高位震蕩，部分區(qū)域有價(jià)格下調(diào)的可能。 微觀層面 —— 興隆區(qū)尚屬價(jià)值洼地，隨石梅灣旅游及開發(fā)價(jià)值的顯現(xiàn)，未來潛力較大。 研究結(jié)論 一、宏觀背景分析 在“保增長、防通脹”的大基調(diào)背景下， 2023年必定是個(gè)政策頻出、政策頻變年，政策面存在較大的不確定性，對行業(yè)將帶來不同層面的調(diào)整； 2023年市場的持續(xù)繁榮一定程度上透支了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)上漲的動能，政策頻出、價(jià)格高位運(yùn)行的現(xiàn)狀，將引發(fā)一段時(shí)期內(nèi)的客戶觀望，銷售速度趨緩； 基于“保增長”的主基調(diào)，房地產(chǎn)做為保障經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的重要貢獻(xiàn)行業(yè)，不會受到過度打壓；加之開發(fā)商資金鏈相對充裕、市場“防通脹”預(yù)期依然存在，因此預(yù)計(jì) 2023 年房地產(chǎn)市場的銷售價(jià)格不會出現(xiàn)大的波動，將維持一定幅度內(nèi)的穩(wěn)定； 基于民生愿望，政府出拳穩(wěn)定房價(jià)，投機(jī)型需求將受到打壓，投資型需求將受到抑制； 中長期看，房地產(chǎn)市場持續(xù)向好。 二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— 經(jīng)濟(jì)背景 海南是一個(gè)缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的海島省份，旅游＋地產(chǎn)的發(fā)展模式成為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一趨動力 典型以旅游資源帶動城市發(fā)展的模式 除了坐擁山、海、天、樹等自然風(fēng)光及少數(shù)民族的人文風(fēng)情外，依托先天資源開發(fā)的溫泉、高爾夫等特色產(chǎn)品也成為吸引游客的增值砝碼。 2023年底的利好，促使市場出現(xiàn)一輪快速的非理性攀升； 2月份開始，受高企的房價(jià)和調(diào)控政策出臺的雙重影響，市場呈現(xiàn)有價(jià)無市狀態(tài)，預(yù)計(jì)價(jià)格將出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。 ? 2023年底樓市刺激政策推出的預(yù)期促成市場集中交易 ? 海南國際旅游島規(guī)劃成為熱炒的題材 ? 2023年煤碳資源重組之后，大量游資重回?zé)狳c(diǎn)樓市尋找出路 ? 恰逢 12月份迪拜債務(wù)危機(jī)，大規(guī)模浙商資本回流，注入海南樓市 ? 1月份地方政府 “ 兩個(gè)暫停 ” 以及開發(fā)商惜售、客觀上加劇了供不應(yīng)求的恐慌 二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— 現(xiàn)狀 目前價(jià)格現(xiàn)狀，形成三個(gè)明顯的價(jià)格梯度 ? 以三亞自南向北依次遞減 ? 由海岸線向內(nèi)陸區(qū)域遞減 ? 別墅價(jià)格是酒店式公寓的 12倍 二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— 現(xiàn)狀 從開發(fā)進(jìn)度看，三亞的亞龍灣、三亞灣等一線海景區(qū)域和?？诘拈_發(fā)空間有限，開發(fā)熱點(diǎn)正逐步向內(nèi)陸和沿東海岸向北轉(zhuǎn)移；海堂灣、陵水灣、石梅灣、神州半島等區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)進(jìn)入集中開發(fā)狀態(tài)。 海南省各地區(qū)房地產(chǎn)投資份額三亞市, 4 0 %?？谑? 3 8 %瓊海市, 7 %萬寧市, 7 %文昌市, 3 %其他地區(qū), 5 %三亞市?？谑协偤Ｊ腥f寧市文昌市其他地區(qū)供應(yīng)主要集中在東線臨海城市 二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— 現(xiàn)狀 基于旅游資源基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)業(yè)是海南經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，因此政府不會出重拳打壓，整體市場表現(xiàn)將是高位維穩(wěn) 2023年海南省商品房銷售面積 ，同比增長 %。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入 ，占地稅總額的 %。 過高過快的漲幅，市場需要一段時(shí)間來消化，在全國控制房價(jià)的主基調(diào)影響下，海南樓市將出現(xiàn)階段性觀望和調(diào)整?；谫Y源的唯一性和長期利好的支持，價(jià)格不會大幅回落，相反國際旅游島規(guī)劃細(xì)則出臺之后，局部熱點(diǎn)區(qū)域還有繼續(xù)追高的可能。 二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— 未來走勢預(yù)測 價(jià)格杠桿發(fā)揮作用，客戶結(jié)構(gòu)將重新調(diào)整，短期投機(jī)者和中低端客戶必然出局。 旅游島規(guī)劃刺激下，大量項(xiàng)目啟動入市，并一改南（三亞）北 (?？?兩端獨(dú)大的局面，而是沿東線全面開花。 ? 政策面： ? 市場面： ? 需求面： ? 供應(yīng)面： ?對政策調(diào)控力度的期待 ?對價(jià)格承受力的質(zhì)疑 ?對海南曾經(jīng)泡沫的惶恐 ?國際旅游島規(guī)劃的利好 ?資源的稀缺性和唯一性 ?大量民間游資的注入 客戶端 觀望 開發(fā)商 信心等待行情 政府 偏中性的態(tài)度 二、海南房地產(chǎn)市場分析 預(yù)期市場態(tài)勢將高位維穩(wěn)，隨著國際旅游島規(guī)劃的細(xì)則逐步出臺，將夯實(shí)價(jià)格基礎(chǔ)，且?guī)硬糠譂摿^(qū)域的上漲。 興隆是一個(gè)資源豐富卻未經(jīng)過系統(tǒng)開發(fā)的潛力資源區(qū) 海南唯一 54洞原生高爾夫球場 興隆熱帶植物園 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 區(qū)域分析 稀有的溫泉資源 石梅灣 ?未經(jīng)過度開發(fā)的原生態(tài)海灘 ? —— 青皮林 ?加井島 三亞博鰲的盛名之下，興隆沉寂多年，還未形成真正的旅游區(qū)概念 由于旅游資源缺乏整體性的開發(fā)，旅游和生活設(shè)施配套的缺失，目前僅有熱帶植物園作為海南游的一個(gè)景點(diǎn)，雖然人氣較旺，卻難以留人，對于更多島外客而言，興隆認(rèn)知度較低。 多數(shù)產(chǎn)品和營銷服務(wù)簡單粗陋，唯一具備規(guī)模和品質(zhì)的石梅山莊，卻也是默默無聞，待機(jī)而動。 區(qū)域已有多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，在國際旅游島規(guī)劃背景下，市場正在預(yù)熱 開發(fā)規(guī)模水準(zhǔn)參差不齊，且各自為戰(zhàn)，難以形成統(tǒng)一的區(qū)域認(rèn)知形象 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，由于缺乏通行工具支持，可達(dá)性差 東線高速及正在建設(shè)中的城市高鐵大大提升了該地區(qū)的交通環(huán)境 ，但是主城區(qū)相對主干交通有 15公里的距離，位置較偏，而且城市高鐵在興隆沒有站點(diǎn)，因此交通的便捷度有待提高。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 區(qū)域分析 ? 海南目前成熟旅游區(qū)的發(fā)展模式都是由海灣的開發(fā)建設(shè)帶動相應(yīng)內(nèi)陸區(qū)域的興起，如亞龍灣之于海南，博熬灣之于瓊海，清水灣、香水灣之于陵水。 ? 囤地多年的華潤，擁有石梅灣優(yōu)質(zhì)的岸線資源和生態(tài)環(huán)境，目前石梅灣的開發(fā)因艾美酒店的建成使用已經(jīng)在蓄勢知名度。 ? 在國際旅游島細(xì)則落實(shí)之后，預(yù)計(jì)華潤將會真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)，其高起點(diǎn)的開發(fā)水準(zhǔn)和品牌知名度，會大大提升區(qū)域認(rèn)可度 。 興隆的發(fā)展契機(jī)在于華潤石梅灣的實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè) 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 區(qū)域分析 根據(jù)石梅灣規(guī)劃，未來將是含星級酒店、度假居住、大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂、教育科研和公園、游艇碼頭等為一體的高端旅游服務(wù)區(qū)。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 區(qū)域分析 供應(yīng)潛量巨大，而目前市場還處在預(yù)熱期，未來競爭激烈 ? 從開發(fā)儲備來看，綠中海石梅山莊土地總規(guī)模都達(dá)到 5000畝，目前的開發(fā)量都不到 20%，而華潤置業(yè)在石梅灣擁有 12平方公里的開發(fā)權(quán)，目前僅進(jìn)行了少量的酒店開發(fā)，開發(fā)程度遠(yuǎn)不到 10%。 ? 從土地儲備來看，主城鎮(zhèn)和興梅大道兩側(cè)，都有大量的潛在用地。目前已經(jīng)明確的海航置業(yè)在興隆地區(qū)有 10000畝的土地儲備（一級開發(fā)）。 經(jīng)過 2023年的一番調(diào)價(jià)之后，目前區(qū)域主力在售住宅（精裝公寓）單價(jià)在10000－ 12023元之間，別墅 24000 區(qū)域現(xiàn)有開發(fā)商缺乏品牌號召力，整體而言，無論是從開發(fā)實(shí)力還是開發(fā)理念都要弱于其他熱點(diǎn)區(qū)域 從區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀看，價(jià)格已經(jīng)透支，后續(xù)上漲依賴于石梅灣開發(fā)進(jìn)度的支撐 市場消化速度上，兼顧投資和短期度假的精裝小戶型熱銷 以綠中海為例， 120平米及以上的情景洋房戶型的消化速度要慢于 90平米及以下，目前剩余戶型大多為大面積戶型， 90平方米家居型產(chǎn)品屬慢銷戶型。 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 市場特征 ? 主要針對投資兼短時(shí)度假和養(yǎng)生型需求 ? 戶型以精裝小戶型公寓為主（主力面積 50－ 90平方米的一居和兩居），少量經(jīng)濟(jì)型別墅（主力面積 220－ 250平方米） ? 公寓以多層蝶塔為主， 1梯 10－ 17戶不等，舒適度和實(shí)現(xiàn)品質(zhì)感極低 ? 各項(xiàng)目均突出溫泉優(yōu)勢主題：金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)（溫泉入戶、陽臺溫泉泡池）、康林郡（溫泉會所）、太陽河畔溫泉花園（溫泉會所） ? 具規(guī)模的項(xiàng)目如石梅山莊及金手指均通過配建酒店和商業(yè)街來解決生活配套 區(qū)域整體仍以最廣泛的主流客群為目標(biāo)市場，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)型 三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— 產(chǎn)品特征 ? 綠中海提供舒適度較高的家居型產(chǎn)品情景洋房（ 90－ 140平方米）以豐富其由小戶型公