【正文】 、渾南的客戶為主力，小部分客戶來自蘇家屯區(qū) ?企業(yè)中層、高級白領、政府公務員及醫(yī)生、教師等，均有一定的財富積累，絕大部分客戶擁有私家車 ?悅景現(xiàn)房 唯此入境 ?高度還原世界級大師手筆的居住志趣 ?搶占南京南街第一門戶，超百萬生活住區(qū) 【 蘇家屯客戶分析 】 77 本報告是嚴格保密的。蘇家屯本地居民由于房屋動遷或子女結婚所構成了項目成交客戶的一大部分。 客戶變化較小，后期開發(fā)逐漸擴大客戶層面。 四季花城開發(fā)理念 ——重視鄰里交往，社區(qū)交流，使普通白領提前過上中產(chǎn)階級生活 ?組團圍合型社區(qū) 由建筑圍合規(guī)劃等基本構架單元組成，比起一般居住社區(qū)，更強調社區(qū)的強烈邊界感與社區(qū)內部的鄰里關系，與白領追求的社區(qū)交流空間不謀而合 ?針對基本生活的商業(yè)配套 ：個性特色商鋪為主，為小區(qū)內居民創(chuàng)造悠閑及便利的消費環(huán)境，園內還設有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、燒烤場、中心廣場等休閑娛樂場所； ?項目的規(guī)劃設計 借鑒奧地利的建筑風格和傳統(tǒng)四合院文化為基本主線，形成東西方結合的居住文化氛圍；住宅的組團圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。 ?產(chǎn)品形式豐富 ， 包括普通多層 、 9層小高層 、 情景花園洋房 （ 專利產(chǎn)品 ） 、 聯(lián)排別墅等； ?戶型設計從 2房 2廳到 5房 2廳 ， 范圍廣泛 ， 既滿足了客戶的需求廣度 ，同時這種綜合產(chǎn)品組合方式又降低了大盤開發(fā)的風險； ?以多層主流產(chǎn)品與聯(lián)排別墅創(chuàng)新產(chǎn)品低價啟動 ， 配套以歐式商業(yè)街 、會所等設施 ， 實現(xiàn)區(qū)域限制的突破 ?四季花城一期開發(fā)項目均配備有一定數(shù)量的一房單位 ， 戶型設計為一房一廳或一房兩廳 ， 市場反映也比較好 ， 但在其后幾期的開發(fā)中則基本不再考慮這種一房單元戶型 ，而盡量設計為 60～ 70m2的二房單元 。家 ” ，客戶突破地域限制 ?區(qū)域： 接受度不高，屬于低價盤認知區(qū)域 ； ?地段：抗性較強，周邊現(xiàn)狀較差，配套很不完善，且有化工廠等 ； ?交通：臨近城市快速干線。 客戶定位 【 案例啟示 】 93 本報告是嚴格保密的。 戶型緊湊，功能完備且舒適的戶型設計迎合了高素質人群的生活需求 ?項目一期 25棟 ， 共 700余套 ， 120平米以下的戶型占 了 56％ ， 控制產(chǎn)品總價 ， 減少支付壓力 ?最受追捧的院景洋房為 85125平米的兩居 、 三居 ， 在情景花園洋房的基礎上圍繞以客戶為中心的理念 ，進行了多方面的改良形成 。 【 整盤思路 】 101 本報告是嚴格保密的。 生態(tài)實景展示區(qū)，震撼市場！ 2023年 8月開盤當日破億！ 一期 二期 沈大高速 【 啟動區(qū)方向 】 105 本報告是嚴格保密的。 01000202330004000500060007000沈陽 大連 長春 哈爾濱億元42700912875262472637020230400006000080000100000沈陽 大連 長春 哈爾濱元【 經(jīng)濟總量 】 橫向看沈陽地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，依托區(qū)位及產(chǎn)業(yè)基礎的優(yōu)勢，沈陽對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力 ?2023年沈陽市 GDP全國排名第 17，東三省排名第 2。 The end， Thanks! 109 本報告是嚴格保密的。 120余種 ，5000余棵 成年名樹全冠移植入園； 6000㎡波瀾湖景 ，可以坐船回家；50000㎡ 主題森林公園 ，營造自然鮮氧生活，感覺就像住到森林里。 ?物業(yè)定位 —— “自我中心化”多物業(yè)復合的產(chǎn)品組合構成勻質的社區(qū)居住群落 ?客戶心理需求 ?—— 體現(xiàn)出投資兼自住的特征，需要完善的社區(qū)配套，對于居住環(huán)境、社區(qū)品質、物業(yè)服務等有較高要求 沈陽首席公園市鎮(zhèn) 項目形象定位 物質需求 心理需求 項目形象定位：沈陽首席公園市鎮(zhèn) 【 整體定位 】 100 本報告是嚴格保密的。 p高科技配套：雨水收集系統(tǒng) 、 外掛觀光電梯 、 新風系統(tǒng)等 ， 打造人居歐 Ⅲ 標準 ， 提升居住品質 ， 提供高尚生活理念 。 其二是經(jīng)濟實力較強 ， 自身有 1套或多套住房的客戶 ， 這部分人比較看好區(qū)域發(fā)展前景 ， 以及由此帶來的樓盤升值潛力 ， 他們購房或出租 ， 或將來用于自住 ， 更多的是把購房作為一種使手中閑散資金保值增值的理財手段 。 石家莊房地產(chǎn)區(qū)域市場示意圖 【 案例啟示 】 92 本報告是嚴格保密的。 C. 情景鄰里單元理念 層層退臺的住宅和南入口的特別入戶方式 , 形成多層次的鄰里空間 。 小區(qū)內部配套 :泳池、健身房、桑拿室、壁球室、羽毛球館、桌球、室外兒童游戲等 中小學 :海麗達小學 幼兒園 :海麗達幼兒園 綜合商場 :華潤超市、萬佳三分店 其他 :網(wǎng)球場、藍球場、燒烤場、風味食街等 ?商業(yè)街長度約 300m ?社區(qū)商業(yè)集中在社區(qū)主入口布置 ， 并延伸至社區(qū)內部 ， 通達距離較均衡 ?商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量以餐飲 、 服裝鞋帽 、 美容美發(fā)為主；面積以超市 、 美容美發(fā) 、 餐飲 、 服裝鞋帽為主 。 深圳萬科四季花城 ——城郊結合部大盤開發(fā) 項目概況： 區(qū)位：位于深圳龍崗區(qū)坂田鎮(zhèn) ， 在深圳關外（ 特區(qū)外 ） ， 離深圳主城區(qū) 40公鐘車程； 區(qū)域環(huán)境： 區(qū)域環(huán)境較差 ， 1999年 ， 項目開發(fā)初期 ， 本片區(qū)相對市區(qū)非常陌生 ， 周邊缺乏基本生活配套 ， 無明顯產(chǎn)業(yè)及消費力支撐； 占地面積 373， 900㎡ 建筑面積 544， 000㎡ 容 積 率 總 戶 數(shù) 4700戶 ,17000人 產(chǎn)品類型 多層 、 小高層 、 洋房 、 聯(lián)排 開發(fā)周期 19992023年 ， 分七期開發(fā) 萬科 四季花城 市中心 公交樞紐 【 案例啟示 】 83 本報告是嚴格保密的。 ? 北派精工 完美翼起 ? 一路向南 進駐新中心，經(jīng)驗首選 ? 城南首品生活重鎮(zhèn) ? 大湖奢境，比肩者不過二三 ? 向南，走向時代的中心 個案客戶分析 ——【 華府丹郡 】 【 蘇家屯客戶分析 】 79 本報告是嚴格保密的。 項目數(shù)量 項目規(guī)模 產(chǎn)品類型 營銷訴求 總價 競爭強度最低 競爭強度最高 區(qū)域內競爭強度分析，目前仍屬于區(qū)域內競爭激烈時期，較為薄弱的突破點在總價約產(chǎn)品類型及項目規(guī)模上 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 75 本報告是嚴格保密的。 會展板塊項目眾多，規(guī)模體量均屬中上等，物業(yè)類別覆蓋全面，產(chǎn)品線覆蓋范圍較廣 郡原美村 華府丹郡 奧園國際城 北國奧林匹克花園 泰盈十里錦城 未來域 恒大名都 慶大香格經(jīng)典 葡醍十二院 長堤灣 米拉經(jīng)典 香醇波爾多 奧園會展廣場 唯美尚品 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 68 本報告是嚴格保密的。如今以沈陽國際會展中心為核心的會展商務經(jīng)濟已初見雛形，會展經(jīng)濟前景無限看好。緊鄰沈陽渾河。 ? 渾南新城板塊范圍： ? 渾南新城北起沈陽三環(huán)路，南至機場北路，西至規(guī)劃路，東至機場高速路。 【長白島板塊】高價高品質居住區(qū)，沈陽新的高端項目聚集地 ? 板塊范圍： 長白島板塊范圍：東至新科街，西至勝利大街，南至美園路，北至渾河。暫時只有雪松路能夠與城市中心銜接，沿途必須經(jīng)過會展和蘇家屯板塊。這一舉措將帶動沈陽南部經(jīng)濟發(fā)展，使渾南新區(qū)成為沈陽新的市政中心、商貿(mào)中心和國際門戶中心 利用東北最大的空港桃仙國際機場與便捷的海陸空立體交通網(wǎng)，打造東北亞臨空經(jīng)濟區(qū)。 ?項目位于沈本之間，沈本一體化進程將推動大渾南區(qū)域與本溪和沈陽之間的聯(lián)系，沈本大道的開通使蘇家屯與沈陽和本溪的距離進一步拉近 ?蘇家屯地區(qū)是沈陽、撫順和本溪的交界地帶，一方面承接沈陽城市的向南擴展；另一方面作為遼中城市群的地理中心，在未來遼中城市群的發(fā)展中擁有獨一無二的發(fā)展優(yōu)勢。 本次溝通的主要內容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 44 本報告是嚴格保密的。 【 高層產(chǎn)品 】 客戶受限購影響，外地客戶比較多，但絕大部分是在沈陽有工作或生活，以撫順和鐵嶺居多，大溪地項目學區(qū)優(yōu)勢明顯 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 36 本報告是嚴格保密的。 ?萬科、保利都有強勢的品牌、區(qū)域銷售較好的時候為 2023和 2023 ?大獨棟容積率很低，難以保證本項目持續(xù)銷售大獨棟產(chǎn)品 ?產(chǎn)品長期處于供過于求的境況，年去化難以突破 ㎡ 【 獨棟產(chǎn)品 】 總銷金額在 2億以內，不屬于快速銷售型產(chǎn)品，單盤年去化速度接近 ㎡ 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 28 本報告是嚴格保密的。 【住宅價格】從 2023年開始，市場成交均價穩(wěn)步上升， 202310年成交均價快速上漲， 2023年至今由于受宏觀政策的影響，上漲勢頭有所減緩， 2023年至今成交均價首次回落 19 【 沈陽市場宏觀形勢 】 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)認為： 11年政策基調， 堅定房地產(chǎn)市場調控不動搖，基于前期調控矯枉過正，目前在按揭貸款、利率等金融政策上進行“微調”，房產(chǎn)政策轉向保障剛需 ，從而保證整體房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運行。為釋放更多流動性，穩(wěn)定經(jīng)濟增長， 5 月 12 日，央行決定下調存準率。 ?隨著數(shù)目巨大的保障房進入市場，宣告著房地產(chǎn)市場正式進入到“雙軌制”時代。 ?住建部部長姜偉新在部署 2023年工作的過程中， 個人住房征收房地產(chǎn)稅已被作為“注重房地產(chǎn)領域長效機制建設”工作任務的一部分 。 傳統(tǒng)市內五區(qū)，均位于二環(huán)線內 蘇家屯地塊 : 總體占地面積超過 600萬平米，首開期占地也達 37萬平米，全部為居住用地。 1 開盤必須形成熱銷 2 前期標桿物業(yè)樹立項目口碑 3 產(chǎn)品入市時間遵循區(qū)位發(fā)展的條件 4 前期規(guī)避風險，中后期獲取利潤 —— 兩項目 前期必須制造足夠的影響力以保證后續(xù)開發(fā)的持續(xù)動力 —— 項目的形象亦是形成口碑的重要因素，因此前期推出產(chǎn)品一定有一定的展示作用 —— 大盤內的復合物業(yè)形態(tài)一定與區(qū)域發(fā)展程度相復合 —— 前期投入較大，風險大，因此需注重風險的規(guī)避，待區(qū)域價值有所提升，可實現(xiàn)更大程度的利潤 世聯(lián)的理解 快速撬動沈陽市場，實現(xiàn)品牌的軟著陸，是當前的重要使命 【 目標理解 】 5 本報告是嚴格保密的。 ?上海征收對象為 本市居民新購房且屬于第二套及以上住房 和 非本市居民新購房 ，稅率暫定 %； ?重慶征收對象是 獨棟別墅高檔別墅 ，以及 無工作戶口無投資人員所購二套房 ，稅率為 %%。房地產(chǎn)行業(yè)將進入依靠資本、產(chǎn)品、專業(yè)能力賺取利潤的時代。”樓市方面，中央多次強調要加強房地產(chǎn)調控不放松，促進房價合理回歸，抑制投資投機性需求依然是調控的重點，商品房市場銷售在低位運行，開發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的局面不會因為本次“降準”而改觀。 價格下行壓力明顯，沈陽市場將跟隨整體市場形勢震蕩； 15 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)認為： ，且沈陽有利好驅動，但就當前市場供需情況判斷， 沈陽 20232023年商品房消化量依然會保持平均水平不會有大的突破， 保守估計會在 11001300萬平米左右； ，競爭激烈， 普通住宅市場量價萎縮，別墅市場整體疲軟，下行壓力明顯； 23 本報告是嚴格保密的。 單價 ?整體價格低于 2萬元 ?棋盤山以外產(chǎn)品價格低于 ，均價 1萬元左右 面積 ?雙拼面積在 230330㎡ ?主力面積在 250330㎡ 總價 ?總價在 160630萬 ?主力總價在 300450萬 單價實現(xiàn)能力低于獨棟，整體價格低于 2萬元，主力面積在 250330㎡ 左右，主力總價在 300450萬 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 31 本報告是嚴格保密的。 【別墅價格分析】獨棟比雙拼價格高出 20%40%左右、獨棟比聯(lián)排價格高出 40%60%左右；獨棟產(chǎn)品溢價能力強 38 獨棟別墅單價 雙拼別墅單價 聯(lián)排別墅單價 ?獨棟比雙拼價格高出： 20%40%左右 ?獨棟比聯(lián)排價格高出： 40%60%左右 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 本報告是嚴格保密的。 【龍湖滟瀾山】小獨棟產(chǎn)品，以雙拼的總價、聯(lián)排的單價購買獨棟形式的物業(yè) ?達成雙拼類獨棟化設計： ?利用連廊將兩戶連接，錯臵開窗位臵避免對視 ?以雙拼的面積、總價，聯(lián)排的單價、容積率以及獨棟的形式，成功獲得市場的認可 三層戶型圖 二層戶