【正文】 型圖 首層戶型圖 ?考慮居住者的舒適度與私密性，下沉庭院環(huán)護(hù) ?寬適方正的起居空間，南北朗闊采光極佳；客廳與餐廳相連，廚衛(wèi)全明；客廳及臥房皆能雙向觀景；入戶柱廊，儀式感強烈 【 市場啟示 】 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃成為第三代城市典范 大渾南區(qū)域是沈陽城市功能完善與升級區(qū)域，是十二五期間重點發(fā)展區(qū)域 沈陽十二五期間重點發(fā)展片區(qū)之一，承載了沈陽發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，是沈陽城市空間和功能完善拓展區(qū)。 渾河商務(wù)城 臨港國際城 本項目位臵 臨空都市農(nóng)業(yè)區(qū) 臨空會展物流區(qū) 臨空旅游休閑區(qū) 蘇家屯規(guī)劃示意圖 大渾南以臨空經(jīng)濟、高新技術(shù)和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，且擁有體育、農(nóng)業(yè)旅游的優(yōu)勢條件，將帶來大量產(chǎn)業(yè)和旅游人群 渾南新區(qū) 蘇家屯 本項目位臵 本項目位臵 渾南新城 沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 新加坡工業(yè)園 沈撫新城 出口加工區(qū) 航高基地 大學(xué)科技城 市政府廣場 全運村 渾南新區(qū)規(guī)劃示意圖 大渾南地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以臨空經(jīng)濟（飛機研發(fā)、培訓(xùn)、航運和倉儲物流）、高新技術(shù)及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，并配有商務(wù)、會展、體育旅游、休閑農(nóng)業(yè)旅游等各種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一體的區(qū)域，將在本區(qū)域集中大量的高端研發(fā)人群、產(chǎn)業(yè)人群和商務(wù)以及休閑旅游人群，形成一個類中產(chǎn)人群的集聚區(qū) 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目周邊缺乏生活配套，未來生活、休閑、娛樂配套依賴于渾南區(qū)域發(fā)展，以及蘇家屯區(qū)域已成熟的配套 ?本案區(qū)域尚處于耕地狀態(tài)，極度匱乏城市配套。在未來發(fā)展建設(shè)中，區(qū)域的價值空間會更大得到提升，同時居民對區(qū)域的滿意度也會越來越高。 ? 配套： 目前隨著全運村等一系列建設(shè)項目的展開，渾南新城建設(shè)從標(biāo)準(zhǔn)上、規(guī)模上、速度上、質(zhì)量上都已經(jīng)邁上新的臺階，正在為沈陽經(jīng)濟社會發(fā)展打造新的空間，提供新的動力。 水調(diào)歌頭 宏發(fā) 蘇家屯區(qū)域商品房成交量占沈陽整體的成交份額逐年穩(wěn)步走高，證明目前區(qū)域市場穩(wěn)步上升期 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 蘇家屯城區(qū)板塊內(nèi)，目前主要在售項目為碧桂園鳳凰城，體量大，產(chǎn)品類型豐富，但由于入市時間較早，故現(xiàn)階段主要為小高、高層產(chǎn)品， 2023為區(qū)域內(nèi)銷售面積冠軍，月平均成交量 碧桂園鳳凰城 碧桂園鳳凰城： 2023年銷售面積 37035平米，均價 4193元 /平米； 2023年 208886平米，均價 4111元 /平米； 2023年銷售30210平米，均價 4689元 /平米 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 重點了解的信息 項目客戶基本情況 客戶的關(guān)注點 配套和物業(yè)服務(wù) 有效營銷訴求 蘇家屯板塊典型項目 ?區(qū)域發(fā)展 ?科技硬件 —— 恒溫恒濕恒氧 ?價格 ?沃爾瑪、居然之家、奧體中心、新沈陽展覽中心 ?五里河公園、勞動公園 ?多路公交線途經(jīng)本項目 (333路、 327路 )，規(guī)劃中的地鐵 4號線 ?以 4050歲的中年人為主 ?現(xiàn)階段客戶主要來源于蘇家屯區(qū)域，大約占到45%的比例，另外有 32%的客戶來自市內(nèi)五區(qū)，大部分為城市被迫外溢 ?別墅客戶中政府官員占很大比例，普宅產(chǎn)品中客戶多為個體 ? 2023再一次 改變沈陽 ?你知道別墅也可以恒溫恒濕恒氧嗎 ? ?奧園地產(chǎn)第二代 綠色科技住宅重裝上陣 ?在我之后、誰言舒適 ! 個案客戶分析 ——【 奧園 ?這部分客戶群體已經(jīng)接受蘇家屯區(qū)成熟的配套與人際網(wǎng)絡(luò)，愿意在不改變目前配套條件下選擇產(chǎn)品。內(nèi)部客戶：由于對區(qū)域的陌生，萬科沒有必勝信心，所以宣傳內(nèi)部員工去買，增加人氣 深圳主城區(qū)龍華布吉香港境外外地萬科內(nèi)部員工置業(yè)者來源 置業(yè)者來源：深圳市主城區(qū) 70%，龍華、布吉 10%，香港和境外10%，外地 5%，萬科員工 5% 【 案例啟示 】 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?重視生活的氛圍、生活情趣、鄰里之間的交往、相互關(guān)系； ?強調(diào)統(tǒng)一軸線、統(tǒng)一標(biāo)志物、統(tǒng)一構(gòu)成形態(tài)和統(tǒng)一而又有節(jié)奏的序列，共享空間接點； ?為城市居住職能的有機組成部分，開放式開發(fā)、各組團之間形成城市居住街區(qū)，可分別與外部交往； ?社區(qū)的組團規(guī)模以城市的一般住區(qū)市政路網(wǎng)間距和合理物業(yè)管理半徑以及鄰里方便交往的有效范圍來確定。 ?由于主要客戶定位為深圳本地白領(lǐng)工薪層 ， 戶型一直以 3房為主力 ，后期開發(fā)中更掘棄了一房小單元 ，表明了萬科意在做這部分消費群的傾向 。 客觀條件 客戶地區(qū)來源：市內(nèi)六區(qū)購房者占 90%以上，另 10%來自外地。 關(guān)注目標(biāo)客戶置業(yè)需求：產(chǎn)品及環(huán)境，這也是假日風(fēng)景項目成功的關(guān)鍵因素 p產(chǎn)品形態(tài)豐富 ， 包括情景 、 瞰景 、 寬景 、 院景 ， 滿足不同需求的業(yè)主 ， 與泛客戶定位對應(yīng) 。 其中 ，戶型緊湊 、 功能完備 、 小區(qū)景觀帶和組團綠化雙重享受是其受歡迎的主要因素 【 案例啟示 】 95 本報告是嚴(yán)格保密的。 特色商業(yè)街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項目特色，增強社區(qū)歸屬感 ?尺度適中的街道，小巧的空間 ,相比那些寬廣的街道 ,巨大的空間 ,更讓人感到親切 ,溫馨 . ?在給居民帶來方便的同時也可以解決部分就業(yè)問題 . 【 整盤思路 】 102 本報告是嚴(yán)格保密的。 以低密產(chǎn)品啟動，形成整體低密生活理念 啟動期規(guī)模 : —— 占地面積 27萬平方米，容積率控制在 啟動期策略： —— 啟動期以低密產(chǎn)品入市，強調(diào)城市后花園的舒居生活體驗。 人均 GDP全國排名第 25， 東三省排名第 2。 改善型中產(chǎn)客戶（ 50％）： ? 有過城市臵業(yè)經(jīng)歷 ， 3545歲； ? 居住或工作在沈陽市內(nèi) ， 事業(yè)穩(wěn)定 ， 初有成就 ， 逐漸步入財富階層 ? 購買動機主要為向往別墅生活 ， 渴望生活方式的改變 ? 關(guān)注： 價格 、 附加值 、 環(huán)境 度假投資客戶（ 30％） ： ? 3545歲，居住或工作在沈陽市內(nèi)； ? 事業(yè)穩(wěn)定，具有一定視野，看好渾南乃至整個蘇家屯的發(fā)展利好 ? 購買動機主要是產(chǎn)品保值升值空間較大 ? 關(guān)注： 價格、規(guī)劃利好 剛需客戶（ 20％）： ? 3035歲，可能居住在蘇家屯周邊； ? 有強烈的剛需要求，但不喜歡高層 的物業(yè)類型； ? 關(guān)注： 價格、產(chǎn)品形式、配套 重要客戶 其他客戶 核心客戶 【 啟動區(qū)方向 】 108 本報告是嚴(yán)格保密的。 開盤當(dāng)天， 共有 800余組客戶到場參加，現(xiàn)場出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象 ，為確保選房的公平合理，開盤采選了公開搖號形式確定選房順序，導(dǎo)致部分客戶未能選到房源，細(xì)心的開發(fā)商及時針對這部分客戶做溝通交流，并承諾在新房源推出時，第一時間通知此部分客戶。 機會型客戶解析 【 客戶方向 】 99 本報告是嚴(yán)格保密的。 進(jìn)深小 ，戶型格局好 ， 采光 、 通風(fēng)效果都要好很多； p橫廳設(shè)計 ， 尤其是體現(xiàn)在情景 、 瞰景洋房內(nèi) ， 大大提升業(yè)主的居住品質(zhì) 。 在中北鎮(zhèn)購買一套與中心城區(qū)相同檔次房屋 ， 差價懸殊 。 天津萬科假日風(fēng)景位于天津的西部新城中北鎮(zhèn) ?地理位置：位于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn) ， 外環(huán)線以外 ，臨近南開 、 紅橋兩區(qū)；距天津機場 25公里 ， 距天津新港40公里； ?規(guī)模：總占地 23萬平米 ，總建筑面積近 30萬平米； ?容積率： ； ?綠地率： 40% ； ?價格：實現(xiàn)比周邊同類型產(chǎn)品高出 600元的均價； ?銷售速度：月均 50套 ， 比周邊競爭項目高出一倍； ?客戶：突破地域限制 ， 一定比例的市域客戶 。 B. 情景房理念 情景房設(shè)置于一樓 , 其功能可用作書房 、 茶室 、 客房等功能 , 位于客廳的外部 , 入口的旁邊 , 和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園 。 ?置業(yè)目的：改善居住環(huán)境 ， 首次置業(yè)及二次置業(yè) ， 或為老人養(yǎng)老而置業(yè) ?客戶來源： 深圳市主城區(qū) 70%， 龍華 、 布吉10%， 香港和境外 10%， 外地 5%， 萬科員工5% ?關(guān)注因素： 產(chǎn)品品質(zhì)：萬科品質(zhì)經(jīng)得起挑剔 ， 高性價比 居住環(huán)境： 歐洲小鎮(zhèn) ， 迷人的社區(qū)風(fēng)情 生活氛圍：齊全的社區(qū)配套 ， 休閑的購物環(huán)境 ，豐富的社區(qū)活動 ， 溫馨的鄰里關(guān)系 房價：無論在單價合總價上都低于市區(qū)同類產(chǎn)品 ?戶型要求： 簡潔實用 ， 以三居為主 四季花城的核心競爭力 目標(biāo)客戶置業(yè)特征 【 案例啟示 】 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 1. 本區(qū)域與周邊板塊比較城市認(rèn)知差，屬于市場陌生區(qū)域； 2. 周邊項目以低價高層產(chǎn)品為主，主要吸引區(qū)域內(nèi)剛性客戶； 3. 周邊項目多為“城市化”路線，區(qū)域內(nèi)客戶對洋房產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)知度，且整體大渾南區(qū)域低密度產(chǎn)品稀缺，項目具備一定發(fā)力空間； 市場及客戶結(jié)論： 1. 市鎮(zhèn)模式“自我中心化”并加強在與外部連接 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?蘇家屯區(qū)域及周邊城市的客戶受到沈陽城市吸附力的影響，也帶來了一定成交，此類客戶多為剛需客戶，更在乎區(qū)域配套與園區(qū)環(huán)境 。 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)板塊細(xì)分：會展板塊、蘇家屯城區(qū)板塊 會展板塊 蘇家屯城區(qū)板塊 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 67 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 南京南街將重點圍繞在沈陽國際展覽中心發(fā)展國際展覽、國際貿(mào)易、商務(wù)會議、酒店餐飲、高端居住等高端會展經(jīng)濟。仙女河兩岸 117公頃生態(tài)綠地和渾河境內(nèi) 500多公頃的灘地資源構(gòu)成特色鮮明的城市生態(tài)景觀。 【渾南新城板塊】沈陽南拓前沿，資源與規(guī)劃雙重利好，高端項目林立，價值上升速度最快。 奧體中心板塊 ?板塊特征：在奧體中心、地鐵支持下逐漸向二類城市中心聚焦 ?市場認(rèn)知：中高端持續(xù)發(fā)展的住宅區(qū)域 ?產(chǎn)品形式：高密度城市綜合體 ?客戶特征：基于沈河與和平的改善型客源 ?價格平臺： 7500（高層） 880010000（洋房） 長白島板塊 ?板塊特征：地處和平區(qū)，緊鄰渾河南岸是發(fā)展渾河以南的首要中心區(qū)域 ?市場認(rèn)知：中高端改善型市場 ?產(chǎn)品形式：低密度中高層河岸景房 ?客戶特征：城市中心改善客源 ?價格平臺： 900010000 會展中心板塊 ?板塊特征：建設(shè)渾南新城，政府輔佐發(fā)展迅速 ?市場認(rèn)知：依托市區(qū)的中低端市場 ?產(chǎn)品形式：高密度中端品質(zhì)，復(fù)合型住宅 ?客戶特征：基于市中心剛需客源 ?價格平臺： 5500 蘇家屯板塊 ?板塊特征：獨立待開發(fā)的區(qū)域型板塊 ?市場認(rèn)知：內(nèi)象封閉的中低端市場 ?產(chǎn)品形式：低密度實用型、別墅建筑 ?客戶特征：區(qū)域內(nèi)的剛需客源 ?價格平臺： 4500（高層） 6500（洋房） 高層： 7500元 /㎡ 洋房： 880010000元 /㎡ 900010000元 /㎡ 5500元 /㎡ 高層： 4500元 /㎡ 洋房： 6500元 /㎡ 項目位于板塊斷裂帶，一段時間內(nèi)將使孤軍奮戰(zhàn) 【 蘇家屯市場掃描 】 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 該項目雖然臨近三環(huán)與沈大高速公路，但實際的道路尚未成型，通達(dá)性極差 ?項目周圍交通狀況欠佳。 由于全運會的賽事拉動、市政府搬遷預(yù)期、臨空經(jīng)濟概念的打造等各種利好，大渾南片區(qū)將成為沈陽的新都心 全運會將帶來新一輪建設(shè)高潮 市政府搬遷將使渾南成為新的行政中心 臨空經(jīng)濟區(qū)引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟騰飛 沈陽作為 2023年第十二屆全運會舉辦城市，全運村座落于大渾南核心區(qū)，不僅使渾南迎來新一輪城市建設(shè)高潮，且將極大推動大渾南基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大提速和經(jīng)濟社會的大發(fā)展 沈陽市政府預(yù)期遷往渾南新區(qū)，位于全運村旁邊。 沈陽引領(lǐng)的遼中城市群，全面進(jìn)入同城化發(fā)展階段，蘇家屯位于城市群的中心位置，具有獨一無二的發(fā)展優(yōu)勢 ?南部城市群 ?沈陽市整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃制定了 “北依南拓”的發(fā)展原則，向南發(fā)展，融入遼中城市群是城市發(fā)展的大方向。 【類型選擇】當(dāng)前遠(yuǎn)郊市場聯(lián)排與洋房產(chǎn)品更利于順利撬動市場，小高 +高層產(chǎn)品適于在后期出現(xiàn) 聯(lián)排 ?去化速度較快，利潤一般，未來競爭激烈，應(yīng)作為別墅中的補缺產(chǎn)品 洋房 ?去化速度較快，利潤較高，但未來競爭會相對激烈應(yīng)作為現(xiàn)金流主力產(chǎn)品，迅速突破市場 小高層 +高層 ?區(qū)域發(fā)展到一定成熟后，去化速度較快，利潤也較高，但項目開發(fā)周期內(nèi)客戶接受度較低 ?但項目入市初期，區(qū)域發(fā)展不夠成熟的條件下，不應(yīng)以小高層和高層為主 獨棟 ?利潤高但整體去化速度較慢，對容積率貢獻(xiàn)較小，小獨棟產(chǎn)品可以點綴出現(xiàn)，大獨棟產(chǎn)品不建議選取 【 沈陽城郊大盤品類分析 】