【正文】 —145 ㎡； 60%左右開發(fā)商 龍成置業(yè)有限公司地理位置 開封市政府南二公里、金明池公園南，漢興路西段規(guī)模 占地 253畝， 24萬平米，共有 55棟。分為 A、 B、 C三區(qū)， A區(qū)共開發(fā) 18棟 B區(qū)共 32棟 C區(qū)共 5棟。廣告語 開封新中心區(qū) 人居形象大使建筑類別 多層住宅戶型兩房兩廳： 、 三房兩廳： 、 、 、 、 、 、 、 四房兩廳： ＋ 銷售均價(jià) 均價(jià)約 2800元 /平米 (地下室 1500元 /平方米 )交房時(shí)間 現(xiàn)房。銷售進(jìn)度 90%以上?；A(chǔ)配套 雙水雙氣，會(huì)所，幼兒園，豪華會(huì)所，老年活動(dòng)中心，健身房，閱覽室，乒乓球室 ，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場，網(wǎng)球場客戶分析 開封市自住人群為主，其次是周邊縣城客戶。宣傳途徑 宣傳頁、網(wǎng)絡(luò)、電視、汴梁晚報(bào)、戶外廣告綜合評(píng)價(jià) 新城區(qū)的大型住宅小區(qū)，檔次一般，以其規(guī)模取勝。龍城 ?香榭里龍城 ?香榭里，是汴西新區(qū)開發(fā)較早的大型住宅小區(qū)，雙水雙氣，會(huì)所，幼兒園，豪華會(huì)所，老年活動(dòng)中心，健身房，閱覽室，乒乓球室 ，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場，網(wǎng)球場等還是比較完善。由于開發(fā)理念的局限性，項(xiàng)目的整體形象無法進(jìn)一步展示，營銷水平一般，不能成為高端樓盤。㎡兩房 ㎡三房開發(fā)商 河南宏田置業(yè)有限公司地理位置 中牟 鄭汴路與萬三路交匯處規(guī)模 占地面積 :666000平方米，總建筑面積 :840000平方米廣告語 國際灣畔 心情社區(qū)建筑類別 多層 小高層 高層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義。戶型 面積范圍 30－ 180平方米；主推 80－ 90多的兩房， 136－ 140多的三房。銷售均價(jià) 二期 2400元 /㎡，三期高層預(yù)計(jì) 3000元 /㎡。推出時(shí)間 三期天鵝灣第一組團(tuán)瀾灣， 2023年 12月 8日排號(hào)。預(yù)計(jì) 2023年 4月份開盤銷售。交房時(shí)間 2023年年底。銷售進(jìn)度 自 12月 8日排號(hào)以來，目前排至 500余號(hào)?；A(chǔ)配套 9000米會(huì)所，含溫泉游泳浴池；幼兒園；地上、下停車庫，鑫苑物業(yè)顧問?？蛻舴治?一期以中牟購房者為主，二期、三期，由于鄭汴一體化進(jìn)程的加快，鄭州購房者占據(jù)絕對(duì)比重。宣傳途徑 網(wǎng)絡(luò)、單頁派發(fā)、大河報(bào)、鄭州晚報(bào)、商都房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)。綜合評(píng)價(jià)鄭開大道利用 “ 鄭汴一體化 ” 作為推廣途徑最好的樓盤。千畝大盤，完善的配套，環(huán)西湖公園而建，使其成為小區(qū)的內(nèi)湖。每天三次樓巴通往鄭州，為鄭州購房客戶提供了極大便利，同時(shí)也提升了項(xiàng)目的形象及客戶忠誠度。宏田 ?水岸鑫城（中牟） 項(xiàng)目總占地 1000畝，位于鄭州高尚生活圈 —— 鄭東新區(qū)以 CBD為中心的一級(jí)輻射帶內(nèi)，中牟縣老城新城交匯處，小區(qū)南臨鄭汴路，東臨 310國道，西臨濱河大道，北臨鄭汴快速路。1期多層2期多層 3期小高層、高層400畝湖景宏田 ?水岸鑫城戶型面積相對(duì)較小， 3 48㎡的一房， 80——90 ㎡的兩房，少量 130——140 ㎡的三房。主要對(duì)鄭州投資客戶量身定做。水岸鑫城項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目的借鑒作用在于，針對(duì)鄭州客戶，在鄭州市中心設(shè)立接待中心，并每天固定班次 樓巴 往來項(xiàng)目及鄭州市中心，以方便看房客戶及鄭州工作的小區(qū)業(yè)主。第六部分小結(jié)□ 價(jià)格差異明顯，汴西新區(qū)整體樓盤檔次較高，價(jià)格較高?！? 汴西新區(qū)樓盤眾多?！? 老城區(qū)購房自住客戶占主流，汴西新區(qū)購房客戶投資客 戶比重增大?！? 老城區(qū)建筑風(fēng)格中式為主，宋文化濃厚；汴西新區(qū)建筑 多以現(xiàn)代主義風(fēng)格?！? 多層均價(jià)集中在 2500——2800 元 /㎡；高層均價(jià)集中在 3000——3200 元 /㎡□ 戶型兩房 90㎡左右，三房 120—130 ㎡左右7項(xiàng)目地塊分析鄭開大道宋城路馬 家 河 水 系地塊概況項(xiàng)目地塊位于開封市區(qū)，北臨鄭開大道，南臨宋城路，東臨馬家河水系，西臨三號(hào)線。占地 ，地塊方正。地塊現(xiàn)狀規(guī)劃輕軌本項(xiàng)目地塊距離鄭州 金水東路與中州大道 距離約為 56公里（ 百度地圖測量），按照鄭開大道設(shè)計(jì)時(shí)速 80公里 /時(shí)計(jì)算， 自駕車 需時(shí)約為： 40分鐘 。實(shí)際測算，鄭開大道城際公交 1小時(shí) 左右可以到達(dá)。規(guī)劃輕軌 100公里 /時(shí)計(jì)算， 35分鐘 可以到達(dá)。綜合分析，本項(xiàng)目地塊位置，已經(jīng)在鄭州中心城區(qū) 一小時(shí)生活圈 內(nèi)。序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi)容1 名稱 xxxxxxxxx2 開 發(fā) 商 xxxxxxxxxx3 地理位置 開封市汴西新區(qū)西4 用地面 積 5 總 建面 積 145萬㎡6 用地性 質(zhì) 商住7 經(jīng)濟(jì) 技術(shù) 指 標(biāo)容 積 率 ≤建筑密度 ≤33%各項(xiàng)指標(biāo)S 優(yōu)勢： W 劣勢：S1：建業(yè)、大宏的品牌資源優(yōu)勢S2：項(xiàng)目居于開封市新城區(qū)未來發(fā)展核心 居住區(qū)S3：周邊環(huán)境良好，馬家河水系給項(xiàng)目提 供了良好的自然景觀S4：千畝大盤，利于營造景觀及相應(yīng)配套S5：交通便利，北臨鄭開大道，南臨城市 主干道宋城路，同時(shí)有輕軌自項(xiàng)目中 穿過W1：目前地塊位置距城區(qū)較遠(yuǎn)，且公交車不 能通達(dá)W2：無基本的配 套，生活不便利O 機(jī)會(huì)： T 威脅：O1：鄭汴一體化進(jìn)程的加快，帶來更多鄭 州需求O2：開封城市向西發(fā)展，政府對(duì)于該區(qū)域 相應(yīng)政策性扶持T1：自中牟白沙鎮(zhèn)段起至開封西環(huán)路，此段鄭 開大道有眾多樓盤陸續(xù)推出，爭搶鄭州目 標(biāo)客戶形勢嚴(yán)峻T2：國家房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)一步調(diào)控房地 產(chǎn)運(yùn)行，利率上調(diào)，第二套商品房貸款利 率調(diào)整等，都對(duì)本項(xiàng)目的投資甚至自住客 戶產(chǎn)生較大心理壓力，持幣觀望情緒加大SWOT分析初步建議加大推廣宣傳力度，鎖定目標(biāo)客戶千畝大盤，位置處于新城區(qū)邊緣，項(xiàng)目自身存在著明顯的優(yōu)勢和劣勢，需要通過大力度的推廣宣傳，擴(kuò)大自身優(yōu)勢，軟化劣勢，鎖定目標(biāo)客戶群，針對(duì)性推廣宣傳。高端品質(zhì)，引領(lǐng)樓市一個(gè)樓盤不管怎么包裝推廣，只有產(chǎn)品才是品質(zhì)的最實(shí)在的東西，做好產(chǎn)品，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，在包裝推廣的時(shí)候才能抓住核心力量，讓客戶感到高端產(chǎn)品并非憑空而造，而是現(xiàn)代科技與生活完美的結(jié)合。景觀優(yōu)勢，配套一流大盤自身具有營造景觀及配套產(chǎn)品的優(yōu)勢，合理利用周邊景觀（如馬家河水系景觀帶），配合小區(qū)內(nèi)部景觀，凸顯項(xiàng)目的競爭力。完善的配套，商業(yè)、醫(yī)療保健、學(xué)校等，使其成為一個(gè)獨(dú)立的城市運(yùn)營體，弱化區(qū)位造成的劣勢。科學(xué)合理價(jià)格體系產(chǎn)品的價(jià)值最終體現(xiàn)在價(jià)格上，消費(fèi)者更希望買到物美價(jià)廉的產(chǎn)品。前期采取低價(jià)路線引爆市場，后期通過配套、景觀、推廣對(duì)于項(xiàng)目檔次形象的提升，將價(jià)格逐步提升，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。第七部分小結(jié)□ 地塊位于開封市西，緊鄰鄭開大道，規(guī)劃輕軌穿過。□ 周邊配套不完善。□ 優(yōu)勢與劣勢同存，機(jī)會(huì)與威脅共在?！? 合理規(guī)劃，科學(xué)營銷。演講完畢，謝謝觀看