【正文】 重點競爭項目分析天洋城主力商戶有 20230平米 物美大賣場 ，京東最大規(guī)模旗艦店、 6500平米 星美影院、大型連鎖品牌 天洋電器。u 歐洲休閑購物風情街建筑面積約 ，位于四星級酒店式公寓 1~3層，由地下一層商業(yè)及地上三層商業(yè)裙樓組合而成。目前一期二期住宅已售罄，三期酒店式公寓也已售罄，目前在售的為商業(yè)；四期為寫字樓和公寓，寫字樓處于招租階段，酒店整售。重點競爭項目分析樂天瑪特影城建筑面積 2023平方米，有 6個時尚影廳，其中有四個為 3D電影放映廳由于其 交通可達性一般 ，樂天瑪特開通了 免費班車及免費停車場 ，來吸引客流，并 增加其輻射范圍， 也是本項目的借鑒點。項目周邊居民較為集中，以北京工作燕郊居住客群為主，消費力較為旺盛，對購物環(huán)境要求較高。交通： 在建的徐尹路及規(guī)劃中的地鐵進一步提升交通便捷度。區(qū)域內(nèi)品牌形象度較高的只有樂天瑪特、蘇寧電器和即將開業(yè)的鑫樂匯。本項目距燕郊火車站 ，距直達北京的 102國道 ，距離步行街燕郊公園 ，距即將開業(yè)的大型購物場所鑫樂匯不足兩公里。規(guī)劃指標 占地面積： （含市政綠地 4515平米）建筑面積： 14萬平米容積率： ≤綠地率（ %）： ≥35% 建筑高度： ≤70米用地性質：商服用地地塊現(xiàn)狀分析 路況交通：臨主路燕順路，為燕郊主干道之一，展示效果好，同時毗鄰多倆公交線路，直達北京 CBD及望京。燕郊西北距首都國際機場 25公里，南距天津港 120公里，東距秦皇島港 260公里，擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢。戶型面積為一居： 5080平米 ,兩居 : 9095平米 ,三居： 140平米租金約 /平 .天，售價 9000元 /平文化大廈寫字樓項目調研城美 建材街區(qū)二樓三樓多為店家倉儲用途，部分三樓以店家住宅為主；該市場經(jīng)營者普遍反映生意較為難做。 從目前的東貿(mào)國際酒店招商的困難以及福成大酒店、思蓓蘭會議中心的業(yè)態(tài)組合來看，超四星以上的中高端商務酒店運營有難度，但以餐飲、洗浴為主，客房 /KTV為輔的中低端酒店在燕郊有一定的市場需求基礎。天業(yè)種范圍：宴會大廳、會議大廳、客房、洗浴足療、休閑娛樂；思蓓蘭的業(yè)態(tài)種類比較全，在燕郊小具知名度，其中 ，1000平方米的無柱結構大宴會廳和 600平方米的小宴會廳，十八個不同類型的會議室、廳各具特色。綜合型業(yè)態(tài)業(yè)種分析調研對象：東杉購物廣場主營業(yè)態(tài)：物美超市、淘寶城、蘇寧電器等經(jīng)營狀況：商業(yè)經(jīng)營較為成熟，各個業(yè)態(tài)生意均不錯，淘寶城內(nèi)商家更新率高；租賃水平： 10元 /㎡ 天 —13元 /㎡ 天（使用面積） 東杉購物廣場在步行街北側，為老商業(yè)圈的核心地帶，商業(yè)氛圍相對成熟，購物廣場以服飾百貨、超市、家具家電等業(yè)態(tài)為主打業(yè)態(tài)，同時配合其他社區(qū)服務性商業(yè)。片區(qū)內(nèi)社區(qū)型的商業(yè)有歐溪谷、納丹堡等商業(yè)街，所面向的消費者均為本小區(qū)周邊居民，目前整體租賃水平均較好；本案住宅體量相對較小，如商業(yè)部分定位為社區(qū)輔助型商業(yè)，則商業(yè)面積相對較小，項目風向也相對較小。 71本項目商業(yè)輻射力及吸納力預判本項目的商業(yè)輻射力界定，按照市場規(guī)律來看話，有三種方式論證，一種是尋找本區(qū)域的商業(yè)熱點，進行延續(xù)，形成商業(yè)輻射聚集作用。以本區(qū)域內(nèi)住宅人口為主要服務對象。天，該前區(qū)內(nèi)的商鋪出租率約 95%左右，除少數(shù)商城及內(nèi)街有空鋪外，沿街商鋪幾乎很難看到空鋪。整體市場依然以來自北京區(qū)域的客群為購買主力。天洋城置業(yè)顧問 劉小姐由于北京限購使得河北客群急劇上升，這些客群中不一定跟北京有關系，他們購買的目的更多的是投資，或者投資兼自住，整體能占到30%—50% 吧。燕郊寫字樓市場預測燕郊寫字樓市場供應較低發(fā)展不成熟，較具代表性的寫字樓為文化大廈、及維多利亞，當前無在售寫字樓，側面反映市場對其需求量偏低，寫字樓市場發(fā)展尚需時日 Contents 城市分析房地產(chǎn)市場分析 競爭環(huán)境分析目標客戶定位客戶調研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系基地環(huán)境分析 專項市場調研n 住宅市場調研分析n 寫字樓市場調研分析n 商業(yè)市場調研分析住宅市場調研競爭格局分析 競爭格局未來新增供應區(qū)域集中于，主力成交板塊由東向西轉移潮白人家東貿(mào)國際燕京航城北京中建 未確定是否持有物業(yè)，優(yōu)先考慮全售方案；其他要求 ：需根據(jù)產(chǎn)品組合方式出 3種產(chǎn)品組合類型，根據(jù)組合方式測算經(jīng)濟指標及預期收益率；有地下車庫及人防需求；2在房地產(chǎn)調控大背景下，如何突破自身條件限制、快速銷售、實現(xiàn)利潤？誰是主導快銷的核心因素？是產(chǎn)品決定客戶還是客戶決定產(chǎn)品？ 燕郊房地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢如何？ 燕郊房地產(chǎn)市場情況是怎樣的？ 符合本案的主流客群又是哪些？ 本案主流客群關注的因素是什么？需要解決的關鍵問題核心問題解決思路基地研究城市分析市場分析我們的自身條件如何？處在一個怎樣的城市？面臨怎樣的市場格局和形勢？競爭分析 面臨怎樣的競爭對手和態(tài)勢？3412客群分析 潛在客群容量、購買力、需求？5戰(zhàn)略分析 我們能做什么？6 Contents 競爭環(huán)境分析 城市分析房地產(chǎn)市場分析目標客戶定位客戶調研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系專項市場調研n 城市概況n 城市經(jīng)濟n 城區(qū)結構n 人口與城市化n 人民生活水平與消費傾向n 城市發(fā)展規(guī)劃n 城市分析總述基地環(huán)境分析城市概況 —歷史沿革燕郊，底蘊深厚，自古為京東重地，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國都城（今北京）城郊而得名，素有 “天子腳下，御駕行宮 ”之美稱歷史沿革燕都城之郊p 底蘊深厚，自古為京東重地，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國都城（今北京）城郊而得名p 清朝康熙年間曾在此建造行宮，為清歷代帝后出巡拜謁東陵駐蹕之所，素有 “天子腳下，御駕行宮 ”之美稱城市概況 —地理區(qū)位燕郊隸屬廊坊三河市，與通州相互嵌入京東，西距天安門僅 30公里，是距離北京最近的高新技術開發(fā)區(qū)，在產(chǎn)業(yè)、人口等方面承擔著北京新城的職能區(qū)位條件p 位于環(huán)京津，環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心，京、津、唐大北京 “金三角 ”經(jīng)濟區(qū)域腹地p 與北京一河之隔， 距離天安門僅 30公里，距離首都機場 25公里p 南距天津 120公里，東距秦皇島港 260公里京哈、京秦高速、大秦電氣化鐵路貫穿東西，距首都機場 25公里、距天津、唐山、秦皇島港口不足 300公里，是京津唐三角洲經(jīng)濟區(qū)域腹地，交通條件優(yōu)越交通條件 良好的交通通達性，擴大了區(qū)域消費市場，對于房地產(chǎn)市場，將會吸引大量來自輻射區(qū)域市場的客群。同時隨著城市化進程以及大北京生活圈的建設和北京政務東移的趨勢下，燕郊的房價會跟隨通州的發(fā)展，而出現(xiàn)小幅的穩(wěn)定增長。未來將集中放量的熱點區(qū)域。從成交年齡看，成交客戶以 2040歲的青年置業(yè)群體為主，占據(jù) %的絕對比重其次是 4049歲的中年置業(yè)群體，占%而青年置業(yè)群體中又以 2029歲為主力，占比 %。橄欖谷燕郊商業(yè)市場調研60商圈結構分析p燕郊商圈整體分為四大塊，老商圈是以步行街為代表、次商圈分東西兩快，西區(qū)以納丹堡周邊商業(yè)為主、東區(qū)以上上城五期周邊為主，而以東貿(mào)為中心的商業(yè)聚集區(qū)暫未形成人氣，但隨著時間的推移，未來商業(yè)供給的大量出現(xiàn)，以東貿(mào)為中心的未來商業(yè)中心將逐步形成！61老商業(yè)中心 燕郊老商業(yè)中心，是燕郊傳統(tǒng)意義上的商業(yè)步行街及批發(fā)市場發(fā)展而來的，目前在燕郊本地人及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對燕郊老商業(yè)中心的認可度較高。天，整體出租率約為 80%，有部分二三層商業(yè)空置率較高。p燕順路兩側樓盤較多，早晚高峰往返北京工作的人群是主要的輻射人群，片區(qū)內(nèi)除了大型超市外，餐飲業(yè)相對發(fā)達，在調研過程中，我們發(fā)現(xiàn)晚高峰時段，道路兩側的餐飲點基本處于滿客階段。神威路口燕順路納丹堡 本地塊歐溪谷調研區(qū)域調研區(qū)域調研區(qū)域天一路本項目商業(yè)輻射力和吸納力預判本項目商業(yè)輻射力和吸納力預判再回頭看看我們的商業(yè)部分適合做什么？輻射力定位 綜合評價城市型商業(yè)體片區(qū)型商業(yè)體社區(qū)型商業(yè)體燕郊目前定位為城市商業(yè)體的在建項目有 2個，一個是成功大廣場一個是鑫樂匯，從項目體量及業(yè)態(tài)競爭力上看， 本案不具備城市綜合體競爭力。綜合型業(yè)態(tài)業(yè)種分析調研對象：鑫樂匯國際購物中心主營業(yè)態(tài)：沃爾瑪、影院、餐飲、精品服飾、兒童游樂、婚紗攝影、家居家紡等經(jīng)營狀況：大部分商業(yè)街區(qū)處在開發(fā)階段，僅沃爾瑪、肯德基等裝飾門頭；租賃水平： /㎡ 天 —4元 /㎡ 天（建筑面積） 鑫樂匯是燕郊最大的綜合商業(yè)項目之一，總建面近 20萬平米，涵蓋業(yè)態(tài)較為廣泛，主打業(yè)態(tài)為沃爾瑪、影院與餐飲美食街，配合百貨服飾及兒童類形成全業(yè)態(tài)百貨綜合體。天業(yè)種范圍：（東貿(mào)）商務客房、娛樂設施、高端百貨；（福成）中西餐、會議大廳、客房；東貿(mào)國際酒店在招商當初意向全部出售給酒店管理公司，后期尋求品牌合作，但招商 1年無結果。該區(qū)域餐飲主力店多為一拖二門面，面積為 200平左右；休閑娛樂以洗浴、 KTV包間為主，個人消費主力金額在 50元左右；上上城附近餐飲娛樂主要餐飲娛樂集中地分析行宮大街從潮白人家到步行街區(qū)域內(nèi)餐飲店家的商鋪較多，區(qū)域內(nèi)本地居住人群及在燕郊本地工作的人群較多，中午及晚上是該區(qū)域內(nèi)餐飲娛樂的主要上客時間段，該區(qū)域主要集中中低檔排擋式餐飲及小型娛樂場所為主，全天客單均價為 20元 ~30元，每客就餐時間以半小時內(nèi)為主，店面以單層平面 100㎡以內(nèi)為主，娛樂場所以洗浴、電玩及 KTV為主，主力消費群體為附近居住的年輕人。文化大廈寫字樓項目調研入駐企業(yè)：項目寫字樓部分主要為商住兩用型，入駐公司多以小型私人成立的公司為主，比如家教公司，教育培訓公司，藝術學校、房地產(chǎn)公司等等。寫字樓項目調研寫字樓市場調研 — 代表項目分析燕郊寫字樓市場較老的項目，如文化大廈和創(chuàng)業(yè)大廈基本滿租，而新盤項目維多利亞，2023年開始招商，目前僅入駐 30家企業(yè)，出租率不及 10%，從側面反映了當前寫字樓市場的需求乏力的狀態(tài)。該區(qū)域交通便利，門前燕順路為雙向六車道并有 815/818/望京線多路公交車直達北京及通州區(qū)域。項目周邊抓宅項目較多以形成了初步的商業(yè)氛圍，但配套設施尚不完善東至：燕京新城小高層住宅無配套商業(yè)燕京新城燕京新城南至：燕京新城多層住宅無商業(yè)配套設施道路較窄，人流稀少，無商業(yè)氛圍西至：燕順路雙向三車道，車流量大，中間有隔離帶阻隔，對路對面客流到達本項目形成一定阻礙北至：北一路道路較窄，人流稀少，無商業(yè)氛圍城市道路高速、國道火車站項目地塊項目位于燕順路東側、為除迎賓路外的貫通城市南北的城市主干道，南至 102國道與燕京高速相連， 30分鐘直達國貿(mào)，北至京平高速， 40分鐘到達北京平谷地區(qū)，并有 8次列車經(jīng)過燕郊地區(qū)。大橋的建成將成為燕郊到北京的第二條生命線，包括本項目在內(nèi)的上上城、納丹堡、星河 18壹克拉公館等大橋周邊項目都將受益，并進一步提升本項目價值點。競爭： 建設中的匯福健康中心和首爾園建筑規(guī)模較大且項目自身配套設施齊全。區(qū)域內(nèi)客群分析項目區(qū)位 項目所處的位置是燕郊居住氛圍最優(yōu)城市的板塊，周邊交通條件及商業(yè)配套較好。納丹堡商業(yè)街 納丹堡商街為 純出售型物業(yè) 整體 出租率達 90%以上 ，無大品牌進駐；以餐飲、房地產(chǎn)中介、藥房門診、小超市等 生活服務類業(yè)態(tài) 為主。重點競爭項目分析鑫樂匯鑫樂匯投資回報率 ： 預計 8%~15%項目持有一半比例，其中持有部分招商進度為 70%，出售部分招商進度為 40%重點競爭項目分析鑫樂匯鑫樂匯分自持和銷售兩部分，從銷售和出租的物業(yè)類型上看， 街區(qū)商業(yè) 是 易于分割和銷售 的也是 投資者偏好 的物業(yè)類型租售狀況：租售價格 ： 租賃價格 ： /㎡ 天 —4元 /㎡ 天（建筑面積） 銷售價格 ： 1F 28000~30000元 /平 2F 25000元 /平 3F 20230元 /平租售比例 ：自持面積 ，出售面積 6萬平方米租售區(qū)域 ：綜合體商業(yè)自持（平層商業(yè)），商業(yè)街出售（沿街商業(yè)）商鋪購買者客戶的主要來源是 北京及燕郊及三河地區(qū)的投資者， 其對商鋪升值空間看好主要由于幾大 主力店的帶動 作用?？蛻糁饕獊韥碜杂诒本?，占比達 60%。重點競爭項目分析天洋城天洋城 公寓 1號樓和 4號樓 7月份推出 912套，當月去化 750套，去化率 80%,購房客戶主要來自于北京，購房者多以首置剛需為主，且婚房客戶較多。商業(yè)分布在東側沿街底商以及中央商業(yè)街（ 3層），底商 70年，商業(yè)街 40年，單店面積 170~320平，有單層商鋪也有一拖二
。風情商街以單層小鋪以及一拖二小鋪為主，包括地下一層（下沉式）共計約 180間，商鋪戶型以35~44的單層（ 3層）小鋪及 75~90的一拖二（ 2層）小鋪為主，售價20230~25000元 /平。u 一層層高 4米，二、三層層高，四層及四層以上層高。鑫樂匯時尚品牌街區(qū) 特色餐飲街區(qū) 婚慶攝影街區(qū)而替補個成長天地 運動休閑街區(qū)家居家紡街區(qū)項目分為自持和銷售兩部