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某地產(chǎn)項(xiàng)目定位及發(fā)展策略研究報告-wenkub

2023-02-11 22:47:39 本頁面
 

【正文】 利潤也較高,但項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)客戶接受度較低 ?但項(xiàng)目入市初期,區(qū)域發(fā)展不夠成熟的條件下,不應(yīng)以小高層和高層為主 獨(dú)棟 ?利潤高但整體去化速度較慢,對容積率貢獻(xiàn)較小,小獨(dú)棟產(chǎn)品可以點(diǎn)綴出現(xiàn),大獨(dú)棟產(chǎn)品不建議選取 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 【別墅價格分析】獨(dú)棟比雙拼價格高出 20%40%左右、獨(dú)棟比聯(lián)排價格高出 40%60%左右;獨(dú)棟產(chǎn)品溢價能力強(qiáng) 38 獨(dú)棟別墅單價 雙拼別墅單價 聯(lián)排別墅單價 ?獨(dú)棟比雙拼價格高出: 20%40%左右 ?獨(dú)棟比聯(lián)排價格高出: 40%60%左右 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 本報告是嚴(yán)格保密的。 單價 ?產(chǎn)品單價在 6000元以上 面積 ?洋房面積在 120170㎡ ?主力面積在 90130㎡ 總價 ?洋房總價在 10150萬 ?主力總價在 50100萬, 50萬以內(nèi)洋房產(chǎn)品匱乏 產(chǎn)品單價基本在 6000元 /㎡ 以上,價格增長能力較強(qiáng);主力面積在 90130㎡ , 90㎡ 以下洋房匱乏;總價在 50100萬,總價 50萬以內(nèi)產(chǎn)品缺乏 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 單價 ?整體價格低于 2萬元 ?棋盤山以外產(chǎn)品價格低于 ,均價 1萬元左右 面積 ?雙拼面積在 230330㎡ ?主力面積在 250330㎡ 總價 ?總價在 160630萬 ?主力總價在 300450萬 單價實(shí)現(xiàn)能力低于獨(dú)棟,整體價格低于 2萬元,主力面積在 250330㎡ 左右,主力總價在 300450萬 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 【現(xiàn)象 2】度假大盤多數(shù)只停留在物業(yè)形式拉動,生活方式的傳遞不足 現(xiàn)有度假大盤的內(nèi)部配套設(shè)施簡單,與普通項(xiàng)目差異化不大,無法充分滿足度假客戶的消費(fèi)需求 【 沈陽城郊大盤市場 】 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)認(rèn)為: ,且沈陽有利好驅(qū)動,但就當(dāng)前市場供需情況判斷, 沈陽 20232023年商品房消化量依然會保持平均水平不會有大的突破, 保守估計會在 11001300萬平米左右; ,競爭激烈, 普通住宅市場量價萎縮,別墅市場整體疲軟,下行壓力明顯; 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年 14月的消化量為 276萬㎡,橫向比較基本與其他年份(除 2023年) 14月消化量持平; ?2023年 14月整體供銷比高于近 5年 14月平均水平,市場供過于求的趨勢越加明顯; ?歷年沈陽市場 14月成交量占全年成交量的 2126%上下 ?2023年 14月沈陽商品住宅消化量保持正常水平 但供銷比遠(yuǎn)大于近 5年平均水平, 2023年市場總消化量存在接近底線的風(fēng)險 ?金融杠桿的調(diào)節(jié)與明年全運(yùn)會的利好,將對 2023年下半年市場消化量的提升有一定促進(jìn)能力 按沈陽市場 2023年, 14月消化面積判斷及供銷強(qiáng)度判斷,整年消化面積將較 2023 年有所萎縮, 2023年下半年利好釋放后,市場會整體回落,其總供應(yīng)量將與 2023年趨同 ?2023年 11月至今,三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ?2023年下半年,沈陽正式進(jìn)入全運(yùn)會時間 數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)沈陽公司數(shù)據(jù)庫 【 沈陽市場宏觀形勢 】 本報告是嚴(yán)格保密的。 價格下行壓力明顯,沈陽市場將跟隨整體市場形勢震蕩; 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商庫存增長迅猛同比增長 %,去庫存成為房企共同的選擇 數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦 — 市場研究中心 【 房企局面 】 14 本報告是嚴(yán)格保密的?!睒鞘蟹矫妫醒攵啻螐?qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控不放松,促進(jìn)房價合理回歸,抑制投資投機(jī)性需求依然是調(diào)控的重點(diǎn),商品房市場銷售在低位運(yùn)行,開發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的局面不會因?yàn)楸敬巍敖禍?zhǔn)”而改觀。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示, 4 月份工業(yè)生產(chǎn)、消費(fèi)增速回落明顯,目前內(nèi)需和外需均較疲軟,經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入依靠資本、產(chǎn)品、專業(yè)能力賺取利潤的時代。 “十二五”時期的主要目標(biāo)和任務(wù):全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到 20%左右。 ?上海征收對象為 本市居民新購房且屬于第二套及以上住房 和 非本市居民新購房 ,稅率暫定 %; ?重慶征收對象是 獨(dú)棟別墅高檔別墅 ,以及 無工作戶口無投資人員所購二套房 ,稅率為 %%。 ?住建部日前表態(tài), 要求 2023年 6月底前,全國 40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng) 。 1 開盤必須形成熱銷 2 前期標(biāo)桿物業(yè)樹立項(xiàng)目口碑 3 產(chǎn)品入市時間遵循區(qū)位發(fā)展的條件 4 前期規(guī)避風(fēng)險,中后期獲取利潤 —— 兩項(xiàng)目 前期必須制造足夠的影響力以保證后續(xù)開發(fā)的持續(xù)動力 —— 項(xiàng)目的形象亦是形成口碑的重要因素,因此前期推出產(chǎn)品一定有一定的展示作用 —— 大盤內(nèi)的復(fù)合物業(yè)形態(tài)一定與區(qū)域發(fā)展程度相復(fù)合 —— 前期投入較大,風(fēng)險大,因此需注重風(fēng)險的規(guī)避,待區(qū)域價值有所提升,可實(shí)現(xiàn)更大程度的利潤 世聯(lián)的理解 快速撬動沈陽市場,實(shí)現(xiàn)品牌的軟著陸,是當(dāng)前的重要使命 【 目標(biāo)理解 】 5 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)市內(nèi)五區(qū),均位于二環(huán)線內(nèi) 蘇家屯地塊 : 總體占地面積超過 600萬平米,首開期占地也達(dá) 37萬平米,全部為居住用地。 根據(jù)核心發(fā)展條件,及其需要分析的核心問題 如何看待沈陽市場? 如何看待區(qū)域市場? 找尋切合沈陽市場及地塊區(qū)域的啟動模式 【 核心問題 】 理清各項(xiàng)目整體開發(fā)思路 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?住建部部長姜偉新在部署 2023年工作的過程中, 個人住房征收房地產(chǎn)稅已被作為“注重房地產(chǎn)領(lǐng)域長效機(jī)制建設(shè)”工作任務(wù)的一部分 。 上海、重慶:房產(chǎn)稅試點(diǎn)開始 住建部:首次提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅,試點(diǎn)范圍擴(kuò)大 國務(wù)院: 加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并逐步擴(kuò)至全國,收入將用于保障性住房建設(shè) ?合理調(diào)節(jié)收入分配 ?改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè) 通過推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、加快房產(chǎn)稅實(shí)施、加強(qiáng)稅收等手段鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控作用 【 政策方向 】 9 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?隨著數(shù)目巨大的保障房進(jìn)入市場,宣告著房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入到“雙軌制”時代。而過去那種,依靠土地升值賺取暴利的時代將一去不復(fù)返。為釋放更多流動性,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長, 5 月 12 日,央行決定下調(diào)存準(zhǔn)率。 【 政策方向 】 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)認(rèn)為: 11年政策基調(diào), 堅定房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖,基于前期調(diào)控矯枉過正,目前在按揭貸款、利率等金融政策上進(jìn)行“微調(diào)”,房產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向保障剛需 ,從而保證整體房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運(yùn)行。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 【住宅價格】從 2023年開始,市場成交均價穩(wěn)步上升, 202310年成交均價快速上漲, 2023年至今由于受宏觀政策的影響,上漲勢頭有所減緩, 2023年至今成交均價首次回落 19 【 沈陽市場宏觀形勢 】 本報告是嚴(yán)格保密的。 沈陽郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)全面進(jìn)入大盤時代且競爭激烈 【 沈陽城郊大盤市場 】 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?萬科、保利都有強(qiáng)勢的品牌、區(qū)域銷售較好的時候?yàn)?2023和 2023 ?大獨(dú)棟容積率很低,難以保證本項(xiàng)目持續(xù)銷售大獨(dú)棟產(chǎn)品 ?產(chǎn)品長期處于供過于求的境況,年去化難以突破 ㎡ 【 獨(dú)棟產(chǎn)品 】 總銷金額在 2億以內(nèi),不屬于快速銷售型產(chǎn)品,單盤年去化速度接近 ㎡ 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售額 ?萬科可突破 ?較好聯(lián)排產(chǎn)品也可突破 3億 去化速度 ? 供大關(guān)系較平衡,供求量大 ? 較多項(xiàng)目年去化可達(dá) 2萬㎡ ? 保利可實(shí)現(xiàn)年去化突破 ㎡ 【 聯(lián)排產(chǎn)品 】 銷售額可突破 3億,供求關(guān)系較為平衡,大部分項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn) 2萬㎡以上的年去化 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 【 高層產(chǎn)品 】 客戶受限購影響,外地客戶比較多,但絕大部分是在沈陽有工作或生活,以撫順和鐵嶺居多,大溪地項(xiàng)目學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 【普通住宅價格分析】遠(yuǎn)郊項(xiàng)目多層均價為 50006000元,較偏遠(yuǎn)的小高或高層均價在 4500元以內(nèi),多層價格明顯高于小高或高層 遠(yuǎn)郊項(xiàng)目中多層價格普遍在 50006000元 /㎡ ?與本項(xiàng)目區(qū)位相似的項(xiàng)目中無小高或高層產(chǎn)品,具有一定可比性的僅綠地大溪地及碧桂園鳳凰城,其小高層或高層的價格在 4500元以內(nèi) ?在同一個項(xiàng)目中,金地檀郡中多層價格是高層 ?多層項(xiàng)目價格會明顯高于小高或高層 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 【龍湖滟瀾山】疊院別墅,以市內(nèi)高層和洋房的總價,購買別墅的物業(yè)形式 ?獨(dú)立入戶,首層贈送入戶庭院 ?二層 6米挑空,餐廚獨(dú)占一層;陽臺可俯瞰一層花園 ?三層涵蓋臥室、書房、客廳、露臺等功能,客廳一側(cè)連通露臺、一側(cè)俯瞰二層空間;南向大面積露臺贈送 ?大面積地下空間贈送;下沉式花園,讓地下室采光更充分 ?一層起居空間全明設(shè)計;客廳與餐廳相連,增大室內(nèi)空間感受;南向花園贈送,與下沉花園錯落 【 市場啟示 】 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目位于沈本之間,沈本一體化進(jìn)程將推動大渾南區(qū)域與本溪和沈陽之間的聯(lián)系,沈本大道的開通使蘇家屯與沈陽和本溪的距離進(jìn)一步拉近 ?蘇家屯地區(qū)是沈陽、撫順和本溪的交界地帶,一方面承接沈陽城市的向南擴(kuò)展;另一方面作為遼中城市群的地理中心,在未來遼中城市群的發(fā)展中擁有獨(dú)一無二的發(fā)展優(yōu)勢。 是以渾南新區(qū)和蘇家屯區(qū)為載體,圍繞承接城市重心南移,建設(shè)城市空間和功能完善拓展區(qū),全面推進(jìn)現(xiàn)代化、國際化和生態(tài)化建設(shè)步伐,加快發(fā)展服務(wù)業(yè) ,不斷拓展綜合功能。這一舉措將帶動沈陽南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展,使渾南新區(qū)成為沈陽新的市政中心、商貿(mào)中心和國際門戶中心 利用東北最大的空港桃仙國際機(jī)場與便捷的海陸空立體交通網(wǎng),打造東北亞臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。 蘇家屯依托交通要道發(fā)展廊道經(jīng)濟(jì),廊道的發(fā)展將為項(xiàng)目帶來大量本溪、遼陽等地的旅游、商貿(mào)及置業(yè)客戶等 經(jīng)濟(jì)廊道的建設(shè)將通過交通等為項(xiàng)目帶來大量本溪、遼陽、等地方的旅游、商貿(mào)、消費(fèi)群體及臵業(yè)客戶等 ? 擁有東北最大的 空港桃仙國際機(jī)場; ? 擁有 東北最大的鐵路貨運(yùn)編組站; ? 距離營口港不足 100公里,是沈陽 直達(dá)大連港、錦州港、丹東港最近地 ? 沈大、沈丹高速公路 穿越全境,更有 沈營、沈本產(chǎn)業(yè)大道 南北貫通 ?交通條件 ?廊道發(fā)展 都市濱水走廊 國際都市走廊 雙港經(jīng)濟(jì)走廊 新型工業(yè)走廊 生態(tài)休閑走廊 本項(xiàng)目位臵 ? 南部五市 2023年總?cè)丝诒壤? ? 南部五市 2023年 GDP排名 ?城市群南部城市經(jīng)濟(jì)狀況 ? 按照交通要道建設(shè)五條發(fā)展廊道,項(xiàng)目所在廊道為生態(tài)休閑走廊 ? 生態(tài)休閑走廊: 依托沈丹高速,借勢旅游產(chǎn)業(yè)大道,依托現(xiàn)有設(shè)施和資源特點(diǎn),構(gòu)建蘇家屯東部以體驗(yàn)為核心的旅游度假片區(qū) 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 ?2023年 , 遼寧省 GDP排名中 , 南部五市有 3個城市排名前五 , GDP占到遼寧省 GDP總量的 28% ?2023年 , 南部五市人口占到遼寧省的25% , 且每個城市的人口都超過百萬 55 本報告是嚴(yán)格保密的。暫時只有雪松路能夠與城市中心銜接,沿途必須經(jīng)過會展和蘇家屯板塊。但是項(xiàng)目距離附近各配套集中區(qū)域直線距離尚在可接受范圍內(nèi),屬于未來即將被城市輻射到的區(qū)域。 【長白島板塊】高價高品質(zhì)居住區(qū),沈陽新的高端項(xiàng)目聚集地 ? 板塊范圍: 長白島板塊范圍:東至新科街,西至勝利大街,南至美園路,北至渾河。 ? 板塊特點(diǎn): 良好的居住環(huán)境、高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目 ? 板塊配套: 交通條件方面:區(qū)域內(nèi)的交通線路比較少,交通條件不是很便利,同時有規(guī)劃的地鐵線路在區(qū)域內(nèi),會便利居民的出行,隨著區(qū)域居住氛圍的形成,未來區(qū)域的交通會有所改善。 ? 渾南新城板塊范圍: ? 渾南新城北起沈陽三環(huán)路,南至機(jī)場北路,西至規(guī)劃路,
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