【正文】 ? 以“知識長安”、“西部大學(xué)城”等區(qū)域題材為大背景和宏觀題材，借助區(qū)域營銷的渠道，為項目營銷制造良好的氛圍，并制造新聞話題，拉動項目營銷，為項目開盤造勢。 配套功能規(guī)劃 ? 酒店會所： 占地 15畝，建筑面積 5000平方米； ? 風(fēng)情商業(yè)街（智慧花街）： 占地 20畝，總長 200米（首期可考慮開發(fā) 100米），總建筑面積20230平方米（首期開發(fā) 8000平方米）； ? 美食公園： 占地 10畝，建筑面積 5000平方米，以 12層的臨建為主，半圍合式，中間為美食文化廣場，綠化穿插在美食店之間。根據(jù)一期的銷售狀況，適當(dāng)將產(chǎn)品品質(zhì)調(diào)高，有一部分的花園洋房，在東側(cè)靠綠化隔離帶的地方，可以設(shè)置少量點式小高層。 局部領(lǐng)先：樹立獨具個性的生活品質(zhì) ? 對于 200畝的盤，沒有必要像大盤一樣追求面面俱到，而是在幾個重要方面（領(lǐng)口和袖口）實施重點突破。 陽臺和屋頂露臺：應(yīng)增加非封閉的觀景花園陽臺和屋頂觀景露臺，增加建筑的層次感和室外觀景空間。 戶型設(shè)計在保證基本功能齊備的前提下，使極具人性化的尺寸設(shè)計合理，方正寬敞，面積上盡量集約化。 建筑風(fēng)格 在建筑整體上應(yīng)充分體現(xiàn)古樸、高貴、自然、簡潔、典雅的高尚住宅建筑風(fēng)格，使人有回歸寧靜與自然的情感。 ? “人文景觀”風(fēng)格： 在項目的景觀風(fēng)格中著重體現(xiàn)景觀的文化內(nèi)涵，延續(xù)承接西安悠遠的歷史文脈。 四、景觀規(guī)劃 環(huán)境條件的利用和處理 ? 項目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容： 硬件條件和軟件條件。豐富商業(yè)街的空間特色。在空間結(jié)構(gòu)上，與先期臨時的美食公園連在一起。 建筑風(fēng)格建議： 知識景觀住區(qū) 浪漫法式風(fēng)情 ? 我們在項目建筑風(fēng)格中建議突出項目的文化意蘊和人文內(nèi)涵，打造一種精致典雅、品格高尚的住區(qū)。 點線結(jié)合 圍 而 不 合 空間層差布局：“低、中、高” ? 項目小區(qū)內(nèi)多層、小高層、高層應(yīng)該有序分布，避免形成單調(diào)的多層區(qū)和高層區(qū)，從而影響營銷。心韻： ? 建筑規(guī)模： 12萬平左右 ? 建筑形態(tài)： 多層洋房、景觀小高層 ? 容積率： 2— ? 占地： 86畝 ? 構(gòu)成 ：社區(qū)主景觀長廊、社區(qū)中心（鐘樓）、幼兒園。以西南角的會所作為小區(qū)的標(biāo)志和一期開發(fā)的引導(dǎo)，內(nèi)部沿東西向規(guī)劃道路在小區(qū)南側(cè)形成特色的底層商業(yè)街區(qū)。 社區(qū)景觀主軸線概念提示 ? 教堂的概念提示 ?東部綠化隔離帶 —— 休閑運動景觀長廊 – 在東部高壓走廊中，設(shè)置運動設(shè)施、綠色公園，形成類似于南奧撒野公園的社區(qū)運動休閑長廊。在規(guī)劃上，要酒店式會所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園放在社區(qū)相對開放的區(qū)域，以利于在組團還沒有形成的時候，先行投入使用。 ? 建筑細部： 四坡屋頂、清水磚墻 …… 。 借鑒案例：上海萬科寶山四季花城 地理位置： 上海市寶山區(qū)松蘭路 占地面積： 建筑面積： 19萬㎡ 容積率： 綠化率： 35% 總戶數(shù)： 1534戶 產(chǎn)品構(gòu)成： 5— 6層多層 開發(fā)時間： 20232023年 ? 整個小區(qū)以多層為主，每個樓層為一梯兩戶設(shè)計， 20多款房型可供選擇。但最大的瓶頸是公共交通的極度不發(fā)達。 客戶購買心理分析 目標(biāo)客戶定位 ? 本案目標(biāo)客戶群： 是追求文化品位的文教工作者、英倫風(fēng)情生活方式者、高科技工作者、事業(yè)有成的白領(lǐng)階層等。 ? 主要構(gòu)成： – 美食公園 ——引進在西安有影響力的餐飲品牌； – 商務(wù)大堂 – 社區(qū)運動會所 ——溫泉游泳池、乒乓球室、棋牌室等 – 營銷中心 ? 建筑面積： 5000平米左右 會所三區(qū) 桌球室 桑拿 健身房 棋牌室 乒乓室 主題會所區(qū)、室外運動區(qū)、泛會所區(qū)，全面提升居民生活素質(zhì)，引導(dǎo)全新生活模式。 ② 時尚商業(yè)功能 ： 由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)服務(wù)中心構(gòu)成。 ? 景觀洋房 – 景觀洋房 ， 一方面區(qū)別與普通多層住宅；另一方面代表了不同于自然景觀為主的花園洋房的 ， 以知識景觀 、 人文景觀為特色的新型文化洋房 。 ? 是西部大學(xué)城的重要配套和組成部分。 ? 在特色上 ， 采用接近自然的風(fēng)格 ， 構(gòu)建富于情趣的可塑性空間 ， 以居住者的體驗為線索 ， 推出 “ 街區(qū)鄰里 、庭院共享 、 休閑交往 、 文化廣場 ” 的生活概念化 、人文化社區(qū) ， 增強社區(qū)歸屬感 。 社區(qū)教育主題的構(gòu)建 ? 這里所指的社區(qū)教育主題，并不是如景園新世紀(jì)那樣的自己構(gòu)建國際學(xué)校，建立教育體系，設(shè)定教育標(biāo)準(zhǔn)。 通過本項目的操作，企業(yè)不但獲得利潤，而且將獲得品牌、機制、人才、網(wǎng)絡(luò)和更多的機會。 ? “做項目”，先要“做區(qū)域” 位于“知識長安”的核心位置，同時有毗連西部大學(xué)城的本案，注定了其具有常規(guī)房地產(chǎn)項目所不具有的特殊價值，如果把握得當(dāng)，將可能獲得常規(guī)地產(chǎn)項目所沒有的政府、區(qū)域等資源，使項目獲得超出常規(guī)地產(chǎn)的能量。反過來，區(qū)域的升值將反過來促進項目的價值，使項目達到轟動性的效果。 本案西側(cè)是西安規(guī)劃的南北大通道－－子午大道和行政中心前的韋郭路（長安大道）。在新一輪開發(fā)競爭中，品牌競爭、開發(fā)模式競爭已經(jīng)已經(jīng)提上日程，他們帶來新的開發(fā)理念也刺激了人們的消費熱情，給西安原有的產(chǎn)品開發(fā)，以“克隆”外地成熟產(chǎn)品為主的模式，帶來更多的競爭壓力。 ? 綠地世紀(jì)城（ 120萬平米） ? 楓林綠洲（ 120萬平米） ? 中華世紀(jì)城（ 100萬平米） ? 世家星城（ 75萬平米） ? 田園都市（ 180萬平米） 南部新西安房地產(chǎn)總體描述 ? 高新區(qū)： 目前開發(fā)樓盤產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化競爭現(xiàn)象非常嚴(yán)重；而且大盤開發(fā)的配套不完善，沒有形成居住氛圍，但隨著外地大的房地產(chǎn)開發(fā)集團的進入，已經(jīng)處于一個產(chǎn)品升級和開發(fā)理念創(chuàng)新的前夜。 3）市場細分不足，對于占西安購房群體主導(dǎo)的中青年可客戶，還沒有充分的市場研究和產(chǎn)品創(chuàng)新，更多只是抄襲發(fā)達城市的小戶型。大雁塔北廣場、大唐芙蓉園等大型項目的形成，就使得曲江新區(qū)的房價成為西安的最高區(qū)域。沒有與城區(qū)的樓盤在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。以 2023年西安人家居住面積的數(shù)據(jù)（建筑面積： 20平方米）為基數(shù)， 那么從 20233005年，西安每年至少要 760萬平方米的住宅面積。 – 本地的世紀(jì)金花、東盛等紛紛拿下大宗土地； – 綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進入西安。 智慧城，“新長安中心區(qū)”的核心引擎 ? 從“新長安中心區(qū)”的重點項目來看： ? 大學(xué)城里的大學(xué)，各自為戰(zhàn)，并沒有形成有檔次、有水平的配套服務(wù)，基本是屬于圍墻經(jīng)濟；大學(xué)城服務(wù)中心的開發(fā)遲遲未有動靜； ? 行政中心區(qū)的建設(shè)屬于政府行為，主要是為長安行政辦公和相關(guān)公務(wù)員所服務(wù)，也缺乏市場行為的帶動； ? 盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點，兼顧 soho辦公，對新長安中心的部分功能具有完善和推動作用。 資料： 西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu) ? 在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了“ 九宮格局，一城多心 ”的總體布局，并要“降低中心密度，保護古城風(fēng)貌 ”，實施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”： – 在西南方向形成以戶縣為主的副中心， – 在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心， – 在北部方向形成以閻良為主的副中心， – 在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心， – 在南部方向形成以長安區(qū)為主的副中心。西安城正在從 “小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城 ） 向 “大西安”（多功能組團的現(xiàn)代化都市 ） 擴展。 ? 另外，本案作為公司運作的第一個中大型的戰(zhàn)略性項目，應(yīng)該在獲取良好利潤的基礎(chǔ)上，達到“五出”（出成果、出人才、出機制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）的目標(biāo)，樹立獨特的項目品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場上競爭的核心優(yōu)勢。 西安 —— 西北的“門戶”和“樞紐” ? 西安，是新歐亞大陸橋 —— 隴海蘭新經(jīng)濟帶上最大的中心城市，也是我國干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點，是西部大開發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點，其區(qū)域價值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價值越來越凸現(xiàn)。 —大西安： 以繞城高速為標(biāo)志，城市在“ 拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移” 的指導(dǎo)下，正在“多組團環(huán)城”時代擴展 。 “知識長安”，浮出水面 知識改變長安 ?根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長安正在形成五大功能板塊： ① 西部大學(xué)城： 教育、居住 ② 長安科技園： 居住、教育、運動 ③ 長安新區(qū)： 行政、文化、商貿(mào)、居住 ④ 長安老城區(qū)： 商貿(mào)、居住、行政 ⑤ 韋曲科技產(chǎn)業(yè)園： 居住、商貿(mào)、運動、游憩。因此，我們認為，項目在開發(fā)的過程中，應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展的需求，植入能夠提升區(qū)域價值的“核心引擎”，通過對區(qū)域價值的支持，來提升項目的價值，從而使項目發(fā)揮更大的價值。 – 2023年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量 1336萬平方米，商品房銷售面積 ，其中商品住宅銷售面積 。但是，從目前西安的郊區(qū)樓盤發(fā)展來看，郊區(qū)盤配套嚴(yán)重滯后，它們據(jù)真正的郊區(qū)樓盤還有相當(dāng)?shù)木嚯x，要形成郊區(qū)化運動還需時日。 ? 企業(yè)一號公園（辦公）、盛世商都（商業(yè)中心）等城市功能也正在項目周圍形成。 ? 西安市今年二季度住宅類每平方米均價為 ，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價為 ，而高層住宅就達到了每平方米均價為 ，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價高達 。 ? 西部大學(xué)城板塊： 以長安區(qū)及大學(xué)城為開發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點發(fā)展軸上，潛力無限。 南部、西南總體價格區(qū)域分布 高新區(qū) 35003800元 電子城 22002600元 長安區(qū)老城 30003300元 本案 2023年 6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價比較 單位：元 /平方米 城區(qū) 普通住宅 商鋪 寫字樓 公寓 別墅 城內(nèi) 3451 9681 5987 4850 4903 西高新 3438 7695 5352 4185 4769 ? 從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的水平來看，兩者已經(jīng)基本持平，尤其是在普通住宅上。 本案地塊為長安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心； ? 地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。 ? 從企業(yè)目前發(fā)展來看，建議長建地產(chǎn)的企業(yè)定位為： 為西安提供優(yōu)質(zhì)生活的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 。用區(qū)域、城市等超級資源（政府、行政等）的“大馬”拉動項目住宅開發(fā)的“小車”。 ? 我們在做項目的同時，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使項目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。 ? 從業(yè)主的角度，主題概念是一種： 生活主張 ? 從設(shè)計師的角度，主題概念是一種： 設(shè)計理念 ? 從廣告公司的角度，主題概念是一個： 推廣靈魂 ? 從銷售的角度，主題概念是一種： 營銷理念 ? 從物業(yè)管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種： 服務(wù)理念 ? 從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種： 社區(qū)精神 項目主題概念的構(gòu)成 教育主題概念 知識景觀 學(xué)院住區(qū) 社區(qū)教育 （幼兒為主） 知識景觀的營造 ? 這里所指的知識景觀主題，一方面是要營造書聲朗朗的象牙塔景觀氣質(zhì)，通過比較明顯的標(biāo)志性符號對社區(qū)已有景觀主題的提升和升華；另一方面是要形成面對大學(xué)生的時尚商業(yè)風(fēng)情街，構(gòu)造有大學(xué)城特色的知識景觀。如：厚重不失質(zhì)感的建筑立面。 對長安區(qū)來講，項目是 ? 新長安區(qū) —— 知識長安的代言者和形象展示中心，是知識長安新形象的展示窗口； ? 是“知識長安”的戰(zhàn)略抓手、超級引擎。 ? 打造一個由內(nèi)而外滲透人文生態(tài)氣息的新文化格調(diào)小鎮(zhèn)！ ? 時尚的商業(yè)街區(qū)、高格調(diào)的教育商業(yè)配套和新型知識景觀洋房等生活概念與空間結(jié)構(gòu)，向人們展示著一種高雅而樸實的居住模式。 ?同時，該形象定位以知人生為目標(biāo)，以慧天下為己任，也充分展示了企業(yè)的博大胸懷，并使項目境界超越了一般的房地產(chǎn)項目。 ? 主要構(gòu)成： – 藝術(shù)類教育 —— 音樂教育、美術(shù)教育； – 特殊培訓(xùn)教育 —— 奧數(shù)班、文學(xué)班等。 ④ D型：高文化低收入的“前衛(wèi)時尚階層”。 我們的客戶來自： 目標(biāo)客源 目標(biāo)客戶群的描述 目標(biāo)客戶群行為模式 特 征 描 述 年齡特征 25—