【正文】 給房地產(chǎn)發(fā)展帶來一定的影響。amp。 國家嚴格實行了土地管理制度，禁止土地以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓，必須實行“招、拍、掛”，這一政策必然導致土地價格的上漲；amp。 隨著國家對集資建房的嚴格控制，集資建房現(xiàn)象將逐漸減少；amp。 2006年初，國務(wù)院下發(fā)通知，嚴格控制耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，這一政策必將使房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。amp。 2006年國家嚴格限制耕地轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地，在一定程度上加快了黃驊市舊城改造的進度；amp。 黃驊市對城市建設(shè)實施的一系列優(yōu)惠政策會在一定程度上減少項目的開發(fā)難度，增強開發(fā)商的信心；amp。 黃驊市場目前在支付購房房款時相當部分采用一次性付款方式，影響不大；amp。 黃驊市房價整體水平偏低，貸款利息的上漲不會沖擊過大；amp。 在一定程度上不會影響消費者的購房計劃。經(jīng)濟環(huán)境分析216。 2005年黃驊市主要經(jīng)濟指標完成情況，%，其中：，%；，%；，%。216。 ，%，%；216。 ，%；216。 2005年全市財政收支情況，%，%。其中，同比增長35%。完成預算支出36543萬元，%。其中：基本建設(shè)支出1506萬元，同比增長23%；教育支出8790萬元，%；農(nóng)業(yè)支出3603萬元，%；撫恤和社保支出2215萬元，%。216。 2005年直接利用外資761萬美元，同比增長 97%；，同比增長104%；出口創(chuàng)匯6400萬美元，%。216。 2006年政府工作目標——經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要預期目標是：，增長15%；，增長15%；，增長20%；農(nóng)民人均純收入增長6%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長8%。小結(jié) 以上為影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，從以上數(shù)據(jù)可以看出： A、黃驊市經(jīng)濟正向良好的方向發(fā)展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于日常消費性的支出在不斷增加的同時，對住房的需求增加，用于提高生活品質(zhì)、追求高檔住宅也日益成為支出的重要組成部分； B、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長8%，反映消費者的消費力逐年增強，具體到住宅要求市場上提供檔次較高、配套完善的物業(yè)類型； C、招商引資帶動了黃驊市經(jīng)濟的快速增長，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。綜述1）隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近兩年來，黃驊市居民對住房的需求量在迅速增加；2）隨著經(jīng)濟的發(fā)展，投資環(huán)境得到了進一步的改善，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大；3）隨著國家宏觀政策的調(diào)整，將對黃驊市經(jīng)濟、住房、消費產(chǎn)生影響，并在一定程度上改變了黃驊市消費者觀念；4）多條高速公路、鐵路交匯于此，優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，城規(guī)劃及建設(shè)進程的加快，使黃驊市的經(jīng)濟、投資環(huán)境得到進一步改善，消費者可支配收入逐年增加，購買力逐步提高，刺激了黃驊市經(jīng)濟的快速發(fā)展。5）總體來看，黃驊市房地產(chǎn)發(fā)展水平還比較落后，正處于由分散向集約化轉(zhuǎn)變的階段，需求較旺，經(jīng)濟的發(fā)展狀況決定了房地產(chǎn)的發(fā)展速度，由上述的各類經(jīng)濟指標看，是房地產(chǎn)發(fā)展的必然階段，從目前黃驊市房地產(chǎn)市場的建筑規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)、景觀規(guī)劃及銷售價格看，與其他城市還有一定差距，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、城市規(guī)劃的完善，這一差距將會逐步縮小。附：滄州臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)簡介 滄州臨港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱開發(fā)區(qū)）成立于二零零三年五月，是經(jīng)河北省人民政府批準建立的具有獨立區(qū)域和行政管理職能的省級開發(fā)區(qū)，行政隸屬河北省滄州市人民政府（1988年被國務(wù)院批準的沿海開放城市）。 開發(fā)區(qū)前身是中捷友誼農(nóng)場。是一個國際合作型大型農(nóng)墾企業(yè)，直屬河北省農(nóng)墾局。五十年的建設(shè)發(fā)展，經(jīng)濟總量和運行質(zhì)量位居全國2000多個農(nóng)墾企業(yè)前茅，已成為“全國工廠化農(nóng)業(yè)示范農(nóng)場”，并且實現(xiàn)了由農(nóng)場向開發(fā)區(qū)體制的歷史轉(zhuǎn)變。 開發(fā)區(qū)總面積268平方公里（40萬畝），耕地10萬畝，下轄企業(yè)百余家，已實現(xiàn)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、工業(yè)為主導、農(nóng)工商綜合經(jīng)營的經(jīng)濟格局，年產(chǎn)值35億元。l 有兩大企業(yè)集團：中捷石油化工集團和河北捷虹顏料化工集團；l 兩大農(nóng)業(yè)園區(qū)：農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)、和水產(chǎn)高新技術(shù)園區(qū)；l 四個一體化產(chǎn)業(yè)：奶牛養(yǎng)殖乳品加工產(chǎn)業(yè)化、葡萄種植與釀酒產(chǎn)業(yè)化、造紙和速生林產(chǎn)業(yè)化、良種繁殖和推廣產(chǎn)業(yè)化； 河北省政府滄州市政府已把開發(fā)區(qū)明確作為河北省和滄州經(jīng)濟新的戰(zhàn)略增長極地區(qū)，滄州已完成經(jīng)濟從大運河走向渤海灣的規(guī)劃部署，以開發(fā)區(qū)為中心的新城市。 開發(fā)區(qū)正在實施“城市興區(qū)、工業(yè)強區(qū)、生態(tài)立區(qū)”的開放發(fā)展戰(zhàn)略。 滄州南大港管理區(qū)簡介滄州市南大港管理區(qū)， 1978年到2002年的20多年間，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長了37倍，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值9000元，全部財政收入達5100萬元，基本實現(xiàn)小康社會。南大港管理區(qū)前身為省屬大型農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)南大港農(nóng)場,屬環(huán)渤海、環(huán)京津經(jīng)濟區(qū)。轄區(qū)總面積294平方公里，。2003年7月，經(jīng)省委、省政府批準，南大港農(nóng)場改建為滄州市南大港管理區(qū)。 結(jié)論：滄州南大港管理區(qū)與滄州臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的改革與發(fā)展，該兩區(qū)的工業(yè)、農(nóng)業(yè)的發(fā)展，促進了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，人民的經(jīng)濟收入水平日益提高，加之黃驊市區(qū)距離該兩地的路程為10公里左右，黃驊市區(qū)的環(huán)境建設(shè)逐漸加大，很大程度吸引了黃驊市區(qū)周邊具有消費能力的群體，在此置業(yè)居住。就此2006年將來，該兩區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，將繼續(xù)加大黃驊市房地產(chǎn)的建設(shè)。第三篇 房地產(chǎn)總體市場調(diào)研分析一、黃驊市房地產(chǎn)市場概況開發(fā)現(xiàn)狀。2005年全市房地產(chǎn)整體均價約在1350元/平方米，2006年以來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房屋施工量在逐年遞增，預計住宅供應面積達到40余萬平方米。近兩年來，黃驊市房地產(chǎn)市場銷售量大致與竣工量保持一致，銷售情況良好，2006年住宅均價預計約在1500元/平方米左右。前景方面從供給角度分析，目前市場上單位集資建房較多，商品房小區(qū)較少且規(guī)模較小，難以滿足消費者的需求，在小區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理上都較為落后。從需求要求的角度分析，黃驊市當前的住宅市場較之以前有了較大的飛躍。消費者不單單滿足簡單的居住條件，而且對于產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新有了一定的要求。隨著黃驊市經(jīng)濟的發(fā)展以及人們消費水平的日益提高，具備優(yōu)秀的社區(qū)規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等因素的住宅產(chǎn)品將引領(lǐng)市場，成為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。從長期角度看，小高層物業(yè)將成為今后黃驊市房地產(chǎn)發(fā)展的方向，住房消費的巨大能力還有待釋放，房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展應有較大的空間，黃驊市房地產(chǎn)市場發(fā)展具有較大的增長潛力。二、黃驊市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢發(fā)展態(tài)勢一、市場發(fā)展迅猛2002年以來，黃驊市房地產(chǎn)業(yè)在國家擴大內(nèi)需，大力推動住宅建筑為主，鼓勵城鎮(zhèn)居民消費等一系列宏觀政策引導下，持續(xù)保持高速增長，投資總量在不斷上升、空置面積逐步下降、房地產(chǎn)景氣指數(shù)全面上揚等特點。發(fā)展態(tài)勢二、穩(wěn)定增長的市場購買力 從商品房的銷售趨勢看，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的高潮是積極的、健康的。當前，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的主流是住宅，銷售對象的主流是個人，購房者的目的是滿足于居住、滿足于住房條件的改善，而不是用來投資收益，因而也不會存在投機炒作行為，房地產(chǎn)開發(fā)也就失去了產(chǎn)生價格與價值嚴重背離的過熱現(xiàn)象的基本條件。造成需求旺盛的主要原因：第一、隨著近幾年黃驊市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，招商引資力度的不斷加大，外來企業(yè)的加入，增加了該市的人口流動量及具有較高的購買力外來經(jīng)商的企業(yè)家、外來高收入的務(wù)工人員等，在黃驊市購置住房；第二、黃驊市縣城周邊富裕城鎮(zhèn)（兩大農(nóng)場）的居民為了體現(xiàn)大都市的感覺或者是為子女就學購置房屋；第三、消費者為改善居住需求選擇購置新房；第四、隨著城區(qū)人口的不斷增加，需要結(jié)婚購房的青年人購置商品房；以上諸多原因?qū)е铝藢ψ》棵娣e的需求增加，同時也促使黃驊市房地產(chǎn)市場逐漸升溫。小結(jié)：u 黃驊市位于河北省東南部，處于“環(huán)渤海”與“環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶，地理位置優(yōu)越，這種情況很大地帶動了黃驊市整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，同而在很大程度上也推動了黃驊市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；u 黃驊市房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，大部分產(chǎn)品采用地暖采暖（部分產(chǎn)品利用地熱資源），部分產(chǎn)品出現(xiàn)錯層、外飄窗設(shè)計；個別項目開始采用新型建筑材料（如CL建筑體系等）。但從整體來看，樓盤的產(chǎn)品品質(zhì)、整體規(guī)劃、景觀設(shè)計、物業(yè)管理等方面還不成熟。 經(jīng)過幾年的發(fā)展，黃驊市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下幾種態(tài)勢：1) 產(chǎn)品設(shè)計上要求新穎、美觀具有人性化等特點；2) 項目產(chǎn)品較合理的小區(qū)整體規(guī)劃和景觀設(shè)計；3) 節(jié)能環(huán)保的新材料及新技術(shù)的廣泛應用；4) 小區(qū)物業(yè)管理有初始化發(fā)展到成熟化；5) 受市場需求及政府引導，加之國家對住宅用地的嚴格審批，黃驊市的物業(yè)類型有低密度的多層建筑轉(zhuǎn)向多樣化發(fā)展（小高層）。三、典型樓盤分析鑫怡佳苑基本資料項目地址：信譽大街與文化路交口開發(fā)商：黃驊市金寶置業(yè)有限責任公司代理商：黃驊市房產(chǎn)局房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計院：滄州建筑設(shè)計院項目主題：鬧市中一方凈土規(guī)劃占地面積：㎡其他規(guī)劃用地：㎡建筑面積：43096㎡容積率：建筑密度：%綠地率：%總戶數(shù)：366戶車庫：192個停車位：110個住宅產(chǎn)