【正文】 109 附件 110 本報告是嚴(yán)格保密的。把未來的品質(zhì)生活的前景搬到眼前。 建筑和活動圍繞中心展開，三級中心的設(shè)計增加整個社區(qū)的向心力，為形成社區(qū)感奠定基礎(chǔ) 市鎮(zhèn)中心 社區(qū)中心 鄰里中心 1 2 3 三級中心構(gòu)建了完美的生活體系，使居民最大限度的節(jié)約花費在交通上的時間，并增強(qiáng)了社區(qū)的凝聚力，形成人性化的空間。 ?景觀環(huán)境：綠化分布的均好 ， 利用 藍(lán)軸水系以及綠軸把景觀滲透到社區(qū)的每個方位 ， 實現(xiàn)資源共享 ?物業(yè)環(huán)境：安全 ， 貼心 ， 關(guān)懷 ?社區(qū)環(huán)境：融洽的鄰里關(guān)系 ， 多姿多彩的社區(qū)活動 ， 和諧的社區(qū)氛圍 產(chǎn)品 環(huán)境 【 案例啟示 】 94 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶特征： 價格敏感度高 ， 但有為品質(zhì) 、 外在形式付費的意愿 。 假日風(fēng)景的口號是 “ 新天津人的理想 樓梯的活動 、 露臺的活動和宅間的活動相輝映 ， 塑造更生動 、 更和諧的鄰里生活 。 功能配套齊全， 300米的商業(yè)內(nèi)街解決客戶的生活之憂 【 案例啟示 】 87 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 ——適應(yīng)性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領(lǐng) 最初客戶定位：由于 萬科最初判斷深圳會有郊區(qū)化趨勢，同時認(rèn)為目前區(qū)域較偏，通勤時間成本會高，朝九晚五的工薪階層可能不會來 ，由于對區(qū)域和客戶的不熟悉，萬科將客戶定位為不受生活限制，對環(huán)境重視的自由職業(yè)者 實際成交客戶：如城市白領(lǐng) 以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動郊區(qū)化的白領(lǐng)階層，居家為主的客戶，其特點是重視產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境以及生活氛圍但經(jīng)濟(jì)承受力較弱。 重點了解的信息 項目客戶基本情況 客戶的關(guān)注點 配套和物業(yè)服務(wù) 有效營銷訴求 蘇家屯板塊典型項目 ?配套 ?戶型 ?展示力 —— 現(xiàn)房 ?沈陽商業(yè)城超市，華苑商圈、會展中心 ?渾河景觀帶 ?區(qū)中心醫(yī)院、血栓病醫(yī)院、遼寧中醫(yī)院、區(qū)婦嬰醫(yī)院 ?16 33 32327 北起蒲河新城，南至蘇家屯的地鐵 4號線京沈、哈大高鐵等 ?絕大部分客戶為地緣性客戶。 75 高層客戶來源地分析 【 奧園會展廣場 】 洋房客戶來源地分析 【 郡原美村 】 ?現(xiàn)階段客戶 主要來源于蘇家屯區(qū)域 ， 大約占到 45%的比例 ，地緣性客戶的比例一直在上升； ?多層洋房客戶 主要來自于市內(nèi)，其中和平區(qū)、沈河占比較高，渾南、蘇家屯客戶其次 2023 2023 2023 區(qū)域市場量價逐年遞增，開放性增強(qiáng)，目前高層產(chǎn)品以蘇家屯和外地客戶為主，多層洋房產(chǎn)品以市內(nèi)的外溢客戶為主 【 蘇家屯市場掃描 】 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 板塊內(nèi) 80%項目占地面積超過 10萬平米，物業(yè)類別含蓋多層、小高、高層、洋房、別墅，產(chǎn)品線面積 32380平米，范圍大，受眾客戶廣 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 69 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 而蘇家屯作為沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)，更是在蓄勢騰飛 ? 該板塊內(nèi)項目多是主打性價比的項目，借勢大渾南規(guī)劃利好，達(dá)成銷量領(lǐng)跑。 ? 區(qū)域鳥瞰： ? 區(qū)域競爭： ? 于洪新城在售樓盤 10家，均價 5812元 /平米 2023第一季度區(qū)域銷冠 滑翔 于洪新城 新豐 ? 區(qū)域認(rèn)知： ? 2023年 2月，沈陽市東陵區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地“三區(qū)”合署辦公，正式作出建設(shè)大渾南的重大戰(zhàn)略決策，渾南新區(qū)積極發(fā)揮體制與資源的綜合優(yōu)勢，以迎接全運(yùn)會為契機(jī)建設(shè)好渾南新城； 2023年 8月，沈陽大渾南建設(shè)全面啟動新聞發(fā)布會的召開，標(biāo)志著大渾南的建設(shè)工作在世人矚目當(dāng)中開始；同年 9月，渾南新城核心區(qū)57平方公里建設(shè)啟動。 ? 區(qū)域認(rèn)知： 總體上看，長白板塊是依托于母城和平區(qū)，受強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)文化的影響，區(qū)域文化、景觀、交通、基礎(chǔ)配套得到了不同程度的快速發(fā)展。 ?但項目距離渾南開發(fā)區(qū)、滿榮開發(fā)區(qū)、蘇家屯會展中心板塊的直線車程均不超過 25分鐘。 根據(jù)國際經(jīng)驗，一個航空項目發(fā)展 10年后，給當(dāng)?shù)貛淼男б娈a(chǎn)出比為 1∶80 ，技術(shù)轉(zhuǎn)移比為 1∶16 ，就業(yè)帶動比為 1∶12 ，更有其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)、配套的發(fā)展。 ?沈陽發(fā)展戰(zhàn)略 ?蘇家屯在城市群中的位臵 沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖 ? 鞍山： 中國重要的鋼鐵工業(yè)基地 ， 是遼寧省中南部地區(qū)重要的中心城市 ? 盤錦： 重點建設(shè)石油化工 、 石油天然氣及海洋工程裝備制造 、 新材料產(chǎn)業(yè)三個產(chǎn)業(yè)基地 ? 營口： 東北重要的港口城市和先進(jìn)制造業(yè)基地 ? 遼陽： 新興的現(xiàn)代石化輕紡工業(yè)基地 ? 本溪： 以發(fā)展鋼鐵 、 生物與醫(yī)藥和旅游為主的綜合性工業(yè)城市 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 沈陽郊區(qū)大盤戰(zhàn)略經(jīng)歷了三個階段的發(fā)展 ?同等產(chǎn)品的性價比提升 競爭方式 ?同片區(qū)同類產(chǎn)品選擇 ?顛覆市場比價體系 ? 追隨市場，實現(xiàn)產(chǎn)品的平臺化水平 ?通過嚴(yán)格的成本控制，以利潤換周轉(zhuǎn) ?產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)二等價格購買一等產(chǎn)品物業(yè) 典型樓盤 發(fā)展特征 ? 首創(chuàng)琥珀灣、富力塞戈維拉等 ? 沈陽碧桂園、中旅國際小鎮(zhèn) ?龍湖滟瀾山 提高品質(zhì)嚴(yán)控成本 實現(xiàn)明顯性價比 低利潤、高周轉(zhuǎn) 創(chuàng)新實現(xiàn)物業(yè)形式的突變 顛覆產(chǎn)品形式的比價體系 一流產(chǎn)品二流的價格 做市場追隨者 看齊市場水平 直面激烈競爭 在利潤、周轉(zhuǎn)之間平衡抉擇 郊區(qū)大盤戰(zhàn)略方向 【 戰(zhàn)略定向 】 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 恒大、金地 去化較好的恒大、金地都占據(jù)一定的地段和配套優(yōu)勢，周邊居住氛圍較強(qiáng) 碧桂園鳳凰城 碧桂園鳳凰城地段和配套比金地和恒大稍差，但碧桂園利用低價和自身一定的配套實現(xiàn)了快銷 主流高層總價集中在 6080萬，恒大名都因地段優(yōu)勢快銷，碧桂園鳳凰城以 4050萬相對低總價實現(xiàn)快銷 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 單價 ?棋盤山獨棟別墅價格在 2萬元 /㎡ 以上 ?其它區(qū)域獨棟價格低于 2萬元，在 面積 ?主力面積在 300500㎡ ?市場在售大獨棟面積在 280㎡ 以上， 700㎡ 以內(nèi) 總價 ?市場在售大獨棟總價最低在 395萬，最高 1500萬 ?主力總價在 500萬以上 產(chǎn)品單價以 ～ 2萬為主，面積在 300500㎡ ，總價在 500萬以上 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 【別墅市場】別墅市場供應(yīng)量充足且每年穩(wěn)步上升， 2023年達(dá)到 庫存高峰，目前市場別墅成交量下行明顯 20 【 沈陽市場宏觀形勢 】 本報告是嚴(yán)格保密的。整個局面不會被打破； 2.“兩會”之后，大量保障房與商品房同期納入市場體系，“雙軌制”時代的到來將促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變； 房企負(fù)債較高，庫存較大。今年 3 月兩會期間，央行行長周小川曾公開表示：“存款準(zhǔn)備金率調(diào)整主要是調(diào)節(jié)市場上的流動性，不代表貨幣松緊。地方政府由賣地轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的推動者，開發(fā)商由地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)商。 ?2023年 12月 26日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示， 2023年要積極有序推進(jìn)財稅改革，繼續(xù)清費立稅，全面改革資源稅制度， 穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點 ，研究制定環(huán)境保護(hù)稅費改革方案。整體容積率不超過； 沈北地塊： 項目整體占地面積 ㎡，整體容積率不超過 ； 居住用地面積： ㎡ 京御挾城市郊區(qū)大盤強(qiáng)勢進(jìn)駐沈陽市場，并實現(xiàn)多盤聯(lián)動 【 企業(yè)戰(zhàn)略 】 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 目前沈陽城市發(fā)展呈現(xiàn)出四面開花的局面，“東西南北中” 的功能定位各有自身特色，沈北為生態(tài)新城 ? 東－旅游度假區(qū) 沈陽山水旅游的精華區(qū) ， 也是城市重要生態(tài)基質(zhì) ，選擇優(yōu)化發(fā)展 ， 并強(qiáng)調(diào)與撫順進(jìn)行一體化發(fā)展 ，成為沈陽具有代表性的 生態(tài)旅游度假區(qū) ? 西－鐵西產(chǎn)業(yè)新城 以裝備制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ， 建設(shè)以現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè) 、化工產(chǎn)業(yè)為延伸現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城 ， 成為遼中城市群 、 東北地區(qū)乃至全國意義上的 裝備制造業(yè)基地 ? 南－大渾南片區(qū) 以 2023年 1月在高新區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)渾南新區(qū)為起點渾南片區(qū)將成為 沈陽新的核心拓展區(qū) ， 形成新的經(jīng)濟(jì)增長極 ? 中－沈陽中心區(qū) 城市傳統(tǒng)的商貿(mào)中心 、 文化中心 、 行政中心 、 信息中心 ， 是人口 、 經(jīng)濟(jì)最集中的區(qū)域 ? 北－沈北地區(qū) 于 2023年 11月成立 ， 規(guī)劃面積 1098平方公里 ， 以在沈陽北部 “ 再造一座生態(tài)沈陽城 ” 為目標(biāo) ， 以生態(tài)和農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)再造一個 沈陽生態(tài)新城 【 地塊區(qū)域?qū)傩?】 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年 1月 27日， 上海重慶 宣布次日開始 試點房產(chǎn)稅 。 ?房地產(chǎn)市場重新進(jìn)入上行周期，但在行業(yè)調(diào)整和行業(yè)規(guī)則轉(zhuǎn)變的大背景下，房地產(chǎn)市場也不會像 2023年至 2023年一樣，出現(xiàn)較為極端的報復(fù)性反彈。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率釋放出的資金廣泛分布在國民經(jīng)濟(jì)各個方向，沒有典型的方向。 房企整體流動性持續(xù)惡劣，接下來房企仍需努力賣房，避免過高的存貨擠壓現(xiàn)金流，造成流動性危機(jī)。 【別墅價格】別墅市場價格一直穩(wěn)定增長，增幅較大， 2023年別 墅市場均價破萬，隨后價格無大幅度變化出現(xiàn)上漲瓶頸 【 沈陽市場宏觀形勢 】 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售額 ?僅保利雙拼可以突破年銷額 ?其余項目雙拼銷售額基本都在 去化速度 ?僅低總價的碧桂園雙拼別墅年去化可突破 ㎡ ?較好年去化在 ㎡左右 【 雙拼產(chǎn)品 】 雙拼銷售額基本都在 ，整體趨化速度一般，除碧桂園外，普遍項目較好年去化在 ㎡左右 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 面積和去化速度 ?主力面積在 90平以上 ?恒大 50平以下、 70－ 90去化近 100%，無 50－ 70平產(chǎn)品供應(yīng) ?碧桂園 50－ 90平去化近 85%，無 50平以下產(chǎn)品供應(yīng)；90以下總價 30－ 40萬暢銷 單價 ?均價集中分布在 40006500 ?金地檀郡和金地長青灣項目憑借區(qū)位優(yōu)勢單價高于其它項目 高層主力面積都在 90平以下，均價集中分布在 40006500元 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 本報告是嚴(yán)格保密的。 【龍湖滟瀾山】顛覆了沈陽郊區(qū)大盤的產(chǎn)品認(rèn)知，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)低密度產(chǎn)品熱銷 類獨棟 ?以雙拼的面積、總價，聯(lián)排的單價、容積率以及獨棟的形式，超過所有傳統(tǒng)獨棟、雙拼和聯(lián)排產(chǎn)品銷售力 ?成功要點 ：雙拼獨棟化，實現(xiàn)了量價雙突破 疊院別墅 ?市場僅龍湖滟瀾山有部分在售疊拼產(chǎn)品 ?在淡市中表現(xiàn)出來很好的去化能力，溢價能力和抗風(fēng)險能力 ?成功要點 ：洋房別墅化，吸引別墅夢客戶， 【 市場啟示 】 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 大渾南在十二五期間，是沈陽重點發(fā)展區(qū)域之一，承載了沈陽重心轉(zhuǎn)移，是城市空間和功能完善的拓展區(qū) 十二五期間重點發(fā)展區(qū)域 大渾南有著坐擁太陽能、風(fēng)能的新能源區(qū)位優(yōu)勢，自身規(guī)劃將自身打造成為新能源時代生態(tài)城市建設(shè)的旗幟；沈陽市十二五規(guī)劃大渾南區(qū)將力爭建設(shè)成為第三代城市典范。 中心城區(qū) 渾南新區(qū) 行政中心向南轉(zhuǎn)移 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 三環(huán)路 （繞城高速） 本案 沈大高速公路 蘇家屯區(qū)域圖 雪松路 渾南 板塊 蘇家屯會 展板塊 與周邊成熟板塊距離 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 57 本報告是嚴(yán)格保密的。渾河的治理、長白島的規(guī)劃使長白板塊成為沈陽市中心最優(yōu)質(zhì)宜居區(qū)域。 ? 板塊特點： ? 未來的大渾南是沈陽新的行政中心、科技中心、文化中心和交通樞紐，將打造成國家中心城市的橋頭堡板塊。 新未來 永盛 2023第一季度區(qū)域銷冠 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 目前各項目銷售情況較好，去化量和速度均有一定的保證， 2023年會展板塊單體項目月平均去化 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 個案客戶分析 —— 【郡原 〃 美村】 重點了解的信息 項目客戶基本情況 客戶的關(guān)注點 配套和物業(yè)服務(wù) 有效營銷訴求 蘇家屯板塊典型項目 ?性價比 —— 低于同區(qū)域其他同質(zhì)產(chǎn)品的價格 ? 更高的升值潛力 ? 周圍的環(huán)境 ?三大中心圍繞，會展中心、白塔商圈、長白商圈 ?白塔公園 ?蘇家屯血栓醫(yī)院 ?沈陽體育學(xué)院、綠島小學(xué)、白塔小學(xué) ? 32 18 3333地鐵 4號線、地鐵 8號線、哈大高鐵、新沈陽南站等 ?客戶年齡在 40歲以上 ?和平