【正文】 (600畝 ) 啟動期 【 啟動區(qū)方向 】 106 本報告是嚴(yán)格保密的。 依目標(biāo)區(qū)域內(nèi)客群特征，將本項目目標(biāo)客戶類型進行細(xì)分 權(quán)力階層 中產(chǎn)階層 私企業(yè)主 養(yǎng)老客戶 外地客戶 權(quán)力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯 … … 財富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有 … … 退休、分巢、子母房、宜居、便利配套 … … 生意往來、子女期許、區(qū)域中心化、畢業(yè)、落腳 … … 知富、精英意識、 70后、高學(xué)歷、城市主人、品質(zhì)品味、關(guān)注家庭 個體經(jīng)營者 簡樸、收入較好但不穩(wěn)、資金運轉(zhuǎn)、小居室、扎堆、零通勤 … … 【 客戶總結(jié) 】 97 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶購房用途：大部分人為自住，投資比例占 20%至 30%。 在產(chǎn)品形式及戶型設(shè)計上體現(xiàn)了目標(biāo)客戶的需求與喜好 A. 花園理念 室外空間私有化 , 讓每戶擁有南向的私家花園或露臺 。奧林匹克花園 】 【 蘇家屯客戶分析 】 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 北國奧林匹克花園 恒大名都 奧園國際城 華府丹郡 ?園區(qū)品質(zhì) ?物業(yè)類型 ?低價格 蘇家屯區(qū)域內(nèi)的兩個板塊項目主要的營銷訴求點集中在性價比與物業(yè)形式上 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 73 本報告是嚴(yán)格保密的。 銀河城 恒大綠洲 【 蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)域市場掃描 】 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 教育、醫(yī)療、商業(yè)方面：因板塊為新規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施不完善，學(xué)校、醫(yī)院、商場較少，居民對區(qū)域配套設(shè)施服務(wù)的前景還是很有信心的。 該項目位于三環(huán)外圍 , 屬于蘇家屯主城區(qū)的郊區(qū)位置，與城市核心區(qū)距離較近，但當(dāng)前城市認(rèn)知較差，屬城市斷裂帶 三環(huán)路 （繞城高速） 本案 蘇家屯主城區(qū) 蘇家屯區(qū)域圖 會展板塊 沈大高速公路 ?蘇家屯、會展中心板塊近幾年發(fā)展迅速，蘇家屯的“會展經(jīng)濟軸”和以渾河商務(wù)城和臨空國際城組成的“雙核心引擎”正在引導(dǎo)著這個板塊的蛻變 。 在低價策略的基礎(chǔ)上建議兩種大盤戰(zhàn)略方向選擇 跟隨型戰(zhàn)略： ?操作策略： 跟隨龍湖的市場比價體系顛覆策略，選取通過市場驗證可以實現(xiàn)快速消化的產(chǎn)品 ?選取物業(yè)類型 ：小獨棟、疊院別墅、洋房 超越型戰(zhàn)略： ?操作策略： 超越現(xiàn)有最新的大盤戰(zhàn)略，通過異地產(chǎn)品復(fù)制、自身研發(fā)、主題植入等方式 ?選取物業(yè)類型 ：小獨棟、疊院別墅、洋房及其他創(chuàng)新產(chǎn)品 ?實現(xiàn)遠(yuǎn)郊陌生區(qū)度假大盤，快速去化目標(biāo) ?京御進入沈陽市場，需要撬動市場，確立企業(yè)開發(fā)姿態(tài) 【 啟動區(qū)戰(zhàn)略選擇 】 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 單價 ?產(chǎn)品單價在 10000元左右 面積 ?聯(lián)排面積在 190316㎡ ?主力面積在 190270㎡ 總價 ?聯(lián)排總價在 162471萬 ?主力總價在 170300萬 產(chǎn)品單價在 10000元左右，棋盤山聯(lián)排基本在 10000元以上，主力面積在 190270㎡ 以內(nèi)；總價普遍在 170300萬 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 【住宅供應(yīng)去化】 202308年市場供大于求， 202310年由買方市場轉(zhuǎn)向賣方市場，需求明顯釋放， 2023年至今由于政策調(diào)控的影響，成交量稍有下滑 【 沈陽市場宏觀形勢 】 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 大量保障性住房與商品房同期入市，房地產(chǎn)“雙軌制”促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場 【 政策方向 】 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)黃金十年背景：全球貿(mào)易、信用、工業(yè)、中國城市化 行業(yè)形勢的轉(zhuǎn)變，除調(diào)整政策另外重要的原因是影響中國房地產(chǎn)黃金十年的基本背景因素發(fā)生變化 【 行業(yè)形勢 】 8 本報告是嚴(yán)格保密的。 央行年內(nèi)第二次降存準(zhǔn)率，旨在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定而非“救樓市”，對房地產(chǎn)剛需市場有一定利好，但并不意味著春天的真正來臨 降存準(zhǔn)旨在調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟“流動性”，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，并非單純“救樓市”。 沈陽 20232023年土地市場商品住宅地塊交易活躍，按 13年的啟動周期計算， 20232023年沈陽商品住宅市場放量將全面啟動，競爭激烈 ?20232023年市場商品房供應(yīng) 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)沈陽公司數(shù)據(jù)庫 【 沈陽市場宏觀形勢 】 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 供應(yīng)量 ?遠(yuǎn)郊洋房相對比較稀缺 ?遠(yuǎn)郊洋房整體供應(yīng)量不大，僅中旅國際小鎮(zhèn)有超過10萬㎡的洋房供應(yīng) 去化速度 ?中旅國際小鎮(zhèn)最好年去化接近 6萬㎡ ?其余項目可達(dá) 2萬㎡左右 【 洋房產(chǎn)品 】 遠(yuǎn)郊項目中中旅國際小鎮(zhèn)年去化可達(dá) 6萬㎡左右，其余項目由于供應(yīng)量有限，消化速度遠(yuǎn)低于中旅國際小鎮(zhèn) 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 板塊典型樓盤 萬科城 長島壹號 九洲灣景匯 遠(yuǎn)洋岦宮 格林觀堂 中海國際社區(qū) 長河灣 和鴻國際 【 蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)域市場掃描 】 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 【蘇家屯、會展板塊】區(qū)域配套趨于完善，區(qū)域性價比吸引大量客戶 ? 區(qū)域綜述： ? 蘇家屯、會展中心板塊近幾年發(fā)展迅速，蘇家屯的“會展經(jīng)濟軸”和以渾河商務(wù)城和臨空國際城組成的“雙核心引擎”正在引導(dǎo)著這個板塊的蛻變。 各項目按各自平均年消化速度推算，區(qū)域內(nèi)部將形成長期的競爭，其中 20232023年為競爭最為激烈， 20232023年競爭才會相對弱化 去化速度推算依據(jù)： 項目開盤以來總銷售面積與開盤時間的比例。 80 高層產(chǎn)品客戶關(guān)注點排序 洋房 /別墅產(chǎn)品客戶關(guān)注點排序 該區(qū)域別墅產(chǎn)品可以作為第一居所，已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，客戶注重其低總價，高附加的優(yōu)勢 【 蘇家屯客戶分析 】 81 本報告是嚴(yán)格保密的。 獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進深便于安排活動 , 三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強的私家感 。 主力客戶群分類：其一是對價格 (主要是總價 )較為敏感 ， 同時又不愿犧牲居住 、 生活品質(zhì)的年輕一族 。 重點客戶解析 【 客戶方向 】 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位原則： ? 區(qū)域別墅產(chǎn)品定位為經(jīng)濟型別墅，控面積控總價； ? 配以多層洋房的產(chǎn)品線，在保證舒適型的前提下，打造多種產(chǎn)品線，滿足不同客戶的臵業(yè)需求 ? 低密度形象：為樹立項目低密的高品質(zhì)形象，需少量配合低密度表達(dá)強烈的聯(lián)排 /疊拼產(chǎn)品做為標(biāo)桿； 【 啟動區(qū)方向 】 107 本報告是嚴(yán)格保密的。 40萬 m178。 案例小結(jié) ? 控制總價范圍，減少支付壓力，小戶型超過 50% ? 以創(chuàng)新產(chǎn)品和社區(qū)環(huán)境為核心競爭力 ? 提供優(yōu)秀的物業(yè)管理、服務(wù)，打造高品質(zhì)的社區(qū)生活方式 可借鑒的動作： 96 本報告是嚴(yán)格保密的。市內(nèi)六區(qū)客戶中又以南開區(qū)、河西區(qū)居多，主要為項目周邊如南開區(qū)長江道、華苑等區(qū)域。 學(xué)校、幼兒園 幼兒園 超市 廣場 歐 式 商 業(yè) 街 會所 零星的商業(yè) 【 案例啟示 】 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 燦爛五月濃情綻放，大渾南首席低密度花園洋房 ? 園林體驗區(qū)實景呈現(xiàn)品質(zhì)升級 ? 低密度花園洋房 震撼大渾南 個案客戶分析 ——【 北國 區(qū)域內(nèi)售項目中，奧園國際城為總價標(biāo)桿項目，該區(qū)域內(nèi)多層洋房總價多集中在60100萬之間，高層類產(chǎn)品則多集中在 40萬以下，兩個總價區(qū)間是主流競爭，別墅總價整體偏低 150220萬，聯(lián)排別墅 米拉晶典 220250萬，聯(lián)排別墅 碧桂園鳳凰城 260280萬，聯(lián)排別墅 奧園 國際城 別墅總價 60萬以下 滿榮國際新城、郡原美村、未來域、碧桂園鳳凰城 60100萬 長堤灣、米拉晶典、唯美尚品、泰盈十里錦城、北國奧林匹克花園、香醇波爾多 100萬以上 慶大香格經(jīng)典 多層洋房總價 40萬以下 長堤灣、郡原美村、未來域、奧園會展廣場、慶大香格經(jīng)典、華府丹郡、香醇波爾多 4060萬 唯美尚品、恒大名都、泰盈十里錦城、 6090萬 奧園國際城 、北國奧林匹克花園 小高、高層總價 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 英里 碧桂園 ? 板塊特點： 良好的居住環(huán)境、高品質(zhì)的住宅項目 ? 板塊配套： 交通條件方面：區(qū)域內(nèi)的交通線路比較少，交通條件不是很便利，同時有規(guī)劃的地鐵線路在區(qū)域內(nèi)，會便利居民的出行，隨著區(qū)域居住氛圍的形成，未來區(qū)域的交通會有所改善。 蘇家屯依托交通要道發(fā)展廊道經(jīng)濟，廊道的發(fā)展將為項目帶來大量本溪、遼陽等地的旅游、商貿(mào)及置業(yè)客戶等 經(jīng)濟廊道的建設(shè)將通過交通等為項目帶來大量本溪、遼陽、等地方的旅游、商貿(mào)、消費群體及臵業(yè)客戶等 ? 擁有東北最大的 空港桃仙國際機場； ? 擁有 東北最大的鐵路貨運編組站； ? 距離營口港不足 100公里，是沈陽 直達(dá)大連港、錦州港、丹東港最近地 ? 沈大、沈丹高速公路 穿越全境，更有 沈營、沈本產(chǎn)業(yè)大道 南北貫通 ?交通條件 ?廊道發(fā)展 都市濱水走廊 國際都市走廊 雙港經(jīng)濟走廊 新型工業(yè)走廊 生態(tài)休閑走廊 本項目位臵 ? 南部五市 2023年總?cè)丝诒壤? ? 南部五市 2023年 GDP排名 ?城市群南部城市經(jīng)濟狀況 ? 按照交通要道建設(shè)五條發(fā)展廊道，項目所在廊道為生態(tài)休閑走廊 ? 生態(tài)休閑走廊： 依托沈丹高速，借勢旅游產(chǎn)業(yè)大道，依托現(xiàn)有設(shè)施和資源特點，構(gòu)建蘇家屯東部以體驗為核心的旅游度假片區(qū) 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 ?2023年 ， 遼寧省 GDP排名中 ， 南部五市有 3個城市排名前五 ， GDP占到遼寧省 GDP總量的 28％ ?2023年 ， 南部五市人口占到遼寧省的25％ ， 且每個城市的人口都超過百萬 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 【龍湖滟瀾山】疊院別墅，以市內(nèi)高層和洋房的總價，購買別墅的物業(yè)形式 ?獨立入戶，首層贈送入戶庭院 ?二層 6米挑空，餐廚獨占一層；陽臺可俯瞰一層花園 ?三層涵蓋臥室、書房、客廳、露臺等功能，客廳一側(cè)連通露臺、一側(cè)俯瞰二層空間；南向大面積露臺贈送 ?大面積地下空間贈送；下沉式花園，讓地下室采光更充分 ?一層起居空間全明設(shè)計；客廳與餐廳相連，增大室內(nèi)空間感受；南向花園贈送，與下沉花園錯落 【 市場啟示 】 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售額 ?萬科可突破 ?較好聯(lián)排產(chǎn)品也可突破 3億 去化速度 ? 供大關(guān)系較平衡，供求量大 ? 較多項目年去化可達(dá) 2萬㎡ ? 保利可實現(xiàn)年去化突破 ㎡ 【 聯(lián)排產(chǎn)品 】 銷售額可突破 3億，供求關(guān)系較為平衡，大部分項目可以實現(xiàn) 2萬㎡以上的年去化 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 本報告是嚴(yán)格保密的。而過去那種，依靠土地升值賺取暴利的時代將一去不復(fù)返。 根據(jù)核心發(fā)展條件，及其需要分析的核心問題 如何看待沈陽市場？ 如何看待區(qū)域市場？ 找尋切合沈陽市場及地塊區(qū)域的啟動模式 【 核心問題 】 理清各項目整體開發(fā)思路 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?住建部日前表態(tài)， 要求 2023年 6月底前，全國 40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng) 。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 4 月份工業(yè)生產(chǎn)、消費增速回落明顯，目前內(nèi)需和外需均較疲軟，經(jīng)濟下行壓力較大。 ?2023年 14月的消化量為 276萬㎡，橫向比較基本與其他年份（除 2023年） 14月消化量持平； ?2023年 14月整體供銷比高于近 5年 14月平均水平，市場供過于求的趨勢越加明顯； ?歷年沈陽市場 14月成交量占全年成交量的 2126%上下 ?2023年 14月沈陽商品住宅消化量保持正常水平 但供銷比