【正文】 網(wǎng)間距和合理物業(yè)管理半徑以及鄰里方便交往的有效范圍來確定。 學(xué)校、幼兒園 幼兒園 超市 廣場 歐 式 商 業(yè) 街 會所 零星的商業(yè) 【 案例啟示 】 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 在產(chǎn)品形式及戶型設(shè)計上體現(xiàn)了目標(biāo)客戶的需求與喜好 A. 花園理念 室外空間私有化 , 讓每戶擁有南向的私家花園或露臺 。 獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動 , 三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強(qiáng)的私家感 。 B. 情景房理念 情景房設(shè)置于一樓 , 其功能可用作書房 、 茶室 、 客房等功能 , 位于客廳的外部 , 入口的旁邊 , 和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園 。 C. 情景鄰里單元理念 層層退臺的住宅和南入口的特別入戶方式 , 形成多層次的鄰里空間 。 樓梯的活動 、 露臺的活動和宅間的活動相輝映 ， 塑造更生動 、 更和諧的鄰里生活 。 ?產(chǎn)品形式豐富 ， 包括普通多層 、 9層小高層 、 情景花園洋房 （ 專利產(chǎn)品 ） 、 聯(lián)排別墅等； ?戶型設(shè)計從 2房 2廳到 5房 2廳 ， 范圍廣泛 ， 既滿足了客戶的需求廣度 ，同時這種綜合產(chǎn)品組合方式又降低了大盤開發(fā)的風(fēng)險； ?以多層主流產(chǎn)品與聯(lián)排別墅創(chuàng)新產(chǎn)品低價啟動 ， 配套以歐式商業(yè)街 、會所等設(shè)施 ， 實(shí)現(xiàn)區(qū)域限制的突破 ?四季花城一期開發(fā)項目均配備有一定數(shù)量的一房單位 ， 戶型設(shè)計為一房一廳或一房兩廳 ， 市場反映也比較好 ， 但在其后幾期的開發(fā)中則基本不再考慮這種一房單元戶型 ，而盡量設(shè)計為 60～ 70m2的二房單元 。 ?由于主要客戶定位為深圳本地白領(lǐng)工薪層 ， 戶型一直以 3房為主力 ，后期開發(fā)中更掘棄了一房小單元 ，表明了萬科意在做這部分消費(fèi)群的傾向 。 【 案例啟示 】 89 本報告是嚴(yán)格保密的。 四季花城銷售狀況：價格小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎，七期產(chǎn)品迅速被市場消化 250030003500400045005000一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 N 【 案例啟示 】 90 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例小結(jié) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新，以花園洋房等產(chǎn)品滿足普通白領(lǐng)提前過上中產(chǎn)階級生活的夢想 ? 外部資源沒有優(yōu)勢，著重于內(nèi)部景觀的營造和展示 ? 社區(qū)配套齊全，針對性強(qiáng) 可借鑒的動作： 【 案例啟示 】 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 天津萬科假日風(fēng)景位于天津的西部新城中北鎮(zhèn) ?地理位置：位于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn) ， 外環(huán)線以外 ，臨近南開 、 紅橋兩區(qū)；距天津機(jī)場 25公里 ， 距天津新港40公里； ?規(guī)模：總占地 23萬平米 ，總建筑面積近 30萬平米； ?容積率： ； ?綠地率： 40% ； ?價格：實(shí)現(xiàn)比周邊同類型產(chǎn)品高出 600元的均價； ?銷售速度：月均 50套 ， 比周邊競爭項目高出一倍； ?客戶：突破地域限制 ， 一定比例的市域客戶 。 石家莊房地產(chǎn)區(qū)域市場示意圖 【 案例啟示 】 92 本報告是嚴(yán)格保密的。 假日風(fēng)景的口號是 “ 新天津人的理想 家 ” ，客戶突破地域限制 ?區(qū)域： 接受度不高，屬于低價盤認(rèn)知區(qū)域 ； ?地段：抗性較強(qiáng)，周邊現(xiàn)狀較差，配套很不完善，且有化工廠等 ； ?交通：臨近城市快速干線。 客觀條件 客戶地區(qū)來源：市內(nèi)六區(qū)購房者占 90%以上，另 10%來自外地。市內(nèi)六區(qū)客戶中又以南開區(qū)、河西區(qū)居多，主要為項目周邊如南開區(qū)長江道、華苑等區(qū)域。 客戶購房用途：大部分人為自住，投資比例占 20%至 30%。 主力客戶群分類：其一是對價格 (主要是總價 )較為敏感 ， 同時又不愿犧牲居住 、 生活品質(zhì)的年輕一族 。 在中北鎮(zhèn)購買一套與中心城區(qū)相同檔次房屋 ， 差價懸殊 。 其二是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) ， 自身有 1套或多套住房的客戶 ， 這部分人比較看好區(qū)域發(fā)展前景 ， 以及由此帶來的樓盤升值潛力 ， 他們購房或出租 ， 或?qū)碛糜谧宰?， 更多的是把購房作為一種使手中閑散資金保值增值的理財手段 。 客戶特征： 價格敏感度高 ， 但有為品質(zhì) 、 外在形式付費(fèi)的意愿 。 客戶定位 【 案例啟示 】 93 本報告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)注目標(biāo)客戶置業(yè)需求：產(chǎn)品及環(huán)境，這也是假日風(fēng)景項目成功的關(guān)鍵因素 p產(chǎn)品形態(tài)豐富 ， 包括情景 、 瞰景 、 寬景 、 院景 ， 滿足不同需求的業(yè)主 ， 與泛客戶定位對應(yīng) 。 豐富多樣的產(chǎn)品形式?jīng)Q定社區(qū)業(yè)主集合了各個年齡層次的人群 ， 使得社區(qū)更活躍 、 更有生氣 ， 比單調(diào)的社區(qū)舒服度高 。 p立面顏色豐富 ， 比如情景 、 瞰景顏色以黑紅配淺灰 ， 這種顏色體現(xiàn)尊貴感及品質(zhì)感；院景洋房的鮮黃色 、 土黃色體現(xiàn)主人的穩(wěn)重 、 殷實(shí)；寬景洋房的白色 、 淺灰 、 黃色相搭配 ， 顯得非常明快、 摩登時尚 ， 屬于建筑界的流行色 ， 體現(xiàn)年輕人的朝氣 。 p所有產(chǎn)品進(jìn)深小 ， 除了寬景洋房的 7米的小進(jìn)深 ， 假日的院景洋房也只有 12米左右 ， 而一般的住宅進(jìn)深多在 1314米 。 進(jìn)深小 ，戶型格局好 ， 采光 、 通風(fēng)效果都要好很多； p橫廳設(shè)計 ， 尤其是體現(xiàn)在情景 、 瞰景洋房內(nèi) ， 大大提升業(yè)主的居住品質(zhì) 。 p高科技配套：雨水收集系統(tǒng) 、 外掛觀光電梯 、 新風(fēng)系統(tǒng)等 ， 打造人居歐 Ⅲ 標(biāo)準(zhǔn) ， 提升居住品質(zhì) ， 提供高尚生活理念 。 ?景觀環(huán)境：綠化分布的均好 ， 利用 藍(lán)軸水系以及綠軸把景觀滲透到社區(qū)的每個方位 ， 實(shí)現(xiàn)資源共享 ?物業(yè)環(huán)境：安全 ， 貼心 ， 關(guān)懷 ?社區(qū)環(huán)境：融洽的鄰里關(guān)系 ， 多姿多彩的社區(qū)活動 ， 和諧的社區(qū)氛圍 產(chǎn)品 環(huán)境 【 案例啟示 】 94 本報告是嚴(yán)格保密的。 戶型緊湊，功能完備且舒適的戶型設(shè)計迎合了高素質(zhì)人群的生活需求 ?項目一期 25棟 ， 共 700余套 ， 120平米以下的戶型占 了 56％ ， 控制產(chǎn)品總價 ， 減少支付壓力 ?最受追捧的院景洋房為 85125平米的兩居 、 三居 ， 在情景花園洋房的基礎(chǔ)上圍繞以客戶為中心的理念 ，進(jìn)行了多方面的改良形成 。 其中 ，戶型緊湊 、 功能完備 、 小區(qū)景觀帶和組團(tuán)綠化雙重享受是其受歡迎的主要因素 【 案例啟示 】 95 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例小結(jié) ? 控制總價范圍，減少支付壓力，小戶型超過 50% ? 以創(chuàng)新產(chǎn)品和社區(qū)環(huán)境為核心競爭力 ? 提供優(yōu)秀的物業(yè)管理、服務(wù)，打造高品質(zhì)的社區(qū)生活方式 可借鑒的動作： 96 本報告是嚴(yán)格保密的。 依目標(biāo)區(qū)域內(nèi)客群特征，將本項目目標(biāo)客戶類型進(jìn)行細(xì)分 權(quán)力階層 中產(chǎn)階層 私企業(yè)主 養(yǎng)老客戶 外地客戶 權(quán)力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯 … … 財富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有 … … 退休、分巢、子母房、宜居、便利配套 … … 生意往來、子女期許、區(qū)域中心化、畢業(yè)、落腳 … … 知富、精英意識、 70后、高學(xué)歷、城市主人、品質(zhì)品味、關(guān)注家庭 個體經(jīng)營者 簡樸、收入較好但不穩(wěn)、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、小居室、扎堆、零通勤 … … 【 客戶總結(jié) 】 97 本報告是嚴(yán)格保密的。 重點(diǎn)客戶解析 【 客戶方向 】 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會型客戶解析 【 客戶方向 】 99 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?物業(yè)定位 —— “自我中心化”多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成勻質(zhì)的社區(qū)居住群落 ?客戶心理需求 ?—— 體現(xiàn)出投資兼自住的特征，需要完善的社區(qū)配套，對于居住環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等有較高要求 沈陽首席公園市鎮(zhèn) 項目形象定位 物質(zhì)需求 心理需求 項目形象定位：沈陽首席公園市鎮(zhèn) 【 整體定位 】 100 本報告是嚴(yán)格保密的。 建筑和活動圍繞中心展開，三級中心的設(shè)計增加整個社區(qū)的向心力，為形成社區(qū)感奠定基礎(chǔ) 市鎮(zhèn)中心 社區(qū)中心 鄰里中心 1 2 3 三級中心構(gòu)建了完美的生活體系，使居民最大限度的節(jié)約花費(fèi)在交通上的時間，并增強(qiáng)了社區(qū)的凝聚力，形成人性化的空間。 【 整盤思路 】 101 本報告是嚴(yán)格保密的。 特色商業(yè)街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項目特色，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感 ?尺度適中的街道，小巧的空間 ,相比那些寬廣的街道 ,巨大的空間 ,更讓人感到親切 ,溫馨 . ?在給居民帶來方便的同時也可以解決部分就業(yè)問題 . 【 整盤思路 】 102 本報告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模開放公園式空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺 ?通過對于現(xiàn)有自然資源的利用以及社區(qū)內(nèi)部的資源再造，打造了不同等級的社區(qū)開放空間，既形成了良好的居住環(huán)境，又為業(yè)主的溝通和交流等活動創(chuàng)造了平臺，體現(xiàn)了尊重交流與融合的社區(qū)文化 【 整盤思路 】 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 沈陽大湖南區(qū)域后花園 …… 城市后花園，慢享生活城 SLOGAN：不為生活而妥協(xié)的享樂人生 【 啟動區(qū)定位 】 104 本報告是嚴(yán)格保密的。 【九州灣景匯】臨近區(qū)域城市斷裂帶曾憑借低密的環(huán)境與較佳入市時間的把握，成功撬動市場 2023年 8月 8日，九洲灣景匯正式開盤，首次推出 270套住宅，銷售率超過 80%，并在 開盤當(dāng)日創(chuàng)造了銷售額過億元的驚人業(yè)績，再次創(chuàng)造了沈陽樓市的奇跡。 開盤當(dāng)天， 共有 800余組客戶到場參加，現(xiàn)場出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象 ，為確保選房的公平合理，開盤采選了公開搖號形式確定選房順序，導(dǎo)致部分客戶未能選到房源，細(xì)心的開發(fā)商及時針對這部分客戶做溝通交流，并承諾在新房源推出時，第一時間通知此部分客戶。 120余種 ，5000余棵 成年名樹全冠移植入園； 6000㎡波瀾湖景 ，可以坐船回家；50000㎡ 主題森林公園 ，營造自然鮮氧生活，感覺就像住到森林里。把未來的品質(zhì)生活的前景搬到眼前。 生態(tài)實(shí)景展示區(qū)，震撼市場！ 2023年 8月開盤當(dāng)日破億！ 一期 二期 沈大高速 【 啟動區(qū)方向 】 105 本報告是嚴(yán)格保密的。 以低密產(chǎn)品啟動，形成整體低密生活理念 啟動期規(guī)模 : —— 占地面積 27萬平方米，容積率控制在 啟動期策略： —— 啟動期以低密產(chǎn)品入市，強(qiáng)調(diào)城市后花園的舒居生活體驗。 40萬 m178。 (600畝 ) 啟動期 【 啟動區(qū)方向 】 106 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位原則： ? 區(qū)域別墅產(chǎn)品定位為經(jīng)濟(jì)型別墅，控面積控總價； ? 配以多層洋房的產(chǎn)品線，在保證舒適型的前提下，打造多種產(chǎn)品線，滿足不同客戶的臵業(yè)需求 ? 低密度形象：為樹立項目低密的高品質(zhì)形象，需少量配合低密度表達(dá)強(qiáng)烈的聯(lián)排 /疊拼產(chǎn)品做為標(biāo)桿； 【 啟動區(qū)方向 】 107 本報告是嚴(yán)格保密的。 改善型中產(chǎn)客戶（ 50％）： ? 有過城市臵業(yè)經(jīng)歷 ， 3545歲； ? 居住或工作在沈陽市內(nèi) ， 事業(yè)穩(wěn)定 ， 初有成就 ， 逐漸步入財富階層 ? 購買動機(jī)主要為向往別墅生活 ， 渴望生活方式的改變 ? 關(guān)注： 價格 、 附加值 、 環(huán)境 度假投資客戶（ 30％） ： ? 3545歲，居住或工作在沈陽市內(nèi)； ? 事業(yè)穩(wěn)定，具有一定視野，看好渾南乃至整個蘇家屯的發(fā)展利好 ? 購買動機(jī)主要是產(chǎn)品保值升值空間較大 ? 關(guān)注： 價格、規(guī)劃利好 剛需客戶（ 20％）： ? 3035歲，可能居住在蘇家屯周邊； ? 有強(qiáng)烈的剛需要求，但不喜歡高層 的物業(yè)類型； ? 關(guān)注： 價格、產(chǎn)品形式、配套 重要客戶 其他客戶 核心客戶 【 啟動區(qū)方向 】 108 本報告是嚴(yán)格保密的。 The end， Thanks! 109 本報告是嚴(yán)格保密的。 109 附件 110 本報告是嚴(yán)格保密的。 01000202330004000500060007000沈陽 大連 長春 哈爾濱億元42700912875262472637020230400006000080000100000沈陽 大連 長春 哈爾濱元【 經(jīng)濟(jì)總量 】 橫向看沈陽地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，依托區(qū)位及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的優(yōu)勢，沈陽對周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動力 ?2023年沈陽市 GDP全國排名第 17，東三省排名第 2。 人均 GDP全國排名第 25， 東三省排名第 2。 2023年東北三省主要城市 GDP比較 2023年東北三省主要城市人均 GDP比較 【 沈陽宏觀數(shù)據(jù) 】 111 本報告是嚴(yán)格保密的。