【正文】 劃，在校生規(guī)模為1萬(wàn)——，擁有一支100人、聘期一學(xué)年以上，相對(duì)固定的教師隊(duì)伍；amp。 一期投資3個(gè)多億，2007年下半年完成，建設(shè)校舍12萬(wàn)多平方米；二期到2008年建設(shè)校舍面積達(dá)到25萬(wàn)多平方米；amp。 在學(xué)校的專(zhuān)業(yè)設(shè)置上，首先是依托北京交通大學(xué)優(yōu)秀的資源和特色，如通訊、運(yùn)輸、經(jīng)濟(jì)管理、機(jī)械土木等這些北交大突出和領(lǐng)先的學(xué)科，要辦相關(guān)的專(zhuān)業(yè)；amp。 同時(shí)還要結(jié)合華北地區(qū)，特別是黃驊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，立足于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展，增設(shè)一些新的專(zhuān)業(yè)，比如適應(yīng)黃驊市經(jīng)濟(jì)特色的汽車(chē)、模具、化工、煤炭等專(zhuān)業(yè)。結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要來(lái)培養(yǎng)實(shí)用型人才。結(jié)論：本項(xiàng)目臨北京交通大學(xué)華北學(xué)院，高校教師將成為本項(xiàng)目住宅的主力購(gòu)買(mǎi)者。第六篇 項(xiàng)目概況項(xiàng)目地概況項(xiàng)目地位于黃驊市西北方向，北環(huán)與西環(huán)交叉口以北區(qū)域，南臨廣信小區(qū)、東臨電力小區(qū)，是未來(lái)的居住中心；整個(gè)項(xiàng)目由四塊較為規(guī)則的長(zhǎng)方形狀地塊組成，總占地約1000畝（不含北京交通大學(xué)用地），項(xiàng)目地內(nèi)落差變化不明顯，地塊較為平整；本案北側(cè)緊鄰待建的北京交通大學(xué)華北學(xué)院及規(guī)劃中的人工湖，自然及教育資源豐富；根據(jù)地塊的自然資源、消費(fèi)者偏好等因素分析，項(xiàng)目地塊屬于“適合居住的生態(tài)型地塊”。項(xiàng)目地現(xiàn)狀地塊一 地塊二 地塊三一、主要交通干道北環(huán)路現(xiàn)狀南鄰北環(huán)路，該路是四車(chē)道（寬50米），是城市的重要交通干線——通暢的北環(huán)路，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)便利及對(duì)消費(fèi)者的強(qiáng)大吸引力，易構(gòu)成強(qiáng)盛市場(chǎng)沖擊氛圍——二、項(xiàng)目地周邊配套狀況、教育環(huán)境黃驊市電視大學(xué)——項(xiàng)目周邊的黃驊電視大學(xué)在職的高收入教職工，也將會(huì)成為本項(xiàng)目的一大購(gòu)買(mǎi)群體——黃驊市第三中學(xué)——黃驊市第三中學(xué)緊鄰項(xiàng)目地，為本案提供了良好的科教氛圍，同時(shí)學(xué)校教職工也將成為項(xiàng)目的重要目標(biāo)客戶群——、餐飲情況銀海美食城——該項(xiàng)目周邊的銀海美食城，為黃驊市一大餐飲場(chǎng)所，使得該區(qū)域具有濃厚的休閑娛樂(lè)氛圍——黃驊市林業(yè)局 黃驊市報(bào)社——項(xiàng)目周邊較多的國(guó)家事業(yè)機(jī)關(guān)單位，公務(wù)員也將成為該項(xiàng)目的一大消費(fèi)群體之一—育康醫(yī)院——項(xiàng)目緊鄰的醫(yī)院，為消費(fèi)者提供了就醫(yī)方便，解決了小區(qū)居民就醫(yī)難的問(wèn)題——小結(jié)：以上情況表明，該項(xiàng)目在市場(chǎng)上具有較大的買(mǎi)方市場(chǎng)，更加確定了該項(xiàng)目的可行性。第七篇 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目地地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目地地塊環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：amp。 地塊位于黃驊市西北方向，是政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，是適應(yīng)未來(lái)城市發(fā)展及住宅集中的優(yōu)質(zhì)地塊；amp。 北環(huán)路及西外環(huán)路是該城市的兩條主要交通干線，周邊地塊發(fā)展?jié)摿薮螅籥mp。 地塊北部及北環(huán)路兩側(cè)為政府規(guī)劃的公共綠化、城市教育、居民居住、綠化防護(hù)、商業(yè)等等用地，為居民提供了休閑、娛樂(lè)、教育、居住生態(tài)化的場(chǎng)所；amp。 地塊毗鄰西外環(huán)路、北環(huán)，交通方便較為突出；amp。 地塊周邊及東側(cè)規(guī)劃有大量的商業(yè)用地，該區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)黃驊市的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚；amp。 地塊周邊尤其東側(cè)、南側(cè)1公里內(nèi)市政配套較完善，居住氛圍良好；amp。 地塊周邊交通順暢，多條線路（3路、8路）可達(dá)項(xiàng)目地，出行較便捷；以上就是本項(xiàng)目地塊作為住宅用地所具備的地產(chǎn)因子。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析——Samp。 項(xiàng)目占地規(guī)模較大，較容易形成成熟社區(qū)；amp。 位于城市西北區(qū)域，市政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展方向，升值潛力巨大；amp。 地塊較為平整，有利于后期整體規(guī)劃，緊鄰北環(huán)路，有較好的發(fā)展前景；amp。 周邊在建項(xiàng)目（廣信頤園、電力眾誠(chéng)家園等）陸續(xù)增多，該區(qū)域居住氛圍將來(lái)會(huì)非常濃厚；amp。 本項(xiàng)目貫穿有生態(tài)之河流，北側(cè)為龐大的生態(tài)防護(hù)林及規(guī)劃中的休閑公園，優(yōu)越的自然環(huán)境，為居民提供了良好的棲息之地；amp。 規(guī)劃中的北京交通大學(xué)華北學(xué)院緊臨項(xiàng)目地，周邊教育文化氛圍較好；amp。 地塊毗鄰西外環(huán)、北環(huán)路，出行較為便利。三、項(xiàng)目劣勢(shì)分析——Wamp。 地塊被規(guī)劃路分為南北部分，使得本項(xiàng)目的整體規(guī)劃難度加大；amp。 目前項(xiàng)目地周邊市政配套（商業(yè)配套）不夠完善，居住氛圍較淡；amp。 貫穿項(xiàng)目地塊的一條南北向水系，在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)，亦會(huì)給本案帶來(lái)一定的負(fù)面影響。四、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析——Oamp。 宏觀市場(chǎng)整體向好，住宅物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求空間較大；amp。 黃驊市房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)較好，使本項(xiàng)目的發(fā)展具備良好的共生環(huán)境；amp。 北環(huán)路西段的改造完成，有效地改變了周邊的居住環(huán)境，同時(shí)吸引了更多消費(fèi)者的關(guān)注；amp。 黃驊市招商引資力度的加大、滄州港的大力建設(shè)，為黃驊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了很大的支持；amp。 京滬高速鐵路、朔黃鐵路的規(guī)劃建設(shè)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的確定，推動(dòng)黃驊市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同時(shí)，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；amp。 位于政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，項(xiàng)目地周邊規(guī)劃中的公共綠地用地及待建的北京交通大學(xué)華北學(xué)院，將給項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展空間；amp。 該區(qū)域暫時(shí)無(wú)大規(guī)模、高檔次、高品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)；amp。 項(xiàng)目東南方向?yàn)辄S驊市的市政辦公集中區(qū)，地段的增值潛力巨大。五、項(xiàng)目威脅分析——Tamp。 黃驊市城區(qū)本地人口基數(shù)較小，這將給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作帶來(lái)一定的難度；amp。 國(guó)家七部委出臺(tái)的“國(guó)八條”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大；amp。 金融政策的相關(guān)調(diào)整，對(duì)信貸的限制，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的影響；amp。 中國(guó)人民銀行最新上調(diào)個(gè)人住房貸款利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的沖擊，對(duì)本項(xiàng)目形成一定的影響；amp。 項(xiàng)目周邊在建、待建項(xiàng)目將會(huì)對(duì)本案形成一定威脅； amp。 目前黃驊市場(chǎng)上還存在較多的單位集資建房，對(duì)商品房的銷(xiāo)售帶來(lái)一定壓力。六、綜述從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較分析，本案機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目相關(guān)的各種資源，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。綜上所述，本案雖有一些不利因素，但總的來(lái)說(shuō)，具有極為突出的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)周密分析，嚴(yán)格論證，賦予準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并化解某些不利因素，一定能使該項(xiàng)目成為黃驊市的一個(gè)物業(yè)典范，并兌現(xiàn)最大化開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議如下：amp。 鑒于項(xiàng)目占地規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，且黃驊市人口基數(shù)較小，短時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)消化壓力較大，建議本案的開(kāi)發(fā)周期分為八——十期為宜；amp。 目前黃驊市場(chǎng)上單位集資建房較多，商品房銷(xiāo)售壓力加大，建議本案以低價(jià)入市，采用低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略；amp。 根據(jù)市場(chǎng)上提供的物業(yè)類(lèi)型及未來(lái)城市發(fā)展趨勢(shì)，建議本項(xiàng)目一期建設(shè)以多層為主，并根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展，后期建設(shè)小高層住宅，在臨近湖面的區(qū)域以別墅、花園洋房為主的物業(yè)；amp。 目前黃驊市場(chǎng)上整體產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較低，同時(shí)也出現(xiàn)了優(yōu)設(shè)計(jì)、高配置的社區(qū)，鑒于本項(xiàng)目的區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建議本案產(chǎn)品走高端路線，突破現(xiàn)有的住宅產(chǎn)品模式，在提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)做好社區(qū)的整體景觀規(guī)劃，至少使本項(xiàng)目在3—5年內(nèi)不落伍；amp。 利用好現(xiàn)有地塊的自然景觀資源、教育資源（北京交通大學(xué)華北學(xué)院）、地?zé)豳Y源和便捷的道路資源，營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；amp。 借助項(xiàng)目地周邊的水系并作為本案的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，建議對(duì)其水系做出整體規(guī)劃；amp。 結(jié)合市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，建議本案戶型面積以90—135平方米的戶型為主，適當(dāng)建設(shè)130—150平方米及少量躍層的戶型；amp。 從消費(fèi)市場(chǎng)反映情況來(lái)看，認(rèn)同北客廳設(shè)計(jì)的消費(fèi)者占相當(dāng)部分，但目前消費(fèi)市場(chǎng)正趨于理性，建議本項(xiàng)目客廳設(shè)計(jì)以南客廳為主，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)腻e(cuò)層戶型；amp。 鑒于市場(chǎng)上使用CL建筑體系的項(xiàng)目較受消費(fèi)者認(rèn)可，建議本案適當(dāng)使用CL建筑體系；amp。 建議本項(xiàng)目在產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)上以鮮明色調(diào)為主，做到簡(jiǎn)潔明快；amp。 建議本項(xiàng)目采用地?zé)崛∨?，外飄窗設(shè)計(jì)，中空玻璃配置等打造人性化社區(qū)；amp。 鑒于市場(chǎng)上其他樓盤(pán)對(duì)物業(yè)管理重視度不夠，不能很好起到提升項(xiàng)目品牌的作用，建議本項(xiàng)目在物業(yè)管理上聘請(qǐng)知名物業(yè)公司進(jìn)行管理；amp。 本案為黃驊市政府開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)工程，建議項(xiàng)目融合黃驊市的歷史文化及其他特色文化，塑造項(xiàng)目獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)與文化內(nèi)涵，有利于項(xiàng)目的品牌建設(shè)，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。完美地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2006年5月53 / 53