【正文】 僅保利雙拼可以突破年銷額 ?其余項目雙拼銷售額基本都在 去化速度 ?僅低總價的碧桂園雙拼別墅年去化可突破 ㎡ ?較好年去化在 ㎡左右 【 雙拼產(chǎn)品 】 雙拼銷售額基本都在 ，整體趨化速度一般，除碧桂園外，普遍項目較好年去化在 ㎡左右 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 30 本報告是嚴格保密的。 單價 ?整體價格低于 2萬元 ?棋盤山以外產(chǎn)品價格低于 ，均價 1萬元左右 面積 ?雙拼面積在 230330㎡ ?主力面積在 250330㎡ 總價 ?總價在 160630萬 ?主力總價在 300450萬 單價實現(xiàn)能力低于獨棟，整體價格低于 2萬元，主力面積在 250330㎡ 左右，主力總價在 300450萬 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 31 本報告是嚴格保密的。 銷售額 ?萬科可突破 ?較好聯(lián)排產(chǎn)品也可突破 3億 去化速度 ? 供大關(guān)系較平衡，供求量大 ? 較多項目年去化可達 2萬㎡ ? 保利可實現(xiàn)年去化突破 ㎡ 【 聯(lián)排產(chǎn)品 】 銷售額可突破 3億，供求關(guān)系較為平衡，大部分項目可以實現(xiàn) 2萬㎡以上的年去化 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 32 本報告是嚴格保密的。 單價 ?產(chǎn)品單價在 10000元左右 面積 ?聯(lián)排面積在 190316㎡ ?主力面積在 190270㎡ 總價 ?聯(lián)排總價在 162471萬 ?主力總價在 170300萬 產(chǎn)品單價在 10000元左右，棋盤山聯(lián)排基本在 10000元以上，主力面積在 190270㎡ 以內(nèi)；總價普遍在 170300萬 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 33 本報告是嚴格保密的。 供應(yīng)量 ?遠郊洋房相對比較稀缺 ?遠郊洋房整體供應(yīng)量不大，僅中旅國際小鎮(zhèn)有超過10萬㎡的洋房供應(yīng) 去化速度 ?中旅國際小鎮(zhèn)最好年去化接近 6萬㎡ ?其余項目可達 2萬㎡左右 【 洋房產(chǎn)品 】 遠郊項目中中旅國際小鎮(zhèn)年去化可達 6萬㎡左右，其余項目由于供應(yīng)量有限，消化速度遠低于中旅國際小鎮(zhèn) 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 34 本報告是嚴格保密的。 單價 ?產(chǎn)品單價在 6000元以上 面積 ?洋房面積在 120170㎡ ?主力面積在 90130㎡ 總價 ?洋房總價在 10150萬 ?主力總價在 50100萬， 50萬以內(nèi)洋房產(chǎn)品匱乏 產(chǎn)品單價基本在 6000元 /㎡ 以上，價格增長能力較強；主力面積在 90130㎡ ， 90㎡ 以下洋房匱乏；總價在 50100萬，總價 50萬以內(nèi)產(chǎn)品缺乏 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 35 本報告是嚴格保密的。 【 高層產(chǎn)品 】 客戶受限購影響，外地客戶比較多，但絕大部分是在沈陽有工作或生活，以撫順和鐵嶺居多，大溪地項目學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 36 本報告是嚴格保密的。 恒大、金地 去化較好的恒大、金地都占據(jù)一定的地段和配套優(yōu)勢，周邊居住氛圍較強 碧桂園鳳凰城 碧桂園鳳凰城地段和配套比金地和恒大稍差，但碧桂園利用低價和自身一定的配套實現(xiàn)了快銷 主流高層總價集中在 6080萬，恒大名都因地段優(yōu)勢快銷，碧桂園鳳凰城以 4050萬相對低總價實現(xiàn)快銷 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 37 本報告是嚴格保密的。 面積和去化速度 ?主力面積在 90平以上 ?恒大 50平以下、 70－ 90去化近 100%，無 50－ 70平產(chǎn)品供應(yīng) ?碧桂園 50－ 90平去化近 85%，無 50平以下產(chǎn)品供應(yīng)；90以下總價 30－ 40萬暢銷 單價 ?均價集中分布在 40006500 ?金地檀郡和金地長青灣項目憑借區(qū)位優(yōu)勢單價高于其它項目 高層主力面積都在 90平以下，均價集中分布在 40006500元 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 本報告是嚴格保密的。 【別墅價格分析】獨棟比雙拼價格高出 20%40%左右、獨棟比聯(lián)排價格高出 40%60%左右；獨棟產(chǎn)品溢價能力強 38 獨棟別墅單價 雙拼別墅單價 聯(lián)排別墅單價 ?獨棟比雙拼價格高出： 20%40%左右 ?獨棟比聯(lián)排價格高出： 40%60%左右 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 本報告是嚴格保密的。 【普通住宅價格分析】遠郊項目多層均價為 50006000元，較偏遠的小高或高層均價在 4500元以內(nèi)，多層價格明顯高于小高或高層 遠郊項目中多層價格普遍在 50006000元 /㎡ ?與本項目區(qū)位相似的項目中無小高或高層產(chǎn)品，具有一定可比性的僅綠地大溪地及碧桂園鳳凰城，其小高層或高層的價格在 4500元以內(nèi) ?在同一個項目中，金地檀郡中多層價格是高層 ?多層項目價格會明顯高于小高或高層 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 40 本報告是嚴格保密的。 ?低密度產(chǎn)品除獨棟外，都能實現(xiàn) 2萬平米的消化速度 ?洋房產(chǎn)品銷售貢獻突出，較好樓盤年消化速度在 5萬平米左右 ?高層產(chǎn)品以純價格拉動為主，主要消化區(qū)域周邊的客戶，消化速度取決于區(qū)域既有的客戶存量 【 總結(jié) 】 各類物業(yè)產(chǎn)品在市場的表現(xiàn)如下： 41 本報告是嚴格保密的。 市場分析核心結(jié)論： 在條件具備的前提下，低密度產(chǎn)品、洋房等中密度產(chǎn)品都可以成為大盤的快速銷售物業(yè)類型， 但項目的物業(yè)類型選擇范圍可以不局限于低密度產(chǎn)品 1 沈陽類中產(chǎn)客戶的郊區(qū)臵業(yè)增長潛力巨大， 建議本項目抓住此類客戶作為主力臵業(yè)客戶 2 沈陽大盤基本處于“只有低密度的房子，沒有生活氛圍的營造”狀態(tài)， 生活方式的滲透和產(chǎn)品打造的創(chuàng)新可以成為本項目創(chuàng)造競爭力的切入點 3 本報告是嚴格保密的。 【類型選擇】當(dāng)前遠郊市場聯(lián)排與洋房產(chǎn)品更利于順利撬動市場，小高 +高層產(chǎn)品適于在后期出現(xiàn) 聯(lián)排 ?去化速度較快，利潤一般，未來競爭激烈，應(yīng)作為別墅中的補缺產(chǎn)品 洋房 ?去化速度較快，利潤較高，但未來競爭會相對激烈應(yīng)作為現(xiàn)金流主力產(chǎn)品，迅速突破市場 小高層 +高層 ?區(qū)域發(fā)展到一定成熟后，去化速度較快，利潤也較高，但項目開發(fā)周期內(nèi)客戶接受度較低 ?但項目入市初期，區(qū)域發(fā)展不夠成熟的條件下，不應(yīng)以小高層和高層為主 獨棟 ?利潤高但整體去化速度較慢，對容積率貢獻較小，小獨棟產(chǎn)品可以點綴出現(xiàn)，大獨棟產(chǎn)品不建議選取 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 43 本報告是嚴格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 44 本報告是嚴格保密的。 沈陽郊區(qū)大盤戰(zhàn)略經(jīng)歷了三個階段的發(fā)展 ?同等產(chǎn)品的性價比提升 競爭方式 ?同片區(qū)同類產(chǎn)品選擇 ?顛覆市場比價體系 ? 追隨市場，實現(xiàn)產(chǎn)品的平臺化水平 ?通過嚴格的成本控制，以利潤換周轉(zhuǎn) ?產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)二等價格購買一等產(chǎn)品物業(yè) 典型樓盤 發(fā)展特征 ? 首創(chuàng)琥珀灣、富力塞戈維拉等 ? 沈陽碧桂園、中旅國際小鎮(zhèn) ?龍湖滟瀾山 提高品質(zhì)嚴控成本 實現(xiàn)明顯性價比 低利潤、高周轉(zhuǎn) 創(chuàng)新實現(xiàn)物業(yè)形式的突變 顛覆產(chǎn)品形式的比價體系 一流產(chǎn)品二流的價格 做市場追隨者 看齊市場水平 直面激烈競爭 在利潤、周轉(zhuǎn)之間平衡抉擇 郊區(qū)大盤戰(zhàn)略方向 【 戰(zhàn)略定向 】 45 本報告是嚴格保密的。 【龍湖滟瀾山】顛覆了沈陽郊區(qū)大盤的產(chǎn)品認知，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)低密度產(chǎn)品熱銷 類獨棟 ?以雙拼的面積、總價，聯(lián)排的單價、容積率以及獨棟的形式，超過所有傳統(tǒng)獨棟、雙拼和聯(lián)排產(chǎn)品銷售力 ?成功要點 ：雙拼獨棟化，實現(xiàn)了量價雙突破 疊院別墅 ?市場僅龍湖滟瀾山有部分在售疊拼產(chǎn)品 ?在淡市中表現(xiàn)出來很好的去化能力，溢價能力和抗風(fēng)險能力 ?成功要點 ：洋房別墅化，吸引別墅夢客戶， 【 市場啟示 】 46 本報告是嚴格保密的。 【龍湖滟瀾山】小獨棟產(chǎn)品，以雙拼的總價、聯(lián)排的單價購買獨棟形式的物業(yè) ?達成雙拼類獨棟化設(shè)計： ?利用連廊將兩戶連接，錯臵開窗位臵避免對視 ?以雙拼的面積、總價，聯(lián)排的單價、容積率以及獨棟的形式，成功獲得市場的認可 三層戶型圖 二層戶型圖 首層戶型圖 ?考慮居住者的舒適度與私密性，下沉庭院環(huán)護 ?寬適方正的起居空間，南北朗闊采光極佳；客廳與餐廳相連，廚衛(wèi)全明；客廳及臥房皆能雙向觀景；入戶柱廊，儀式感強烈 【 市場啟示 】 47 本報告是嚴格保密的。 【龍湖滟瀾山】疊院別墅，以市內(nèi)高層和洋房的總價，購買別墅的物業(yè)形式 ?獨立入戶，首層贈送入戶庭院 ?二層 6米挑空，餐廚獨占一層；陽臺可俯瞰一層花園 ?三層涵蓋臥室、書房、客廳、露臺等功能，客廳一側(cè)連通露臺、一側(cè)俯瞰二層空間；南向大面積露臺贈送 ?大面積地下空間贈送；下沉式花園，讓地下室采光更充分 ?一層起居空間全明設(shè)計；客廳與餐廳相連，增大室內(nèi)空間感受；南向花園贈送，與下沉花園錯落 【 市場啟示 】 48 本報告是嚴格保密的。 在低價策略的基礎(chǔ)上建議兩種大盤戰(zhàn)略方向選擇 跟隨型戰(zhàn)略： ?操作策略： 跟隨龍湖的市場比價體系顛覆策略，選取通過市場驗證可以實現(xiàn)快速消化的產(chǎn)品 ?選取物業(yè)類型 ：小獨棟、疊院別墅、洋房 超越型戰(zhàn)略： ?操作策略： 超越現(xiàn)有最新的大盤戰(zhàn)略，通過異地產(chǎn)品復(fù)制、自身研發(fā)、主題植入等方式 ?選取物業(yè)類型 ：小獨棟、疊院別墅、洋房及其他創(chuàng)新產(chǎn)品 ?實現(xiàn)遠郊陌生區(qū)度假大盤，快速去化目標 ?京御進入沈陽市場，需要撬動市場，確立企業(yè)開發(fā)姿態(tài) 【 啟動區(qū)戰(zhàn)略選擇 】 49 本報告是嚴格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 50 本報告是嚴格保密的。 沈陽引領(lǐng)的遼中城市群，全面進入同城化發(fā)展階段，蘇家屯位于城市群的中心位置，具有獨一無二的發(fā)展優(yōu)勢 ?南部城市群 ?沈陽市整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃制定了 “北依南拓”的發(fā)展原則，向南發(fā)展，融入遼中城市群是城市發(fā)展的大方向。 ?項目位于沈本之間，沈本一體化進程將推動大渾南區(qū)域與本溪和沈陽之間的聯(lián)系，沈本大道的開通使蘇家屯與沈陽和本溪的距離進一步拉近 ?蘇家屯地區(qū)是沈陽、撫順和本溪的交界地帶，一方面承接沈陽城市的向南擴展；另一方面作為遼中城市群的地理中心，在未來遼中城市群的發(fā)展中擁有獨一無二的發(fā)展優(yōu)勢。 ?沈陽發(fā)展戰(zhàn)略 ?蘇家屯在城市群中的位臵 沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖 ? 鞍山： 中國重要的鋼鐵工業(yè)基地 ， 是遼寧省中南部地區(qū)重要的中心城市 ? 盤錦： 重點建設(shè)石油化工 、 石油天然氣及海洋工程裝備制造 、 新材料產(chǎn)業(yè)三個產(chǎn)業(yè)基地 ? 營口： 東北重要的港口城市和先進制造業(yè)基地 ? 遼陽： 新興的現(xiàn)代石化輕紡工業(yè)基地 ? 本溪： 以發(fā)展鋼鐵 、 生物與醫(yī)藥和旅游為主的綜合性工業(yè)城市 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 51 本報告是嚴格保密的。 大渾南在十二五期間，是沈陽重點發(fā)展區(qū)域之一，承載了沈陽重心轉(zhuǎn)移，是城市空間和功能完善的拓展區(qū) 十二五期間重點發(fā)展區(qū)域 大渾南有著坐擁太陽能、風(fēng)能的新能源區(qū)位優(yōu)勢，自身規(guī)劃將自身打造成為新能源時代生態(tài)城市建設(shè)的旗幟；沈陽市十二五規(guī)劃大渾南區(qū)將力爭建設(shè)成為第三代城市典范。 規(guī)劃成為第三代城市典范 大渾南區(qū)域是沈陽城市功能完善與升級區(qū)域，是十二五期間重點發(fā)展區(qū)域 沈陽十二五期間重點發(fā)展片區(qū)之一，承載了沈陽發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，是沈陽城市空間和功能完善拓展區(qū)。 是以渾南新區(qū)和蘇家屯區(qū)為載體，圍繞承接城市重心南移，建設(shè)城市空間和功能完善拓展區(qū)，全面推進現(xiàn)代化、國際化和生態(tài)化建設(shè)步伐，加快發(fā)展服務(wù)業(yè) ,不斷拓展綜合功能。 推進大渾南建設(shè)，逐步建成高新技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、城市空間和功能完善拓展區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌首善區(qū)和科學(xué)發(fā)展示范區(qū)，全面塑造和提升大渾南地區(qū)的形象和品位，打造和諧渾南、綠色渾南、創(chuàng)新渾南。 —— 《 沈陽市十二五發(fā)展規(guī)劃 》 創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)體制機制，以生態(tài)、低碳、環(huán)保為理念，全面啟動渾南新城建設(shè)，重點加強重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善現(xiàn)代交通體系，力爭建設(shè)成為第三代城市的典范，成為沈陽未來的行政中心、國際交流中心、博覽會展中心、文化體育中心、康體休閑中心和體現(xiàn)國際大都市風(fēng)貌的門戶區(qū)域 . —— 《 沈陽市十二五發(fā)展規(guī)劃 》 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 52 本報告是嚴格保密的。 由于全運會的賽事拉動、市政府搬遷預(yù)期、臨空經(jīng)濟概念的打造等各種利好，大渾南片區(qū)將成為沈陽的新都心 全運會將帶來新一輪建設(shè)高潮 市政府搬遷將使渾南成為新的行政中心 臨空經(jīng)濟區(qū)引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟騰飛 沈陽作為 2023年第十二屆全運會舉辦城市，全運村座落于大渾南核心區(qū)，不僅使渾南迎來新一輪城市建設(shè)高潮